喀什东方汇科房地产开发有限公司、喀什华厦建筑安装工程有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区高级人民法院 执行裁定书 (2023)新执复45号 复议申请人（被执行人）：喀什东方汇科房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什地区。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，1979年9月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 申请执行人：喀什华厦建筑安装工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什地区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，该公司副总经理。 新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（以下简称喀什中院）在执行申请执行人喀什华厦建筑安装工程有限公司（以下简称华厦建筑安装公司）与被执行人喀什东方汇科房地产开发有限公司（以下简称东方汇科房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，东方汇科房产公司对新中价估字（XXX）第XXX号《价格评估报告书》及查封行为不服，向喀什中院提出书面异议。喀什中院于2023年4月25日作出（2023）新31执异41号执行裁定书，裁定：驳回东方汇科房产公司的异议请求。东方汇科房产公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 喀什中院查明，华厦建筑安装公司与东方汇科房产公司建设工程合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2022年4月2日作出（2022）新民终8号民事判决书，判决：一、撤销喀什中院（2020）新31民初43号民事判决第二项、第四项、第五项；二、变更喀什中院（2020）新31民初43号民事判决第一项为东方汇科房产公司于本判决生效之日起十五日内向华厦建筑安装公司支付工程款46927880.43元及利息3358248.91元；三、变更喀什中院（2020）新31民初43号民事判决第三项为华厦建筑安装公司于本判决生效之日起三十日内向东方汇科房产公司提交华厦建筑安装公司施工的叶城县XXX小区XXX号楼、XXX号楼、XXX号楼已完工部分消防验收资料，并协助东方汇科公司完成消防验收；四、华厦建筑安装公司于本判决生效之日起90日内依照《关于外墙保温工程、层面防水工程、排水管线、门窗工程、抹灰工程相关说明》确定的施工范围（含砌体墙铁丝网加固部分）、施工图纸、施工标准进行修复，如华厦建筑安装公司不能按期修复完毕或修复质量不合格，则东方汇科房产公司有权委托有资质的第三方进行修复，华厦建筑安装公司承担东方汇科房产公司支付的实际修复费用；五、驳回华厦建筑安装公司的其他诉讼请求；六、驳回东方汇科房产公司的其他诉讼请求。 2019年1月16日，喀什中院作出（2019）新31财保2号民事裁定书，裁定：查封东方汇科房产公司30098250元存款及等价值其他财产，查封担保人喀什华宇房地产开发有限公司在叶城县XXX南侧交警队西侧房屋所有权证号为新喀叶XXX字第XXX号房产。同日，喀什中院作出（2019）新31执保10号执行裁定书，载明：冻结东方汇科房产公司银行存款43515441.34元，不足部分查封、扣押相应价值的其他财产。2019年1月29日，喀什中院作出（2019）新31财保2号查封公告，查封被执行人东方汇科房产公司叶城县XXX小区XXX号楼第XXX层、叶城县XXX小区XXX号楼第XXX层、叶城县XXX小区XXX号楼第XXX层。查封期限2019年1月29日至2022年1月28日。2019年7月31日，喀什中院作出（2019）新31执保10号查封公告，查封东方汇科房产公司名下位于叶城县XXX小区XXX号楼XXX层建筑，查封XXX号楼负XXX层、XXX层、XXX层、XXX层建筑，查封XXX号楼负XXX层、XXX层建筑。查封日期自2019年7月31日至2022年7月30日止。 申请执行人华厦建筑安装公司向喀什中院申请执行，该院于2022年4月29日作出（2022）新31执84号执行裁定书，裁定：查封被执行人东方汇科房产公司所有的叶城县XXX小区XXX号楼土地使用权及地上附着物（XXX层、地上XXX层至XXX层烂尾楼工程）。 