北京市通州区人民法院
民事判决书
（2011）通民初字第5463号
原告（反诉被告）北京法利膜结构技术有限公司，住所地北京市通州区台湖镇（星湖绿色生态观光园内）。
法定代表人贾红灯，工程总监。
委托代理人张绍忠，北京市德昀律师事务所律师。
委托代理人冯艳超，1976年8月15日出生。
被告（反诉原告）北京时代锐尔国际贸易有限公司，住所地北京市通州区新华北街75号1687室。
法定代表人冯琳婷，董事长。
委托代理人于君，北京市圣大律师事务所律师。
委托代理人赵瑛峰，北京市中闻律师事务所律师。
原告北京法利膜结构技术有限公司（以下简称法利膜公司）与被告北京时代锐尔国际贸易有限公司（以下简称时代锐尔公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告法利膜公司的委托代理人张绍忠、冯艳超，被告时代锐尔公司的委托代理人于君、赵瑛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告法利膜公司诉称：2010年3月22日，原被告签订了《场地租赁协议》，约定：被告租用原告在通州区台湖镇X观光园的充气膜建筑及配套办公居住用房，用于服装展销及仓储，建筑面积为5979.06平方米；租赁期限为10年，自2010年4月1日至2020年5月31日；租金标准为每日每平方米建筑面积0.7元，计年租金1 527 649元；合同签订不超过两个月，一次性支付一年的租金；租赁场地发生的水、点、煤气、电话等费用由被告承担；逾期不付清租金时，原告有权终止合同。合同签订后，原告如约向被告移交了场地，但被告根本不按合同的约定一次性交付全年1 527 649元的租金，直到2010年6月2日才交付了3万元，之后短则一个月，长则两个月给付一次租金，最少时才交付1万元，截止目前，被告仅给付租金650 000元，拖欠原告的租金已高达1 132 257元，被告如此行为不仅违反了合同的约定，也严重损害了原告的合法权益。因此，原告依照法律规定及合同约定，诉至法院，要求法院判令解除原被告之间的《场地租赁协议》、被告向原告给付拖欠的租金1 132 257元并支付违约金100 000元、诉讼费用被告承担。
被告时代锐尔公司辩称：对于原告的诉讼请求我公司表示质疑。我们认为其没有法律依据，因我们之间又重新签订了一份租赁合同，第一份2010年3月22日签订的合同是已经废除的，故我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告时代锐尔公司反诉称：我公司与被反诉人于2010年3月22日签订《场地租赁协议》，协议约定：我公司承租被反诉人位于星湖观光园内充气膜建筑，租金为1 527 649元/年，租期十年。但由于该建筑无法办理工商注册登记，经双方协商一直，双方于2010年3月25日重新签订《场地租赁协议》，该协议约定：废除双方3月22日签订的协议；租金为800\n000元/年，租期十年，自2010年4月1日至2020年3月31日，免租期4个月。协议签署后，我公司进场装修，共花费装修费用515 627元。截止2011年3月18日，我公司共向被反诉人支付租金850 000元，以协议履行了自己的义务。但是被反诉人却为了谋取更高的租金，欲将该建筑物租给第三方。在我公司拒绝后，被反诉人于2011年4月19日，强行将被反诉人租用的场地大门锁住，并采取封锁道路、用汽车堵门、雇佣大量社会闲散人员持械封锁场地、威胁我公司员工和客户人生安全等手段，强迫我公司退出租用场地。被反诉人的非法手段致使我公司无法进行正常的经营活动，并且丢失大量货物，我公司多次报警并不得不专门雇佣保安维护自身及货物的安全。虽然如此，我公司依然无法正常经营，不得不于2011年5月底开始搬出该场地。直至6月底，我公司只寻找到临时库房存放货物，正常的经营活动一直没有展开。目前，我公司原租用场所已被被反诉人高价租给第三方使用。我公司已经交纳了一整年的租金，但仅使用该场地8个月，被反诉人需退还我公司租金266 666元。同时被反诉人违反协议的行为，给反诉人造成高达15 500 701元的实际经济损失，反诉人不得不主张解除双方于2011年3月25日签订的《场地租赁协议》。为维护我公司权益，我公司提出反诉，要求解除我公司与被反诉人于2010年3月25日签订的《场地租赁协议》、被反诉人退还我公司已经支付的租金316 666元、被反诉人赔偿我公司损失16 009 901元（其中装修费用515 627元、运输和搬家费13万元、雇佣保安费用12万元、临时办公费11 659元、广告费48万元、工人工资损失362 400元、货物贬值损失 1 949 200元、租金损失12 441 015元）、被反诉人承担诉讼费用。
