福建省增泰建设工程有限公司与福州侨业物业管理有限公司、福州市住宅专项维修资金管理中心建设工程合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）闽0102民初5805号

原告：福建省增泰建设工程有限公司，住所地福建省福州市永泰县岭路乡七斗村樟坪头6号。

法定代表人：林金勇，总经理。

委托诉讼代理人：杨剑，福建藏剑律师事务所律师。

被告：福州侨业物业管理有限公司，住所地福州市晋安区华林路257号5层527室。

法定代表人：王心虎，董事长。

委托诉讼代理人：王洪辉，北京中银（福州）律师事务所律师。

被告：福州市住宅专项维修资金管理中心，住所地福州市仓山区南江滨西大道193号东部办公区*号楼407。

法定代表人：王金群，主任。

委托诉讼代理人：王初坚，上海锦天城（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄志光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。

被告：福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会，住所地福州市鼓楼区。

负责人：吴某，主任。

委托诉讼代理人：蒋双灌，福建元一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆黄森，福建元一律师事务所实习律师。

原告福建省增泰建设工程有限公司（以下简称“增泰建设公司”）与被告福州侨业物业管理有限公司（以下简称“侨业物业公司”）、福州市住宅专项维修资金管理中心（以下简称“住宅维修资金管理中心”）、福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会（以下简称“鸿梅山庄业委会”）建设工程合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告增泰建设公司的委托诉讼代理人杨剑，被告侨业物业公司的委托诉讼代理人王洪辉，被告住宅维修资金管理中心的委托诉讼代理人王初坚，被告鸿梅山庄业委会的负责人吴某及其委托诉讼代理人蒋双灌、陆黄森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

增泰建设公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令侨业物业公司、住宅维修资金管理中心、鸿梅山庄业委会支付所拖欠工程款人民币258408.6元；二、本案诉讼费由被告承担；

事实与理由：2015年下半年，福州市鼓楼区罗马生态园楼盘因小区监控改造、更换变频生活水泵的需要，鸿梅山庄业委会委托侨业物业公司（系当时罗马生态园楼盘的小区物业）办理相关事宜。

通过公开招投标，2016年4月15日，增泰建设公司与侨业物业公司签订了一份建设工程合同，合同约定增泰建设公司对罗马生态园小区监控改造、更换变频生活水泵工程进行施工。开工日期为2016年4月22日，工期为90日。付款方式为：合同签订后先行支付1/3的工程款，工程验收合格后，住宅维修资金管理中心再支付剩余的2/3的工程款。

2016年4月21日，侨业物业公司向增泰建设公司支付了前期工程款共计人民币117092.4元，2016年4月22日增泰建设公司进场施工，90日内工程施工完毕离场。竣工验收合格后，2016年9月，福建省建设银行对本案建设工程进行了结算审价，最终的审价结果是375501元，扣除侨业物业公司已经支付的117092.4元，住宅维修资金管理中心还应该支付人民币258408.6元。

然而住宅维修资金管理中心告知增泰建设公司因侨业物业公司与鸿梅山庄业委会之间的矛盾，鸿梅山庄业委会不同意将剩余的工程款支付给增泰建设公司，增泰建设公司多次与三被告进行沟通均无法达成一致。

时至今日，被告所拖欠的工程款对增泰建设公司的正常经营活动造成了一定影响。增泰建设公司参与本案建设工程的施工工作，从公开招投标到签订合同、到工程施工验收、再到结算审价均程序合法，并不存在任何法律上的过错，住宅维修资金管理中心应依法按合同约定支付剩余款项。

侨业物业公司辩称，一、增泰建设公司主张侨业物业公司承担本案工程款付款义务，该主张没有事实和法律依据，应当驳回其诉求。

1.侨业物业公司虽是本案《建设施工合同》签约人，但该合同是基于鸿梅山庄业委会（福州市罗马生态园业委会）的委托授权并代表鸿梅山庄业委会所签订，且该施工项目是鸿梅山庄业委会小区项目，项目业主方和受益方均是鸿梅山庄业委会及其小区，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人(?http:?/??/?www.lawtime.cn?/?info?/?minfa?/?faren?/?” ”_blank?)可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为(?http:?/??/?www.lawtime.cn?/?info?/?minfa?/?dldlxingwei?/?” ”_blank?)，承担民事责任”的规定，侨业物业公司作为鸿梅山庄业委会代理人代理本案施工项目签约、验收询价及申报维修资金等有关行为，完全是基于鸿梅山庄业委会的委托，应由授权委托人即鸿梅山庄业委会承担法律责任和后果，本案工程款应由鸿梅山庄业委会承担，侨业物业公司不应承担付款责任。

