西藏林芝富森工贸有限责任公司、***等与国网西藏电力有限公司林芝供电公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区林芝市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）藏04民终51号

上诉人（原审被告）：西藏林芝富森工贸有限责任公司，住所地西藏林芝市巴宜区八一镇平安路21号（雪莲宾馆2楼），统一社会信用代码91540400741917262H。

法定代表人：赵贵龙，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1968年11月9日出生，汉族，外来经商人员，户籍地四川省中江县永兴镇苍松村*组，住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇珠海路第***号门面房，公民身份号码5106231968********。

上诉人（原审被告）：王江春，男，1987年2月26日出生，白族，外来经商人员，户籍地云南省大理白族自治州鹤庆县草海镇新华村民委员会纲常河村**号，住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇珠海路第4号门面房，公民身份号码5329321987********。

上诉人（原审被告）：徐洪信，男，1984年8月14日出生，汉族，外来经商人员，户籍地贵州省贵阳市花溪区湖潮乡上午村谷井上院组**号，住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇珠海路第*号门面房，公民身份号码5201111984********。

以上上诉人共同委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。

以上上诉人共同委托诉讼代理人：崔召民，西藏昂秀律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：杨丽君，女，***年2月6日出生，汉族，外来经商人员，户籍地四川省资阳市安岳县卧佛镇关田村*组，住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇双拥路门面房***号，公民身份号码511023***********。

委托诉讼代理人：补世祥（系杨丽君配偶），住西藏自治区林芝市巴宜区八一镇双拥路门面房***号。

委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司林芝供电公司，住所地西藏林芝市巴宜区八一镇广福大道12号，统一社会信用代码91540400710904645M。

法定代表人：杨立峰，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗征炬，西藏尼洋律师事务所律师。

上诉人西藏林芝富森工贸有限责任公司（以下简称林芝富森公司）、***、王江春、徐洪信、杨丽君因与被上诉人国网西藏电力有限公司林芝供电公司（以下简称国网林芝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林芝富森公司的委托诉讼代理人陈柯材，上诉人***、王江春、徐洪信的共同委托诉讼代理人伍小容、上诉人杨丽君的委托诉讼代理人补世祥、伍小容，被上诉人国网林芝公司的委托诉讼代理人罗征炬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

林芝富森公司上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第一、二项；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司和其他实际占用房屋者承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。林芝富森公司与国网林芝公司书面租赁合同于2015年7月21日期满后，口头续租一年，即2016年7月21日终止。租赁合同履行期间，国网林芝公司知道转租情况。租赁合同期限届满后，林芝富森公司明确告知次承租人腾房，但次承租人执意占有该房屋。林芝富森公司通过诉讼方式起诉次承租人腾房，却因不是房屋所有权人且与次承租人已无合同关系被驳回起诉。至此，承租人林芝富森公司已尽到向次承租人催还房屋的义务。针对次承租人的无权占有行为，国网林芝公司应当依据《物权法》相关规定向次承租人主张停止侵权、返还房屋、支付占有费等，但其却以房屋租赁合同纠纷起诉我方，实属错误。一审法院在未查明案件事实的情况下判决我方承担占用房屋使用费26969.60元明显不当；2.一审应当分别立案，因本案虽有占有关系，但诉讼标的不同；3.合同履行期限届满后，我方已明确告知国网林芝公司可以收回出租屋，且合同届满前，国网林芝公司已收回了楼上三层出租房，次承租人占有房屋拒不腾房，我方没有义务代替次承租人交纳占有使用费。综上，一审法院判决不当，没有事实和法律依据，请求二审法院依法判决撤销或改判。

