某某重庆市科思达电梯有限公司与葛城凤凰楼业主委员会确认合同无效纠纷二审民事判决书

重庆市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝02民终218号

上诉人（原审原告）：***，女，1969年9月29日出生，汉族，住重庆市城口县。

委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆市科思达电梯有限公司，住所地重庆市城口县葛城街道东大街6号，统一社会信用代码91500229686202204M。

法定代表人：郑毅，公司总经理。

委托诉讼代理人：王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨月龙，重庆吾鸣律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：葛城凤凰楼业主委员会，。

负责人：陈作清，男，1943年2月6日出生，汉族，葛城凤凰楼业主委员会主任，住重庆市城口县。

上诉人***因与被上诉人重庆市科思达电梯有限公司（以下简称科思达公司）、葛城凤凰楼业主委员会（以下简称凤凰楼业主委员会）确认合同无效纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2016）渝0229民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***上诉请求：1.依法撤销重庆市城口县人民法院（2016）渝0229民初字1152号民事判决书；或依法改判二被上诉人于2012年9月16日签订的《凤凰楼物业服务协议》无效；2.诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：凤凰楼业主委员会的产生程序违法，是在未召开小区全体业主大会的情况下自行成立的，其未举示证据证明其产生的合法性，一审法院对此并未查清。凤凰楼业主委员会代表业主与科思达公司签订的物业服务合同也是在未召开业主大会的情况下私自与科思达公司签订，未得到业主大会授权，事后也未得到双过半业主的同意，其物业服务合同不是全体业主的真实意思表示，严重侵犯了全体业主的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款的规定，二位被上诉人在签订《凤凰楼物业服务协议》时未得到双过半业主同意，在事后也并未得到双过半业主的追认，此合同对全体业主不具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，二位被上诉人恶意串通签订《凤凰楼物业服务协议》，损害了第三人及全体业主利益，属于无效行为。综上所述，一审法院认定事实与适用法律均存在错误，本案应当依法撤销或改判确认二被上诉人签订的《凤凰楼物业服务协议》无效。

科思达公司、凤凰楼业主委员会辩称，上诉人认为一审法院认定事实错误没有事实依据。凤凰楼业主委员会与科思达公司经协商一致达成服务协议，并在小区公示栏公示了服务协议的内容，小区120户业主中的119户对公示内容无异议，按约交纳了物管费。***应当交纳的物管费已经人民法院生效判决确认，其主张确认《凤凰楼物业服务协议》无效的理由不能成立。其次，一审法院适用法律正确。业主大会的召开包括两种形式，即包括书面征询意见，草签协议的公示就是书面征询意见，且120户业主中的119户均已履行，通过了双过半业主的同意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：确认科思达公司与凤凰楼业主委员会于2012年9月16日签订的《凤凰楼物业服务协议》无效；本案诉讼费由科思达公司、凤凰楼业主委员会承担。

一审法院认定事实：2009年11月24日，重庆顺荣房地产开发有限公司与科思达公司签订《物业管理合同》，约定由科思达公司向坐落于重庆市城口县葛城街道南大街32号凤凰楼小区提供物业管理服务。2012年7月，葛城凤凰楼小区依法选举业主委员会。2012年9月16日，凤凰楼业主委员会未召开业主大会，与科思达公司签订《凤凰楼物业服务协议》，约定由科思达公司向凤凰楼小区提供物业管理服务。

一审法院认为，凤凰楼业主委员会系依法选举产生，其代表业主签订的物业服务合同对业主具有约束力。凤凰楼业主委员会和科思达公司签订的《凤凰楼物业服务协议》，是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***称根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。凤凰楼业主委员会在未召开业主大会的情况下与科思达公司签订的《凤凰楼物业服务协议》是无效的。一审法院认为，凤凰楼业主委员会虽未召开业主大会选聘物业服务公司，但并非法定无效情形。***要求确认《凤凰楼物业服务协议》无效没有法律及事实依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由***负担。

二审中，***提供小区过半户业主的联合签名，证明科思达公司和凤凰楼业主委员会签订的《凤凰楼物业服务协议》没有经过业主双过半同意，系无效合同。

科思达公司、凤凰楼业主委员会质证认为，该证明违法，若干证人在同一张纸上签名，不符合一人一证的规定，且证人也没有到庭作证，无法证明其真实性，不能达到上诉人的证明目的。

二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，业主委员会系代为行使业主权利的执行机构，所作出的决定对业主具有约束力。本案凤凰楼业主委员会系依法选举成立，其代表业主与科思达公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。合同无效，必须符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人主张凤凰楼业主委员会与科思达公司签订的《凤凰楼物业服务协议》无效，但并未提供证据加以证明。虽然上诉人在二审中提交了小区过半户业主的联合签名的证据，但证人未出庭作证，不能确认其真实性，对该证据本院不予采信。因此，上诉人的主张不符合法定无效情形，凤凰楼业主委员会与科思达公司签订的《凤凰楼物业服务协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元,由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　龙江莉

审判员　　李洪武

审判员　　向　亮

二〇一七年三月二十七日

书记员　　陈思静