2.本案建设工程项目的业主方和受益方是鸿梅山庄业委会所在小区，因为根据福州市住房保障和房产管理局榕房（2013）44号文件，申请住宅专项维修资金申请人是物业服务企业，鸿梅山庄业委会的本案施工项目须申请住宅维修资金故而委托作为物业服务企业的侨业物业公司办理有关施工项目的签约和申报工作。根据委托合同第三条明确约定工程款由公共维修资金中支付，由侨业物业公司向住宅维修资金管理中心申请。对于工程余款，合同第二条明确约定“工程施工完成验收合格后，承包方开具正式发票由发包人向福州住宅专项维修资金管理中心申请余款”，因此侨业物业公司不存在承担支付本案工程款的责任和义务，仅负有代为申报的义务。

3.增泰建设公司的起诉状以及证据1、6、7，均证明其对于侨业物业公司系根据鸿梅山庄业委会委托授权办理本案施工项目相关事宜以及工程款应从鸿梅山庄业委会的小区公共维修资金中向住宅维修资金管理中心申请拨付的事实是十分清楚的，其诉求主张侨业物业公司承担付款责任没有事实和法律依据，不能成立。

二、侨业物业公司基于鸿梅山庄业委会的授权委托，对其小区施工项目进行招标、签约、施工、询价并与鸿梅山庄业委会共同对施工工程量进行确认，还会同鸿梅山庄业委会等部门对工程进行验收并与鸿梅山庄业委会共同签署“维修、更新、改造工程竣工验收报告”，根据增泰建设公司以及鸿梅山庄业委会提交的有关资料和授权，向鸿梅山庄业委会申请拨付本案施工项目的维修资金余款，并在工程竣工验收以及询价通过后，于2016年9月13日与业委会共同向鸿梅山庄业委会提交了“福州市住宅专项维修资金使用备案表”以确认本案工程已于2016年6月竣工交付鸿梅山庄业委会使用并确认工程款总金额。因此侨业物业公司已经全部履行了相关义务，不存在承担任何付款的责任和义务。

综上，恳请驳回增泰建设公司对被告福州侨业物业管理有限公司的全部诉讼请求。

住宅维修资金管理中心辩称，本案的案由是建设工程合同纠纷，住宅维修资金管理中心不是本案诉争合同签订的主体。请依法驳回对住宅维修资金管理中心的起诉。

鸿梅山庄业委会辩称，一、鸿梅山庄业委会不具有本案诉讼主体资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义实施民事法律行为，因此，鸿梅山庄业委会不能作为本案的诉讼主体。

二、《建设工程施工合同》及其补充协议的签订主体是侨业物业公司，鸿梅山庄小区大多业主对案涉工程改造不知情，根据合同相对性原则，增泰建设公司只能向侨业物业公司主张权利，而且案涉工程改造期间，鸿梅山庄小区的实际物业服务企业为福州百迅物业管理有限公司，其已垫付了涉案工程余款，增泰建设公司诉请工程余款违背事实。

2016年10月10日，罗马生态园（鸿梅山庄）小区成立了新业主委员会。在新旧业主委员会交替期间，鸿梅山庄业委会才知晓小区原物业管理企业为福州百迅物业管理有限公司，而非侨业物业公司。涉案工程改造前，小区原监控系统和大部分生活水泵正常工作，大多业主对侨业公司与增泰建设公司签订《建设工程施工合同》对罗马生态园小区进行监控改造、更换变频生活水泵不知晓，案涉工程的立项、改造方案等也没有得到小区占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而且小区供水由福州自来水公司接管，属自来水公司管理的水泵出现问题，物业公司完全可以向自来水公司申请免费修理或更换，无需小区业主出钱或动用维修资金。案涉工程系增泰建设公司向维修资金管理中心主张用罗马生态园小区住宅维修资金支付其工程尾款，小区大多业主才知道此事，并立即通知维修资金管理中心涉案工程启用维修资金违法，制止维修资金管理中心付款。侨业公司擅自与增泰建设公司签订了《建设工程施工合同》，根据合同相对性原则，该合同项下的义务只能约束侨业公司，应由侨业公司承担责任，与答辩人和维修资金管理中心无关。

