青海品骏快递有限公司与青海守勤建设工程有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

青海省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）青民再17号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：青海品骏快递有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路98号。

法定代表人：王战声，该公司总经理。

委托诉讼代理人：卢全，青海鑫辰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马冠超，青海鑫辰律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：青海守勤建设工程有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市南关街64号5号楼2单元231室。

法定代表人：代守勤，该公司董事长。

委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马丽萍，青海磐佑律师事务所律师。

再审申请人青海品骏快递有限公司（以下简称品骏公司）因与被申请人青海守勤建设工程有限公司（以下简称守勤公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终573号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月14日作出（2018)青民申356号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人品骏公司的委托诉讼代理人卢全、马冠超，守勤公司的委托诉讼代理人魏忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

品骏公司申请再审称：1.二审判决事项超出当事人请求，程序违法。一审时品骏公司主张守勤公司承担违约金75600元，一审法院据此判决。然而二审法院判决守勤公司向品骏公司支付违约金83916元。超出品骏公司在一审时主张的违约金数额。2.二审法院认定租金数额错误。根据《临时查封决定书》能够说明房屋实际租赁期限为2017年2月1日至2017年5月2日。但，二审法院根据品骏公司搬离物品的时间认定使用租赁期限至2017年8月1日，认定错误。3.二审法院对品骏公司存在装修损失的情形予以认定，却以品骏公司在诉讼请求中未主张为由不予认定错误且适用法律错误。

守勤公司答辩称，1.案涉房屋未经消防验收合格即出租，守勤公司与品骏公司签订的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而无效；2.品骏公司对其营业场所以及库房应符合的消防标准在合同签订前负有检查和审查义务，保证所租赁的房屋及其附属设施达到其公司以及行业内所要求的标准，存在缔约过失，应承担与其过错相应的责任；3.因双方签订的合同无效，合同约定的违约条款自然无效。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，故合同约定的违约条款不适用于本案；4.《租赁合同》11条约定：“因房屋本身的原因，导致无法办理营业执照，经营许可等证照，或因消防不合格导致无法开展业务的，任何一方可提前10日书面解除合同，双方互不承担违约责任。”故守勤公司不应承担违约责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回品骏公司的再审请求。

品骏公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房租租赁合同》；2.守勤公司返还品骏公司已支付的租金453600元；3.赔偿装修费用531606.79元；4.赔偿工资损失222336.3元；5.守勤公司支付违约金75600元；律师费35000元。

守勤公司辩称：同意解除合同，双方之间的租赁合同于2016年12月1日签订，生效时间为2017年2月1日（起算房租时间），约定的总价款和对方使用的期限，扣除守勤公司为品骏公司垫付的款项及品骏公司未缴纳的水电费，双方无其他债权债务，请求驳回品骏公司的其他诉讼请求，

一审法院认定事实：品骏公司与守勤公司于2016年12月1日签订了房屋租赁合同，租赁期2017年2月1日至2018年1月31日止，并约定了双方的权利义务。签订合同后，品骏公司依约陆续支付了全部租金453600元，且对租赁房屋进行了经营所需装修，支出装修费512596.71元。因守勤公司出租的物业存在火灾隐患，2017年5月2日西宁市公安消防支队东川工业园区大队出具了宁东园公消封字（2017）第0006号《临时查封决定书》，查封了品骏公司租赁的房屋。

一审法院认为，守勤公司出租给品骏公司的房屋，在经营过程中，因房屋未按规定要求设置室内消火栓系统、火警自动报警系统、自动喷水灭火系统，被消防安全部门查封，根据双方合同约定及查封原因，责任在于守勤公司，品骏公司要求解除合同的主张，守勤公司也表示同意，予以支持。品骏公司要求守勤公司退还租金453600元的主张，因品骏公司已实际使用房屋自2017年2月1日至2017年5月2日查封止，使用3个月期间的租金113400元应当由品骏公司承担，剩余租金340200元应当予以退还。要求守勤公司赔偿装修款531606.79元的主张，因守勤公司将没有消防安全设施的房屋出租给了品骏公司，造成品骏公司实际支出装修款损失512596.71元，该实际损失应当由守勤公司赔偿。要求支付违约金75600元的主张，符合合同约定，予以支持。要求赔偿工资损失、律师费的主张，证据不足，不予支持。守勤公司所述至2017年9月16日品骏公司还在使用租赁房屋的辩解，证据不足，不予采信。2017年12月26日青海省西宁市城东区人民法院作出（2017）青0102民初2174号民事判决：解除青海品骏快递有限公司与青海守勤建设工程有限公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》；青海守勤建设工程有限公司于判决生效后三日内向青海品骏快递有限公司退还租金340200元；青海守勤建设工程有限公司于判决生效后三日内赔偿青海品骏快递有限公司装修损失512596.71元及违约金75600元；驳回青海品骏快递有限公司的其他诉讼请求。