喀什中院又查明，2016年4月28日，叶城县国土资源局出具说明，对新疆伟良房地产开发有限责任公司开发的位于叶城县XXX路西侧XXX小区内分别为XXX号、XXX号、XXX号XXX栋烂尾楼的国有土地使用权一次抵偿给东方汇科房产公司，土地面积11043.74平方米，建设用地许可证分别为XXX号、XXX号合证号为：新国土叶字（XXX）第XXX号XXX，XXX号为新国土叶字（XXX）第XXX号XXX。2017年8月4日叶城县住房和城乡建设局下发《商品房预销售许可证》，载明：项目名称，叶城县XXX小区XXX号楼。2020年7月9日，叶城县住房和城乡建设局下发《关于吊销收回XXX小区XXX、XXX、XXX楼商品房预售许可证的函》载明：“我单位已于2019年12月11日和2020年4月17日两次责令告知东方汇科房产公司在叶城县XXX小区开发建设XXX号、XXX号、XXX号楼项目，因土地手续不完善，停止预售该项目并撤销该项目预售许可证，企业停止整顿，限在十五个工作日内补齐土地手续和缴清相关费用。对该项目三份《商品房预售许可证》予以吊销。” 喀什中院再查明，2022年6月9日，经喀什中院执行局合议庭合议，决定对被执行人东方汇科房产公司名下位于新疆喀什地区叶城县XXX小区XXX号楼XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层烂尾楼及相应土地使用权启动评估程序。2022年6月24日，喀什中院通过人民法院诉讼资产网摇号的方式选择了评估机构，当日，申请执行人华厦建筑安装公司与被执行人东方汇科房产公司人员均到场。摇号首选确定新疆中铭价格评估咨询有限公司，备选新疆驰远天合中辰房地产土地资产评估有限公司，当事人当场均表示对摇号结果无异议。 2022年6月28日，喀什中院前往喀什地区叶城县对查封标的物进行现场勘验。2022年7月18日，喀什中院收到新疆中铭价格评估咨询有限公司出具的（XXX）第XXX号《价格评估报告》，评估为：烂尾楼工程总价2095.3万元，土地使用权总价1485.04万元，以上合计3580.34万元。喀什中院于2022年7月19日、20日分别向双方当事人完成有效送达。 2022年7月23日，被执行人东方汇科房产公司以书面形式向新疆中铭价格评估咨询有限公司提出价格评估报告异议。2022年7月29日，新疆中铭价格评估咨询有限公司对被执行人提出的评估异议予以书面答复。被执行人东方汇科房产公司对该书面答复不予认可。对此，喀什中院于2022年12月30日向新疆维吾尔自治区价格协会（以下简称新疆价格协会）发（2022）新31执84号评估报告审查函，要求该协会对新疆中铭价格评估咨询有限公司出具的新中价估字（XXX）第XXX号价格评估报告书召开相关专业会议进行审查，并将审查结果以书面形式答复喀什中院。2023年1月13日，新疆价格协会（联系人***，联系电话XXX）完成签收并受理，同日，向双方当事人告知。2023年2月7日，该行业协会回函意思表示该评估报告没有问题，一切程序均合法。2022年12月，***将该案件情况反映至新疆维吾尔自治区高级人民法院督察局。经核查后，该案件处置并无不当。2023年4月3日，喀什中院给案涉土地登记的所有人叶城县金城城乡建设投资开发有限公司发函。同日，叶城县金城城乡建设投资开发有限公司复函，同意对喀什地区叶城县XXX小区XXX号楼所占6786.13平方米土地使用权按照1485.04万元的价格处置。 喀什中院认为，本案审查的主要问题为：喀什中院评估拍卖程序是否违法；案涉评估报告是否侵害东方汇科房产公司的权益；是否应予以撤销、中止执行。 一、关于喀什中院评估拍卖程序是否违法的问题 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”第三条规定：“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”喀什中院在选择评估机构过程中，已提前通知当事人到场，通过摇号的方式随机选择确定评估机构时，双方当事人及喀什中院监察部门人员均到场，摇号程序合法合规。新疆中铭价格评估咨询有限公司及评估人员都具有评估资质，且现场双方当事人对经摇号产生的评估公司未提出异议。同时，东方汇科房产公司未提交评估过程中存在违法的相关证据，不能否定选择评估机构程序的合法性，故东方汇科房产公司提出评估程序违法的主张不能成立，喀什中院不予支持。 二、关于案涉评估报告是否侵害东方汇科房产公司的权益，是否应予以撤销、中止执行的问题 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。” 案涉工程尚未竣工，于2018年8月停工至今，处于烂尾状态，商品房预销售许可证已于2020年7月9日被叶城县住房和城乡建设局收回，现案涉土地登记在叶城县XXX城乡建设投资开发有限公司名下，没有登记在东方汇科房产公司的名下，故评估公司只能采用成本法评估。