原告法利膜公司就反诉辩称：关于第一项请求，这是一份虚假的协议，包括公章和签字都不是我方的公章和签字，因此本案双方合法有效的合同是双方于2010年3月22日签订的场地租赁协议，根据该协议约定，被告严重拖欠我公司租金，按照合同约定，我方完全有权解除合同，对方所主张的各项损失即使客观存在，也是因为对方的违约行为造成的，和我方无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月22日，法利膜公司（出租方、甲方）与锐尔时代国际服装营销有限责任公司（承租人，乙方）签订《场地租赁协议》，约定乙方租用甲方位于北京市通州区台湖镇X观光园中由甲方建设使用的充气膜建筑以及配套办公居住用房，建筑面积5979.06平方米。租赁期限为10年，自2010年4月1日起至2020年5月31日止。乙方向甲方承诺，租赁场馆仅作为服装展销仓储场地使用。该场馆及附属建筑租赁每日每平方米建筑面积租金为0.7元，年租金为1 527 649元，租赁期内甲方免除乙方前两个月租赁费用，作为乙方装修筹备期。双方签订合同后，自乙方开张之日起10日内（但不得超过合同签订后两个月）一次性支付给甲方一年租金1 527 64元，第二年至第十年租金交付方式为上交款（即先付款后使用），乙方须于每年的6月1日前一次性缴清一年度租赁费。合同约定乙方如改变场馆及附属建筑的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第十条关于乙方违约责任约定，乙方应按期支付场馆租金，若经甲方催促，逾期两个月不付清应交租金，甲方有权终止本合同或向乙方增收每日年租金千分之五的滞纳金。法利膜公司提交的该合同上的乙方（承租方）为锐尔时代国际服装营销有限责任公司，乙方法定代表人处系赵紫源签字，合同最后落款处乙方的盖章为北京锐尔时代国际服装营销有限公司（以下简称营销公司）和北京时代锐尔国际贸易有限公司两个印章，对此法利膜公司的解释是最初签订合同时，锐尔时代公司尚未正式成立，签约时系赵紫源以营销公司的名义与法利膜公司商谈的租赁事宜，签约时合同落款处的乙方签章也是营销公司的印章，法利膜公司称签约时并不知道营销公司是不存在的，签约后经工商查档发现营销公司并不存在， 2010年11月，时代锐尔公司成立后，在合同落款处乙方处加盖了时代锐尔公司的印章对合同予以了确认。时代锐尔公司称上述合同乙方签章处的营销公司并不存在，其公司也没有营销公司的印章，时代锐尔公司称签约时系赵紫源以其个人名义与法利膜公司签订的合同，合同上时代锐尔公司的印章也不知道是如何加盖的，但时代锐尔公司认可赵紫源系代理时代锐尔公司签订的合同。
时代锐尔公司称2010年3月22日的合同已经被其后双方于2010年3月25日签订的合同所废止，为此时代锐尔公司提交了双方于2010年3月25日签订的合同一份，该合同的出租方为法利膜公司（合同甲方），承租方为锐尔时代国际服装营销有限责任公司（合同乙方），协议内容为乙方承租甲方位于北京市通州区台湖镇X观光园中由甲方建设使用的办公用房及充气膜场馆，建筑面积计5979.06平方米，甲乙双方约定废除2010年3月22日签订的《场地租赁协议》。该房屋租赁期共10年，自2010年4月1日起至2020年3月31日止，免租期4个月，乙方向甲方承诺，租赁场馆作为办公及合法经营活动使用。合同第三条关于租金及支付方式约定，该建筑租赁每年租金为80万元，双方约定，免租期后6个月内支付一年租金计80万元，扣除免租期内租金。甲方于收款后3日内提供乙方有效凭证（正式发票）。甲乙双方约定，租金支付方式按照先付后用的原则。合同第五条关于合同变更、解除与终止约定，双方可以协商变更或终止本合同，一方如欲终止合同，应提前一年通知对方。合同落款处甲方的签约代表为冷秀华，乙方的签章系时代锐尔公司的印章，签约代表为赵紫源。关于2010年3月25日合同的签约背景，时代锐尔公司的解释是2010年3月22日的合同签订时，时代锐尔公司尚未成立，双方签约后时代锐尔公司向工商登记机关申请注册登记时，被告知不能注册，因此时代锐尔公司当时不想租赁涉诉场地了，法利膜公司想留住租户，将租金降到了80万元，并商定由时代锐尔公司解决公司注册地址的问题，因此双方于2010年3月25日签订了第二份租赁合同，将先前的合同废止了。法利膜公司称双方签订的2010年3月25日的合同，是为时代锐尔公司向工商登记机关申报注册登记所用，双方之间实际履行的仍是2010年3月22日签订的合同，并不存在时代锐尔公司在涉诉租赁场地不能办理工商注册登记的问题，时代锐尔公司所述签订2010年3月25日合同的背景及原因并不属实。
2010年6月2日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金3万元，2010年8月2日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金3万元，2010年9月7日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金5万元，2010年9月30日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金3万元，2010年10月4日时代锐尔公司向法利膜公司支付租金3万元，2010年10月26日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金10万元。