某某与深圳市某某装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初625号 原告：***，男，1968年10月6日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：**，江西商海律师事务所律师，执业证号13601200211178822。 被告：深圳市***装饰工程有限公司，住所深圳市福田区莲花街道景***70号景蜜村12栋506，统一社会信用代码91440300724716426B。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江西豫***事务所律师，执业证号13601201511815130。 委托诉讼代理人：***，江西豫***事务所律师，执业证号13601201611916361。 原告***与被告深圳市***装饰工程有限公司（以下简称***公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员***担任审判长、人民陪审员***、**参加的合议庭，2019年10月16日依法变更为由审判员***担任审判长，人民陪审员***、**参加的合议庭，并公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**、被告***公司的委托诉讼代理人***和***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告合同保证金10000元和押金10000元；2.判令被告赔偿原告直接经济损失1053309.5元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2013年12月开始承租被告位于南昌市***国际建材馆308、309号两个展厅，用于聚大博西尼木制品（红木家具）的品牌经营，租赁合同为一年一签。出于长期经营品牌的考虑，原告投入了1053309.5元进行装修，其中302号展厅装修时间为2013年6月，投入资金335102.5元，309号展厅装修时间为2015年7月，投入资金718207元。2016年5月27日，原告与被告再次就308、309展厅分别签订《租赁合同》，租赁期限至2017年5月28日，同时，原告向被告交纳了保证金10000元、押金10000元（8000元＋2000元）。但在该合同履行期间，2017年3月3日，***国际建材展厅被公安机关消防机构责令关门停业整改，直至2017年8月重新开业，停业时间长达半年之久。恢复营业后，原告的经营状况受到明显的影响，要求被告减免租金，被告虽然未明确答复，但默许原告在租赁合同到期后继续使用店面。原告认为被告违反《中华人民共和国消防法》第15条规定，将不符合消防安全的公众场所对外出租并收益，双方所订的合同应属无效。因被告上述行为给原告造成了损失，应由被告予以赔偿。 被告***公司辩称，1.被答辩人***要求答辩人***公司退还合同保证金及押金，无任何依据。2016年5月26日，答辩人与被答辩人双方签订了最新的《租赁合同》，合同对租金的金额、支付方式及履行期限进行了约定，并约定若***未按时支付租金视为其违约，出租人有权单方终止合同、保证金不予退还。自2015年1月1日至2018年1月期间，被答辩人***长期拖欠租金，虽经答辩人多次催促后，被答辩人也曾数10次出具承诺书、保证书承诺会及时支付，但至今***自认仍拖欠租金近20万元。按双方《租赁合同》的约定，被答辩人***多次拖欠租金的行为，已经严重违反合同约定构成严重违约，答辩人有权单方解除合同、不予退还保证金、将押金抵扣拖欠租金。2.被答辩人***要求答辩人赔偿直接经济损失，于法无据、于理不合。被答辩人所有的展厅装修等投资是其自身经营的投资，其收益不会与答辩人分享，自然其损失也应自担。3.因被答辩人罔顾事实、黑白颠倒、浪费司法资源，本案诉讼费用及造成答辩人的律师费损失等应由被答辩人承担。被答辩人在起诉状中**，答辩人将不符合消防安全的场所出租、在未履行合同告知义务的情况下将租赁标的物转租他方，是违约在先，实属是颠倒黑白。首先，双方《租赁合同》约定“先付租金后使用，租金提前10天内一次性付清下期费用,逾期视作违约……”，而被答辩人***长期拖欠租金，答辩人催促后，直至合同履行期届满，其拖欠一年多的租金未付。其次，2017年3月初，因******宫2月25日起火事件，整个***均在消防要求下进行自查、整改，故答辩人也积极响应，自2017年3月初至8月整改，之后正常营业，且整改期间答辩人免除了被答辩人的租金。综上所述，答辩人与被答辩人双方签订《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，被答辩人***长期拖欠租金，严重违反合同约定在先，其应承担合同约定的违约责任，其诉求于法无据、于理不合，恳请贵原查明事实，**判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原、被告当庭**和经审查确认的签订日期为2016年5月26日的308-2号、309-2号展厅租赁合同、2017年3月3日消防停业通告、308-2号、309-2号展厅装修现场照片、装修损失明细清单、被告与***于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》、本院（2017）赣0102民初5060号民事判决书、被告于2018年6月28日向原告发送的《合同解除通知书》及快递单据、南昌市公安消防支队**消审[2013]第0314号建设工程消防设计审核意见书、南昌市公安消防支队**消验字[2017]第0154号建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等证据，本院认定事实如下： 因***公司南昌分公司注销，经***公司授权，***公司江西分公司于2016年5月26日将***公司南昌分公司承租的位于江西省南昌市展厅继续出租给***，双方就两展厅签订了两份一年期的租赁合同（此前***与***公司南昌分公司关于案涉308-2号、309-2号展厅的租赁也系一年一签）。该两份合同约定租赁期间为2016年5月28日起至2017年5月27日止，308-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为8453.70元／月，309-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为15233.40元／月；均约定租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）三个月支付一次，先付后用，签订合同时一次性付清首次金额，到期前10天内一次性付清下期费用，逾期视作违约；均约定租赁场地所发生的水电费、宽带费、电话费于每月25号之前支付上月应缴费用，逾期交款，须支付每日5‰滞纳金；均约定未能按照约定期间交纳各项费用的，应赔偿未交款项。