乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司与新疆中昌建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）新0104民初12032号

原告：乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）城北大道3707号办公区1号。

法定代表人：乔昌峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王万全，新疆赛天律师事务所律师。

被告：新疆中昌建设工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区天津北路162号紫金长安小区1栋2单元2601室。

法定代表人：陈启，该公司董事长。

委托诉讼代理人：任翔，新疆乌鲁木齐垦区老君庙法律服务所法律工作者。

原告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司（以下简称昌融达利公司）与被告新疆中昌建设工程有限公司（以下简称中昌建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告昌融达利公司委托诉讼代理人王万全、被告中昌建设公司委托诉讼代理人任翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告昌融达利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还在新联市场建材板材区租赁的全部房屋155间，同时解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付自2017年5月1日至2019年8月1日期间所欠的租金3,186,756元；3.判令被告支付自2019年8月1日起至实际退还租赁房屋之日期间的租金；4.判令被告支付违约金637,351元；5.判令被告支付取暖费665,100元；6.判令被告承担本案诉讼费。撤回第1项诉讼请求中的解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令被告支付自2017年5月1日至2019年8月1日期间所欠的房屋占有使用费3,186,756元，变更第3项诉讼请求判令被告支付自2019年8月1日起至实际退还租赁房屋之日期间的房屋占有使用费，变更第4项诉讼请求为判令被告支付资金占用损失637,351元，撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2016年8月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋为原告所有的新市区绍兴中街居然之家建材市场，面积13,000平方米（以实际面积结算）。签订合同当日，原告将155间房屋交付给被告，同时被告支付租金60万元，后经测绘，155间房屋面积共计8,868平方米。租赁期限为15年，租期自2017年5月1日至2032年4月30日，2016年10月1日至2017年4月30日为原告给被告的装修期、招商期、试营业期及市场培训期。合同约定：2017年5月1日至2018年4月30日租金按实际面积每平方米每年300元，2018年5月1日至2020年4月30日租金按照实际面积每平方米每年400元，2020年5月1日至2023年4月30日租金按实际面积每平方米每年500元。被告应遵循先付款后使用的原则，本合同一经签订，被告即预付第一年度租金的50%，剩余款项在起租日前5日一次性付清，从下半年开始，租期到期前一个月交清当年的全额租金。截至2019年8月1日，被告共拖欠租金318.6756万元，自2019年8月1开始至被告履行完腾房义务之日，被告应当继续支付相应租金。因被告违约，根据房屋租赁合同约定，被告应当向原告支付总租金20%的违约金1,418.88万元，但是原告现仅要求被告按照欠付租金的20%支付违约金即63.7351万元。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判如所请。

被告中昌建设公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，原、被告在合同签订时，被告承租的商铺并未开始建设，在被告陆续支付391万余元后，原告依旧没有完成板材区约定面积的建设和交付义务，后原告仅允许被告使用其中4,090平方米的商铺，且原告不履行免租期间的约定，故原告向被告主张其自己控制管理的商铺占有使用费没有事实和法律依据。被告按照实际占有使用的4,090平方米商铺以及合同约定的租金及五金采暖区经营分成的租金补偿进行清算，被告并不欠付原告租金。另外，原告指派其控股的新联天丰物业服务有限公司控制管理板材区，原告在被告不欠付房租的情况下于2018年7月开始指示新联天丰物业服务有限公司干预被告的经营，阻扰被告招商，原告违反了诚实信用原则。原告隐瞒涉案商铺未按照规划设计建设的事实，至今无法取得涉案商铺的合法验收手续，导致该商铺没有产权证，依据我国相关法律规定，违法建筑不能出租，故原告向被告主张租金于法无据，且被告招商的商户实际占有的面积只有4,090平方米，原告主张的建成即交付给被告的主张没有事实和法律依据，原告从未与被告有过交付手续，且没有交付的事实。被告从2017年开始招商，苦心经营三年，原告阻扰被告招商的商户入驻，导致被告产生巨大的损失，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，原告的行为已经构成缔约过失，其应当承担缔约过失责任，原告向被告主张损失于法无据，请求法院依法裁判。