***上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第三项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。事实和理由：1.一审法院关于***、王江春、徐洪信、杨丽君的诉讼主体认定错误。本案案由定为房屋租赁合同纠纷，***、王江春、徐洪信、杨丽君为次承租人，与国网林芝公司并未直接形成租赁合同关系，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十六条第二款，一审法院应当以第三人身份通知我们参加诉讼，一审法院适用法律错误；2.一审法院审理存在程序错误。本人同王江春、徐洪信、杨丽君租用的房屋均不相同，诉讼标的不同，不符合法律规定共同诉讼的范畴；本案一审第一次开庭已完成全部诉讼程序，第二次开庭时国网林芝公司变更诉讼请求不符合法律规定，一审法院受理错误，依法应当发回重审；3.本案国网林芝公司同林芝富森公司租赁合同效力的问题。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条、《消防法》十三条和《建筑设计防火规范》等相关法律规定,本案所涉出租房应当具备防火设计，通过消防验收，但杨丽君租用的房屋实际就是占用消防通道修建的违章建筑。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》和国网林芝公司一审提供的《租赁房屋治安管理责任书》第六条，国网林芝公司并未提供涉案房屋的建设工程规划许可证、消防验收合格等证据，应承担举证不能的后果，国网林芝公司和林芝富森公司的租赁合同效力无法确认；4.即使合同有效，则一审法院认定合同是否解除及何时解除错误。合同期满并不等同于合同解除。本案中，国网林芝公司与林芝富森公司在租赁合同期满后又协商延长租赁期，已形成不定期租赁合同关系。依据法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，但国网林芝公司并未提交证据证明其向我方发出过解除合同的通知，在合同并未解除前，国网林芝公司无权要求我方返还租赁房屋；5.在不定期租赁关系未解除前，国网林芝公司无权向我方主张房屋占用费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序错误，请求二审法院依法发回重审或改判。

王江春上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第四项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。事实和理由与***一致。

徐洪信上诉请求：1.依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初35号民事判决第五项或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。事实和理由与***一致。

杨丽君上诉请求：1.请求发回一审法院重审；2.本案一、二审案件受理费由国网林芝公司承担。事实和理由：1.杨丽君作为次承租人，与国网林芝公司并未直接形成租赁合同关系，杨丽君只同林芝富森公司雷大芬存在房屋纠纷，一审法院对杨丽君诉讼主体认定错误；2.该案第二次开庭时，国网林芝公司变更诉讼请求，没有明确说明，应发回重审；3.19号门面房系违章搭建，占用了消防通道，不应当对外出租；4.19号门面房的租金收取标准同23、39、27号门面相比高出太多，应当将多收部分予以返还；5.2017年12月份，因单位断电无法经营，早已搬离，不存在实际占用房屋的情形，不应当缴纳占有房屋使用费。

国网林芝公司辩称，第一，关于诉讼主体问题。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十六条规定，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非“应当”或“必须”。另，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期满承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合合同约定的要求。林芝富森公司作为合同的相对人，合同期满后负有返还房屋的义务，其余四名上诉人属于房屋实际占用人，理应在合同期满后返还房屋，因此本案国网林芝公司将四人作为本案的当事人提起诉讼并无不当。第二，关于程序问题。本案的上诉人承租的房屋属于同一栋楼且均在一个房屋产权证下，该案只签订了一份租赁合同，本案属于同一事实、同一法律关系，四名上诉人均系房屋实际占用人，不管人数多少，属于同一个诉讼主体，作为共同诉讼并无不当。另外，一审法院在首次开庭时有些关键性的事实，包括房屋租金、房屋租赁的面积等方面没有查清，才依职权组织二次开庭并恢复到法庭调查阶段，国网林芝公司在此阶段明确诉讼请求，根据民诉法的规定是允许的。第三，关于合同效力问题。国网林芝公司与林芝富森公司的房屋租赁合同是双方当事人自愿签订的。一审时，国网林芝公司提交的房屋所有权证、建设用地规划许可证、划拨决定书等均能证实房屋的合法性且并未修建违法违规建筑的事实。第四，关于合同解除问题。首先租赁合同约定时间是2015年7月21日止，合同也约定了合同期满自然终止，合同期满之后因为四名次承租人拒不返还房屋才延迟一年至2016年7月21日。从林芝富森公司的陈述包括上诉状来看，事实方面确实约定的2016年7月21日合同就已经期满，四名次承租人应当返还承租房屋。一审时，雷大芬的调查笔录可以看出国网林芝公司只允许林芝富森公司使用房屋到2016年7月21日，且期满后，雷大芬作为林芝富森公司的管理人员也起诉过四名次承租人要求归还房屋。一审法院也查明2016年7月21日之后，林芝富森公司未交付租金，国网林芝公司也未收取租金的事实。国网林芝公司不收取租金的行为是合同解除不再续租的意思表示。而且在此期间，国网林芝公司也曾对四名次承租人进行过口头和正式的不再续租通知。一审法院也已查明，双方对合同期限均予以认可，并无异议。第五，关于房屋占用费。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的人民法院应当予以支持。第六，一审法院根据合同的约定“若逾期腾房，支付两倍的实际占用费”判决林芝富森公司返还房屋且承担一倍房屋占用费是合理的。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应当予以维持。

