喀什华厦建筑安装工程有限公司、喀什东方汇科房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)新31执异42号 案外人：**，男，1987年10月13日出生，教师，住新疆维吾尔自治区叶城县公务员小区9-2-202室。 申请执行人：喀什华厦建筑安装工程有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区叶城县315国道南侧交警大队西侧。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亿，该公司股东，男，1980年5月4日出生，住新疆维吾尔自治区叶城县。 被执行人：喀什东方汇科房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区叶城县恰瓦克路16号院2号楼312室。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆元正盛业（喀什）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司股东，女，1979年9月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区， 在本院执行申请执行人喀什华厦建筑安装工程有限公司（以下简称华厦建筑安装公司）与被执行人喀什东方汇科房地产开发有限公司（以下简称东方汇科房产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人**对本院在执行过程中查封叶城县金果小区2号楼1层117号商铺的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人**诉称，请求中止对本院（2022）新31执84号执行裁定的执行。事实与理由：**于2018年10月8日与被执行人东方汇房产公司签订了《认购书》购买了该公司开发承建的叶城县金果小区2号楼1楼117号商铺，面积55平方，房款总价82.5万元，**已付31.65万元购房款。2019年10月案涉工程停建，被执行人一直未将房款退还。2023年4月8日被执行人突然送达了喀什中院关于叶城县金果小区2号楼土地使用权及地上附着物的拍卖公告，程序错误，损害了**的权益，故请求中止执行。 申请执行人华厦建筑安装公司称，请求驳回案外人的异议申请。事实与理由：1．案涉工程金果小区2号楼至今是烂尾楼，被执行人东方汇房产公司没有土地使用权证，案涉土地不其名下，2018年10月就没有2号楼的商铺分户图，没有2号楼的测绘报告。编号在预测报告之后，到不动产中心办理预登记才能出来。案涉认购书疑为倒签，目地是规避、阻碍执行。2．房款支付的比例较低。房款总价82.5万元，案外人却只支付了31.65万元，且没有证据证明其已实际支付31.65万元。3．支付方式有违常理，只有收据4张，无其他证据证明已实际缴纳房款。4．双方签订的认购书并非是预售合同。被执行人没有缴纳土地出让金，且认购书并非是预售合同，不能证明**与被执行人之间存在合法有效的商铺买卖关系。5．案涉铺**从未合法占有，现工程仍属于在建工程，尚未交付。且案涉工程金果小区2号楼纯商业，不具备居住属性。 被执行人东方汇科房产公司称，请求支持案外人**的异议请求。**的购房行为合法有效，（2022）新31执84号执行裁定应当中止执行。 本院查明，关于原告喀什华厦建筑安装工程有限公司与被告喀什东方汇科房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2022年4月2日作出了（2022）新民终8号民事判决书，判决：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第二项、第四项、第五项；二、变更新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第一项为喀什东方汇科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向喀什华厦建筑安装工程有限公司支付工程款46927880.43元及利息3358248.91元；三、变更新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2020）新31民初43号民事判决第三项为喀什华厦建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向喀什东方汇科房地产开发有限公司提交喀什华厦建筑安装工程有限公司施工的叶城县金果小区1号楼、2号楼、22号楼已完工部分消防验收资料，并协助东方汇科公司完成消防验收；四、喀什华厦建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起90日内依照《关于外墙保温工程、层面防水工程、排水管线、门窗工程、抹灰工程相关说明》确定的施工范围（含砌体墙铁丝网加固部分）、施工图纸、施工标准进行修复，如喀什华厦建筑安装工程有限公司不能按期修复完毕或修复质量不合格，则喀什东方汇科房地产开发有限公司有权委托有资质的第三方进行修复，喀什华厦建筑安装工程有限公司承担喀什东方汇科房地产开发有限公司支付的实际修复费用；五、驳回喀什华厦建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；六、驳回喀什东方汇科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年1月16日本院作出（2019）新31财保2号民事裁定书，载明：查封东方汇科房产公司30098250元存款及等价值其他财产，查封担保人喀什华宇房地产开发有限公司在叶城县315国道南侧交警队西侧房屋所有权证号为新喀叶2014字第XXXX号房产。