守勤公司不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：改判降低一审判决确认的退还租金及赔偿数额。事实和理由：一审中出现两份合同，在没有证据的情况下未认可守勤公司提交的证据，错误认定租金数额。守勤公司提交的视频以及照片可以认定品骏公司单方面出具解除合同通知后仍然继续使用租赁房屋，一审法院在品骏公司未提交证据的前提下，错误认定合同租金和品骏公司使用租赁房屋时间。品骏公司主张装修损失仅仅提供合同和收据，一审法院在品骏公司无法证实装修事实发生的情况下直接予以支持，证据明显不足，错误认定装修损失。一审法院认定违约金未考虑合同履行的实际期间以及解除的原因，应予以纠正。

品骏公司辩称，解除合同应当通知对方，解除通知到达之日合同解除，2017年6月5日解除合同通知书到达守勤公司，合同在6月5日解除。品骏公司提交的装修清单、预决算清单证据相互关联，形成完整的证据链，守勤公司未提交证据反驳，应驳回上诉，维持原判。

二审期间，守勤公司、品骏公司除对租金标准、租赁房屋实际使用时间、装修损失数额存在争议外，对一审查明的租赁合同签订等基本事实无异议，二审法院对各方均无异议的事实予以确认。

二审时，品骏公司认可收到守勤公司开具的房屋租赁费发票，价税合计为503496元；2017年6月5日向守勤公司邮寄解除合同通知；品骏公司最后撤出租赁房屋的时间为2017年8月，空调、监控等设备已被拆除并搬离。

二审法院认为，二审中守勤公司对其未提供符合约定的租赁物予以认可，对其行为构成违约亦无异议，所以守勤公司应承担合同违约责任。租赁合同中约定因一方违约导致另一方单方解除合同的，守约方有权要求违约方按照两个月租金的标准支付违约金，因守勤公司违约导致品骏公司无法使用租赁场地提前解除合同，如违约金不足以弥补实际损失，守勤公司仍应承担赔偿责任，所以首先应确定品骏公司装修损失数额。品骏公司主张的装修损失数额包括空调设备76780元、监控设备74625元、室内装修改造380201.79元，因空调及监控设备已由品骏公司拆除并搬离，而且此类设备并非一次性产品，品骏公司完全可以使用，否则亦无拆除搬离的必要，同时品骏公司并未提交拆装设备给其造成何种损失，所以对品骏公司主张的空调及监控设备损失不予认定。室内装修改造380201.79元中包括321573.44元的分拨中心装修和58628.35元的办公室库房线路门窗改造，其中分拨中心装修合同落款时间为2016年12月12日，合同内容中写明了施工单位的银行账户信息，但根据该施工单位的营业执照内容看，该施工单位成立时间及营业执照发放日期均为2017年12月27日，而该银行账户开户许可证日期又是2017年1月5日，表明存在后补合同的可能性。虽然品骏公司提交了装修费发票和付款单据，但结合品骏公司起诉时并无赔偿装修损失主张的情况，对品骏公司主张的该装修数额不予认定。而办公室库房线路门窗改造合同的施工单位与分拨中心装修合同的施工单位相同，亦有理由怀疑该合同价款的真实性，同样不予认定，所以对品骏公司主张的装修损失均不予支持。而守勤公司对违约无异议，应按合同约定的两个月租金标准支付违约金，503496元÷12×2个月=83916元。2018年5月3日青海省西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终573号民事判决：一、维持西宁市城东区人民法院青01**民初2174号民事判决第一项，即解除青海品骏快递有限公司与青海守勤建设工程有限公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、青海守勤建设工程有限公司于判决生效后十日内给付青海品骏快递有限公司租金209790元、违约金83916元；三、驳回青海品骏快递有限公司的其他诉讼请求。

