某某某某等与某某重庆市科思达电梯有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

重庆市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝02民终536号

上诉人（原审被告）：陈林，男，1981年7月13日出生，汉族，住重庆市开州区。

上诉人（原审被告）：***，女，1973年10月15日出生，汉族，住重庆市城口县。

上诉人（原审被告）：***，女，1968年10月25日出生，汉族，住重庆市城口县。

三上诉人共同委托诉讼代理人：李华文，重庆渝万（城口）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：重庆市科思达电梯有限公司，住所地重庆市城口县。

法定代表人：郑毅，公司总经理。

委托诉讼代理人：王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨月龙，重庆吾鸣律师事务所实习律师。

原审被告：唐臻山，男，1950年12月11日出生，汉族，住重庆市城口县。

上诉人陈林、***、***因与被上诉人重庆市科思达电梯有限公司（以下简称科思达公司）、原审被告唐臻山物业服务合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2016）渝0229民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

陈林、***、***上诉请求：1.请求撤销城口县人民法院（2016）渝0229民初782号民事判决书，并依法改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案一审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人根本未按物业服务协议履行合同义务。本案中上诉人与被上诉人于2010年9月12日签订《前期物业服务协议》，约定由被上诉人向上诉人租用的房屋提供物业服务。2012年9月16日，凤凰楼业主委员会与科思达公司签订《凤凰楼物业服务协议》，约定对于本楼商场暂时按前期每平方米0.90元执行。但在具体执行过程中，上诉人的消防、公共卫生、房屋漏水等物业服务均是由上诉人自行维护，被上诉人根本未按照协议约定履行义务，然而一审法院却认定被上诉人已完全履行义务，属认定事实不清，证据不足。2.本案一审法院举证责任的分配有误。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，被上诉人起诉上诉人要求支付物管费，那么被上诉人应当提供相关证据证实其已经完全履行了物业服务协议，而不是由上诉人举证证实其没有享受到物业服务。但一审法院却认为上诉人没有提供足够的证据证实而不予采信，上诉人认为一审法院举证责任分配有误。综上，请求撤销一审判决，并依法改判。

科思达公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。在一审诉讼中科思达公司已举证证明履行了物业服务协议，一审判决对此有详细记载。上诉人认为一审举证责任分配有误缺乏法律支撑。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

科思达公司向一审法院起诉请求：***、***、陈林共同向科思达公司支付物业服务费96209.28元；本案诉讼费用由***、***、陈林负担。

一审法院认定事实：2009年11月24日，重庆顺荣房地产开发有限公司与科思达公司签订《物业管理合同》，约定由科思达公司为坐落于重庆市城口县葛城街道南大街32号凤凰楼小区提供物业管理服务。2010年8月30日，唐臻山与陈林、***、***签订《房屋出租合同》，约定陈林、***、***租用唐臻山坐落于城口县葛城街道南大街20号一至二楼门市，建筑面积2672.48平方米，使用面积2321.34平方米，租赁期从2010年10月8日至2020年10月7日，陈林、***、***应按时交纳物业服务费用。2010年9月12日，陈林、***、***与科思达公司签订《前期物业服务协议》，约定由科思达公司向陈林、***、***租用唐臻山的房屋提供物业服务，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效为止。2012年7月，葛城凤凰楼小区依法选举业主委员会。2012年9月16日，凤凰楼业主委员会与科思达公司签订《凤凰楼物业服务协议》，约定由科思达公司向凤凰楼小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月0.62元交纳物业服务费，对于本楼商场暂时按前期每平方米0.90元执行。2013年1月至今，陈林、***、***未交纳物业服务费。

一审法院认为，科思达公司与葛城街道凤凰楼开发商重庆顺荣房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，是葛城凤凰楼小区前期物业服务企业。***、***、陈林租用该小区一至二楼建筑面积为2672.48平方米的门市，并约定由其交纳物业服务费。2010年9月12日，***、***、陈林与科思达公司签订《前期物业服务协议》，约定合同履行至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之时，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。2012年，凤凰楼业主委员会依法选举产生，并与科思达公司签订《凤凰楼物业服务协议》，该协议合法有效，***、***、陈林应按该协议约定交纳物业服务费。***、***、陈林辩称其经营的个体工商户才是本案适格的诉讼主体，一审法院认为，***、***、陈林租用唐臻山的房屋，并约定由其交纳物业服务费，科思达公司要求***、***、陈林交纳物业服务费符合法律规定，主体适格。***、***、陈林辩称其并未享受到科思达公司提供的物业服务，但没有提供足够的证据予以证实，一审法院对该辩称意见不予采纳。***、***、陈林自2013年1月起未交纳物业服务费，对于科思达公司要求其按照《凤凰楼物业服务协议》约定，交纳至2016年4月的物业服务费96209.28元（2672.48平方米×0.9元/平方米·月×40个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：陈林、***、***于本判决生效之日起十日内向科思达公司支付物业服务费96209.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260.20元，由陈林、***、***负担。

二审中，上诉人举示照片两张，证明上诉人接到房子后，由于楼上宾馆漏水，上诉人向物管公司反映后，物管公司一直没有处理，导致现在一到下雨就渗水，该证据证明物管公司没有完全履行物业服务义务。

被上诉人质证认为，两张照片无法显示拍摄时间、拍摄人员，对证据的来源被上诉人认为不合法，不认可两张照片的真实性、合法性、关联性，不能达到上诉人的证明目的。

本院认证认为，因照片无法反映拍摄时间、地点，无法证明其真实性，本院不予采信。

二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，科思达公司与葛城街道凤凰楼开发商重庆顺荣房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，科思达公司是葛城凤凰楼小区前期物业服务企业。上诉人承租唐臻山位于葛城凤凰楼小区一、二楼建筑面积2672.48平方米的门市，与唐臻山签订《房屋出租合同》并约定上诉人应按时交纳物业服务费用。2012年凤凰楼业主委员会依法选举产生，并与科思达公司签订《凤凰楼物业服务协议》，在上诉人没有提供证据证明该服务协议无效或被撤销的情况下，《凤凰楼物业服务协议》合法有效。按照上诉人与科思达公司签订的《前期物业服务协议》的约定，前期物业服务协议至《凤凰楼物业服务协议》签订生效时止，故上诉人抗辩应按前期物业服务协议约定按2300元/月交纳物业服务费的理由不能成立。因《凤凰楼物业服务协议》约定门市按每平方米0.90元执行，凤凰楼业主委员会与科思达公司签订的物业服务协议对全体业主具有约束力。科思达公司主张上诉人应支付从2013年1月起至2016年4月的物业服务费96209.28元，符合合同约定，本院予以支持。

对于上诉人主张科思达公司未完全履行物业服务协议的举证责任分配问题。一审中科思达公司举示了《重大火灾隐患整改通知书》、《责令立即改正通知书》、《消防控制室值班记录本》等证明科思达公司尽到了物业服务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人认为科思达公司未尽到物业服务，对此应提供充分的证据予以佐证，现上诉人的证据不足以证明科思达公司未履行物业服务，应承担举证不能的法律后果。

综上所述，陈林、***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2205.23元,由陈林、***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　龙江莉

审判员　　李洪武

审判员　　向　亮

二〇一七年三月二十二日

书记员　　陈思静