同日，下发（2019）新31执保10号执行裁定书，载明：冻结东方汇科房产公司银行存款43515441.34元，不足部分查封、扣押相应价值的其他财产。2019年1月29日本院下发查封公告（2019）新31财保2号，查封被执行人东方汇科房产公司叶城县金果小区1号楼第一层、叶城县金果小区2号楼第一层、叶城县金果小区22号楼第一层。查封期限2019年1月29日至2022年1月28日。2019年7月31日本院又下发查封公告（2019）新31执保10号，查封东方汇科房产公司名下位于叶城县金果小区1号楼负一层建筑，查封2号楼负一层、二层、三层、四层建筑，查封22号楼负一层、二层建筑。查封日期自2019年7月31日至2022年7月30日止。 申请执行人华厦建筑安装公司向本院申请执行，本院于2022年4月29日下发（2022）新31执84号执行裁定，载明：查封被执行人东方汇科房产公司所有的叶城县金果小区2号楼土地使用权及地上附着物（负一层、地上一层至四层烂尾楼工程）。 又查明，2016年4月28日叶城县国土资源局出具说明，对新疆伟良房地产开发有限责任公司开发的位于叶城县育才路西侧金果小区内分别为1号、2号、22号3栋烂尾楼的国有土地使用权一次抵偿给东方汇科房产公司，土地面积11043.74平方米，建设用地许可证分别为1号、2号合证号为：新国土叶字（2016）第06号N0001381，22号为新国土叶字（2016）第07号N0001382。2017年8月4日叶城县住房和城乡建设局下发《商品房预销售许可证》，载明：项目名称，叶城县金果小区2号楼。2020年7月9日，叶城县住房和城乡建设局下发《关于吊销收回金果小区1、2、22楼商品房预售许可证的函》载明：我单位已于2019年12月11日和2020年4月17日两次责令告知东方汇科房产公司在叶城县金果小区开发建设1号、2号、22号楼项目，因土地手续不完善，停止预售该项目并撤销该项目预售许可证，企业停止整顿，限在十五个工作日内补齐土地手续和缴清相关费用。对该项目三份《商品房预售许可证》予以吊销。 再查明，2018年10月8日，案外人**与被执行人东方汇科房产公司签订《认购书》一份，载明：“**认购叶城县东方广场2号楼1层117号商铺，面积55平方米，单价15000元，总房款825000元。定金10000元，首付款415000元，商业贷款410000元。付款时间：2018年10月12日付商铺款100000元；2018年10月25日付商铺款100000元；2018年11月10日付商铺款100000元；2018年12月10日付商铺款11500元；2018年11月10日至2019年11月28日付110000元，以上付款时间，如不能按期缴纳，公司有权收回商铺另作销售。”第三条约定：“认购方已付总房款50％后在我公司发出换签合同的通知后，应5日内与我公司签订商品房预售合同。合同签认后，本认购书由我公司收回并自行失效，认购方的预付款全额转为购房房款，认购方未能按时与本公司签订商品房预售合同的视为认购方放弃认购，所交定金不退。本认购书自行失效。”2018年10月8日被执行人东方汇科房产公司给**出具收据一张，载明定金，金额10000元；2018年10月13日被执行人东方汇科房产公司给**出具收据一张，载明首付款，金额90000元；2018年11月6日被执行人东方汇科房产公司给**出具收据一张，载明商铺款，金额100000元；2018年12月1日被执行人东方汇科房产公司给**出具收据一张，载明商铺款，金额100000元，四张收据金额共计30万元。 对于房款如何支付，****，12万元是现金，是从亲戚处借的，其他的是转帐，但无证据证明。 本院认为，本案审查的主要问题为：案外人**主张金果小区2号楼117号商铺所享有的权利，是否能足以排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，本院查封案涉房屋的时间是2019年1月29日，而案外人**与被执行人东方汇科房产公司签订《认购书》的时间是2018年10月8日。虽在本院查封时间之前，但双方签订《认购书》约定的房款总价系825000元，东方汇科房产公司给**出具四张收据金额共计30万元，证明**仅支付房款30万元，**没有按照《认购书》上付款时间付款，也是导致双方没有签订《商品房买卖合同》的原因之一，且**亦没有提交其已实际支付了30万元的相关证据，故无法证明双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，第一项条件不满足。 其次，案涉工程是烂尾楼，没有竣工交付，案外人**亦没有实际占有案涉商铺，故第二项条件也不满足。 再次，根据被执行人东方汇科房产公司出具四张收据，证明**仅支付30万元，案涉房款总价825000元，没有付清房款，且**没有提交证据证明其已实际支付30万元。故第三项条件也不满足。 最后，在上述三项条件均不满足的条件下，**是否办理了过户登记不影响对本案的判断。 综上所述，本院认为，**必须在同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项要件事实的情形下，方可具备阻却人民法院执行的效果。经审查，**所举的证据尚不能证明其已经在人民法院查封案涉房屋前签订了合法有效的买卖合同、合法占有房屋以及已支付全部价款的事实。故，**提出中止对案涉房屋的执行、解除查封的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　周　　虹 审 判 员　古丽巴哈 审 判 员　马　　瑞 二〇二三年四月十九日 法官助理　帕孜来提 书 记 员　李 彦 琦