某某、敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司等确认合同效力纠纷民事一审民事判决书

甘肃省敦煌市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）甘0982民初166号

原告：***，男，1987年4月19日出生，家住甘肃省古浪县，现住甘肃省敦煌市。

被告：敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市，统一社会信用代码：××××××。

法定代表人：范金艳，总经理。

被告：苏德平，男，1953年3月12日出生，家住甘肃省敦煌市，现住甘肃省敦煌市。

委托诉讼代理人：刘英杰，甘肃古郡律师事务所律师。

第三人：黄晓晖，男，1980年11月8日出生，住甘肃省敦煌市。

原告***与被告敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司（以下简称金盾安防公司）、苏德平、第三人黄晓晖确认合同效力纠纷一案，本院于2022年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告金盾安防公司的法定代表人范金艳、苏德平的委托诉讼代理人刘英杰到庭参加了诉讼，第三人黄晓晖经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、要求法院依法确认***与金盾安防公司签订的房屋转让协议有效；2、要求法院依法责令苏德平不得以任何与***无关的经济纠纷为由要求***返还房屋；3、要求法院依法责令金盾安防公司在***支付剩余35000元购房款后，限期协助***办理房产过户手续。事实与理由：***于2017年3月至2021年6月在金盾安防公司工作，从事技术及安装等工作，苏德平在此期间也在该公司工作，黄晓晖时任金盾安防公司的执行董事。2018年9-10月间，金盾安防公司向在职员工出售位于敦煌市××小区房屋一套，价格200000元，***决定购买，购买前***就知晓该房屋在2018年9月前属苏德平所有，2018年9月后，苏德平与金盾安防公司协商进行房屋置换，该房屋所有权为金盾安防公司所有。苏德平告诉***该房屋只有一张发票，再无其他房屋手续，因此***才与金盾安防公司签订了房屋转让协议。***交纳房款的情况是，黄晓晖代收取购房款150000元，分别于2018年10月29日支付宝转账40000元，2018年11月l日支付宝转账10000元，2020年1月7日交纳现金100000元，由黄晓晖出具收条。2021年12月17日，苏德平之女苏某（原金盾安防公司的董事长）给***来电说：其弟苏小刚得严重疾病，需资金治疗，上述房产属于苏德平，故要变卖为其弟治疗。2022年1月14日，苏德平与苏某提出让***家人搬离。次日早晨，苏德平再次提出让***及其家人搬离该房屋，无奈下***拨打了110报警电话，在派出所协调下，苏德平才未再催促。因双方存在上述争议，故***诉至法院。在诉讼过程中，***变更诉讼请求：1、要求法院判令金盾安防公司退还***购房款165000元（其中扣工资15000元，交房款150000元）；2、要求金盾安防公司赔偿该房屋改造费用（以鉴定评估价款为准）；3、如金盾安防公司无力退还上述款项，要求法院将上述楼房判归***所有。

金盾安防公司辩称，***与金盾安防公司签订的转让协议是范金艳代表公司与***签订的，黄晓晖当时是公司的执行董事，也是实际控制人，范金艳是当时的副总经理。金盾安防公司仅扣除了***在公司的工资15000元作为购房款，其他款项并没有收到。由于***未按合同约定支付房款，在***停止支付房款时，该转让协议已经无效，金盾安防公司要求***尽快搬离并支付居住期间的房屋占用费。***改造房屋系个人行为，与金盾安防公司无关，应由***个人承担。***应当承担2018年入住至搬离期间的房屋占用费以及违约金，从***的15000元中予以扣减。

苏德平辩称，***与金盾安防公司之间签订的房屋转让协议应当认定为无效合同。本案案涉房屋是苏德平于1995年9月购买的，并于2021年11月25日办理了房屋所有权证。***以苏德平的上述房屋存在与金盾安防公司房屋置换为由，主张其购买涉案房屋合同有效，与事实不符；苏德平与金盾安防公司之间不存在房屋置换，苏德平现居住房屋是金盾安防公司以其所负苏德平的债务，抵顶给苏德平的，因此该房是苏德平抵账所得。***变更诉讼请求要求退还房款，也证明了***认可与金盾安防公司签订的转让协议无效，***没有继续占用该房屋的依据。综上，本案所涉房屋是苏德平合法所有，请求法院驳回***对苏德平的全部诉讼请求。

黄晓晖未到庭，亦未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：

1、***提交房屋转让协议、收据，用以证实***现在居住的房子是***出资从金盾安防公司购买的，金盾安防公司对转让协议无异议，收据是黄晓晖个人出具的，该款项没有进公司的账，黄晓晖出具收据时是执行董事不是法定代表人。苏德平对证据三性不认可，认为金盾安防公司无权处分苏德平所有的房屋，***在诉状中认可在入住前就知晓房屋属于苏德平，违背了买房时正常交易的常识。对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。