国网林芝公司向一审法院起诉请求：1.判决解除国网林芝公司与林芝富森公司签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决五被告立即归还并搬离承租房屋；3.诉讼过程中国网林芝公司将请求判决五被告支付其公司2016年7月22日至2017年11月22日的两倍房屋占用费258354.00元（已扣除房屋租赁押金8334.00元），具体计算至被告搬离房屋之日的诉讼请求变更为：请求判决五被告支付国网林芝公司2016年7月22日至2017年11月22日的两倍房屋占用费53939.20元（已扣除房屋租赁押金8334.00元），具体计算至五被告搬离房屋之日；4.请求判决林芝富森公司向国网林芝公司支付违约金250200.00元；5.请求判决五被告承担本案的案件受理费。

一审法院认定事实：国网林芝公司将其所有的位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19、21、23、39、27号房屋向林芝富森公司出租，并于2014年7月22日签订《房屋租赁合同》，该合同中约定租赁房屋总面积为972.96平方米，租赁期限为一年，每平方米租金8.60元，每年8834.00元，并约定租赁期间的房屋管理及双方权利义务，违约责任等内容。后国网林芝公司与林芝富森公司协商租期延长一年，租赁期限自2014年7月22日起至2016年7月21日止。林芝富森公司将一楼面积90平方米21、23号房屋承租于***用于经营肥肠鲜粉.鱼馆，并收取***每月租金3400.00元；将面积45平方米39号房屋承租于王江春用于经营工布银器，并收取王江春每月1800.00元的租金；将面积45平方米27号房屋承租于徐洪信用于经营金发劳保店，并收取徐洪信每月1800.00元的租金；将面积16平方米19号房屋承租于杨丽君用于经营宜宾椒麻鸡，并收取杨丽君每月1400.00元的租金。该四人租金已经交纳到2016年7月21日。

