巴龙国际建设集团有限公司
巴龙国际建设集团有限公司与青岛华筑置地有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第11049号
原告巴龙国际建设集团有限公司，住所地青岛市市南区香港中路59号21层。
法定代表人高尚军，职务董事长。
委托代理人王玮，山东鲁宁律师事务所律师。
委托代理人孙玉叶，山东鲁宁律师事务所律师。
被告青岛华筑置地有限公司，住所地青岛市市南区香港中路59号25层。
法定代表人韩旭升，职务总经理。
委托代理人由彬传，山东兆鸿律师事务所律师。
委托代理人王晓杰，山东兆鸿律师事务所律师。
原告巴龙国际建设集团有限公司诉被告青岛华筑置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告巴龙国际建设集团有限公司委托代理人孙玉叶及被告青岛华筑置地有限公司委托代理人王晓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巴龙国际建设集团有限公司诉称，2012年3月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告自有的坐落于青岛市香港中路59号21层3号房出租给被告使用，租期自2012年5月2日至2015年5月1日，被告应于2012年4月2日缴纳第一期租金，此后6个月支付一次租金，逾期每日支付应付租金万分之五的滞纳金，并按租赁合同约定的租金总金额的5%计付违约金。截止2015年7月8日，被告尚欠原告租金541379.02元，应付滞纳金15061.05元，拖欠的物业费199597.94元，违约金182722.65元，原告多次索要无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金541379.02元，滞纳金15061.05元，合计556440.07元；2、判令被告向原告支付物业费等共计199597.94元；3、判令被告向原告支付违约金182722.65元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告青岛华筑置地有限公司辩称，关于拖欠租金数额，要核对原告提交的证据；违约金和滞纳金没有合同及法律依据；物业费由物业公司直接收取，原告主张无法律依据。
经审理查明，青岛市市南区香港中路59号21层3、7户所有权人为山东巴龙建设集团有限公司。2014年3月20日，山东巴龙建设集团有限公司变更为巴龙国际建设集团有限公司。
2012年3月21日，山东巴龙建设集团有限公司（甲方）与被告青岛华筑置地有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，由甲方将其所有的青岛市香港中路59号21层3号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年5月2日至2015年5月1日。合同第四条约定房屋租金单位为（人民币）每平方米每日3.7元，年租金为（人民币）壹佰贰拾壹万捌仟壹佰伍拾壹圆整（RMB1，218，151.00元），并约定乙方每六个月支付一次租金，应于2012年4月2日前支付第一期租金（即提前30天支付六个月租金），即2012年5月1日至2012年10月21日的租金；以后每六个月向甲方支付一次租金。第五条约定物业管理费及其他税费事宜，即租赁期间（含装修期）的物业管理费（含电梯运行费、二次供水费）、水电、供暖、供冷、通讯等费用由承租方承担。第九条违约责任中明确，乙方逾期交付租金超过七个工作日的，甲方有权解除本合同。乙方所交租金及各项费用甲方不予退回，乙方应按本合同租金总金额（累计金额）的5%支付违约金。乙方逾期支付房屋租金或各项费用在七个工作日之内，除应及时如数补交外，自本合同规定的应付租金期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付租金万分之五的滞纳金，合同继续履行。
另查明，2015年2月13日向原告出具《承诺函》一封，载明：“现就我公司未及时支付贵公司租金一事向贵公司致承诺函如下：1、截至2015年1月29日向贵公司账户（支付）共计人民币859200元，该款项含2014年510月租金609075.50元；2014年11月2015年4月租金187080.26元。2、2015年3月31日向贵公司支付2014年11月2015年4月欠交租金421995.24元，滞纳金14136.84元。我公司承诺在2015年3月31日如不能支付2014年11月至2015年4月欠交租金421995.24元，滞纳金14136.84元；将作为自愿解除我公司于2012年5月2日与贵公司签订的《房屋租赁合同》，届时巴龙国际建设集团有限公司有权收回我公司承租的青岛国际金融中心21层3号房（902平米）房产使用权。”被告青岛华筑置地有限公司在该承诺函中加盖公章予以确认。
庭审中，原告提交2015年6月1日向案外人新中物业管理（中国）有限公司青岛分公司出具的《承诺函》一份，载明：“现就青岛市市南区香港中路59号国际金融中心21层青岛华筑置地有限公司所租办公场所拖欠物业费事宜承诺如下：青岛市市南区香港中路59号国际金融中心21层青岛华筑置地有限公司所租办公场所自2014年1月1日至2015年5月31日拖欠的全部物业费用由青岛华筑置地有限公司承担。具体事宜由双方协商解决。”