2、***申请证人出庭作证，证人宋某、邱某的证言主要内容是：证人是原金盾安防公司的工作人员，黄晓晖时任金盾安防公司的执行董事，安排工作人员将本案所涉6楼作为公司固定资产，并将该房屋挂在玛雅房屋进行出售，后黄晓晖说看有没有同事购买这个房屋，最终该房屋被同事***买去了。黄晓晖说，6楼的房屋原本是苏德平的，有人借公司的钱，给公司抵顶了××小区的一套2楼的楼房，因为苏德平岁数大了，住2楼比较方便，所以进行了置换，现在6楼就是公司的资产了，6楼和2楼的置换，证人是听黄晓晖说的，没有见过相应的手续。***购买了上述房屋之后，给黄晓晖交了50000元首付款，其他的款项通过每月扣工资的形式交纳房款，扣了一年。***、金盾安防公司对证人证言没有异议，苏德平认为证人陈述2楼与6楼没有相关的置换手续，苏德平对置换一事不予认可，证人不能证实***主张合同有效的证明目的。对证人证言，本院结合其他证据综合认定。

3、苏德平提交的不动产权证（×××）、商品房买卖合同、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、收据，用以证实***居住的房屋所有权人是苏德平，***与金盾安防公司签订的合同属无效合同。***、金盾安防公司对上述证据真实性没有异议，但是认为双方签合同是在2018年10月，苏德平提交的房产证是2021年11月办理的。对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。

4、苏德平提交的敦煌市金盾商贸有限责任公司股份期权证书、房屋转让合同、收款收据、车辆转让合同、民事诉状，用以证实***与金盾安防公司之间不存在房屋置换的事实，苏德平居住的××小区楼东户是苏德平与金盾安防公司顶账所得。金盾安防公司认为2楼房屋的转让合同和收据是虚假的，是为了避免房屋原所有人杜鹏斐对房屋使用进行干扰；股权证是金盾商贸公司的，不是金盾安防公司的，车辆转让是真实有效的，但是抵押贷款的情况金盾安防公司不清楚。***认为股权证与其没有关系，对于转让协议，据***了解苏德平的签字都是公司的人代签的，对其余证据无意见。对上述证据，本院结合其他证据综合认定。

5、苏德平提交的离婚协议书、金盾安防公司营业执照，用以证实黄晓晖与苏某原系夫妻关系，苏某曾担任过金盾安防公司法定代表人，苏某对苏德平的承诺是代表金盾安防公司和黄晓晖的意思表示。***认为上述证据与本案无关，金盾安防公司没有异议。对上述证据，本院予以采信。

6、苏德平申请证人出庭作证，证人苏某的证言主要内容是：本案所涉6楼的房屋是经苏某的父亲苏德平同意让金盾安防公司借用给员工居住的，2楼房屋是当时金盾安防公司从借款人手里抵顶的，公司与苏德平签了协议，写了收据。后来黄晓晖资金短缺向苏德平借款100000元，用抵顶车辆的方式借了150000元，又将车辆拿去银行抵押，苏德平原本不同意，苏某就以金盾安防公司法定代表人的身份向苏德平承诺：如果车辆抵押有风险，2楼的房屋就属于苏德平。现在金盾安防公司向苏德平的借款没有还清，车辆也被拍卖，所以2楼房屋的房款已经抵顶清了，借用的6楼苏德平有权收回。***认为证人所陈述的纠纷系与黄晓晖之间的纠纷，与***现居住的房屋无关。金盾安防公司认为对于苏德平与黄晓晖之间的口头协议以及债务关系，金盾安防公司不清楚。苏德平没有异议。对证人证言，本院结合其他证据综合认定。

7、金盾安防公司提交的借款合同，用以证实杜鹏斐用2楼房屋作为抵押，向金盾安防公司借款200000元的事实。***没有异议。苏德平对证据三性没有异议，苏德平以债务抵顶的2楼存在不确定性，金盾安防公司没有法定的手续确定该房屋产权，苏德平使用该房屋仍然存在风险。对该证据的真实性，本院予以采信，对于合法性与关联性，本院结合其他证据综合认定。