另查明，2015年国网林芝公司已将其所有的位于西藏自治区林芝市珠海路二楼、三楼的房屋已经收回。

一审法院认为，国网林芝公司与林芝富森公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。涉案房屋租赁期限至2016年7月21日已到期，且双方对于租赁期限已到期均无异议，该院予以确认。自租赁期限届满之日起，双方之间的租赁关系解除，该院无需予以解除。根据合同的相对性，林芝富森公司负有法定返还租赁物的义务，其逾期未返还租赁物对国网林芝公司造成的损失应承担相应的赔偿责任，按租赁合同约定，以每平方米8.60元收取方式计算逾期腾房占有使用费较为合理，即林芝富森公司承担2016年7月22日至2017年11月22日房屋占有使用费26969.60元（计算方法为：196平方米×8.60元×16个月），后续房屋占有使用费至实际腾房之日，故对该诉讼请求该院予以支持。其次根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》第十八条规定，***、王江春、徐洪信、杨丽君作为次承租人在国网林芝公司与林芝富森公司间的租赁期限已届满，租赁关系已解除后应将租赁物及时返还。四个次承租人未返还房屋，理应支付逾期腾房占有使用费。虽林芝富森公司按月收取***、王江春、徐洪信、杨丽君的租金，四人租金已交纳至2016年7月21日。但该院认为按照国网林芝公司与林芝富森公司签订的租赁合同，以每平方米8.60元收取方式计算逾期腾房占有使用费较为合理，即***应向国网林芝公司支付房屋占有使用费12384.00元（90平方米×8.60元×16个月）、王江春支付国网林芝公司房屋占用使用费***92.00元（45平方米×8.60元×16个月），徐洪信支付国网林芝公司房屋占用使用费***92.00元（45平方米×8.60元×16个月），杨丽君支付国网林芝公司房屋占用使用费2201.60元（16平方米×8.60元×16个月）。后续房屋占有使用费至实际腾房之日的诉求，该院予以支持。关于国网林芝公司要求林芝富森公司支付违约金250200.00元的主张，于法无据，该院不予支持。杨丽君抗辩称其所承租的房屋系消防通道，属违法建筑，并提供证据《照片》二份，该院认为，该证据不能证明其所承租房屋系消防通道，违法建筑，故应承担举证不利后果。根据国网林芝公司提交的证据《中华人民共和国土地使用证》载明杨丽君所承租的位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19号房屋系国网林芝公司所有。故该院对于杨丽君的抗辩意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，富森公司作为承租人负有法定返还租赁物义务，但其未返还应承担相应的法律责任。现该涉案房屋由次承租人***、王江春、徐洪信、杨丽君实际占有使用，该四人应有义务返还房屋，故该院对国网林芝公司要求林芝富森公司、***、王江春、徐洪信、杨丽君返还所承租国网林芝公司所有的位于西藏自治区林芝市珠海路19、21、23、39、27号房屋的主张，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三第一款、第二百三十五条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、林芝富森公司于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19、21、23、39、27号的房屋；二、林芝富森公司于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费26969.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月1685.60元计算）；三、***于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路21、23号（肥肠鲜粉.鱼馆）房屋，并向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费12384.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生房屋占有使用费（按每月774.00元计算）；四、王江春于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路39号（工布银器）房屋并向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费***92.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生房屋占有使用费（按每月387.00元计算）；五、徐洪信于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路27号（金发劳保店）房屋向国网林芝公司支付自2016年7月22日起至2017年11月22日止房屋占有使用费***92.00元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生房屋占有使用费（按每月387.00元计算）；六、杨丽君于本判决生效之日起十五日内向国网林芝公司返还位于西藏自治区林芝市巴宜区珠海路19号（宜宾椒麻鸡）房屋向国网林芝公司支付自2016年7月22日至2017年11月22日止房屋占有使用费2201.60元，并支付自2017年11月23日起至实际腾房之日止产生的房屋占有使用费（按每月137.60元计算）；七、驳回国网林芝公司的其他诉讼请求。案件受理费5862.09元，由国网林芝公司承担4713.***元，由林芝富森公司承担574.24元，由***承担143.56元，由王江春承担143.56元，由徐洪信承担143.56元，由杨丽君承担143.56元。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据1、***提交林芝富森公司与国网林芝公司于2010年7月20日签订的合同一份，欲证明涉案合同是为了起诉才签订的合同，系虚假合同。本院认为，该组证据系复印件，无法与原件核对，真实性存疑，且不属于新证据，本院不予采信。证据2、杨丽君提交的2017年6月7日申请一份，欲证明其在2015年7月份以后已没有使用租赁房屋。本院认为，该份证据可以证实其于2015年7月15日已停止营业，但并不能证明其已将承租房屋腾退给出租人的事实，对其证明目的，本院不予采信。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，关于案由问题。国网林芝公司主张解除与林芝富森公司签订的《房屋租赁合同》，并请求实际占有房屋的次承租人***、王江春、徐洪信、杨丽君四人立即腾退房屋及支付房屋占有使用费的主张，系当事人对房屋租赁合同的权利、义务之争，属于房屋租赁合同纠纷案件，一审法院对案由认定正确，本院予以确认。第二，关于程序问题。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，本案诉讼标的是共同的，属同一事实、同一法律关系，一审法院作为共同诉讼审理该案，并无不当；2、根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十六条规定,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，是基于原告在没有起诉次承租人时，法院可以通知其作为第三人参加诉讼，而本案国网林芝公司将实际占有房屋人***、王江春、徐洪信、杨丽君明确作为被告提起诉讼，符合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十八条规定，四名次承租人系本案适格被告，一审法院认定正确，本院予以确认；3、国网林芝公司在一审二次开庭的法庭调查阶段变更诉讼请求，符合法律规定，一审法院程序合法。第三，关于合同效力问题。国网林芝公司与林芝富森公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同。杨丽君主张其所承租的19号房屋系消防通道，属于违章建筑，因提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。国网林芝公司提交的房屋所有权证、建设用地规划许可证均可以证实涉案房屋的合法性。国网林芝公司与林芝富森公司对于租赁合同已到期，且双方并未再次签订租赁合同均无异议。基于合同的相对性，承租人与次承租人的转租合同因出租人与承租人之间的主租赁合同解除而丧失效力。本院认为，成就民事合同需要双方合意，即继续占有使用原承租房屋，除非得到房屋所有权人的同意，才构成不定期租赁合同关系。而本案中，国网林芝公司合同期满后未收取任何租金，可以视为双方未形成合意，故对***等四人提出的合同期限届满，双方形成不定期租赁关系的主张，本院不予认可。第四，关于房屋占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，富森公司作为承租人负有返还租赁物的法定义务，但其未返还应承担相应的法律责任。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第十八条规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。据此，对国网林芝公司要求作为次承租人的***、王江春、徐洪信、杨丽君返还所承租国网林芝公司所有的位于西藏自治区林芝市珠海路19、21、23、39、27号房屋及支付逾期腾房占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持。对一审法院参照房屋租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费的认定，即以8.60元每平方收取的租金符合法律规定，本院予以支持。根据国网林芝公司与林芝富森公司签订的《房屋租赁合同》的约定，林芝富森公司逾期腾房，应承担支付双倍逾期腾房占有使用费的违约责任，结合本案，拒不腾房的实际占有人为四名次承租人，考虑到林芝富森公司在合同履行期届满后，积极履行了返还实际占有房屋及催还次承租人腾房的义务，按一倍支付逾期腾房占有使用费较为合理。