2010年11月23日，时代锐尔公司通过银行转账方式向法利膜公司支付租金50 000元及49 999元，2010年11月24日，时代锐尔公司通过银行转账方式向法利膜公司支付租金50 000元及49 999元，2010年11月24日，法利膜公司向时代锐尔公司出具了20万元场地租赁费收据。2010年12月14日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金5万元。2011年1月24日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金2万元，2011年1月27日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金1万元，2011年3月18日，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金10万元。法利膜公司称时代锐尔公司于2010年11月23日和11月24日两天通过银行转账的方式共计支付租金20万元，2011年11月24日的20万元租金收据，系对2010年11月23日和11月24日支付租金总额20万元的确认。时代锐尔公司称2010年11月24日法利膜公司出具的20万元的租金收据，与2010年11月23日和11月24日的银行转账支付的租金并无关联，2010年11月24日当天时代锐尔公司通过银行转账的方式向法利膜公司支付租金10万元，并向法利膜公司支付现金20万元，法利膜公司出具了20万元的租金收据。双方对此各执一词，但均未向法庭提交相应证据。
本案审理过程中，法利膜公司向法庭提交了2010年9月2日由时代锐尔公司的赵紫源出具的保证书，主要内容为“我保证在2010年9月25日前付完已用场地租金，如不付清终止合同，承担终止合同责任”。时代锐尔公司对赵紫源出具的上述保证书的真实性予以认可。法利膜公司出具该保证书的证明目的是，截至2010年9月2日赵紫源出具保证书之时，时代锐尔公司向法利膜公司支付租金的数额为6万元，时代锐尔公司提交的双方2010年3月25日的合同上仅约定免租期6个月内支付租金，而双方2010年3月22日的合同上明确约定了租金的支付期限，因此赵紫源出具保证书足以证明双方实际履行的是2010年3月22日的合同。
2011年3月，法利膜公司起诉至本院，要求判如所请。2011年4月至5月期间，双方多次因租赁事宜发生冲突和纠纷，并多次报警。北京市公安局通州分局台湖派出所出警要求双方可通过到法院诉讼的方式解决双方之间的租赁纠纷。2011年5月31日，时代锐尔公司从涉诉场地搬出，并将涉诉场地交付给法利膜公司，法利膜公司据此认为双方之间的合同关系于2011年5月31日解除，时代锐尔公司称2011年5月31日双方的合同关系并未解除，因此其反诉要求解除双方的租赁合同。
本案审理过程中，时代锐尔公司要求法利膜公司支付装修费用515 627元，为此时代锐尔公司提交了赵紫源于2010年4月1日与北京世纪燕隆展览展示有限公司签订的《锐尔时代展厅工程制作合同》及展厅制作费收据予以证实。本案审理过程中，本院组织双方到涉诉租赁场地进行了现场查勘，时代锐尔公司称2011年5月31日其从涉诉场地搬离时，已经将其装修全部予以了拆除或移走，遗留在涉诉场地的装修为其公司招牌和广告宣传字，法利膜公司对时代锐尔公司的上述陈述予以认可，双方并就被告公司招牌和广告宣传字的制作费用达成一致，被告公司招牌制作费用为2880元，广告宣传字制作费用为1950元。
时代锐尔公司要求法利膜公司支付搬家运输费13万元，为此其提交了该公司与刘振安于2011年5月25日签订的《搬迁协议书》及刘振安出具的搬家费收据予以证实，法利膜公司对时代锐尔公司主张的该笔费用不予认可。
时代锐尔公司要求法利膜公司支付安保服务费12万元，为此时代锐尔公司提交了该公司与北京天安云浩安全防范技术有限公司于2011年4月29日签订的《安保咨询服务合同》及安保服务费收据予以证实，时代锐尔公司称为保护库存财产，其不得不用保安，为此须支付安保费用，法利膜公司对时代锐尔公司主张的该笔费用不予认可。另，时代锐尔公司称2011年6月1日，其公司不得不租用临时办公场所，为此支付房费11 659元，为此时代锐尔公司提交了北京太阳花酒店管理有限公司出具的房费发票予以证实，法利膜公司对时代锐尔公司主张的房费不予认可。
时代锐尔公司主张法利膜公司支付广告制作费48万元，为此其提交了赵紫源于2010年4月1日与汇智博业（北京）教育科技发展有限公司签订的《广告代理合同》及广告制作费收据予以证实，法利膜公司对时代锐尔公司主张的广告制作费不予认可。
另，时代锐尔公司称因法利膜公司于2010年4月至6月间非法封锁涉诉场地，导致其公司无法正常开展工作，但员工工资必须发放，由此导致员工工资损失362 400元，为此时代锐尔公司提交了该公司的员工工资单予以证实，法利膜公司对此不予认可。