再查明，被告于2015年6月16日搬离涉案房屋。庭审中原告自认其收取被告房屋租金情况如下：2012年5月2日至2014年11月1日的房屋租金已交清；2014年11月2日至2015年6月16日房屋租金未全部交纳。其中，2014年11月2日自2015年5月1日应缴房屋租金为609075.5元（1218151元÷2=609075.5元），被告已交付该期间租金为259749.71元，该租金中包含2014年11月2日至2015年4月23日的滞纳金41870.22元；2015年5月2日至2015年6月16日共计45天房屋租金为150183元（1218151元÷365天×45天=150183元）。故2012年5月2日至2015年6月16日被告应交付房屋租金数额为541379.01元（609075.5元+150183元+41870.22元259749.71元=541379.01元）。对于原告所主张滞纳金计算数额及方式，原告称，被告截止至2015年4月23日尚欠原告租金391196.02元，按照每日万分之五的计算标准，计算时间自2015年4月23日起至2015年7月8日止共计77天，故滞纳金数额为15061.05元（391196.02元×0.05%×77天=15061.05元）。对于违约金计算方式及数额，原告称，根据双方签订的房屋租赁合同第9条约定，违约金的支付数额为合同总金额的5%，本案房屋租赁合同签订期限为3年，每年年租金为1218151元，故违约金数额为182722.65元（1218151元×3年×5%=182722.65元）。被告质证称，对原告上述租金、违约金以及滞纳金计算方式无异议，但具体数额要同被告公司核实；对于违约金数额约定过高。
被告青岛华筑置地有限公司欠付2014年1月至2015年4月物业费共计128156.16（8009.76元／月×16月=128156.16元），该费用目前仍处欠付状态。原告庭审中称，案外人新中物业管理（中国）有限公司青岛分公司已向原告催缴该费用，但至今原告尚未向物业公司交费。
以上事实有《房屋租赁合同》、房屋所有权登记资料、企业变更登记信息查询结果、交款通知书收到函等证据及当事人当庭陈述为证，且所涉及的证据均已经本院审查和庭审质证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的相关规定，该合同及协议真实有效，双方当事人应当按照合同约定履行相关义务。本案原告与被告签订房屋租赁合同，则双方应当按照合同约定履行义务，即原告向被告交付房屋、被告按照合同约定的房屋租金数额及支付方式向原告支付房屋租金。
合同签订后，原告已经将涉案房屋交付给被告使用，但被告至今尚未支付2014年11月2日自2015年5月1日房屋租金391196.01元（609075.5元+41870.22元259749.71元=391196.01元）。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原被告房屋租赁合同到期，被告应当与合理期限内搬离租赁房屋，现被告于2015年6月16日搬出，故对于原告主张的要求被告支付2015年5月2日至2015年6月16日的租金，应当参照该合同约定的租金标准支付。故对于原告主张被告支付该期间的租金150183元（1218151元÷365天×45天=150183元）于法有据，本院予以支持。故被告应当支付原告2014年11月2日至2015年6月16日的房屋租金为541379.01元（391196.01元+150183元=541379.01元）。
对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，因原被告已在《房屋租赁合同》中约定滞纳金的支付条件及计算方式，且被告亦在其出具的《承诺函》中认可支付滞纳金事宜，因此，对于原告主张被告支付自2015年4月23日起至2015年7月8日的滞纳金15061.05元，于法有据，本院予以支持。
对于原告主张被告支付违约金182722.65元的诉讼请求，被告认为该违约金约定过高，应当予以减少。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原告实际损失情况，综合本案案情，对于违约金的数额，应当以541379.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，计算时间自2015年4月24日起至本判决生效之日止。
对于原告主张被告支付物业费199597.94元的诉讼请求，因该费用在原被告双方签订的房屋租赁合同中已经明确约定由被告向物业公司交付，且原告并未代替被告实际缴纳。因此，对于本案原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。待原告交纳该费用后，可另行向被告主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：
一、被告青岛华筑置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巴龙国际建设集团有限公司支付2014年11月2日自2015年5月1日房屋租金391196.01元。
二、被告青岛华筑置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巴龙国际建设集团有限公司2015年5月2日至2015年6月16日房屋占用费150183元。
三、被告青岛华筑置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巴龙国际建设集团有限公司支付滞纳金15061.05元。
四、被告青岛华筑置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巴龙国际建设集团有限公司支付违约金，以541379.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，计算时间自2015年4月24日起至本判决生效之日止。
五、驳回原告巴龙国际建设集团有限公司其他诉讼请求。
案件受理费13188元，邮寄费30元，由原告负担4000元，由被告负担9218元。因上述费用原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告9218元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈玉秀
人民陪审员 李秀荣
人民陪审员 卓晓明
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈 莹