原告昌融达利公司为支持其诉请，提供如下证据：

证据一：房屋租赁合同、置换补充协议，用以证明：原、被告双方存在房屋租赁关系，房屋租赁合同中约定了租金、面积和违约责任等，原告已经将涉案155间房屋交付给了被告。

被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对原告证明的问题不认可，该合同签订于2016年8月12日，合同签订时涉案板材区为空置的空地并没有建设彩板房，原告并没有按照合同约定的2016年9月30将房屋交付被告使用，所以对原告所称交付标的物的事实不予认可。事实上，由于施工建设拖延，所以约定的装修等免租期也相应顺延了。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。

证据二：收据9张，用以证明：被告向原告支付的房屋占用使用费共计3,914,933元，被告没有按照约定正常支付租金。

被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对原告证明的问题不认可，该组证据不仅证明了被告并没有违约行为，还恰巧证明了被告先行履行合同义务，预支了高昂的商铺费用作为缔约的诚意，收据当中2017年12月19日支付的51万元及1,304,933元，可以证明被告在帮原告支付建设板材区相关施工及材料费用，恰巧可以证明涉案商铺是在2017年12月19日才基本建好，原告没有按照合同约定按时交付商铺。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。

证据三：板材区商铺租赁情况、新联市场板材区商铺情况、租赁合同书3份、照片2张，用以证明：原告将涉案房屋租赁给被告的事实，被告将涉案房屋对外招商的事实，涉案房屋在被告的实际控制之下。

被告对板材区商铺租赁情况、新联市场板材区商铺情况的真实性、合法性、关联性均不认可，对2份租赁合同书的真实性认可，合法性、关联性不认可，对另一份租赁合同（复印件）的真实性、合法性、关联性均不认可，对2张照片的真实性、合法性、关联性认可，对原告证明的问题不认可。

本院认为，因板材区商铺租赁情况、新联市场板材区商铺情况均为原告单方出具，故本院对上述两份证据的真实性、合法性、关联性暂不予确认；对2019年4月3日及2019年10月31日的2份租赁合同书的真实性、合法性、关联性予以确认，对2017年6月1日的租赁合同（复印件）的真实性、合法性、关联性均不予确认；对2份照片的真实性、合法性、关联性予以确认。

证据四：板材区商户花名册，用以证明：原告已将板材区所有的155间共计面积8,868平方米的商铺交付给被告使用，被告的招商工作已经完成，板材区商户均是被告招商的商户。

被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均认可，原告证明的问题不认可，该份证据上仅有89名商户，不能证明原告主张交付的面积。

本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

证据五：板材区工程进度情况说明，用以证明：板材区6栋、7栋、加工区、1栋、2栋、直排区招商工作已完成，被告已将所有共计155间商铺全部交付被告，被告已也完成招商，故原告主张2016年9月30日交付商铺的系事实。

被告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可，对原告证明的问题不认可，该份证据恰巧能够证明商铺未完成施工，原告没有按约定交付房屋。

本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

证据六：证人邹贝贝的证言，用以证明：涉案商铺的建成时间以及交付时间。

被告认为，证人邹贝贝的证言恰好可以证明2018年11月涉案商铺没有完全建设完成，隔墙都没有，进而证明原告所称206年9月建设完成并交付8,868平方米的主张与事实不符。

本院认为，该位证人为原告方的施工人员，与原告具有利害关系，且证人邹贝贝庭审中的证人证言与被告出示的其签收材料的证据相互矛盾，故本院对该份证人证言的真实性不予确认。

证据七：证人谌章林的证言，用以证明：原告将涉案房屋交付被告的时间。

被告认为，该位证人系原告公司的员工，且其在2017年1月还在签收材料用于隔板及保温层施工，足以证明至2017年1月原告还没有完成板材区的建设，故原告主张的面积及交付之间不成立。

本院认为，该位证人为原告公司的员工，与原告具有利害关系，故本院对该份证人证言的真实性不予确认。

证据八：租赁合同书、临时租赁协议，用以证明：板材区直排商铺的面积。

被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，无法核实该组证据的真实性。

本院对临时租赁协议的真实性、合法性、关联性予以确认，对于租赁合同书，因原告提交的为复印件，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性需综合本案其他证据予以认定。

