新疆中昌建设工程有限公司与乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）新01民终2261号

上诉人（原审被告）：新疆中昌建设工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区天津北路**紫金长安小区******。

法定代表人：陈启，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司，住所地新疆，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区（高新区）城北大道**办公区**>

法定代表人：乔昌峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王万全，新疆赛天律师事务所律师。

上诉人新疆中昌建设工程有限公司（以下简称中昌建设公司）与被上诉人乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司（以下简称昌融达利公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本院认为，昌融达利公司在二审中向本院提交了建设工程规划许可证、关于同意乌鲁木齐昌融达利商贸有限公司“地窝堡空港物流中;地窝堡空港物流中心建设项目&rdquo木齐市投资项目登记备案证、关于地窝堡农副产品空港物流中心建设项目用地审查意见的函、关于建设地窝堡农副产品空港物流中心报告暨新联农贸批发市场改扩建项目的规划意见、建设工程消防设计审核意见书、建筑工程施工许可证等证据，能够反映涉案房屋租赁合同所涉及的乌鲁木齐市地窝堡空港物流中心项目具有相应的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，而根据昌融达利公司的陈述，双方所争议的居然之家建材市场即新联市场板材区商铺建设在地窝堡空港物流中心项目所在土地上，建设工程规划许可证规划的范围是可以建设地上三层和地下一层，但现仅建设了一层简易彩钢板房商铺，未按照建设工程规划许可的要求建设，因此涉案房屋租赁合同为无效合同，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，从立法本意来说，本条规定合同无效的根本原因在于标的物缺陷，即标的物本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响，直接导致房屋租赁有效或者无效。本条规定的标的物缺陷就是指标的物是违法建筑，因此租赁合同无效。本案中，涉案商铺未超出建设工程规划许可证许可的面积，也未超过许可的层高，且至今也未被行政主管部门认定为违法建筑，在此情形下，一审判决认定涉案房屋租赁合同无效，并在合同无效的前提下审理本案不当。另，就涉案商铺的交付时间和交付面积，应当结合举证责任予以准确认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12032号民事判决；

二、本案发回新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院重审。

上诉人新疆中昌建设工程有限公司预交的二审案件受理费48,926.72元予以退回。

审判长　　卫杨

审判员　　高茜

审判员　　焦玉

二〇二〇年十一月二十日

书记员　　杨晗