西藏林芝**工贸有限责任公司、***等与国网西藏电力有限公司林芝供电公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

西藏自治区林芝市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）藏04民再1号 二审上诉人（一审被告）：西藏林芝**工贸有限责任公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇平安路21号（***馆2楼），统一社会信用代码×××。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，西藏尼洋律师事务所律师。 二审上诉人（一审被告）：***，男，1968年11月9日出生，汉族，外来经商人员，户籍地四川省中江县，现住西藏自治区林芝市巴宜区，公民身份号码×××。 二审上诉人（一审被告）：***，男，1987年2月26日出生，白族，外来经商人员，户籍地云南省大理白族自治州鹤庆县，现住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇珠海路，公民身份号码×××。 二审上诉人（一审被告）：***，男，1984年8月14日出生，汉族，外来经商人员，户籍地贵州省贵阳市花溪区，现住西藏自治区林芝市巴宜区，公民身份号码×××。 以上上诉人共同委托诉讼代理人：***，西藏昂秀律师事务所律师。 二审上诉人（一审被告）：***，女，1960年2月6日出生，汉族，外来经商人员，户籍地四川省资阳市安岳县，现住西藏自治区林芝市巴宜区，公民身份号码×××。 二审被上诉人（一审原告）：国网西藏电力有限公司林芝供电公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇广福大道12号，统一社会信用代码×××。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，该公司党建部员工。 二审上诉人西藏林芝**工贸有限责任公司（以下简称林芝**公司）、***、***、***、***因二审与被上诉人国网西藏电力有限公司林芝供电公司（以下简称国网林芝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）藏04民终51号民事判决，已发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年1月11日作出（2019）藏04民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人林芝**公司的委托诉讼代理人***，二审上诉人***、***，二审上诉人***、***、***的共同委托诉讼代理人***、二审上诉人***、二审被上诉人国网林芝公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林芝**公司称：1.依法撤销西藏自治区林芝市中级人民法院（2018）藏04民终51号民事判决；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司和其他实际占用房屋者承担。事实和理由：1.二审判决认定事实不清，适用法律错误。林芝**公司与国网林芝公司书面租赁合同于2015年7月21日期满后，口头续租一年，即2016年7月21日终止。租赁合同履行期间，国网林芝公司知道转租情况。租赁合同期限届满后，林芝**公司明确告知次承租人腾房，但次承租人执意占有该房屋。林芝**公司通过诉讼方式起诉次承租人腾房，却因不是房屋所有权人且与次承租人已无合同关系被驳回起诉。至此，承租人林芝**公司已尽到向次承租人催还房屋的义务。针对次承租人的无权占有行为，国网林芝公司应当依据《物权法》相关规定向次承租人主张停止侵权、返还房屋、支付占有费等，但其却以房屋租赁合同纠纷起诉我方，实属错误。二审法院在未查明案件事实的情况下维持一审，判决我方承担占用房屋使用费26969.60元明显不当；2.该案应当分别立案，因本案虽都有占用关系，但诉讼标的不同；3.合同履行期限届满后，我方已明确告知国网林芝公司可以收回出租屋，且合同届满前，国网林芝公司已收回了楼上第二、三层出租房，次承租人占有房屋拒不腾房，我方没有义务代替次承租人交纳占有使用费。综上，请求撤销西藏自治区林芝市中级人民法院（2018）藏04民终51号民事判决。 ***称，其所承租的房子已经腾空四个月，只是我腾完房后，他们一直没来拿钥匙。因国网林芝公司与林芝**公司的过错导致相关损失包括转让费、装修费、搬家费。希望再审当中予以考虑，在房租费或者房屋占有费上予以减免。 ***称，因国网林芝公司与林芝**公司的过错导致其相关损失，所以至今未腾房，希望再审当中予以考虑，在房租费或者房屋占有费予以减免。 ***称，因国网林芝公司与林芝**公司的过错可能导致其相关损失，因为案子还未解决会产生相应的房租，所以至今没有腾退房屋。希望再审当中予以考虑，在房租费或者房屋占有费上予以减免。 ***称，因国网林芝公司与林芝**公司的过错导致其相关损失，希望再审当中予以考虑，在房租费或者房屋占有费上予以减免。其所承租的房子已经腾空，只是国网林芝公司一直没来拿钥匙。 国网林芝公司辩称，一、二审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求予以维持。 国网林芝公司向一审法院起诉请求：1.判决解除国网林芝公司与林芝**公司签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决林芝**公司、***、***、***、***立即归还并搬离承租房屋；3.请求判决林芝**公司、***、***、***、***支付国网林芝公司2016年7月22日至2017年11月22日的两倍房屋占用费53939.20元（已扣除房屋租赁押金8334.00元），具体计算至搬离房屋之日；4.