被告中昌建设公司为支持其辩称，提供如下证据：

证据一：房屋租赁合同、置换补充协议、2016年11月22日板材区工程进度情况说明、2017年1月16日关于板材区工程进度的倒排计划、2017年4月8日工程进度备忘录回复、2017年12月19日三方转账协议、2019年7月26日期限交费函、2019年8月1日回复函、图纸2份、五金水暖区记账凭证，以上证据用以证明：租赁合同签订后，原告直到2017年12月19日才初步建成部分商铺，原告所述2016年9月30日交付商铺与事实不符，原、被告的往来函件证明了原告建设的商铺存在一系列的工程质量瑕疵，电、暖、卫生间以及合同中的其他约定，原告均未履行。另外，三方转账协议明确载明了在2017年12月19日板材区商铺及配套设施仍旧在建设施工过程中，由于原告欠付工程款导致施工缓慢的事实，所以违约方应当是原告而不是被告。

原告对房屋租赁合同、置换补充协议的真实性认可，但是证明问题不认可，置换补充协议第一条的约定恰巧证明原告已将板材区整体交付原告，只有原告交付了才存在置换，第二条的约定与本案无关；对2016年11月22日板材区工程进度情况说明真实性不认可，这个文件没有原告的印章或者法定代表人的签名；对2017年1月16日关于板材区工程进度的倒排计划的真实性不认可，落款方不是原告也不是被告，签字人员也没有任何授权；对2017年4月8日工程进度备忘录回复的真实性不认可，原告并未在这份文件上盖章确认；对2019年7月26日期限交费函的真实性认可，对被告证明的问题不认可，该份文件是原告督促被告支付租金的函，上面标明被告欠付的租金和暖气费。

本院对房屋租赁合同、置换补充协议的真实性、合法性、关联性予以确认；对2016年11月22日板材区工程进度情况说明、2017年1月16日关于板材区工程进度的倒排计划、2017年4月8日工程进度备忘录回复的真实性、合法性、关联性均予以确认，上述三份文件中签字人员为谌章林，谌章林为原告公司员工，亦在本案中作为原告方证人出庭作证，谌章林在庭审过程中对上述文件中其签名的真实性均予以认可；对2017年12月19日三方转账协议、2019年7月26日期限交费函、2019年8月1日回复函、图纸2份、五金水暖区记账凭证的真实性、合法性、关联性均予以确认。

证据二：2016年8月17日现场照片，用以证明：原、被告签订合同时，板材区是一片空地没有任何建筑，原告所称交付房屋的事实不成立。

原告对该组证据的真实性不认可，对被告证明问题不认可，该组照片中无法看出是否是涉案房屋所在地，也无法看出拍摄照片的日期，显示出的只是截图日期。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该组照片无法反映是否为涉案商铺的现场图片。

证据三：2018年3月至2019年9月板材区现场照片，用以证明原告至今始终没有按照合同约定建设完成板材区域，并且存在道路积水、大面积空地堆放垃圾、未建设彩板房设施等情况。

原告对该组证据的真实性不认可，该组照片中看不出是板材区的地理位置，原告向被告交付155间房屋是客观事实。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该组照片无法反映是否为涉案商铺的现场图片。

证据四：公证书、房源明细表、图纸，用以证明：涉案商铺的实际占用情况以及市场内部相关设施情况，以及原、被告约定的区域和位置情况和板材建筑物分布情况。

原告对公证书、房源明细表、图纸的真实性认可，对被告证明的问题不认可，公证书中拍摄的照片无法证明原告涉案房屋存在的一系列问题。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。

证据五：财务往来收据，用以证明：被告向原告提前预付了3,914,933元。

原告对财务往来收据的真实性无法确认，对于被告证明的问题不认可，该收据收款凭证中不是原告的印章。

本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，该组证据中的收据与原告出具的收据一致，且被告确认支付的租金3,914,933元与原告所述其收到的金额亦一致。

证据六：照片，用以证明：原告存在一系列的违约行为，如破坏被告设置的广告牌、限制被告经营招商、将被告办公室锁门断电、管道漏水、故意封锁板材区卫生间以及原告不配合商户办理营业执照等。

原告对该组证据的真实性认可，对被告证明的问题不认可，该组照片中的停业整改通知中落款公司不是本案原告，且该组照片无法反应原告阻挠被告正常经营。

本院对该组证据的真实性予以确认。

证据七：接处警工作登记表、商户情况说明、商户身份证复印件、会议纪要，用以证明：原告长期阻挠商户经营，锁门断电、阻拦商户货运车辆进出市场、要挟商户支付租金给原告等，给被告造成巨大损失。

