陕西楼宇建设（集团）有限公司与某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

汉中市汉台区人民法院 民事判决书 （2025）陕0702民初1958号 原告（申请执行人）：陕西楼宇建设（集团）有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区东关街道办事处梁洲路中段聚兴名苑小区17号商业楼三层。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，公司员工。 被告（案外人）：***，女，汉族，生于1977年12月1日，住陕西省汉中市汉台区。 第三人（被执行人）：陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省汉中市汉台区天汉大道以西汉宁路以南“天汉名都”二号楼三层。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 原告陕西楼宇建设（集团）有限公司(以下简称楼宇公司)诉被告***、第三人陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司（以下简称万昌公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告楼宇公司委托诉讼代理人***、***，被告***到庭参加诉讼，第三人万昌公司经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席审判，现已审理终结。 原告楼宇公司提出诉讼请求：1、撤销（2024)陕0702执异217号执行裁定书，判令准许执行天汉芙蓉苑小区4号楼14号车库，并继续查封上述车库。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，在贵院已申请强制执行。2024年8月20日，被告***对已查封的执行标的“天汉芙蓉苑”小区4号楼14号车库提出书面执行异议申请。贵院于2024年10月10日作出（2024)陕0702执异217号执行裁定书，裁定中止对“天汉芙蓉苑”小区4号楼14号车库的执行，解除对上述车库的查封。原告认为贵院作出的中止执行裁定适用法律错误，理由如下： 贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”认为被告***与陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司永安分公司已经签订《车库买卖协议》，协议约定永安分公司将开发建设的案涉“天汉芙蓉苑”小区4号楼14号车库以10万元人民币出售给被告***，被告已将全部价款向永安分公司支付并实际占有该车位至今，上述车库非因买受人自身原因未办理过户登记；其次，车库买卖协议虽然只有永安分公司盖章，但永安分公司作为被执行人法人的分支机构，可以以自己的名义从事民事活动，但是分公司不能独立承担责任。 原告认为，被告***与陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司永安分公司签订的《车库买卖协议》（以下简称“《协议》”）系被告与第三人之间所签订，对外并不公示，原告也未参与，对该事项并不知情，我国实行不动产登记制度，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”“故当以登记信息为准。被告***是否实际占有案涉4号楼14号车库，贵院并未查明，被告***提交了取款记录与转款记录，但该证据均不能证明其将该笔款项系交与第三人账户中，且案涉4号楼14号车库已具备办理产权过户登记手续，但被告***自2019年10月至今未办理过户登记，系被告***的过错，在不动产交付后却不依法办理登记手续，双方是否具有真实的买卖合意贵院也未查明。被告***在购买该车库后，在案涉车库已具备办理产权过户登记手续，却迟迟不办理，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故第三人即被告***对此具有过错，人民法院可以查封该车位。贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情形作出的裁定，被告***均不满足四种情形之一，故贵院裁定中止执行的法律依据适用错误。综上所述，贵院作出的中止裁定适用法律错误，故原告依法提起诉讼，望判如所请！ 被告***辩称：一、案涉车库未及时办理权属过户手续是因陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司永安分公司（以下简称万昌公司永安分公司）拖延所致，答辩人对此没有任何过错。2019年10月初，答辩人与万昌公司永安分公司签订了《车库买卖协议》。2019年10月26日答辩人以现金向万昌公司永安分公司支付了首笔购房款5万元后，万昌公司永安分公司便将14号车库便交付给了答辩人实际使用。在使用过程中，答辩人曾多次向万昌公司相关工作人员询问案涉车库的权属证办理事宜，但万昌公司永安分公司相关工作人员一直声称权属证办理事宜尚在走流程过程中，导致案涉车库的权属未变更至答辩人名下。答辩人在此过程中不存在任何过错。 二、答辩人早在2019年便与万昌公司永安分公司签订了《车库买卖协议》，并在汉台区人民法院查封案涉车库前已付清全部车库价款。依照相关法律规定，答辩人享有案涉车库所有权。首先，从案涉车库的买卖合同签订和价款支付方面来看，2019年10月初，答辩人与万昌公司永安分公司签订了《车库买卖协议》。