请求判决林芝**公司向国网林芝公司支付违约金250200.00元；5.请求判决林芝**公司、***、***、***、***承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实：国网林芝公司将其所有的位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19、21、23、39、27号房屋向林芝**公司出租，并于2014年7月22日签订《房屋租赁合同》，该合同中约定租赁房屋总面积为972.96平方米，租赁期限为一年，每平方米租金8.60元，每年8834.00元，并约定租赁期间的房屋管理及双方权利义务，违约责任等内容。后国网林芝公司与林芝**公司协商租期延长一年，租赁期限自2014年7月22日起至2016年7月21日止。林芝**公司将一楼面积90平方米21、23号房屋承租于***用于经营肥肠鲜粉鱼馆，并收取***每月租金3400.00元；将面积45平方米39号房屋承租于***用于经营工布银器，并收取***每月1800.00元的租金；将面积45平方米27号房屋承租于***用于经营金发劳保店，并收取***每月1800.00元的租金；将面积16平方米19号房屋承租于***用于经营宜宾椒麻鸡，并收取***每月1400.00元的租金。该四人租金已经交纳到2016年7月21日。 另查明，2015年国网林芝公司已将其所有的位于西藏自治区林芝市珠海路二楼、三楼的房屋收回。 一审法院认为，国网林芝公司与林芝**公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。涉案房屋租赁期限至2016年7月21日已到期，双方均无异议，该院予以确认。自租赁期限届满之日起，双方之间的租赁关系解除，该院认为予以解除。根据合同的相对性，林芝**公司负有法定返还租赁物的义务，其逾期未返还租赁物对国网林芝公司造成的损失应承担相应的赔偿责任，按租赁合同约定，以每平方米8.60元收取方式计算逾期腾房占有使用费较为合理，即林芝**公司承担2016年7月22日至2017年11月22日房屋占有使用费26969.60元（计算方法为：196平方米×8.60元×16个月），并支付后续房屋占有使用费至实际腾房之日。其次根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》第十八条规定，***、***、***、***作为次承租人在国网林芝公司与林芝**公司间的租赁期限已届满，租赁关系已解除后应将租赁物及时返还。四个次承租人未返还房屋，理应支付逾期腾房占有使用费。虽林芝**公司按月收取***、***、***、***的租金，四人租金已交纳至2016年7月21日。但该院认为按照国网林芝公司与林芝**公司签订的租赁合同，以每平方米8.60元收取方式计算逾期腾房占有使用费较为合理，即***应向国网林芝公司支付房屋占有使用费12384.00元（90平方米×8.60元×16个月）、***支付国网林芝公司房屋占用使用费6192.00元（45平方米×8.60元×16个月），***支付国网林芝公司房屋占用使用费6192.00元（45平方米×8.60元×16个月），***支付国网林芝公司房屋占用使用费2201.60元（16平方米×8.60元×16个月）。后续房屋占有使用费至实际腾房之日的诉求，该院予以支持。关于国网林芝公司要求林芝**公司支付违约金250200.00元的主张，于法无据，不予支持。***抗辩称其所承租的房屋系消防通道，属违法建筑，并提供证据《照片》二份，该院认为，该证据不能证明其所承租房屋系消防通道，违法建筑，故***应承担举证不利后果。根据国网林芝公司提交的证据《中华人民共和国土地使用证》载明***所承租的位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19号房屋系国网林芝公司所有。故该院对于***的抗辩意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，**公司作为承租人负有法定返还租赁物义务，但其未返还应承担相应的法律责任。现该涉案房屋由次承租人***、***、***、***实际占有使用，该四人应有义务返还房屋，故该院对国网林芝公司要求林芝**公司、***、***、***、***返还所承租国网林芝公司所有的位于西藏自治区林芝市珠海路19、21、23、39、27号房屋的主张，于法有据，予以支持。 一审法院判决：一、林芝**公司于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19、21、23、39、27号的房屋；二、林芝**公司于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费26969.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月1685.60元计算）；三、***于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路21、23号（肥肠鲜粉鱼馆）房屋，并向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费12384.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月774.00元计算）；四、***于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路39号（工布银器）房屋并向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费6192.