原告对接处警工作登记表的真实性无法确认，该份证据为复印件，对被告证明的问题不认可，不能证明纠纷性质和事实；对于情况说明的真实性不认可，只是未到庭的证人写的一份证明，证人没有出庭作证；对会议纪要的真实性认可，对被告证明的问题不认可，该份证据只是调解，不能证明原告阻挠被告经营。

本院认为，接处警工作登记表为复印件，且仅记载了存在报警的事实，并未记载报警的原因，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予确认；对商户情况说明、身份证复印件，本院认为，该组证据为证人证言，证人应当到庭说明情况，因证人未出庭作证，该组证人证言的真实性无法确认，故本院对该份证据的真实性不予确认；对会议纪要的真实性、合法性、关联性予以确认。

证据八：2018年9月27日视频光盘，用以证明：原告勒令门卫阻挠板材区商户进入市场。

原告对该组证据的真实性认可，对被告证明的问题不认可，该组证据无法证明原告阻止被告经营。

本院对该份证据的真实性予以确认。

证据九：商户花名册，用以证明：被告实际占用的面积和商铺间数。

原告对该组证据的真实性不认可，该组证据无法证明被告的主张。

本院认为，该组证据为被告单方出具的表格，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。

证据十：结算明细，用以证明：被告支付的费用不存在欠付费用，且原告还拖欠被告五金区域的经营收益分红。

原告对该份证据的真实性不认可，原告所述的水暖建材区的经营分红问题与本案无关，本案为板材区的租赁纠纷。

本院认为，该组证据为被告单方出具的表格，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。

证据十一：证人姜文、王文翠、王洪凤的证言，用以证明：原告阻挠商户经营的事实。

原告认为该组证人与被告均存在租赁关系，故与被告具有利害关系，证人也未说明具体是谁阻挠其经营，新联市场系物业公司负责现场的管理，故不是本案原告阻挠商户经营。

本院认为，该组证人均出庭接受了双方当事人及法庭的质证，故本院对该组证人证言的真实性予以确认。

本院在本案审理过程中收集的证据：

一、本院工作人员于2020年4月18日、19日先后前往乌鲁木齐新市区绍兴中街居然之家建材市场板材区，针对板材区商铺的租赁情况、建设情况、交付情况等对商户孙小荣、刘仕伟、刘伟进行询问，孙小荣、刘仕伟、刘伟对本院工作人员的询问作出回答，另孙小荣向本院提供其与被告签订的租赁合同。

原告对孙小荣、刘仕伟、刘伟的询问笔录及租赁合同的真实性认可，证明的问题认可。

被告对租赁合同的真实性、合法性、关联性均认可，对于孙小荣的询问笔录中其钥匙是否从被告处取得无法证明，原告给被告交接时有无给钥匙不清楚，被告方没有商户的钥匙，商铺塌陷质量问题给他免租7个月；对刘仕伟、刘伟的询问笔录，他们只是说商铺都出租出去了，但事实上没有他们说的那么好，事实上只是承租了一些，当时被告招商但是很多商户没有入驻经营成功，是原告让他们和我们签订的租赁合同，交付钥匙也是原告的意思，其余商铺钥匙不在我们这里，事实上被告只用了4,060平方米，我们对现场情况也进行公证证据保全了。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年8月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：（一）甲方将其拥有合法产权（无抵押、无纠纷）位于乌鲁木齐新市区绍兴中街居然之家建材市场面积13,000平方米（以实际面积结算），整体出租给乙方作为建材、板材及配套装饰材料市场使用，承包期间，由乙方独立核算，依法纳税，自主经营，自负盈亏；（二）双方约定租赁期限为15年，租期自2017年5月1日至2032年4月30日，甲方在2016年9月30日前将上述房屋交付乙方使用，2016年10月1日至2017年4月30日为甲方给乙方的装修期、招商期、试营业期及市场培训期；（三）2017年5月1日至2018年4月30日租金按照实际面积（13,000平方米）每平方米每年300元整，计人民币3,900,000元，2018年5月1日至2020年4月30日租金按照实际面积（13,000平方米）每平方米每年400元整，计人民币5,200,000元，2020年5月1日至2023年4月30日租金按照实际面积（13,000平方米）每平方米每年500元整，计人民币6,500,000元，2023年5月1日至2032年4月30日租金按照实际面积（13,000平方米）每平方米每年60元整，计人民币7,900,000元，乙方应遵循“先付款后使用”的原则，合同一经签订，乙方即预付第一年租金的50%，剩余款项在起租日前5日一次性付清，从下年开始，租期到期前一个月交情当年的全额租金；（四）房屋交接时，甲方保证房屋及水电暖已通并能正常使用；（五）甲乙双方任何一方违约，违约方应向无违约方支付总租金20%的违约金。

