广东蓝谷环境科技有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终25945号

上诉人（原审被告）：广东蓝谷环境科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科汇二街****。

法定代表人：吴自然，总经理。

委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1979年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华新区。

委托诉讼代理人：高威,广东金桥百信律师事务所律师。

上诉人广东蓝谷环境科技有限公司（以下简称蓝谷公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

蓝谷公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判蓝谷公司向姚杰锋支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金261290.32元及违约金(违约金以261290.32元为本金，从2020年7月l5日起算至蓝谷公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、本案一、二审案件受理费由姚杰锋承担。以上不服一审判决金额合计为52368.78元。事实与理由：一、本次新冠××疫情属于不可抗力，蓝谷公司并非恶意拖欠租金。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××疫情防控领导小组(指挥部)决定自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急相应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。受新冠××疫情影响，蓝谷公司的业务和资金均受到疫情的严重冲击，作为医疗卫生环境的建造企业，为支持国家抗疫政策，响应政府号召，蓝谷公司垫资帮助政府及政府机构完成核酸检测PCR实验室的建设，但由于疫情导致蓝谷公司多个项目都无法及时回款，蓝谷公司的企业经济状况陷入前所未有的困境。为此，蓝谷公司曾向姚杰锋请求缓交租金，并非恶意拖欠。二、本次疫情属于不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，根据公平原则，姚杰锋应当减半收取2020年2月至5月的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六点第二款规定，以及国务院、国家发展改革委等部门、广东省政府、广州市政府、黄埔区政府出台的疫情期间的政策规定，均提出要对疫情期间的租金进行减免。故根据公平、诚信原则，出租人姚杰锋应响应国家政策，与蓝谷公司共担风险、共渡难关，减免蓝谷公司的租金。考虑到蓝谷公司因受疫情影响资金困难的现实情况，应当改判姚杰锋减半收取2020年2月至2020年5月期间的租金(减免金额为5万元)为宜。综上，请求二审法院全面考虑案情，改判支持蓝谷公司的全部上诉请求。

被上诉人姚杰锋二审答辩称：双方于2014年签订租赁合同，约定涉案房屋的租金为25000元，按租赁面积538.83平方米计算每平方米租金仅为42元，远低于租赁物所在区域的平均租金。蓝谷公司自2019年7月1日起未缴纳租金，经姚杰锋多次催缴，蓝谷公司至今仍未缴纳。蓝谷公司拖欠租金并非因为疫情，而是因为蓝谷公司漠视合同约定，连续违约，故从公平角度考虑不应减免租金，而应按依约缴纳。

2021年1月28日，姚杰锋向一审法院起诉请求判令：1.蓝谷公司向***支付2019年7月1日至2020年7月15日的租金312096.78元（25000元×12个月＋25000元÷30天×15天）；2.蓝谷公司向***支付延期交付租金违约金14574.31元(以本金312096.78元计算，从2020年7月15日开始起算至蓝谷公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.蓝谷公司向***支付2020年7月16日至2020年9月5日占用物业期间的占用费41935.48元(25000元÷31天×51天)。

一审法院经审理查明：吴自然是广州开发区科学城科汇发展中心科汇二街4号100x房产（以下简称涉案房屋）的原所有权人。2018年8月27日，一审法院作出（2018）粤0112执87-88号之二《执行裁定书》，裁定广州市开发区科学城科汇二街4号1001房（房产登记号2015登记字5309581号）的所有权归买受人***（身份证号）所有。该不动产的所有权自本裁定送达买受人***时起转移，买受人***可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。上述《执行裁定书》于2018年9月3日送达***，涉案房屋的房产证尚未更名。另在一审法院对涉案房屋司法拍卖前发布的《网络司法拍卖公告》中载明：涉案房屋现由蓝谷公司承租使用，租期为2014年8月15日至2024年8月15日，优先购买权人为蓝谷公司。蓝谷公司（乙方、承租方）与吴自然（甲方、出租方）于2014年8月15日签订《租赁合同》，约定租赁期限从2014年8月15日开始至2024年8月15日，押金为25000元，每月租金为25000元，租金不含任何税费。租金交付时间为每月的5日之前交付下一月的租金。租金由乙方转账至甲方的账户。乙方迟延交租金，每迟延一天，需按拖欠金额的百分之一向甲方支付违约金，迟延超过一个月的，甲方有权没收押金并终止租赁关系。

蓝谷公司、***确认蓝谷公司未缴纳2019年7月1日之后的租金。***主张其于2020年9月5日实际收回案涉物业。该物业是电子锁，蓝谷公司于2020年9月5日才将电子锁密码告知***。蓝谷公司主张***在2020年9月1日已将案涉物业停水停电，因此电子锁无法使用了。蓝谷公司提交其员工与物业管理人员微信聊天记录，拟证明案涉物业2020年9月2日已处于***实际管理控制下。蓝谷公司提交2020年9月2日作出的《清场交接函》，称其于2020年9月1日15点对案涉物业里的物品打包和搬出，9月1日22点物业大门被***锁住。《清场交接函》于2020年9月3日送至***处。