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生房屋占有使用费（按每月387.00元计算）；五、***于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路27号（金发劳保店）房屋向国网林芝公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费6192.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月387.00元计算）；六、***于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19号（宜宾椒麻鸡）房屋向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费2201.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月137.60元计算）；七、驳回国网林芝公司的其他诉讼请求。案件受理费5862.09元，由国网林芝公司承担4713.61元，由林芝**公司承担574.24元，由***承担143.56元，由***承担143.56元，由***承担143.56元，由***承担143.56元。 林芝**公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第一、二项；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司和其他实际占用房屋者承担。 ***不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第三项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。 ***不服一审判决，上诉请求：1.林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第四项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。 ***不服一审判决，上诉请求：1.林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第五项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。 ***不服一审判决，上诉请求：1.林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第六项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。 本院原审判决对一审法院认定的事实予以确认。 本院原审认为，第一，关于案由问题。该案系当事人对房屋租赁合同的权利、义务之争，属于房屋租赁合同纠纷案件，一审法院对案由认定正确；第二，关于程序问题。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，本案诉讼标的是共同的，属同一事实、同一法律关系，一审法院作为共同诉讼审理该案，并无不当；2、根据《最高人民法院的解释》第十六条规定，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，是基于原告在没有起诉次承租人时，法院可以通知其作为第三人参加诉讼，而本案国网林芝公司将实际占有房屋人***、***、***、***明确作为被告提起诉讼，符合《最高人民法院的解释》第十八条规定，四名次承租人系本案适格被告，一审法院认定正确；3、国网林芝公司在一审二次开庭的法庭调查阶段变更诉讼请求，符合法律规定，一审法院程序合法。第三，关于合同效力问题。国网林芝公司与林芝**公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同。***主张其所承租的19号房屋系消防通道，属于违章建筑，因提交的证据不足以证明其主张，不予支持。国网林芝公司提交的房屋所有权证、建设用地规划许可证均可以证实涉案房屋的合法性。国网林芝公司与林芝**公司对于租赁合同已到期，且双方并未再次签订租赁合同均无异议。基于合同的相对性，承租人与次承租人的转租合同因出租人与承租人之间的主租赁合同解除而丧失效力。原审认为，成就民事合同需要双方合意，即继续占有使用原承租房屋，除非得到房屋所有权人的同意，才构成不定期租赁合同关系。而本案中，国网林芝公司合同期满后未收取任何租金，可以视为双方未形成合意，故对***等四人提出的合同期限届满，双方形成不定期租赁关系的主张，不予认可。第四，关于房屋占用费问题。根据《最高人民法院的解释》第十八条规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。据此，对国网林芝公司要求作为次承租人的***、***、***、***返还所承租国网林芝公司所有的位于西藏自治区林芝市珠海路19、21、23、39、27号房屋及支付逾期腾房占有使用费的主张，于法有据，予以支持；对一审法院参照房屋租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费的认定，即以8.60元每平方米收取的租金符合法律规定，予以支持。根据国网林芝公司与林芝**公司签订的《房屋租赁合同》之约定，林芝**公司逾期腾房，应承担支付双倍逾期腾房占有使用费的违约责任，结合本案，拒不腾房的实际占有人为四名次承租人，考虑到林芝**公司在合同履行期届满后，积极履行了返还实际占有房屋及催还次承租人腾房的义务，按一倍支付逾期腾房占有使用费较为合理。 本院二审认为，国网林芝公司与林芝**公司之间《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。