2016年11月22日，原告向被告出具板材区工程进度情况说明，对工程存在的问题进行说明，其中商铺卫生未打扫；6、7栋电、暖气、卷帘门不能正常使用；1、2栋卷帘门、玻璃未安装完毕，电、暖气未通，彩钢板隔墙未安装；加工区暖气至今未安装，动力电未通；卫生间未完善，无法正常使用。2017年1月16日，原告再次向被告出具关于板材区工程进度的倒排计划，主要内容有“板材区定于2017年5月1日开业，6栋、7栋于2017年2月20日必须通暖；1至5栋的电、暖气、门于2017年3月20日完工；卫生间2017年2月20日必须正常使用；通讯设施于2017年2月20日开工，2017年3月20日能够安装到户；加工区地面与侧大门临时建筑地面尽快完善”。2017年4月8日，原告向新疆中昌建设工程有限责任公司居然之家板材区运营部发送工程进度备忘录回复，主要内容为“针对贵方提出的板材区工程进度问题，我方回复如下：6栋坍塌地面修复预计4月17日可交付；卫生间已完成施工，预计4月12日交付；东大门目前不能开通等”。上述三份文件均有原告公司员工谌章林签名确认。

2017年4月13日，原、被告签订置换补充协议，主要内容为甲方在7栋、8栋之间建一栋面积在2,000㎡左右的商铺，原有的8栋背面加盖一排面积在1,200㎡左右的商铺给乙方使用（详见平面图，以实际面积为准，以实际交工时间为准），以置换乙方原有的板材区1栋、2栋的商户安置。已入驻商户赔偿款由甲方承担。延长2个月租期。7栋、8栋之间新建、直排剩余工程由甲方负责完成，甲方配合乙方招商工作以达到商户顺利入驻的目的。其他条款按原合同执行等。

2017年12月19日，原告（甲方）、被告（乙方）以及丙方梁延朝、贾兴瑞、高复生签订三方转账协议，主要约定内容为乙方承租甲方板材经营区，乙方已支付甲方租金费210万元，甲方代收乙方租赁费51万元，乙方为丙方垫付材料款1,304,933元，综上乙方交纳甲方租赁费共计3,914,933元。此外，2016年8月12日至2017年12月19日，被告共向原告出具合计3,914,933元租赁费收据。另，原告在庭审中出具其为原告垫付材料款的材料单、出库单、收据等，上述单据上有施工人员贾兴瑞、梁延朝、邹贝的签字。另，2014年10月至2016年8月期间，原告以自己名义对外招商并收取孙小荣、马敏、周有云等9名商户的租金合计51万元，该部分租金即上述三方转账协议中的“甲方代收乙方租赁费51万元”。

2019年11月29日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处出具（2019）新乌法诺证民字第30122号公证书，对被告承租的新市区场居然之家建材市××区商铺的现状进行证据保全公证。

2020年4月18日，本院工作人员前往乌鲁木齐市绍兴中街居然之家建材市场即新联市场板材区，对承租板材区6栋8号、25号的商户孙小荣进行询问，孙小荣表示，其于2016年7月向原告缴纳租金，后于2016年11月8日与被告签订租赁合同书。2016年7月缴纳租金时商铺刚开始建设，2016年12月商铺的卷帘门尚未安装，2017年2月过完春节后被告才将商铺钥匙交付孙小荣。另，2017年板材区开始营业，营业初期板材区商铺几乎都有商户入驻，且商户均是与被告直接签订租赁合同，也是由被告向商户交付商铺。

同月19日，本院工作人员再次前往新联市场板材区，对承租板材区6栋20号商户刘伟及承租直排18号商铺的刘仕春进行询问，刘伟和刘仕春表示，其均为2017年与被告签订的租赁合同承租的商铺，亦是由被告向其交付商铺钥匙。此外，2017年，新联市场板材区的商户入驻较多，入驻的商户均是与被告签订的租赁合同。