根据上述证据及当事人陈述一致的内容，本院确认以下案件事实：

2018年10月27日，金盾安防公司与***签订房屋转让协议一份，约定金盾安防公司将位于××小区东户、面积为67平方米的住房转让给***，房屋价款为200000元，该价款不包括交易、权证等所需的其他税金和费用，自此协议签订之日起，所有费用均由***承担，协议签订后5日内，***向金盾安防公司付款50000元，剩余款项自2019年1月1日起***每月支付1000元，可提前结付房款，上述款项全部结清后，双方在10日内，办理房屋产权过户等相关手续。合同还约定了其他内容。合同签订后，***于2018年10月29日、11月1日分别向黄晓晖转账40000元和10000元，2020年1月7日向黄晓晖交纳现金100000元，黄晓晖出具收据一张，备注为6楼房款。***以扣减工资的方式交纳房款15000元，合计交纳165000元。***入住后，在2019年棚户改造时，对厨房、卫生间、卫生间下水管道、阳面两个卧室的窗子、窗台以及外窗进行了改造。2021年年底，因苏德平要求***搬离房屋发生争议，故***诉至法院。

另查明，黄晓晖与苏某原系夫妻关系，2019年7月26日双方在民政局协议离婚。2016年9月9日，金盾安防公司的法定代表人为苏某，2019年4月8日，法定代表人变更为范金艳。金盾安防公司注册资本1500万元，黄晓晖持股比例为99％，范金艳持股比例为1％，范金艳任执行董事兼总经理，黄晓晖为监事。

1995年-1996年，苏德平陆续交纳了××小区×幢×单元×楼东户的购房款、地坪费等费用，原敦煌市乡镇企业管理局出具了部分收据。2021年11月25日，苏德平对该房屋办理了不动产权证书，证号为×××，单独所有。

2017年5月18日，杜鹏斐（甲方）向金盾安防公司（乙方）借款200000元，借款期限自2017年5月18日至2017年6月17日，以其自有住房敦煌市××家属院×楼东户房屋作抵押，自甲方收到借款之日起，乙方对该房屋享有使用权。如甲方未按合同约定时间全额还清借款，房屋产权将于2017年6月18日00：00起属于乙方所有。现该房屋由苏德平居住。

2022年6月15日，本院组织双方当事人在上述6楼房屋内进行实地查看，双方对***添置的可移动物品、改造项目以及改造费用按照折价21000元予以确认。

本院认为，***与金盾安防公司签订房屋买卖协议时，未取得案涉房屋的所有权，双方虽陈述该房屋系金盾安防公司将2楼房屋与6楼房屋进行置换，但是未提交置换的手续，苏德平亦不认可置换事宜；即使本案存在置换的事实，金盾安防公司亦未取得2楼房屋的所有权，金盾安防公司对未取得上述房屋的所有权是明知的，但是其仍然向外出售，违反诚信原则；根据《中华人民共和物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。苏德平已经办理不动产权证书；综上，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。***应当退还金盾安防公司本案所涉房屋，并搬离自己可移动物品，金盾安防公司应当退回***交纳的购房款165000元。至于物权所有人与金盾安防公司之间的其他纠纷，应另行处理。***主张的改造费用应属***的损失，根据***陈述，***在购买该房屋之前也知晓房屋属于苏德平，***未尽到合理的注意义务，对造成合同无效的后果应当自行承担部分责任，根据双方过错大小，本院认定金盾安防公司与***承担同等责任，对于改造折价费用21000元，由金盾安防公司承担其中50％即10500元。对于退还房款165000元，因其中150000元交纳给公司监事黄晓晖，金盾安防公司陈述该款黄晓晖并未存入公司公账，因黄晓晖为公司高管，为防止损害公司利益，便于妥善解决本案纠纷，黄晓晖应当在退还150000元的范围内承担连带责任。金盾安防公司提出的房屋占用费，因其未提出反诉申请，本院不予涉及，金盾安防公司可另行处理。黄晓晖经本院传票传唤无正当理由未到庭，应当自行承担相应的法律后果。依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、***与敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司于2018年10月27日签订的房屋转让协议无效；

二、***返还敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司位于敦煌市××元房一套（以现状返还），限于本判决生效后30日内履行；

三、敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司退还***购房款165000元，限于本判决生效后30日内履行；黄晓晖在150000元的范围内承担连带退还责任；

四、敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司赔偿***经济损失10500元，限于本判决生效后15日内履行；

五、***在本判决生效后30日内搬离上述房屋内的可移动物品：冰箱、冰柜各1台、餐桌1张、茶几1张、写字桌1个、高低床1张、大床2张、卫生间内电热水器1台、空调扇1个、台式电脑1台；

六、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元（***已预交），由敦煌市金盾安全技术防范工程有限公司负担50元，由***负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。

审　判　长　　任玉娜

审　判　员　　伏　鸿

人民陪审员　　何志育

二〇二二年六月二十七日

法官　助理　　赵　静

书　记　员　　巩晓婕