新旧物业公司交接过程中，福州百迅物业管理有限公司陈述其已垫付了剩下的20多万元工程余款给增泰建设公司，增泰建设公司诉请要求三被告支付20多万元工程余款也没有事实依据。

三、案涉工程的立项、设计、施工方案等均未经小区业主多数成员通过，便擅自施工，竣工后也未组织业主进行竣工验收，还伪造业主签字动用住宅维修基金，严重违反法律法规。

案涉工程属于罗马生态园小区业主共同的重大事项，依法应当经多数业主同意方可执行，但不论是立项还是设计等施工流程均既未通知全体业主，也未经全体业主表决和授权便私自与他人签订合同、开工，严重侵犯了小区业主自由选择和监督管理的权利，工程竣工后也没有组织业主进行竣工验收，严重违反法律规定。

更有甚者，侨业物业公司竟然在小区业主不知情的情况下，伪造业主签名动用专项维修资金。依法只有业主大会才有权利决定使用维修资金，但时至今日，案涉工程并没有得到小区专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。未经法定程序动用住宅维修基金是违法的，鸿梅山庄业委会已通知维修资金管理中心，并要求停止支付。维修资金管理中心已支付的维修资金依照《住宅专项维修资金管理办法》之规定，有权予以追回。

四、案涉工程刚完工便存在严重质量问题，鸿梅山庄业委会对水泵系统和监控工程进行了重新维修和改造，花费了大量的资金。

案涉工程完工不久就出现了严重的质量问题，导致不能正常供水，监控也无法正常使用。其中变频水泵频频发生故障，整个小区供水系统处于瘫痪状态，且只能单泵使用，小区业主们怨声载道，给业主用水造成极大不便。几经协调，水泵厂家（因业主原先不知道涉案工程由增泰建设公司施工，无法找到施工方）拒绝承担保修责任，鸿梅山庄业委会不得不另行委托他人重新购置、维修、改造。监控方面同样存在严重质量问题，许多监控名存实亡。2016年12月20日，新聘用物业公司福州诚安信物业管理有限公司接管罗马生态园小区时对探头进行了验收，发现一共174个探头中，有39个探头已不能正常工作，故障率高达22.4%，为保障安全，答辩人只能重新进行监控系统改造。因增泰建设公司高估施工工程量和单价，施工质量不合格，其主张的涉案款项没有事实和法律依据，且鸿梅山庄业委会对案涉工程已重新维修、改造，支付了大量费用，造成了鸿梅山庄业委会巨大的经济损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，增泰建设公司提供的建设工程施工合同及中标通知书、建设工程施工合同补充协议、工程竣工验收证书、工程监理质量认定书、验收报告、工程造价咨询成果报告书、工程造价咨询成果确认书、申请工程维修基金报告、委托书、中国建设银行电子回单，侨业物业公司提供的申请更换监控改造、变频生活水泵、安防门地弹工程维修资金报告、建设工程施工合同、建设工程施工合同补充协议、工程竣工验收证书、工程确认单、委托书、福州市住宅专项维修资金使用备案表以及鸿梅山庄业委会提供的《业主委员会备案证明》、快递单、《福州侨业物业管理有限公司要求拨付住宅专项维修资金的回复》、《监控显示编号对照表》、2018年小区监控系统改造价格均为书证，且能够与原件核对一致。此外，缪某、谢某、何某、刘某某、刘某某等证人均为知道案情，并能正确表达意思的完全民事行为能力人，其均可作为证人出庭作证。上述证据内容真实，来源及形式合法，与待证事实具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。此外，鸿梅山庄业委会提供的《业主委员会公告》、致福州侨业物业管理有限公司公告、《电梯广告位使用协议》及补充协议书、《红柜子生鲜提货柜业务合作协议》、福建增值税普通发票、《罗马生态园业主委员会公告（一）》、《关于罗马生态园工程维修基金使用不当问题调查报告》、致福州市住宅专项维修资金管理中心函件、《被冒充签名的业主名单》、《变频供水机组维修协议》、福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会函件、不动产权属证书、维修和更新、改造方案书面确认明细表均为书证，但无原件可供核对，本院对其真实性不予确认。海峡都市报关于《物业撤离小区设备凌晨也被拆》报道系新业委会成立之后的事情，与案涉工程并非同一时间，未能证明工程改造期间，小区的物业系福州百讯物业管理有限公司。此外，邱艳华与刘林的通话录音因当事人均未到庭，故本院对其真实性不予确认。关于2016年11月18日的协调会录音，其中缪某于49分35分陈述的“破坏没关系，我说社区来作证，……设定的，今天这个停，明天那个停”，此外，结合吴主任在海峡都市报上所做的陈述，即“我们有四栋楼的水泵参数遭到人为修改”，可见该证据无法证明水泵运行故障的根源在于人为破坏或是水泵本身的质量问题，故该证据的证明对象不能成立。福州诚安信物业管理有限公司的情况说明同样只能证明水泵运行故障，但不能证明根源在于工程质量瑕疵。《证明》属于证人证言，因证人未全部到庭，本院对未到庭接受质证的证人证言的真实性不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年，侨业物业公司作为发包人，就罗马生态园小区监控改造、更换变频生活水泵、更换安防门地弹簧工程委托福建优胜招标代理有限公司向社会公开招标。2015年8月9日，增泰建设公司确定中标。中标价为434951元，中标工期为90天。