2019年12月12日，***向蓝谷公司邮寄《缴纳租金通知书》，要求蓝谷公司支付拖欠租金及违约金，否则其按租赁合同的约定追究其法律责任。《缴纳租金通知书》中列明租金收取的账号、开户名及开户行。

2020年7月10日，***向蓝谷公司邮寄《解除租赁合同通知书》，主张因蓝谷公司违约，依照租赁合同的约定自2020年7月16日起解除租赁合同，并要求蓝谷公司支付欠付租金及违约金。邮单显示该《解除租赁合同通知书》于2020年7月14日签收。

一审另查明，一审法院受理***诉蓝谷公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为［（2019）粤0112民初3044号]，该案***诉请蓝谷公司返还租赁房屋，并支付2018年9月至2019年3月租金175000元及违约金，物业费、水费、电费等、2019年4月1日至实际搬出之日止的房屋占用费。一审法院判令蓝谷公司向***支付2018年9月3日至2019年6月30日的租金共计248333.33元，驳回***的其他诉讼请求。***不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷，***与蓝谷公司对吴自然与蓝谷公司就涉案房屋签订的《租赁合同》的真实性和合法性均无异议，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”***通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权后，由于***与蓝谷公司未就涉案房屋签订新的租赁合同，故涉案原《租赁合同》对***和蓝谷公司均具有约束力，***和蓝谷公司应遵照原《租赁合同》继续履行。

关于《解除租赁合同通知书》的效力。（2019）粤0112民初3044号案件中，已判令蓝谷公司应向***支付从2018年9月3日起至2019年6月30日的租金248333.33元，但鉴于***此前未向蓝谷公司提供明确的收租账户，因此对***主张的违约金未予支持。本案中，双方均确认***于2019年12月12日以邮件形式告知了蓝谷公司其收款账号，蓝谷公司在收到账号后应及时将欠付租金补足并在之后月份按时交纳租金，但其仍拖欠租金，构成违约。根据《租赁合同》的约定，***有权解除租赁合同。***向蓝谷公司发出的《解除租赁合同通知书》于2020年7月14日达到蓝谷公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审法院确认双方的《租赁合同》于2020年7月14日解除。

关于租金及违约金。蓝谷公司确认其从2019年7月1日起未缴纳租金，但抗辩受疫情因素影响。因蓝谷公司从2019年7月开始就未缴纳租金，至***2019年12月12日告知其收取租金的账号，蓝谷公司一直未予缴纳。而此时新冠疫情尚未开始，其以疫情为由要求减免租金的抗辩理由，一审法院不予采信。蓝谷公司另抗辩以物业装修及附属设备折价抵扣租金。蓝谷公司并未举证其装饰装修有无经出租人同意，有无形成附合，且《租赁合同》中约定租赁关系终止的，蓝谷公司必须在三天内将自置物品全部搬走，将房产清理干净归还甲方。逾期清理的，甲方有权进行处理，并有权向乙方主张相关费用。基于上述情况，一审法院对蓝谷公司该项抗辩意见亦不予采纳。综上，蓝谷公司应向***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金共计311290.32元（25000元/月×12个月＋25000元/月÷31日×14天）。***主张违约金以蓝谷公司欠付租金数额为本金，按利息标准从2020年7月15日起算，视为其对自身权利的处分，且不高于法律及双方约定的标准，一审法院予以准许，即蓝谷公司应向***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金311290.32元及违约金（违约金以311290.32元为本金，从2020年7月15日起算至蓝谷公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

关于占用费。虽***主张2020年9月5日收回案涉房屋。但根据蓝谷公司提交的《清场交接函》及9月2日双方报警情况，一审法院确认***于2020年9月2日已实际控制案涉房屋。故，蓝谷公司应向***支付2020年7月15日至2020年9月2日期间的房屋占用费41666.67元（25000元/月÷30天×50天）。

综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年9月14日作出如下判决：一、广东蓝谷环境科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向***支付2019年7月1日至2020年7月14日的租金311290.32元及违约金（违约金以311290.32元为本金，从2020年7月15日起算至广东蓝谷环境科技有限公司实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、广东蓝谷环境科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向***支付2020年7月15日至2020年9月2日期间的房屋占用费41666.67元；三、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费6693元，由***负担20元，广东蓝谷环境科技有限公司负担6673元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。

经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人未提交新的证据。

经本院主持调解，蓝谷公司和姚杰锋最终未能达成协商一致意见。

本院认为，现有事实表明，蓝谷公司在新冠疫情发生至少半年前即开始拖欠租金，显属违约，在此情况下，蓝谷公司以疫情为由，提出要求对2020年2月至5月的租金减半收取的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。一审处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，蓝谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1109.22元，由上诉人广东蓝谷环境科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　卉

审 判 员　　赵云川

审 判 员　　戴俊英

二〇二一年十二月三十一日

法官助理　　张冰玲

书 记 员　　叶颖欣