喀什东方汇科房地产开发有限公司、喀什华厦建筑安装工程有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)新31执异41号 异议人（被执行人）：喀什东方汇科房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区叶城县恰瓦克路16号院2号楼312室。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆元正盛业（喀什）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司股东，女，1979年9月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 申请执行人：喀什华厦建筑安装工程有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区叶城县315国道南侧交警大队西侧。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亿，该公司股东，男，1980年5月4日出生，住新疆维吾尔自治区叶城县。 在本院执行申请执行人喀什华厦建筑安装工程有限公司（以下简称华厦建筑安装公司）与被执行人喀什东方汇科房地产开发有限公司（以下简称东方汇科房产公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人东方汇科房产公司对本院评估拍卖案涉工程的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2023年4月18日举行了听证。异议人东方汇科房产公司委托诉讼代理人***、***，申请执行人华厦建筑安装公司的委托诉讼代理人**、**参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 异议人东方汇科房产公司诉称，请求：1．将新中价估字（2022）第104号《价格评估报告》予以撤销。2．法院不以新中价估字（2022）第104号《价格评估报告》的评估价格作为该案执行依据。3．裁定中止（2022）新31执84号案件执行。事实与理由：1．执行过程中超标的查封。2．本案判决书判决的是双向义务，法院未执行华厦建筑安装公司应当履行的法律义务。3．评估机构无资质，评估结果不合法，无正当理由进行二次评估程序违法，评估中未选定三家评估机构且未转评审违反法律规定。4．继续拍卖将严重损害被执行人权益。5．被执行人现在完全具备自救条件。 申请执行人华厦建筑安装公司称，请求驳回异议人的异议申请。事实与理由：1．执行过程不存在超标的查封，2号楼已完工工程造价13858527.7元，案涉金果小区2号楼土地为案外人所有，不在被执行人名下。2．新中价估字（2022）第104号《价格评估报告》评估结论为：烂尾楼工程总价2095.30万元，土地使用权总价1485.04万元，以上合计3580.34万元。被执行人并未向申请执行人提供相应担保，不属于超标的查封。3．根据判决书，被执行人应当向申请执行人支付57393396.13元，案涉2号楼以外部分不足以清偿申请执行人的债务。4．判决书判决双向义务，但因被执行人自身原因，2号楼属于在建工程，因被执行人自身没有完成建设工程，故申请执行人暂无法协助其完成消防验收，且目前申请执行人也未收到被执行人要求配合其完成消防验收的通知。 本院查明，关于原告华厦建筑安装公司与被告东方汇科房产公司建设工程合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2022年4月2日作出了（2022）新民终8号民事判决书，判决：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第二项、第四项、第五项；二、变更新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第一项为喀什东方汇科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向喀什华厦建筑安装工程有限公司支付工程款46927880.43元及利息3358248.91元；三、变更新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第三项为喀什华厦建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向喀什东方汇科房地产开发有限公司提交喀什华厦建筑安装工程有限公司施工的叶城县金果小区1号楼、2号楼、22号楼已完工部分消防验收资料，并协助东方汇科公司完成消防验收；四、喀什华厦建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起90日内依照《关于外墙保温工程、层面防水工程、排水管线、门窗工程、抹灰工程相关说明》确定的施工范围（含砌体墙铁丝网加固部分）、施工图纸、施工标准进行修复，如喀什华厦建筑安装工程有限公司不能按期修复完毕或修复质量不合格，则喀什东方汇科房地产开发有限公司有权委托有资质的第三方进行修复，喀什华厦建筑安装工程有限公司承担喀什东方汇科房地产开发有限公司支付的实际修复费用；五、驳回喀什华厦建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；六、驳回喀什东方汇科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年1月16日本院作出（2019）新31财保2号民事裁定书，载明：查封东方汇科房产公司30098250元存款及等价值其他财产，查封担保人喀什华宇房地产开发有限公司在叶城县315国道南侧交警队西侧房屋所有权证号为新喀叶2014字第XXXX号房产。同日，下发（2019）新31执保10号执行裁定书，载明：冻结东方汇科房产公司银行存款43515441.34元，不足部分查封、扣押相应价值的其他财产。2019年1月29日本院下发查封公告（2019）新31财保2号，查封被执行人东方汇科房产公司叶城县金果小区1号楼第一层、叶城县金果小区2号楼第一层、叶城县金果小区22号楼第一层。查封期限2019年1月29日至2022年1月28日。