2015年9月23日，福州市罗马生态园业主委员会（系罗马生态园的原业委会）与侨业物业公司共同向福州市住房保障和房产管理局递交《申请更换监控改造、变频生活水泵、安防门地弹工程维修资金报告》，申请434951元专项维修资金，用于小区内监控设施设备改造，更换小区变频生活水泵，更换楼道安防门地弹簧工程。相关报告还确定了侨业物业公司的银行账号作为维修资金的拨款账户。

2016年4月15日，侨业物业公司与增泰建设公司就案涉工程签订了《罗马生态园小区监控改造、更换变频生活水泵工程建设工程施工合同》，合同主要约定如下内容：1.工程名称为罗马生态园小区监控改造、更换变频生活水泵工程；2.工程地点福州市罗马生态园小区（鸿梅山庄）福州市鼓楼区梅峰路63号；3.工程内容为罗马生态园小区监控改造、更换变频生活水泵工程，具体以招标人提供的建行询价工程量，品牌、规格清单和施工图纸为依据；4.承包范围具体以招标人提供的建行询价工程量，品牌、规格清单和施工图纸为依据；5.合同工期为90天；6.开工日期为2016年4月22日；6.工程质量标准应符合《工程施工质量验收规范》合格标准，更换变频生活水泵要求每组当天拆装当天投入使用；7.工程造价约390308元；8.付款方式为合同生效三天内将三分之一的工程款117092.4元汇入增泰建设公司账户，工程施工完成并验收合格后，承包方开具正式发票由发包人向福州市住宅专项维修资金管理中心申请三分之二的余款273215.6元，到款后，先支付253700.2元，留工程总价款5%，即19515.4元作工程质量保证金，一年后工程无质量问题按期付给；9.承包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。合同签订后，侨业物业公司于2016年4月21日向增泰建设公司的账户汇款117092.4元。此后，增泰建设公司依约于2016年4月22日开工，并顺利地在约定的工期内完成施工。2016年6月28日，增泰建设公司、福州中博建设发展有限公司、福州市鼓楼区罗马生态园业主委员会及侨业物业公司共同参与了工程竣工验收，并分别以施工单位、监理单位、业主委员会及物业服务企业的身份在《维修和更新、改造工程竣工验收报告》上盖章，共同确认案涉工程（70个监控及配套系统、8组生活变频水泵及配套设施）均已按合同要求竣工。同日，侨业物业公司、增泰建设公司、福州中博建设发展有限公司共同在《工程竣工验收证书》上盖章，确认案涉工程已竣工并已交付业主使用。