时代锐尔公司提交了2011年3月至4月期间的订单多份，用以证明该公司于2011年3月至4月期间取得总额为9 746 000元的订单，因法利膜公司封锁涉诉场地，造成上述订单无法交货，该货物积压不能及时处理，按常规货物贬值20%，即1 949 200元。法利膜公司对时代锐尔公司主张的货物贬值损失亦不予认可。
时代锐尔公司向法庭提交了法利膜公司在网上登载的招租广告，招租价格为每平方米每天1元，与双方之间于2010年3月25日签订的合同租金价格每年有1 382 335元的差价，时代锐尔公司剩余租赁期9年的损失总额为12 441 015元，时代锐尔公司要求法利膜公司支付剩余9年的租金差价损失12 441 015元，法利膜公司对此亦不予认可。
上述事实，有场地租赁协议、公证书、租金收据、2010年9月2日赵紫源出具的保证书、招租广告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中双方于2010年3月22日签订了场地租赁协议，后双方又于2010年3月25日签订了一份场地租赁协议，在该份协议中明确约定先前双方于2010年3月22日签订的场地租赁协议废止，根据上述约定，双方之间2010年3月22日的合同被其后2010年3月25日签订的合同所取代，因此双方之间履行的系2010年3月25日的合同。2010年3月25日合同上明确约定了租金的标准及免租期，因此时代锐尔公司应按照该合同约定的租金标准向法利膜公司支付租金。2011年5月31日，时代锐尔公司从涉诉租赁场地搬出，并将涉诉租赁场地腾退给法利膜公司，双方之间的租赁关系至此解除，故对法利膜公司主张的要求确认双方之间的租赁合同关系于2011年5月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。时代锐尔公司应当按照其租赁的起始期限，向法利膜公司支付租金。因时代锐尔公司已经于2011年5月31日将涉诉场地腾退给法利膜公司，故已不存在场地的腾退返还问题。
关于时代锐尔公司已付租金数额的问题，双方对2010年11月23日和11月24日银行转账凭证与2011年11月24日的20万元租金收据上的租金是否为同一笔款项存有争议，时代锐尔公司称上述银行转账支付的租金与租金收据上的20万元租金并无关联，法利膜公司称2010年11月24日的20万元租金收据，是对2010年11月23日和11月24日银行转账总金额20万元租金的确认，双方均未对各自说法提供相应证据，综合本案其他证据及本案案情考量，法利膜公司的说法较为符合客观实际，本院对法利膜公司的说法予以确认。时代锐尔公司应当按照租赁期限，向法利膜公司支付尚欠的租金，与此相应，对时代锐尔公司要求法利膜公司退还多付的租金的反诉请求，本院不予支持。
关于时代锐尔公司主张的装修费用问题，时代锐尔公司在2011年5月31日前已经将涉诉场地的装修进行了拆除和移走，故对其要求法利膜公司赔偿上述装修损失的诉讼请求，本院不予支持。时代锐尔公司遗留在涉诉租赁场地的公司招牌和广告宣传字，系其合理的装修损失，法利膜公司应当向时代锐尔公司赔偿该笔损失，因双方对被告公司招牌和广告宣传字的制作费用达成一致意见，本院对此不持异议。关于时代锐尔公司主张的搬家运输费、安保服务费、临时租用办公场所的租赁费、广告制作费、员工工资损失、货物积压的贬值损失、剩余租赁期的租金差价损失等反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京法利膜结构技术有限公司与被告北京时代锐尔国际贸易有限公司于二0一0年三月二十五日签订的《场地租赁协议》于二0一一年五月三十一日解除；
二、被告北京时代锐尔国际贸易有限公司支付原告北京法利膜结构技术有限公司拖欠的租金人民币一万六千六百六十六元六角七分，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、原告北京法利膜结构技术有限公司支付被告北京时代锐尔国际贸易有限公司装修损失人民币四千八百三十元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、驳回原告北京法利膜结构技术有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京时代锐尔国际贸易有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千七百三十三元，由原告北京法利膜结构技术有限公司负担一万四千八百二十五元（已交纳），由被告北京时代锐尔国际贸易有限公司负担一百零八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费五万九千八百七十九元，由被告北京时代锐尔国际贸易有限公司负担五万九千八百二十九元（已交纳），由原告北京法利膜结构技术有限公司负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
代理审判员 王晓杰
代理审判员 谭云进
二O一二年五月三日
书 记 员 高文艳
书 记 员 李宏印