2019年7月31日本院又下发查封公告（2019）新31执保10号，查封东方汇科房产公司名下位于叶城县金果小区1号楼负一层建筑，查封2号楼负一层、二层、三层、四层建筑，查封22号楼负一层、二层建筑。查封日期自2019年7月31日至2022年7月30日止。 申请执行人华厦建筑安装公司向本院申请执行，本院于2022年4月29日下发（2022）新31执84号执行裁定，载明：查封被执行人东方汇科房产公司所有的叶城县金果小区2号楼土地使用权及地上附着物（负一层、地上一层至四层烂尾楼工程）。 又查明，2016年4月28日叶城县国土资源局出具说明，对新疆伟良房地产开发有限责任公司开发的位于叶城县育才路西侧金果小区内分别为1号、2号、22号3栋烂尾楼的国有土地使用权一次抵偿给东方汇科房产公司，土地面积11043.74平方米，建设用地许可证分别为1号、2号合证号为：新国土叶字（2016）第06号N0001381，22号为新国土叶字（2016）第07号N0001382。2017年8月4日叶城县住房和城乡建设局下发《商品房预销售许可证》，载明：项目名称，叶城县金果小区2号楼。2020年7月9日，叶城县住房和城乡建设局下发《关于吊销收回金果小区1、2、22楼商品房预售许可证的函》载明：“我单位已于2019年12月11日和2020年4月17日两次责令告知东方汇科房产公司在叶城县金果小区开发建设1号、2号、22号楼项目，因土地手续不完善，停止预售该项目并撤销该项目预售许可证，企业停止整顿，限在十五个工作日内补齐土地手续和缴清相关费用。对该项目三份《商品房预售许可证》予以吊销。” 再查明，2022年6月9日，经本院执行局合议庭合议决定对被执行人东方汇科房产公司名下位于位于新疆喀什叶城县金果小区2号楼负一层、正一层、正二层、正三层、正四层烂尾楼及相应土地使用权启动评估程序。2022年6月24日，本院通过人民法院诉讼资产网摇号的方式选择了评估机构，当日，申请执行人华厦建筑安装公司与被执行人东方汇科房产公司人员均到场。摇号首选确定新疆中铭价格评估咨询有限公司，备选新疆驰远天合中辰房地产土地资产评估有限公司，当事人当场均表示对摇号结果无异议。 2022年6月28日，本院前往喀什地区叶城县对查封标的物进行现场勘验，2022年7月18日收到新疆中铭价格评估咨询有限公司出具的（2022）第104号《价格评估报告》，评估为：烂尾楼工程总价2095.30万元，土地使用权总价1485.04万元，以上合计3580.34万元。本院于2022年7月19日、20日分别向双方当事人完成有效送达。 2022年7月23日被执行人东方汇科房产公司以书面形式向新疆中铭价格评估咨询有限公司提出价格评估报告异议。2022年7月29日，新疆中铭价格评估咨询有限公司对被执行人提出的评估异议予以书面答复。被执行人东方汇科房产公司对该书面答复不予认可。对此，本院于2022年12月30日向新疆维吾尔自治区价格协会出具（2022）新31执84号评估报告审查函，要求该协会对新疆中铭价格评估咨询有限公司出具的新中价估字（2022）第104号价格评估报告书召开相关专业会议进行审查，并将审查结果已书面形式答复本院。2023年1月13日，新疆维吾尔自治区价格协会（联系人柳杨，联系电话132XX****XX）完成签收并受理，同日，向双方当事人告知。2023年2月7日，该行业协会回函意思表示该评估报告没有问题，一切程序均合法。2022年12月，***将该案件情况反映至高院督察局，经高院督察局核查后，该案件处置并无不当。2023年4月3日，本院给案涉土地登记的所有人叶城县金城城乡建设投资开发有限公司发函，同日，叶城县金城城乡建设投资开发有限公司复函，同意对叶城县金果小区2号楼所占6786.13平方米土地使用权按照1485.04万元的价格处置。 本院认为，本案审查的主要问题为：本院评估拍卖程序是否违法？案涉评估报告是否侵害了异议人东方汇科房产公司的权益，予以撤销、中止执行？ 一、关于本院评估拍卖程序是否违法的问题。 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外”第三条规定：“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另的规定的除外。”经查本院在选择评估机构过程中，已提前通知当事人到场，在通过摇号的方式随机选择确定评估机构时，双方当事人及本院监察部门人员都到场，摇号的程序是合法合规的。新疆中铭价格评估咨询有限公司及评估人员都具有评估资质，且现场双方当事人对经摇号产生的评估公司未提出异议。同时，异议人未提交评估过程中存在违法的相关证据，不能否定选择评估机构程序的合法性，故异议人东方汇科房产公司提出评估程序违法的主张不能成立，本院不予支持。 二、关于案涉评估报告是否侵害了异议人东方汇科房产公司的权益，予以撤销、中止执行的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 本案案涉工程尚未竣工，于2018年8月停工至今，处于烂尾状态，商品房预销售许可证已于2020年7月9日被叶城县住房和城乡建设局收回，现案涉土地登记在叶城县金城城乡建设投资开发有限公司名下，没有登记在异议人东方汇科房产公司的名下，故评估公司只能采用成本法评估。新疆中铭价格评估咨询有限公司根据案涉工程现状，出具新中价估字（2022）第104号《价格评估报告》，评估结论为：烂尾楼工程总价2095.30万元，土地使用权总价1485.04万元，以上合计3580.34万元。现叶城县金城城乡建设投资开发有限公司也同意土地使用权价格为1485.04元。经查，本案评估的价格是根据工程的现状得来，案涉评估报告未损害异议人东方汇科房产公司合法权益，且本案亦不存在法律规定应予撤销拍卖的五种情形，故异议人提出应撤销评估报告、中止执行的主张不能成立，本院不予支持。 综上，异议人提出评估程序违法，中止对案涉工程执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条、第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第（三）项、第十七条第（一）项、第二十一条之规定，裁定如下： 驳回喀什东方汇科房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请复议。 审 判 长　周　　虹 审 判 员　古丽巴哈 审 判 员　马　　瑞 二〇二三年四月二十五日 法官助理　帕孜来提 书 记 员　李 彦 琦