2016年7月21日租赁合同到期后，作为承租人的林芝**公司按照《房屋租赁合同》的约定，应承担腾房和支付逾期腾房占有使用费的责任，作为次承租人的***、***、***、***也负有腾房义务和承担支付逾期腾房占有使用费的责任。对***主张返还多交纳房租的问题，属于新的诉讼请求，可另行提起主张，对此不予审理。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。 再审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院再审查明的事实同一、二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为：该案争议焦点为林芝**公司逾期腾房是否构成违约。本案中，林芝**公司承租国网林芝公司位于珠海路的房屋，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年7月21日届满。自租赁期限届满之日起，双方之间的租赁关系已解除，林芝**公司已将承租楼房的二层、三层如期返还国网林芝公司，一层房屋因转租给***、***、***、***，而四名次承租人拒不腾房未能如期腾退。林芝**公司作为承租人在次承租人拒不腾退房屋的情况下，已向西藏自治区林芝市巴宜区人民法院提起诉讼，并院作出的（2017）藏0402民初136号、138号、135号民事裁定，认为***（**公司工作人员）作为原告，要求被告***、***、***、***搬离承租国网林芝公司的房屋，以***并非房屋的实际所有人为由，裁定驳回起诉。据此，林芝**公司已通过提起诉讼、要求腾退等方式积极主动履行了自身义务，穷尽了救济手段，不应视为违约，一、二审对此认定有误,再审予以纠正。四名次承租人拒不腾退，应当依法自行支付逾期腾房占有使用费。一、二审法院对其他争议的证据及事实认定正确，本院予以支持。 本案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第三项，即内容为被告***于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路21、23号（肥肠鲜粉鱼馆）房屋,并向原告国网西藏电力林芝供电公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费12384.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费(按每月774.00元计算)的判决；第四项，即内容为被告***于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路39号（工布银器）房屋并向原告国网西藏电力林芝供电公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费6192.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费(按每月387.00元计算)的判决；第五项，即内容为被告***于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路27号（金发劳保店）房屋向原告国网西藏电力林芝供电公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费6192.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费(按每月387.00元计算)的判决；第六项，即内容为被告***于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19号（宜宾椒麻鸡）房屋向原告国网西藏电力林芝供电公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费2201.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费(按每月137.60元计算)的判决； 二、撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第一项，即内容为被告西藏林芝**工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19、21、23、39、27号的房屋的判决；第二项，即内容为被告西藏林芝**工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告国网西藏电力林芝供电公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费26969.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费(按每月1685.60元计算)的判决； 三、撤销西藏自治区林芝市中级人民法院（2018）藏04民终51号民事判决； 四、驳回二审被上诉人国网西藏电力有限公司林芝供电公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费5862.09元，由国网西藏电力有限公司林芝供电公司承担5287.85元，由***承担143.56元，由***承担143.56元，由***承担143.56元，由***承担143.56元。二审案件受理费734.00，由国网西藏电力有限公司林芝供电公司承担474.00元，由***承担110.00元，由***承担50.00元，由***承担50.00元，由***承担50.00元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长　措　　姆 审 判 员　江　　村 审 判 员　达娃** 二〇一九年四月三日 法官助理　刘 丽 娜 书 记 员　余 炼 炼