案涉308-2号展厅租赁合同明确约定押金8000元、保证金10000元、水电费、电话费、宽带押金2000元，并约定***若未按约缴纳租金及其他各项费用，***江西分公司有权单方解除合同，***所交纳的合同保证金不予退还并由***赔偿未交款项逾期间每日1%的违约金。对上述押金、保证金是否实际交纳，***未举证证明，***公司不认可其已收到上述押金及保证金。涉308-2号、309-2号展厅所在***建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格。案涉租赁期内，案涉308-2号、309-2号展厅所在***建材馆根据消防部门的要求于2017年3月3日进行消防改造，导致***所租两个展厅暂停营业。2017年6月27日，案涉租赁房屋所在***建材馆内部装修工程经南昌市公安消防支队验收合格。2017年9月18日，案涉租赁房屋所在***建材馆经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证。此后，***在未与***江西分公司签订新的租赁合同的情况下继续使用案涉308-2号、309-2号展厅，直至2018年3月31日***江西分公司对上述展厅采取停水停电及封门等措施。 另查明，***对案涉308-2号、309-2号展厅进行过装修，并在展厅内安装了展品家具。*****案涉展厅装修时间是在其最初承租案涉展厅时所装修，308-2号展厅装修时间是在2013年，案涉309-2号展厅装修时间是在2015年。对于可移动的沙发家具，*****在消防整改前已搬走。对安装在展厅内的家具及固定装修残值，***于2019年5月28日向本院申请司法鉴定。2019年7月8日，鉴定机构江西大信诚信资产评估有限责任公司向本院回函要求***补充提供鉴定所需要的相关材料。***虽补充了部分材料，但鉴定机构以其提供的材料不规范、不完整而达不到评估要求、无法进行评估为由退回鉴定。 再查明，在本院于2018年6月11日对***公司与***房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）赣0102民初5060号民事判决后，***公司于2018年7月1日通过顺丰快递向***发出《合同解除通知书》，通知***解除合同、要求其在2018年7月10日前清空店面，否则***公司将自行处理店内所有物品。 2018年8月1日，被告与***签订《房屋租赁合同》，将案涉309-2号展厅出租给***经营使用。 本院认为，本案争议焦点主要在于，1.案涉308-2号、309-2号展厅租赁合同是否因消防改造事项而无效；2.***是否已按合同约定交纳合同保证金10000元和押金10000元，若已交纳，***公司是否负有退还的义务；3.***是否有权要求***公司赔付或补偿案涉装修残值。 关于第一个争议焦点。案涉租赁合同系双方真实意思表示，案涉308-2号、309-2号展厅所在***建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格，并于2017年6月27日经消防验收合格，于2017年9月18日经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证，故对***提出的案涉租赁合同因违反消防法而无效的主张，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。案涉308-2号展厅租赁合同虽对押金、保证金金额已作约定，但在***公司不认可其已收到约定押金及保证金的情况下，对押金、保证金是否实际交纳的事实，***仍负举证责任，因***并未举证证明其已实际交纳上述押金、保证金，故对其要求***公司退还合同保证金10000元和押金10000元的诉请，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据***的举证情况及双方合同的履行情况，***无权要求***公司赔付或补偿案涉装修残值。具体理由如下：第一，根据***的**，案涉租赁展厅的装修系在2013年及2015年，而装修期间所在租赁合同早已履行完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，***只有权在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，其无权要求出租人予以补偿。第二，即便考虑***对案涉展厅系一年一签的滚动式租赁而其装修在案涉租赁合同履行时尚存在装修残值，就案涉租赁展厅的装修残值，***亦负有举证责任。对案涉租赁展厅的装修残值，***虽在庭审中已申请司法鉴定，但因其提供的材料不规范、不完整而达不到评估要求，其鉴定被鉴定机构退回，其应承担举证不能的不利后果。第三，在案涉308-2号、309-2号展厅租赁合同约定的履行期快到期时虽出现过消防改造事项，但该消防装修经改造后验收合格，且在约定的合同期到期后***公司并未立即收回案涉展厅，而是消防改造完毕后允许***延期使用了与改造期相当长的时间段。在消防改造期间，***未提出解除合同的要求，在消防改造完毕后，其未再签订书面合同而继续使用租赁展厅，却拒不支付租用场地费用，甚至在本院对***公司提起的索要租金之诉一审判决作出后***仍未支付租用场地费用，在此情形下，***公司通知***解除双方租赁关系，其对合同的解除并无过错，其将案涉309-2号展厅出租给***经营使用的行为应视为减损行为，***不能据此要求***公司对其装修残值予以补偿。 综上所述，***要求***公司退还合同保证金10000元和押金10000元的诉请，缺乏证据支持，本院予以驳回。对***提出的有关装修残值损失赔偿的诉请，因***既未举证证明其装修具体残值额，又未能举证证明其装修系在合同履行期内而因***公司的违约行为导致合同解除致使无法继续利用或因***公司的过错行为导致其租赁关系提前终止而无法继续利用，故对***该诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费14460元（原告***已预交），由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　高　红 二〇二〇年二月十七日 书　记　员　　*** 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。