2019年10月26日答辩人以现金向万昌公司永安分公司支付了首笔购房款5万元，2019年11月25日以现金向万昌公司永安分公司支付购房款3万元，2023年3月17日，答辩人再次向万昌永安分公司财务人员尾号7064的账户支付购房款12000元，2023年3月18日，答辩人将最后尾款8000元支付给了万昌永安分公司财务人员。综合上述事实，无论是合同签订还是价款支付均在汉台区人民法院查封案涉车库前完成。其次，就是否实际使用方面来说，答辩人出资购买了案涉车库，掌握车库钥匙，本身又居住在案涉车库所在小区。按日常生活逻辑和常识来判断，怎么可能不使用？被答辩人称答辩人未实际使用案涉车库完全是毫无依据且不符合生活逻辑的主观臆测。最后，虽然案涉车库未办理权属转移登记，但是如前所述，该结果不是答辩人主观原因造成，答辩人无过错。另外，结合《民法典》“第三百五十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）“第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定来看，对于虽未办理权属转移登记，但相关证据足以证明买受人支付了全部价款并实际占有案涉房产的，依法应对买受人享有的所有权予以确认。本案中，答辩人提交的《车库买卖协议》、付款记录等证据完全满足上述认定条件，依法应确认答辩人对案涉车库享有所有权。请贵院查明事实，维护答辩人的合法权益。 第三人万昌公司未答辩。 原告楼宇公司为支持其诉讼请求提交如下证据：1、汉台区人民法院（2021）陕0702民初8124号民事判决书；2、汉台区人民法院（2021）陕0702民初8124号民事裁定书。证明目的：原告对万昌公司所属的天汉芙蓉园小区4号楼14号车库享有债权可以申请强制执行的依据。3、***身份证复印件、车库买卖协议；4、汉台区人民法院（2024）陕0702执异217号民事裁定书及送达回证。证明目的：和判决书以及裁定书主体不一致，应由原告享有收益处分权，***与万昌永安分公司签订的车库买卖协议并未对外公布，我国属于不动产登记制度，不动产产权未经登记不发生效力，所以该份车库买卖协议不足以排除原告的强制执行。 被告***质证意见：对原告提交的证据真实性认可，不认可原告的证明目的，产权登记不是被告不去办理，不是被告的问题，是万昌公司老是推脱，不给办理。 被告***为支持其主张提交如下证据：车库买卖协议，车库现场照片，收款收据三份、转账凭证2份、交易明细一份。证明目的：案涉车库是被告所有。 原告楼宇公司质证意见：对被告提交的车库买卖协议、收款收据、转账凭证真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可，买卖协议是否实际履行原告并不清楚，协议约定车库总价款为10万元，面积38.21平方米，单价2617.12元，在同地段同时期原告公司开发的怡欣园小区，销售的地上车库最高价也不到8万元，且根据2023年4月6日案外人汉中润霖华悦物业公司提供的执行异议申请书，***是这个物业公司的法定代表人及实际经营人，***当时已明知自己名下车库被查封却迟迟未主张其权利，原告有理由相信***涉嫌串通万昌永安分公司伪造该份车库买卖协议，以此来阻碍原告的执行，且该协议系***与万昌永安分公司的内部约定，合同具有相对性，该合同并不能对抗第三人，故被告该份证据无效。 经当庭举证、质证，本院对原、被告提交的证据真实性予以确认并载卷佐证。 根据原、被告提交的证据及庭审查明情况认定事实如下：本院受理的原告楼宇公司与被告万昌公司、***、***建设工程施工合同纠纷一案，审理中，楼宇公司于2021年11月26日向本院申请财产保全。本院执行实施部门依据（2021）陕0702民初8124号民事裁定书，于2021年12月20日，以（2021）陕0702执保640号案件查封了被保全人陕西汉中万昌房地产开发有限责任公司名下坐落于汉台区××号楼××室××室××号楼××室××号楼××号××号××号××号××号车库、29号办公用房，查封期限为三年。2022年4月2日，本院做出（2021）陕0702民初8124号民事判决书，判处万昌公司于判决生效后二十日内返还楼宇公司工程保证金100万元及利息等。因万昌公司逾期未履行，楼宇公司申请执行，案涉查封财产正在进行评估。 另查明：2019年10月26日，***与万昌公司永安分公司签订《车库买卖协议》，将案涉车库以10万元价格出售给***，***当日向分公司现金付款5万元，同年11月25日向分公司现金付款3万元，在2023年3月17日和18日给分公司财务***转账支付共计2万元。***在购买后占有使用该车库至今，期间，***要求办理过户，万昌公司拖延至今未办理。 2024年10月，案外人***向本院提起执行异议，称被查封的汉中市汉台区天汉芙蓉苑小区4号楼14号车库属其所有，请求解除查封。本院执行部门审查后，做出（2024)陕0702执异217号执行裁定书，裁定中止对该车库的执行，解除查封。原告楼宇公司不符裁定，遂提起诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告***在案涉车库查封前已经与万昌公司永安分公司签订买卖合同，并已陆续支付全部价款，实际占有、使用该车库至今，买卖合同合法有效。***作为案涉车库的所有人，没有办理产权证书的原因不是自身导致，其请求解除查封符合上述规定，能够排除执行。本院执行部门作出的解除查封裁定程序正当，适用法律正确。原告称要求继续查封案涉车库的请求，无相应的事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，通过微信小程序“人民法院在线服务”等方式向陕西省汉中市中级人民法院在线提交上诉状。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年三月二十四日 书记员***