广东蓝谷环境科技有限公司
某某、广东蓝谷环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0112民初2087号
原告：***，男，1979年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。
委托诉讼代理人：高威,广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。
被告：广东蓝谷环境科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科汇二街4号1001房。
法定代表人：吴自然。
委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋宁亮，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原告***诉被告广东蓝谷环境科技有限公司（以下简称蓝谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序于2021年4月19日由审判员独任公开开庭审理。原告***的委托诉讼代理人高威，被告蓝谷公司的委托诉讼代理人王泽锋、宋宁亮到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
案件事实
双方有争议事项为第九项，其他事项双方无争议。
一、《租赁合同》签订时间：2014年8月15日。
二、合同当事人：蓝谷公司（乙方、承租方）与吴自然（甲方、出租方）
三、房屋位置：广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号1001房产（以下简称涉案房产）。
四、权属情况：吴自然是涉案房产的原所有权人。2018年8月27日，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112执87-88号之二《执行裁定书》，裁定广州市开发区科学城科汇二街4号1001房（房产登记号2015登记字5309581号）的所有权归买受人***（身份证号）所有。该不动产的所有权自本裁定送达买受人***时起转移，买受人***可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。上述《执行裁定书》于2018年9月3日送达***，涉案房产的房产证尚未更名。另在本院对涉案房产司法拍卖前发布的《网络司法拍卖公告》中载明：涉案房产现由蓝谷公司承租使用，租期为2014年8月15日至2024年8月15日，优先购买权人为蓝谷公司。
五、租赁期限：从2014年8月15日开始至2024年8月15日。
六、押金情况：押金为25000元。
七、租金标准：每月租金为25000元，租金不含任何税费。
租金交付时间为每月的5日之前交付下一月的租金。租金由乙方转账至甲方的账户。乙方迟延交租金，每迟延一天，需按拖欠金额的百分之一向甲方支付违约金，迟延超过一个月的，甲方有权没收押金并终止租赁关系。
八、蓝谷公司租金支付情况：蓝谷公司、***确认蓝谷公司未缴纳2019年7月1日之后的租金。
九、案涉物业交还情况：***主张其于2020年9月5日实际收回案涉物业。该物业是电子锁，蓝谷公司于2020年9月5日才将电子锁密码告知***。
蓝谷公司主张***在2020年9月1日已将案涉物业停水停电，因此电子锁无法使用了。蓝谷公司提交其员工与物业管理人员微信聊天记录，拟证明案涉物业2020年9月2日已处于***实际管理控制下。蓝谷公司提交2020年9月2日作出的《清场交接函》，称其于2020年9月1日15点对案涉物业里的物品打包和搬出，9月1日22点物业大门被***锁住。《清场交接函》于2020年9月3日送至***处。
十、双方函件往来情况：2019年12月12日，***向蓝谷公司邮寄《缴纳租金通知书》，要求蓝谷公司支付拖欠租金及违约金，否则其按租赁合同的约定追究其法律责任。《缴纳租金通知书》中列明租金收取的账号、开户名及开户行。
2020年7月10日，***向蓝谷公司邮寄《解除租赁合同通知书》，主张因蓝谷公司违约，依照租赁合同的约定自2020年7月16日起解除租赁合同，并要求蓝谷公司支付欠付租金及违约金。邮单显示该《解除租赁合同通知书》于2020年7月14日签收。
十一、其他需说明事项：本院受理***诉蓝谷公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为［（2019）粤0112民初3044号]，该案***诉请蓝谷公司返还租赁房屋，并支付2018年9月至2019年3月租金175000元及违约金，物业费、水费、电费等、2019年4月1日至实际搬出之日止的房屋占用费。本院判令蓝谷公司向***支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元，驳回***的其他诉讼请求。***不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
十二、蓝谷公司抗辩主要意见：1、***曾故意不提供账号，导致其无法及时支付租金，***后诉至法院，蓝谷公司进一步不能及时支付租金。2、受新冠疫情影响，属于不可抗力，要求减租；3、蓝谷公司留给***的案涉物业装修及附属设备折价足以抵扣所欠租金；4、***在2020年9月1日将案涉物业上锁，因此不同意计算占用费至2020年9月5日。