新疆中铭价格评估咨询有限公司根据案涉工程现状，出具新中价估字（XXX）第XXX号《价格评估报告》，评估结论为：烂尾楼工程总价2095.3万元，土地使用权总价1485.04万元，以上合计3580.34万元。现叶城县金城城乡建设投资开发有限公司也同意土地使用权价格为1485.04元。经查，本案评估价格系根据工程的现状，案涉评估报告未损害东方汇科房产公司合法权益，且本案亦不存在法律规定应予撤销拍卖的五种情形，故东方汇科房产公司提出应撤销评估报告、中止执行的主张不能成立，喀什中院不予支持。遂裁定：驳回东方汇科房产公司的异议请求。 东方汇科房产公司向本院申请复议，请求：1．撤销喀什中院（2023）新31执异41号执行裁定；2．撤销新疆中铭价格评估咨询有限公司作出的新中价估字（XXX）第XXX号价格评估报告；3．裁定不以价格评估报告作为执行依据；4．中止案件执行，解除财产查封措施。事实及理由：一、执行过程中超标的查封。财产保全过程中，2021年，喀什中院委托新疆兆新评估咨询有限公司对叶城县XXX小区XXX号楼XXX层至XXX层评估，评估价格为58515968元。该价格远超标的，喀什中院之后又查封东方汇科房产公司名下XXX号楼、XXX号楼，属于超标的查封。二、（2022）新民终8号民事判决书判决的是双向义务，我公司申请执行华厦建筑安装公司一案，喀什中院未立案，损害我公司利益。三、1．新疆中铭价格评估咨询有限公司不具备评估公司设立条件、不具备房地产及土地评估资质。通过“人民法院诉讼资产网”查询，未查询到该公司登记入库。2．评估人员无法定资质，违法进行评估活动。评估人员**、**持有的是价格鉴证师资格，不具备房产估价师及土地估价师资格。3．从现场勘查／询问笔录来看，参加现场实地勘查的人员是**和***，未查询到***持有资格证书信息。根据《房地产估价规范》及《涉执房地产处置司法评估指导意见》规定，新疆中铭价格评估咨询有限公司现场勘查人员、签字估价人员不具有注册房地产估价师资质。4．评估报告对XXX号楼的商业综合楼评估价为1624元每平米，低于工程造价成本。四、该案无正当理由进行二次评估，违反法定程序。喀什中院于2021年委托新疆兆新评估咨询有限公司进行评估，但对同一资产又进行二次评估，程序违法。五、该案未选定三家评估机构违反法律规定。六、东方汇科房产公司对评估报告不服，喀什中院将书面异议转交评估机构，评估机构作出《回复函》，东方汇科房产公司不认可该《回复函》，继续提出书面异议，新疆价格协会未组织进行技术评审，只出具《回函》，不符合《人民法院委托评估工作规范》第二十七条的规定。 本院另查明，执行过程中，东方汇科房产公司对新疆中铭价格评估咨询有限公司作出的新中价估字（XXX）第XXX号价格评估报告书不服，该公司进行书面答复后，东方汇科房产公司仍不服，喀什中院将价格评估报告书交新疆价格协会组织专家技术评审。2023年2月7日，新疆价格协会向喀什中院复函，内容如下：“一、我协会是经自治区民政厅登记的非营利社团组织，按照《新疆价格协会自律公约》对入会的会员单位进行自律管理，你院提出协会对新疆中铭价格评估咨询有限公司出具新中价估字（XXX）第XXX号价格评估报告书召开专业会议进行审查，此项工作不属于协会职能范围。二、新疆中铭价格评估咨询有限公司系本会会员单位，具有独立法人主体资格，该公司出具的价格评估报告，属公司经营范畴，按照《新疆价格协会章程》要求，依法依规，具备开展此项工作的条件。” 本院认为，第一，关于本案是否存在超标的查封的问题。东方汇科房产公司提出喀什中院已查封叶城县XXX小区XXX号楼，又查封XXX号楼、XXX号楼资产，属于超标的查封。喀什中院异议裁定未审查目前已查封财产及价值，亦未审查是否存在超标的查封的情形，属事实认定不清。 第二，关于新疆中铭价格评估咨询有限公司及评估人员是否具备房地产评估资质的问题。喀什中院异议裁定中未查明新疆中铭价格评估咨询有限公司是否具有评估房地产的资质，亦未查明评估人员**、**是否具有评估房地产的资质，在本院认为部分认定新疆中铭价格评估咨询有限公司及评估人员具有评估资质，事实认定不清。 第三，关于评估程序是否符合法律规定的问题。喀什中院异议裁定认定“2023年2月7日，新疆维吾尔自治区价格协会回函意思表示该评估报告没有问题，一切程序均合法。”喀什中院异议裁定查明的新疆价格协会回函内容与本院查明的复函内容不同，属事实认定错误。 综上，喀什中院（2023）新31执异41号执行裁定认定事实不清，依法应由该院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2023）新31执异41号执行裁定； 二、本案由新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年七月七日 法官助理*** 书记员****