工程竣工验收后，福州中博建设发展有限公司于2016年9月13日出具工程监理质量认定书，确认案涉工程已完成设计和合同的约定内容，工程质量合格。同日，中国建设银行福建省分行向侨业物业公司出具了两份工程造价咨询成果报告书，其中变频水泵的工程造价为228000元、监控改造工程的造价为147501元。在收到上述两份工程造价咨询成果报告书的基础上，侨业物业公司与增泰建设公司就案涉工程共同签订了《补充协议书》，双方确认案涉工程已验收合格并投入使用，双方同意以两份工程造价咨询成果报告书确定的金额接收，并以375501元的总金额报请住宅维修资金管理中心审批。

罗马生态园业主委员会于同日向侨业物业公司出具《委托书》，罗马生态园业主委员会委托侨业物业公司就案涉工程进行申请住宅专项维修资金和实施施工等工作，并确认案涉工程总造价以两份工程造价咨询成果报告书确定的金额为准，即375501元。同时，侨业物业公司与罗马生态园业主委员会共同在《商品房住宅专项维修资金使用备案表》上盖章。

2016年10月10日，罗马生态园小区的业委会经换届选举，产生了新一届的业委会，即福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会。2016年11月初，福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会要求侨业物业公司移交小区广告商业合同等涉及业主利益的所有资料。2016年11月17日，案涉工程的水泵运行出现故障。2016年11月18日，缪某等人就物业公司交接、住宅维修资金的申请、水泵的运行故障等问题进行了协调。其中缪某对水泵问题作了“破坏没关系，我说社区来作证，……设定的，今天这个停，明天那个停”的陈述。同日，罗马生态园小区的业委会主任吴某在面对海峡都市报的采访时表示，四台水泵的参数遭到人为修改。2017年1月20日，福州诚安信物业管理有限公司向即福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会出具了监控显示编号对照表，确认全小区174个监控中有39个监控不能正常工作。2018年3月26日，鸿梅山庄业委会向福州市住宅专项维修资金管理中心递交了《对福州侨业物业管理有限公司要求拨付住宅专项维修资金的回复》，其反映侨业物业公司伪造业主签名，申请专项维修资金，并反映2016年11月17日凌晨，侨业物业公司撤离小区，并破坏了水泵造成多栋楼停水。2018年3月8日，经鸿梅山庄业委会研究决定，对小区的监控系统进行改造。2018年4月30日，鸿梅山庄业委会确认小区监控系统改造工程的总造价为47355.8元。

本院认为，本案存在一个争议焦点：增泰建设公司诉请的工程款的付款条件是否已成就，若付款条件已成就，那么付款的责任主体是谁。

关于案涉工程款的付款条件是否已成就这一问题。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，福州市鼓楼区罗马生态园业主委员会作为罗马生态园小区的原业委会，其在存续期间所实施的委托侨业物业公司代为申请住宅专项维修资金、招标、签约、支付部分工程款，以及以自己的名义对案涉工程进行竣工验收的行为对全体业主均有法律约束力。案涉工程已经在工期内竣工，且已经过施工单位、监理单位、业主委员会及物业服务企业的竣工验收。施工单位、监理单位、业主委员会及物业服务企业已共同确认，案涉工程已完成设计和合同的约定内容，工程质量合格。故增泰建设公司诉请的工程款的付款条件已成就。

关于案涉工程款应由谁负担这一问题。本院认为，住宅维修资金管理中心既不是案涉合同的相对人，亦不是案涉工程的受益者，其仅为住宅维修资金的行政管理部门。同时，鸿梅山庄业委会已代表罗马生态园小区业主要求暂停支付原业委会与侨业物业公司共同申请的住宅维修资金，故增泰建设公司要求住宅维修资金管理中心支付案涉工程款的主张，本院依法不予支持。

