某某、乌兰浩特市宏图建筑工程有限责任公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内22民终1752号

上诉人（原审原告）：***，女，1961年6月13日出生，汉族，会计，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。

委托诉讼代理人：高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：乌兰浩特市宏图建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市乌察路11号。

法定代表人：潘猛，经理。

委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。

原审第三人：阿尔山市天成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟阿尔山市温泉街工商局北20米处。

法定代表人：宋振国，董事长。

上诉人***因与被上诉人乌兰浩特市宏图建筑工程有限责任公司（以下简称宏图公司）、原审第三人阿尔山市天成房地产开发有限责任公司（以下简称天成公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2021）内2202民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人高德伟、被上诉人宏图公司的委托诉讼代理人赵玉霞、原审第三人天成公司的法定代表人宋振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原判；2.改判排除对阿尔山市人民法院（2017）内2202执恢8号执行裁定书中标的物蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋的执行。事实和理由：1.***与天成公司于2019年9月15日签订《商品买卖合同》(合同编号为：2018-9000588)，并按合同第13条约定于2019年9月17日办理了房屋权属预告登记，登记号为蒙(2019)阿尔山市不动产证明第000627号。后因规划部门决定该房地下部分不计入建筑面积，房屋数据修改，***与天成公司于2020年6月23日重新签订了《商品房买卖合同》(合同编号为2020-9000181号)，当时房屋不能办理权属登记，是因天成公司在2020年7月2日前将相关资料报于不动产登记大厅申请办理初始登记，又因天成公司被金石海犯罪团伙套路贷致使其所有房屋被查封不能折价变现，因此涉案房屋由于没有缴纳增值税至今仍未办理房屋过户手续。另外，***已经实际占有使用房屋，***与天成公司签订商品房买卖合同时，约定房屋价款为分期付款，根据***与天成公司签订的合法有效的劳动报酬协议，可认定为已经交付购房款12296341.2元，上述事实可以认定***对本案争议房屋享有物权所有权；2.一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产：三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧，对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”另外，依据消费者权益保护法第二条对“消费者”定义，***不属于商品房消费者，应是一般买受人，涉案房屋***已办理宾馆营业执照，证实***购房是经营之用。根据最高人民法院第156号指导案例的裁判要点“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。”***对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；***主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审法院经审理没有审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，适用法律确有错误。综上所述，***认为其对本案争议房屋享物权所有权，足以排除人民法院对该房屋的执行，一审法院存在明显的认定事实不清，适用法律错误。

宏图公司辩称，同意一审判决，没有证据证明***与天成公司的合法债权债务，也没有一份有效证据证明***已将房屋价款支付给天成公司，***本人在乌兰浩特市有住宅，对此一审已查明，请求维持原判。

天成公司述称，同意***的上诉请求，***购买的涉案房屋是商业用房，该房建筑的是宾馆，不是住宅，天成公司是有限责任公司，具有独立法人资格，与***签订的购房合同合法有效，***是天成公司职工，作为天成公司在不违反法律原则情况下签署合同，用房屋抵顶工资，并由***承担债权，约定分期分批付款，应得到法律支持，一审法院查封存在错误。

***向一审法院提出诉讼请求：1.撤销阿尔山市人民法院（2021）内2202执异5号执行裁定；2.请求法院排除对阿尔山市人民法院（2017）内2202执恢8号执行裁定书中标的物蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋的执行。

