江苏恒宝建设工程有限公司与扬州伟业房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

江苏省宝应县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏1023执异55号

案外人：陆瑞良，男，1967年7月26日生，汉族，住宝应县。

委托诉讼代理人：祁娟，江苏宝宜律师律师事务所律师。

申请执行人：江苏恒宝建设工程有限公司，住所地宝应县。

法定代表人：刘某某，公司总经理。

被执行人：扬州伟业房地产开发有限公司，住所地宝应县。

法定代表人：周洪俊，公司总经理。

在本院执行申请执行人江苏恒宝建设工程有限公司（以下简称恒宝公司）与被执行人扬州伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陆瑞良对本院执行宝应县广洋湖镇XX家园X号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人陆瑞良称，广洋湖镇“XX家园”X号不动产为案外人陆瑞良所有，请求法院立即停止对广洋湖镇“XX家园”X号不动产的执行程序。事实与理由:恒宝公司与伟业公司案件已进入执行程序，法院启动了对广洋湖镇“XX家园”X号不动产的司法拍卖程序(该房屋由伟业公司进行开发)。但是案外人认为，恒宝公司于2017年1月9日向董某某写下书面承诺一份，同意将广洋湖镇“XX家园”X号以50万元价格抵押给董某某(董某某已支付了30万元)，董某某在拿房时，再付20万元购房款。后董某某按承诺又支付了20万元，取得了该房的钥匙，并实际占有、使用该房屋。这份协议看似承诺，实则是一份房屋买卖协议。2019年1月份左右，董某某与案外人签订了房屋买卖协议，董某某将涉案房屋以41.8万元的价格出售给案外人，案外人早已付清房款，并对该房屋装修、入住使用。案外人认为:根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，案外人为涉案房屋的合法所有权人。综上，案外人特向法院提出执行异议，请求法院立即停止对宝应县广洋湖镇“XX家园”X号不动产的执行程序。

案外人陆瑞良为支持其异议请求，向本院提交了以下复印件作为证据：1、结算业务申请书；2、承诺书；3、杨某出具的收条；4、刘某某出具的收条；5、银行流水明细；6、伟业公司与杨某某签订的协议书。

申请执行人恒宝公司未递交书面答辩意见。

被执行人伟业公司未递交书面答辩意见。

本院查明，恒宝公司与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，于2019年12月30日作出（2019）苏1023民初3667号民事判决，被执行人伟业公司应支付申请执行人恒宝公司工程款358万元。因伟业公司未履行上述判决确定的义务，恒宝公司于2020年3月31日向本院申请强制执行。本院于2020年11月5日作出（2020）苏1023执1004号执行裁定，评估、拍卖被执行人伟业公司名下的位于宝应县广洋湖镇XX家园X号不动产。2021年4月30日，本院对案涉不动产作出（2021）苏1023执恢333号拍卖公告和腾房公告。现案外人陆瑞良主张对案涉宝应县广洋湖镇XX家园X号不动产享有所有权，故提起执行异议要求排除执行。

另查明，案涉不动产尚未办理所有权登记手续，案涉标的的建设工程规划许可证（建字第3210232015Z0XXX号）上的建设单位为被执行人伟业公司，施工单位为恒宝公司。

本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……。本案中，案涉不动产未办理产权登记，建设工程规划许可登记在本案被执行人伟业公司名下，故案涉不动产权利人为被执行人伟业公司，案外人的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回案外人陆瑞良的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向江苏省宝应县人民法院提起诉讼。

审判长　　陈志刚

审判员　　朱宏宙

审判员　　潘玉泉

二〇二一年七月九日

书记员　　杨　露