侨业物业公司虽然系案涉建设工程的发包人，也是案涉建设工程合同的相对人。但2015年9月23日罗马生态园业主委员会与侨业物业公司共同递交的《申请更换监控改造、变频生活水泵、安防门地弹工程维修资金报告》以及罗马生态园业主委员会于2016年9月13日出具的《委托书》均表明，侨业物业公司所实施招标、签约、申请住宅维修资金、验收、签订补充协议等行为均系受罗马生态园业主委员会的委托。案涉工程是关于罗马生态园小区的监控改造及更换变频生活水泵，而侨业物业公司仅是该小区的物业服务企业，且合同已明确约定剩余的三分之二的工程款由侨业物业公司向福州市住宅维修资金管理中心申请。可见，增泰建设公司在签订合同时显然知悉案涉工程的实际业主系罗马生态园小区全体业主，其应明知侨业物业公司与罗马生态园业委会之间的代理关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，案涉建设工程合同及其补充协议直接约束罗马生态园业委会和增泰建设公司。鉴于案涉纠纷涉及物业管理事宜，业委会具备作为被告的诉讼主体资格。罗马生态园业委会与鸿梅山庄业委会系代表罗马生态园小区全体业主的新旧业委会，罗马生态园业委会的法律责任应由鸿梅山庄业委会继受承担。综上所述，鸿梅山庄业委会应当对案涉工程款承担清偿责任。

此外，鸿梅山庄业委会主张不支付工程款的所有抗辩均不能成立。首先，罗马生态园业委会的决定代表着全体业主，对全体业主均有法律约束力。从保护交易秩序及交易效率的角度出发，罗马生态园业委会是否经过业主或业主大会的授权，不能作为对抗增泰建设公司主张工程款的免责事由。如若罗马生态园业委会的决定超越了业主或业主大会的授权，那么也应当由业主自行向业委会追责。其次，是否经过法定多数的业主的同意确实会影响住宅维修资金的使用，但案涉工程款并非必须通过住宅维修资金支付，即便住宅维修资金不能正常启用，鸿梅山庄业委会亦应当对工程款承担清偿责任。业主的签名是否被冒签与案涉工程款是否应支付没有关联性，签名被冒签的业主有权另行向冒签者追责；再次，鸿梅山庄业委会在付款条件成就后负有支付工程款的义务。然后，在设备出现故障的情况下依照合同的约定要求增泰建设公司保修。但其未付款，导致水泵未能得到保修，相关不利后果均系其自身的违约行为造成的扩大损失。最后，鸿梅山庄业委会的证据均不足以证明水泵运行故障系水泵自身的质量存在问题，鸿梅山庄业委会甚至已认定水泵的故障源于侨业物业公司的人为破坏。其中，缪某于2016年11月18日的协调会时所陈述的“破坏没关系，我说社区来作证，……设定的，今天这个停，明天那个停”。吴某在海峡都市报上亦做成了类似陈述，即“我们有四栋楼的水泵参数遭到人为修改”。此外，鸿梅山庄业委会在向福州市住宅专项维修资金管理中心递交的《对福州侨业物业管理有限公司要求拨付住宅专项维修资金的回复》上反映，2016年11月17日凌晨，侨业物业公司撤离小区，并破坏了水泵造成多栋楼停水。除了水泵外，增泰建设公司安装的监控仅70个，而福州诚安信物业管理有限公司的监控显示编号对照表载明，该小区共有监控174个，其中有故障的有39个。鸿梅山庄业委会的证据无法证明出现故障的39个监控为增泰建设公司所安装。鸿梅山庄业委会应承担举证不能的不利后果。综上，鸿梅山庄业委会主张无需支付工程款的所有抗辩均不能成立。鸿梅山庄业委会理应先依约支付工程款。其在付款后，有权要求增泰建设公司依约保修。鉴于案涉工程实际上已征得多数业主的同意，且案涉工程已实际服务于全体业主，建议鸿梅山庄业委会及时向福州市住宅专项维修资金管理中心继续申请住宅专项维修资金，并及时付款，确保案涉工程得到应有的保修，避免广大业主另行支付工程款，防止广大业主利益的扩大损失。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《物业管理条例》第十二条第四款规定，判决如下：

一、福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会应于本判决生效之日起十日内向福建省增泰建设工程有限公司支付工程款258408.6元；

二、驳回福建省增泰建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5176元，由福州市鼓楼区鸿梅山庄（罗马生态园）业主委员会负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　任建坤

人民陪审员　　牟卫民

人民陪审员　　蒋宗树

二〇一八年九月十八日

书　记　员　　林　舒

附本案相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

二、《物业管理条例》

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

执行提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。