本院再审期间，守勤公司、品骏公司除对租赁房屋实际使用时间、租金标准存在争议外，对二审查明的其他事实均无异议，再审予以确认。

另查明，一审时品骏公司诉讼请求中要求守勤公司支付违约金75600元，二审判决由守勤公司承担违约金83916元，双方当事人均认可超过诉讼请求。

根据各方当事人对案件事实、主张的陈述和答辩，对本案争议焦点归纳为：1.案涉的租赁合同是否有效；2.房屋租金数额及使用期限应当如何认定；3.装修损失数额应否支持。对有争议的事实分析认定如下：

一、关于案涉租赁合同是否有效的问题

守勤公司认为，案涉房屋未经消防验收合格即出租，其与品骏公司签订的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而无效。经查，案涉房屋在经营过程中，被消防安全部门查封，2017年5月2日西宁市公安消防支队东川工业园区大队出具的宁东园公消封字（2017）第0006号《临时查封决定书》证实，该物流仓库内未按规范要求设置室内消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统，防火分区面积设置不符合要求，不及时消除隐患可能严重威胁公共安全，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项、第四项的规定，现决定予以临时查封。查封期限：2017年5月2日17时至2017年6月1日17时，你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。《中华人民共和国消防法》第十六条规定：“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：……（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；……（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准”。故查封原因是不符合消防标准和要求，属临时查封，整改后检查合格可解除查封，继续使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定有效”。第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。上述法律规定在相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则、限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。本案双方签订的租赁合同不违反上述法律强制性规定，应为有效合同。

二、关于房屋租金数额及使用期限应当如何认定问题

品骏公司依据其持有的租赁合同主张租金标准为一年453600元（不含税），守勤公司依据其持有的租赁合同抗辩称租金标准为一年503496元（含税），一审依据品骏公司提交的合同认定租金为一年453600元，二审认为，两份合同有关租金标准的差异在于是否含税，但都可以明确税金由品骏公司承担，而且品骏公司已接受守勤公司开具的发票，所以租金标准应按每年503496元认定。经查，根据双方提供的两份租赁合同以及双方对案件事实、主张的陈述和答辩，对于租赁面积2100平方米，租金每平方米18元，品骏公司交付一年租金453600元，税金由品骏公司承担，但品骏公司未实际交付税金，由守勤公司垫付的事实双方均不持异议。

本院再审认为，房屋租金数额应按承租方品骏公司实际交付的数额为准，租赁合同约定税金由品骏公司承担，品骏公司如交付了税金，租赁合同解除后退还的租金也应当包括税金，但本案品骏公司并未交付税金，由守勤公司垫付，根据双方合同约定及查封原因，责任在于守勤公司，但在租赁合同未约定合同解除后税金的承担责任及守勤公司不主张品骏公司继续承担交付税金义务的情况下，合同解除后退还的租金不应该包括税金，不应再由守勤公司退还自己垫付而品骏公司未交付的税金。二审认定租金数额为每年503496元（含税），在此基础上扣除使用租赁房屋的实际时间计算退还的租金，是将品骏公司并未交付的税金退还给该公司，且品骏公司实际也是按照每年453600元主张租金退还，二审对此认定有误，应予纠正。关于实际租赁期，品骏公司在收到《临时查封决定书》后向守勤公司发出解除合同通知书。守勤公司原审时提交视频及照片，证明品骏公司实际使用租赁房屋至2017年8月，品骏公司虽抗辩未实际使用至8月但未提供证据予以证实，对此应承担举证不能的责任。二审认定实际租赁期为2017年2月1日至2017年8月31日并无不当。据此，品骏公司主张的退还租金数额应为453600元÷12×5个月=189000元。