十三、蓝谷公司诉讼请求：1.依法判令蓝谷公司向***支付2019年7月1日至2020年7月15日的租金312096.78元（25000元×12个月＋25000元÷30天×15天）；2.依法判令蓝谷公司向***支付延期交付租金违约金14574.31元(以本金312096.78元计算，从2020年7月15日开始起算至蓝谷公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.依法判令蓝谷公司向***支付2020年7月16日至2020年9月5日占用物业期间的占用费41935.48元(25000元÷31天×51天)。
裁判理由与结果
本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
本案系租赁合同纠纷，***与蓝谷公司对吴自然与蓝谷公司就涉案房产签订的《租赁合同》的真实性和合法性均无异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”***通过司法拍卖取得涉案房产的所有权后，由于***与蓝谷公司未就涉案房产签订新的租赁合同，故涉案原《租赁合同》对***和蓝谷公司均具有约束力，***和蓝谷公司应遵照原《租赁合同》继续履行。
关于《解除租赁合同通知书》的效力。（2019）粤0112民初3044号案件中，已判令蓝谷公司应向***支付从2018年9月3日起至2019年6月30日的租金248333.33元，但鉴于***此前未向蓝谷公司提供明确的收租账户，因此对***主张的违约金未予支持。本案中，双方均确认***于2019年12月12日以邮件形式告知了蓝谷公司其收款账号，蓝谷公司在收到账号后应及时将欠付租金补足并在之后月份按时交纳租金，但其仍拖欠租金，构成违约。根据《租赁合同》的约定，***有权解除租赁合同。***向蓝谷公司发出的《解除租赁合同通知书》于2020年7月14日达到蓝谷公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认双方的《租赁合同》于2020年7月14日解除。
关于租金及违约金。蓝谷公司确认其从2019年7月1日起未缴纳租金，但抗辩受疫情因素影响。因蓝谷公司从2019年7月开始就未缴纳租金，至***2019年12月12日告知其收取租金的账号，蓝谷公司一直未予缴纳。而此时新冠疫情尚未开始，其以疫情为由要求减免租金的抗辩理由，本院不予采信。蓝谷公司另抗辩以物业装修及附属设备折价抵扣租金。蓝谷公司并未举证其装饰装修有无经出租人同意，有无形成附合，且《租赁合同》中约定租赁关系终止的，蓝谷公司必须在三天内将自置物品全部搬走，将房产清理干净归还甲方。逾期清理的，甲方有权进行处理，并有权向乙方主张相关费用。基于上述情况，本院对蓝谷公司该项抗辩意见亦不予采纳。综上，蓝谷公司应向***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金共计311290.32元（25000元/月×12个月＋25000元/月÷31日×14天）。***主张违约金以蓝谷公司欠付租金数额为本金，按利息标准从2020年7月15日起算，视为其对自身权利的处分，且不高于法律及双方约定的标准，本院予以准许，即蓝谷公司应向***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金311290.32元及违约金（违约金以311290.32元为本金，从2020年7月15日起算至蓝谷公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
关于占用费。虽***主张2020年9月5日收回案涉房屋。但根据蓝谷公司提交的《清场交接函》及9月2日双方报警情况，本院确认***于2020年9月2日已实际控制案涉房屋。故，蓝谷公司应向***支付2020年7月15日至2020年9月2日期间的房屋占用费41666.67元（25000元/月÷30天×50天）。
综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广东蓝谷环境科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金311290.32元及违约金（违约金以311290.32元为本金，从2020年7月15日起算至被告广东蓝谷环境科技有限公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
二、被告广东蓝谷环境科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付2020年7月15日至2020年9月2日期间的房屋占用费41666.67元；
三、驳回原告***的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6693元，由原告***负担20元，被告广东蓝谷环境科技有限公司负担6673元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 张淳淳
二〇二一年九月十四日
书记员 张炜珊