另查明，2019年4月3日被告与马腾飞签订租赁合同书，租赁位置位于城北主干道居然之家建材市××栋、11号，2019年10月31日被告与武建太签订租赁合同书，租赁位置位于城北主干道居然之家建材市××栋、2号。

本院认为，原告出租的房屋因没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告返还新市区绍兴中街居然之家建材市××区、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、直排共计155间商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中原、被告的争议事项主要为：一、原告向被告交付商铺的面积；二、原告向被告交付商铺的时间；三、原告主张被告支付占有使用费有无事实及法律依据；四、原告主张被告支付资金占用期间的损失有无事实及法律依据。

一、原告向被告交付商铺的面积。

原告主张其实际向被告交付了板材区3栋-8栋、直排共计155间商铺，合计面积8,868平方米。被告对板材区3栋-8栋、直排共计155间商铺无异议，但抗辩称其仅实际占有使用上述商铺中的72间商铺合计面积4,090平方米，其余商铺原告未向其交付。本院认为，因原、被告双方未作书面交接手续，根据本院工作人员对板材区商户进行的询问，2017年新联市场板材区开始营业，营业初期几乎没有空置的商铺，且所有的商铺都是由被告对外出租，商户均是与被告签订租赁合同并由被告向其交付商铺。另外，结合被告方证人姜文的证言“2017年10月市场经营挺好，每一排房屋都有人，基本上都有人在经营”“所有涉案商铺都是和被告签订的”。综合以上，本院认定原告已将板材区共计155间商铺交付被告使用。关于商铺能否对外出租以及出租的情况系被告自身的经营风险，被告不能以空置的商铺作为原告从未向其交付的抗辩，故对于被告的此项抗辩理由，本院不予采信。

关于155间商铺的面积，根据被告庭审中出具的房源明细表显示3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋共计133间商铺，合计面积7,440平方米，与原告主张的间数及面积相一致，故本院对上述面积予以确认。关于直排面积，根据原告陈述及被告提交的房源明细表显示，直排11-23号与直排34-42号的面积不一致。结合原告庭后提交的被告与商户陈亮的签订的租赁合同书中约定直排21-23号面积合计180平方米，由此可以看出直排11-23号共计13间房间，每间房屋面积60平方米；再结合原告庭后提交的被告与商户厉全林签订的临时租赁协议中约定直排34、35号房屋面积共计140平方米，由此可以看出34-42号共计9间房屋，每间房屋面积70平方米，综上，直排面积合计为1,410平方米。被告虽对原告提交的临时租赁协议及租赁合同书的真实性、合法性、关联性均不认可，但是根据上述两份合同计算出的板材区直排面积与被告提交的房源明细表中的直排面积一致，故对于直排面积，本院按照1,410平方米予以确定。

综合以上，原告已向被告交付3栋-8栋、直排共计155间商铺，合计面积应为8,850平方米。

二、原告向被告交付商铺的时间。

原告主张其按照合同约定的时间2016年9月30日即向被告交付了商铺，被告抗辩称原告于2017年5月1日才向其交付商铺。本院认为，首先，根据被告提供的为原告垫付材料款的出库单等，原告方施工人员邹贝贝在2016年12月仍在签收板材区的材料，邹贝贝作为原告方证人亦出庭作证，其对出库单等单据上签字的真实性予以认可，由此可以看出，2016年12月板材区仍在建设中。其次，根据被告提供的2017年1月16日关于板材区工程进度的倒排计划中第二条“1至5栋的电、暖气、门于2017年3月20日完工”可以看出，截止2017年1月16日，涉案商铺的建设仍尚未完成。最后，结合本院工作人员对板材区商户孙小荣进行的询问，孙小荣为板材区建设初期由原告招商的商户，该商户于2016年7月21日向原告缴纳了板材区商铺租金4万元，2016年11月8日孙小荣与被告签订租赁合同书。根据孙小荣的陈述，板材区在2016年12月时都未安装卷帘门，建设尚未完工，其于2017年春节后即2月后从老家回来后，被告才将商铺钥匙交付孙小荣。另外，根据被告方证人王文翠的证言，王文翠也是板材区建设初期由原告招商的商户，其以马敏的名义向原告交付租金2万元，王文翠陈述其于2016年冬天前往新联市场时，涉案商铺尚未完成建设。综合以上，原告主张其于2016年9月30即向被告交付155间商铺的主张，本院不予采信。因原、被告对房屋交接时间有异议，且双方未签订书面交接手续，本院综合以上证据将2017年2月1日认定为双方交付商铺的时间。