本院认为，国网林芝公司与林芝富森公司之间《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。国网林芝公司系涉案房屋的所有权人，林芝富森公司系涉案房屋的承租人，***、王江春、徐洪信、杨丽君系涉案房屋的次承租人。根据国网林芝公司与林芝富森公司签订的《房屋租赁合同》，合同期限于2016年7月21日届满，租赁合同到期后，作为承租人的林芝富森公司按照《房屋租赁合同》的约定，应承担腾房和支付逾期腾房占有使用费的责任，作为次承租人的***、王江春、徐洪信、杨丽君也负有腾房义务和承担支付逾期腾房占有使用费的责任。一审法院认定占有使用费的支付时间点及占有使用费标准符合法律规定，本院予以确认。杨丽君提交的证据，仅能证实其于2015年7月15日停止营业，但无法证明其履行了腾退义务，对其辩解，本院不予采纳。对其主张返还多交纳房租的问题，属于新的诉讼请求，可另行提起主张，本院对此不予审理。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费734.00元，由西藏林芝富森工贸有限责任公司承担474.00元，***承担110.00元，王江春承担50.00元，徐洪信承担50.00元，杨丽君承担50.00元。

本判决为终审判决。

审 判 长　松吉卓玛

审 判 员　杜 宝 玉

审 判 员　孙 丹 华

二〇一八年十一月五日

法官助理　央　　宗

书 记 员　余 炼 炼