中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司、庆阳市永泰商厦等担保物权纠纷、担保物权纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省庆阳市西峰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）甘1002执异32号

案外人：谢某某，男，汉族，生于1974年4月16日，个体工商户，住山东省曹县。

委托代理人：谢某某，男，汉族，生于1985年7月2日，农民，住山东省曹县。现在庆阳市西峰区。

申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称长城公司），住所地兰州市城关区。

负责人：王立民。

委托代理人：穆某某，甘肃正锦律师事务所律师。

被执行人：庆阳市永泰商厦（以下简称永泰商厦）。住所地甘肃省庆阳市西峰区。

法定代表人：朱某某，该公司经理。

被执行人：甘肃铸伟建设工程公司（以下简称铸伟公司）。

法定代表人：顾某某，该公司总经理。

被执行人：顾某某，男，汉族，生于1945年8月29日，农民，住庆阳市西峰区。

本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人甘肃铸伟建设工程公司实现担保物权一案中，案外人谢某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人谢某某称，贵院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司与被执行人甘肃铸伟建设工程公司、庆阳市永泰商厦、顾某某实现担保物权一案中，依法查封了案外人谢某某承租的位于庆阳市西峰区南大街永泰商厦，并进行司法拍卖，但侵害了案外人的优先购买权，拍卖程序违法，理由如下：

一、案外人已合法承租被执行人永泰商厦长达十几年，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”之规定，贵院在拍卖被执行人庆阳市永泰商厦商铺时，应征求案外人意见，保护案外人的优先购买权。但贵院并未在拍卖前征求案外人购买意见，其行为违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”之规定，其拍卖程序违法，严重侵害案外人利益，应依法中止拍卖程序。

二、贵院查封案外人承租的永泰商厦后对该商厦的承租情况进行调查核实，现该商铺仍在租赁期内，租赁期未满案外人有权阻止该房屋买受人移交房产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，案外人在人民法院查封之前已与被执行人庆阳市永泰房地产有效公司签订了合法有效的租赁合同，并依法缴纳了租金，拥有对该房屋的合法占有权。在租期未满，案外人不同意交付该房产。

三、贵院对该商厦承租人未调查核实，征求其购买意见便仓促拍卖，严重侵害了案外人的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”之规定，贵院在未告知异议人的情况下便拍卖异议人承租的房产，其该拍卖行为严重违反法定程序，应依法予以撤销。

综上所述，异议人认为庆阳市西峰区人民法院拍卖异议人承租的永泰商厦，程序严重违法，执行行为错误。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十一条的规定，特向贵院提出执行行为异议，请求贵院中止违法拍卖行为，以保护异议人的合法权益不受侵害。现请求：一、请求依法中止贵院对异议人承租的位于庆阳市西峰区南大街永泰商厦的拍卖行为。二、请求贵院依法保护异议人的优先购买权，立即停止侵害异议人的合法权利。

本院查明：中国工商银行股份有限公司庆阳分行（以下简称庆阳工行）与甘肃铸伟建设工程公司（以下简称铸伟公司）、庆阳市永泰商厦（以下简称永泰商厦）、顾某某申请实现担保物权一案，本院于（2016）甘1002民特18号民事裁定书裁定：“准许拍卖、变卖庆阳市永泰商厦、顾某某所有的位于庆阳市西峰区南大街5号的商业楼房一幢（土地使用权面积1536.6平方米，建筑面积4654.35平方米。）”中国工商银行股份有限公司庆阳分行对变现后取得款项在2292.885555万元（其中借款本金2122.008901万元，利息170.876654万元，暂计至2016年11月21日，此后至本裁定执行之日止的利息以2122.008901万元本金为基数，按借款合同约定的利率计算）的范围内优先受偿。申请费52363元，由庆阳市永泰商厦、顾某某负担。

2017年9月27日，庆阳工行将自己对铸伟公司的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称长城公司），并于2017年10月23日进行了登报公示。

2019年3月25日，此案转入执行局强制执行。申请执行人长城公司申请对被执行人永泰商厦的房产进行查封。本院以（2019）甘1002执946号执行裁定书及其协助执行通知书裁定：“一、查封被执行人庆阳市永泰商厦所有的位于庆阳市西峰区南大街5号的永泰商厦商业楼房1至5层（证号：庆市房权证西峰区字第201100236号，面积2907.72平方米）。二、查封被执行人庆阳市永泰商厦所有的证号为庆市国用（2005）第2856号面积1036.5平方米的土地使用权。三、查封被执行人顾某某所有的位于庆阳市西峰区南大街5号的永泰商厦商业楼房1至3层（证号：庆房管字2006字第0001436号，面积1746.63平方米）。四、查封被执行人顾某某所有的证号为西国用（2001）字第1587号面积500.1平方米的土地使用权。”2019年6月28日，庆阳市不动产登记事务中心对上述房产进行了查封办理。

2019年12月11日，申请执行人长城公司申请对被执行人的房产进行评估拍卖。

2020年8月28日，本院以（2019）甘1002执946号之二执行裁定书，对被执行人案涉标的物进行第一次拍卖。

2020年11月20日，本院以（2019）甘1002执946号之三执行裁定书，对被执行人案涉标的物进行第二次拍卖。

听证中，案外人谢某某向法庭提供了以下证据：1、2019年5月15日的《房屋租赁合同》一份，显示：“被执行人永泰商厦将坐落在庆阳市西峰区南大街5号的永泰商厦一楼商铺（建筑面积80平方米），出租给案外人谢某某使用，每年租金为384000元，租期五年。”质证中，长城公司认为，租赁合同是复印件，对真实性有异议。长城公司未向法庭提供证据。认为，案外人明知要拍卖房产应该自己争取，而不是要求人民法院中止拍卖。

本院认为，本案的焦点问题是本院对被执行人永泰商厦房产的拍卖是否侵害了案外人谢某某的优先购买权？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞卖人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞卖资格的；（三）违法限制竞卖人参加竞卖或者对不同的竞卖人规定不同竞卖条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞卖人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”当前人民法院执行案件，利用网络系统办理，而拍卖案涉财产也是通过司法网络系统办理，是对全社会公开进行的，本案对被执行人名下的房产，从公告到竞买人选定以及报价拍卖，严格按照司法网络拍卖程序进行。而且，案外人谢某某并没有对本案司法网络拍卖的程序遵守及操作规范提出异议，而是对优先购买权提出异议。案外人完全可以报名并交纳保证金参加竞卖。由此，本院对被执行人永泰商厦房产的拍卖并没有侵害案外人谢某某的优先购买权。综上，案外人谢某某的请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人谢某某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　惠志坚人民陪审员沈彦雄人民陪审员辛佩华

二〇二一年五月二十五日

书记员　侯　　　　　　　　燕　　　　　　　　荣