三、原告主张被告支付占有使用费有无事实及法律依据。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告抗辩称应当按照房屋租赁合同第二条的约定，起租日期应当在实际交付商铺之日起延长七个月的装修期、招商期、试营业期及市场培训期，本院认为，因原、被告签订的房屋租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故被告的该项抗辩理由已无合同依据，本院不予采信。但因原告逾期4个月向被告交付涉案商铺，故应当在其主张的占有使用费中扣除4个月的占有使用费，本院参照第一年度租金即每平方米每年300元予以确定上述4个月期间的占有使用费。综合以上，原告主张的2017年5月1日至2019年8月1日期间的占有使用费，按照面积8,850平方米，参照原、被告签订的租赁合同书中关于租金的标准计算占有使用费为7,080,000元，扣除原告已缴纳的占有使用费3,914,933元以及迟延交付4个月期间的占有使用费885,000元，被告应向原告支付的占有使用费为2,280,067元。

原告主张被告支付2019年8月1日起至实际返还房屋期间的占有使用费，本院认为，因被告至今未向原告返还房屋，故被告应当向原告支付占有使用费至实际返还之日。因2019年8月1日至本判决作出之日期间的占有使用费已实际产生，故本院将已产生的占有使用费计算至2020年5月31日，参照双方签订的租赁合同书中关于租金的标准，2019年8月1日至2020年5月31日期间的占有使用费为3,023,750元。2020年6月1日至被告实际退还房屋之日起的占有使用费，参照双方签订的租赁合同书中关于租金的标准按照总面积8,850平方米每平方米每年500元予以支付。

另，被告抗辩称应当按照置换补充协议中第一条的约定延长2个月的租期，即起租时间再行延长2个月，本院认为，置换补充协议第一条的约定属于对原房屋租赁合同的补充条款，原合同无效的，补充条款亦无效，被告的该项抗辩亦无合同依据。退一步讲，该份置换补充协议中约定的“延长2个月租期”亦不能解释为起租时间延后2个月，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。

四、原告主张被告支付资金占用期间的损失有无事实及法律依据。

原告根据房屋租赁合同中第八条的约定，按照被告欠付占有使费的20%主张资金占用期间的损失，本院认为，因原、被告签订的房屋租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，原告不能依照无效的合同主张被告支付资金占有期间的损失，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

最后，被告本案中称原告以不配合商户办理营业执照、不让商户进行装修、不让商户进入市场、封锁被告办公室等方式阻扰商户经营以及被告招商，造成被告的商户流失，给被告造成巨大损失，本院认为，因被告未在本案中对其损失提出反诉，故本案对此不作处理，被告可另案主张。另外，被告本案提出的原、被告关于五金水暖区的分成等事宜，与本案系不同的法律关系，亦不在本案处理范围，本案对此不作处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、被告新疆中昌建设工程有限公司于本判决生效之日起一个月日内向原告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司返还新市区绍兴中街居然之家建材市××区、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、直排共计155间商铺；

二、被告新疆中昌建设工程有限公司于本判决之日起十日内支付原告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司截止2019年8月1日期间占有使用费2,280,067元；

三、被告新疆中昌建设工程有限公司于本判决之日起十日内支付原告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司2019年8月1日至2020年5月31日期间占有使用费3,023,750元，2020年6月1日至被告实际返还房屋期间的占有使用费按照总面积8,850平方米每平方米每年500元予以支付；

四、驳回原告乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司主张被告新疆中昌建设工程有限公司支付资金占用期间的损失637,351元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的额6,847,857元，确认给付额5,303,817元，确认给付额占诉讼标的额的77.45%。本案案件受理费59,735元（原告已预交），由原告负担22.55%即13,470.24元，被告应负担77.45%即46,264.76元。原告预交案件受理费59,778.05元，退还原告43.05元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　　判　　长　　　苏　霞

人民　陪　审员　　　孟玉珍

人民　陪　审员　　　王　慧

二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 一 日

书　　记　　员　　　李　静