一审法院认定事实：宏图公司与天成公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，一审法院经审理于2015年6月15日作出（2015）阿民初字第121号民事调解书。民事调解书生效后，天成公司未按照民事调解书内容履行义务，宏图公司向一审法院申请执行，一审法院于2020年12月17日将天成公司名下涉案房屋即蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋予以查封，查封期限自2020年12月17日至2023年12月17日。另查明，涉案房屋蒙（2020）阿尔山市不动产权第0002834号房屋于2020年6月23日在阿尔山市不动产登记中心办理了首次登记，登记在天成公司不动产登记簿上。再查明，***名下有位于乌兰浩特市，面积84.73平方米，处于抵押状态，涉案房屋为营业执照上的经营场所，经营者是***，名称阿尔山市馨岚宾馆。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，***名下具有面积为84.73平方米的住宅，故不符合买受人名下无其他用于居住的房屋条件，其次涉案的房产的营业执照为宾馆，经营者是***，也不符合所购商品房用于居住的条件，最后，***并未提供有效证据证明已经向天成公司实际支付的价款超过了合同价款的50%，其提交的《关于***劳动报酬的协议》没有其余有效证据佐证，且以涉案房屋1600元／平方米价格抵顶劳动报酬与常情不符，其所提交的收据也无法证明其已经实际支付超过50%房屋价款，故对于***的诉请不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交向天成公司交纳购房款票据29张计264万余元，根据***交付的价款结合劳动报酬协议，证明***交付价款已超过50%；提交税票及完税证明复印件，证明***以个人名义替天成公司交税。经宏图公司质证认为对税票真实性无异议，与本案无关，纳税人是天成公司，完税证明纳税人也是天成公司，纳税号不一致，与本案无关，***为天成公司交税双方间只是普通债权，不能证明***完成给付房款义务；29枚房款收据不真实，开票人、出票人是天成公司，收款人、交款人都是***，***是天成公司财务人员，是财务人员在给自己出收据，票据都是白条收据，不是正规收款收据，票据号都是连续的，可能是在诉讼中或者二审期间完成，收据日期有显示2013年的，但2013年***没有实际购买房屋，收据内容与时间相互矛盾，2013年至2015年期间的购房收据与劳动报酬协议相抵触，劳动报酬协议出现在诉讼中或诉讼前，如果是双方真实意思表示，价值每平方米6500元的三层房屋，天成公司以1600元每平方米出售给***存在规避法律行为；收据中王丹、宋岚、王荣艳购房款收款人是***，无证据证明是***购房款，***与天成公司之间的特殊关系，可以说天成公司所有企业利益就是家庭利益。经天成公司质证认为税票是因为购买土地时挂靠呼伦贝尔天成公司，施工时在2003年成立天成公司，***个人替天成公司交税，29张收据是真实的，是在天成公司指示下所做。天成公司提交诉讼费缓缴申请表复印件，用以证明天成公司没有能力交纳增值税，导致***办理不了房照。经***质证同意天成公司的举证目的。经宏图公司质证认为从该证据看2021年没有获得减免，不足以证明天成公司想要证明的问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，***主张其在人民法院查封之前已就案涉标的房屋与天成公司达成《商品房买卖合同》，以抵顶天成公司拖欠***的工资款、工程款、垫付款等方式支付购全部购房款，合法占有案涉房屋，系因天成公司欠缴增值税而未办理过户登记，故***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，能够排除宏图公司对案涉标的房屋的强制执行。对此，宏图公司不予认可，天成公司予以认可。

依据上述法律规定，经审查，2020年12月17日，一审法院查封登记在天成公司名下的案涉标的房产，故***要求排除宏图公司对案涉标的房产的执行，应当举证证明其在2020年12月17日前，已经按照其与天成公司嗣后达成的《商品房买卖合同》的约定，向天成公司支付全部购房款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。由于***主张其已通过抵债方式支付全部购房款，故***应举证证明被抵顶之债的金额足以支付全部购房款且已实际履行，或虽未全部实际履行，但将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对此，***称其所支付的购房款以如下方式完成，即包括天成公司欠付其工资和***以个人名下房屋抵押贷款及向他人借款用于天成公司生产经营、天成公司欠付其他员工工资、天成公司欠付他人工程款本息等款项，***与天成公司约定由***代偿，抵顶***购房款。但是，***未能提举证据证明双方约定的劳动关系、工资金额、给付时间，也未能提供充分证据证明存在上述债权债务关系等；同时***主张的购房款支付存在债务转移方式，而债务转移须经债权人同意方得生效，而***所提供的房款收据未能证明存在***所述的债权债务关系，也未能证明相应债权人同意天成公司将债务转移给***个人，故对***的该项主张，本院难以支持。另外，***主张其系天成公司财务人员，***与天成公司法定代表人宋振国系夫妻关系，作为公司财务人员参与公司财务管理，故其与天成公司之间并非单纯的用人单位与劳务者之间的劳动或劳务合同关系，而是具有共同利益的特殊关联关系，在其明知天成公司欠付宏图公司工程款且该案件已经进入执行程序情况下，仍与天成公司签订房屋买卖合同处分天成公司财产，且后期天成公司也确实未能偿还该工程款，故***与天成公司签订该买卖合同的行为难以排除损害其他债权人利益的情形。并且，***理应知道其所购买的涉案房屋尚不能办理过户登记的相关事实，也明知天成公司存在多个到期债权，该房屋作为天成公司主要财产，随时面临被其他债权人强制执行的可能，却仍然购买，应该承担相应风险，易言之，***购买案涉房屋无法过户后又被他人查封，与其主观上明知该房屋尚未能办理过户，并在客观上实施购买行为并非无关，故其提出的异议也不符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。故***上述主张并不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的构成要件，其要求排除执行的上诉理由不能成立。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　云　峰

审判员　苗世英

审判员　王　丽

二〇二二年三月九日

书记员　高欣然