三、关于装修损失数额应否支持的问题

经查，一审时品骏公司主张的装修损失数额包括空调设备76780元、监控设备74625元、室内装修改造380201.79元，合计531606.79元。品骏公司提交的证据有采购安装空调合同及付款凭证、库房监控安装合同及付款凭证、宿舍装修施工合同及付款凭证、房屋线路改造合同及付款凭证等证据。守勤公司对上述证据均不予认可，认为真实性不能确定。本院再审认为，品骏公司提交的相关装修费用的证据与双方签订的租赁合同相互印证，能够证明品骏公司租赁守勤公司的房屋后，因经营所需进行了必要的装修，实际支出了装修款。双方签订的租赁合同第十二条第五项约定：“因甲方违约导致乙方无法使用租赁场地，提前解除合同的，如甲方违约金不足以弥补乙方实际经济损失（含乙方投入的装修费、搬迁费），甲方仍应承担赔偿责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”。第十一条规定“：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。根据双方合同约定和法律规定，作为导致合同解除的责任方守勤公司均应承担品骏公司的装修损失。因空调及监控设备属未形成附合的装饰装修物，根据法律规定，可由承租人拆除，且品骏公司已拆除并搬离，并未提交拆装设备给其造成何种损失，所以对品骏公司主张的空调及监控设备损失不予支持；品骏公司主张的室内装修改造380201.79元中包括321573.44元的分拨中心装修和58628.35元的办公室库房线路门窗改造，品骏公司提交了装修合同、装修费发票和付款单据，但五份中国银行国内业务付款回单证实，上述装修费用总计362891.71元。虽然存在装修合同落款时间在先，装修施工单位营业执照发放日期和银行账户开户许可证日期在后的情形，不排除先营业后办证以及后补合同的可能性，但其装修时间与签订租赁合同、租赁起始时间节点能够吻合，上述证据作为瑕疵证据，真实性应予认定。守勤公司认为上述证据的真实性不能确定，但未提供反驳证据或承租人未对租赁房屋进行装修的证据予以证实，应承担举证不能的责任。守勤公司赔偿品骏公司剩余租赁期内装饰装修残值损失的计算应该是：362891.71÷12×5=151204.88元。一审时，品骏公司诉求的第三项为：赔偿装修费用531606.79元。但二审法院认定：虽然品骏公司提交了装修费发票和付款单据，但结合品骏公司起诉时并无赔偿装修损失主张的情况，对品骏公司主张的该装修数额不予认定。二审认定错误，应予纠正。租赁合同中约定因一方违约导致另一方单方解除合同的，守约方有权要求违约方按照两个月租金的标准支付违约金，约定如甲方违约金不足以弥补乙方实际经济损失（含乙方投入的装修费、搬迁费），甲方仍应承担赔偿责任。品骏公司诉讼请求中主张守勤公司支付违约金75600元，是税前两个月租金，而二审认定83916元，是税后两个月租金，因品骏公司未承担税金，且当事人主张的违约金数额低的，应按其诉求确定数额，不应超出当事人请求的数额。守勤公司对其未提供符合约定的租赁物予以认可，对其行为构成违约亦无异议，所以守勤公司应承担合同违约责任。

综上，本院再审认为，品骏公司关于二审判决不当的再审理由部分成立，应予支持。原一、二审判决对部分事实的认定及赔偿数额的认定和计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终573号民事判决第一项即解除青海品骏快递有限公司与青海守勤建设工程有限公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》；第三项即驳回青海品骏快递有限公司的其他诉讼请求；

二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终573号民事判决第二项即青海守勤建设工程有限公司于判决生效后十日内给付青海品骏快递有限公司租金209790元、违约金83916元；

三、青海守勤建设工程有限公司于判决生效后十日内给付青海品骏快递有限公司租金189000元、违约金75600元；装修损失151204.88元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取7991元，由青海品骏快递有限公司承担1991元，青海守勤建设工程有限公司承担5000元；二审案件受理费15982元，由青海守勤建设工程有限公司承担4219元，青海品骏快递有限公司承担11763元。

本判决为终审判决。

审判长　韩　锐

审判员　曲　颖

审判员　王连生

二〇一九年五月二十五日

书记员　童　蕾