济南高新控股集团有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0191民初7593号

原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码91370100729261870L。

法定代表人：李昊，董事长。

委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李荣荣，山东瀛在豪才律师事务所律师。

被告：**，男，1993年1月16日出生，汉族，住济南市历城区。

原告济南高新控股集团有限公司（以下简称济高控股）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加诉讼，被告**经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2022年3月16日，本案中止诉讼，现恢复并审理终结。

济高控股向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令**向济高控股支付商铺租金394229元及基本管理费409077元；2.请求法院判令**向济高控股支付逾期付款违约金609786.66元（暂计算至2021年6月15日，并按照每日千分之三标准持续计算至**实际给付之日）；3.请求依法判令本案诉讼费、律师费由**承担。事实和理由：2019年10月17日，济高控股与**签订了《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称：租赁合同）及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称：运营合同），约定**承租济高控股位于济南高新区××路××号××商铺，以三义春羊汤名称（类别：餐饮）经营之用，租赁套内建筑面积为581.29平方米。租期自2019年12月16日至2024年12月15日止。第一个租赁年度：租金为351048元，第二个租赁年度：租金为350088元。第一个租赁年度基本管理费234036元，第二个租赁年度基本管理费233388元。租赁合同通用条款第4.3约定，租金的支付方式为预付费，**每次预付3个月的房租，**应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金＝月基本租金＊3个月。第15.1条约定，在租赁期限内，**逾期支付或者补缴租金、运营管理费、物业管理费等本租赁合同约定**应缴费用的，每逾期一日，**应自逾期之日按逾期交纳金额的千分之三向济高控股支付滞纳金。自合同签订后，**未按合同约定缴纳商铺租金。

**辩称，第一，**与济高控股签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》已于2021年3月15日解除。**于2021年3月15日前向济高控股提交了书面《退租申请》，济高控股对此表示同意并另行将房屋出租给案外人，双方之间的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》于2021年3月15日解除，济高控股要求**支付2021年3月15日之后的租金及管理费没有事实及法律依据。第二，**欠付济高控股房屋租金及运营管理费共170000元，扣除**已先行支付的保证金后仅欠付济高控股71486元，济高控股诉请的金额与事实不符。截至2021年3月15日，**应向济高控股缴纳房屋租金及运营管理费365057元，**实际向济高控股缴纳房屋租金及运营管理费195057元，扣除**已先行支付的保证金后，**实际欠付济高控股房屋租金及运营管理费共计71486元。第三，《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》约定的违约金等均过高，不符合法律规定。违约金的计算应当以其实际损失为基础，但济高控股收回房屋后另行出租，未产生损失，关于违约金的诉讼请求不应得到支持。第四，**认为房屋租赁合同与商业运营管理合同属于不同的基础事实、不同的案由、不同的法律关系，济高控股在同一案件中诉讼不符合法律规定，不应得到支持。第五，疫情期间因物业管控将多个通道关闭导致门店连续亏损实际在2021年1月10日左右停止营业。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年10月17日，济高控股（甲方）与**（乙方）签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心运营管理合同》，约定甲方将坐落于济南高新区××路××号××商铺租赁给乙方以作为三义春羊汤使用（套内建筑面积581.29平方米），租赁期限自2019年12月16日至2024年12月15日，第一年租金为351048元,第二年租金为350088元,第三、四年日租金为1.9元／日／平方米。第一年管理费为234036元，第二年管理费为233388元，第三、四年管理费为1.27元／日／平方米，第五年管理费为1.46元／日／平方米。租金及管理费按3个月支付，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期限租金及管理费。乙方需缴纳保证金共计97514元。两份合同均约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，应提前三个月【如租赁期限超过3年（含3年），则为6个月】书面通知甲方，乙方需依照合同约定将该商铺交还甲方外，乙方交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。合同签订后，济高控股亦按约交付房屋，**支付97514元保证金。

经查明，**于2020年12月31日向济高控股交纳租金及管理费54697元，于2021年9月27日向济高控股交纳租金及管理费140360元。

2021年9月26日，济高控股与**达成协议，双方合同于2021年9月25日解除，**于2021年9月26日归还涉案商铺。随后，济高控股将涉案商铺另行出租给济南炯炯餐饮管理有限公司，并未交纳保证金。

**提交了退铺申请、三义春羊汤店的后台管理记录等证据，本院依职权调取了涉案商铺物业公司的电费记录等信息，本院综合认定**所经营的商铺于2021年3月15日停止营业。

另查明，截止至2021年3月15日，**欠付租金及运营管理费共计170252元。

本院认为，双方签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。济高控股按约交付了房屋，**未按合同约定向济高控股支付租金及管理费，应承担相应的违约责任。

关于支付房屋租金及管理费问题，根据合同约定，交纳租金及管理费系**的义务，**未按约定支付涉案房屋租金及管理费，应当承担继续履行义务。截止**闭店之日的欠付租金及管理费数额为170252元，本院对于济高控股的该段诉讼请求，依法予以支持。关于在此之后的租金及管理费，本院认为**闭店，济高控股系明知，**签订合同的目的为经营餐厅，现因涉案商街人流量少，导致餐厅无法正常营业，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，**因客观原因未实现合同目的，再让其支付闭店之后的租金及管理费，显失公平，同时参照以往类案情况，本院对济高控股要求**支付2021年3月15日之后租金及管理费的诉讼请求，依法不予支持。

关于逾期支付房租及管理费违约金，合同约定在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。济高控股主张违约金计算标准自逾期之日按照逾期交付金额的千分之三计算违约金。本院认为，**长期未交租金，应当承担相应租金占用损失，但合同约定的标准过高（年利率为109.5%），对**显失公平，**对此亦提出异议，本院结合新冠肺炎疫情情况，根据相关司法解释及本地司法实践，酌情予以调整为以欠付租金为基数，自应付之日起计算至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算。

关于履约保证金的返还问题，庭审中，济高控股主张，签订新租赁合同的主体并未交纳保证金，故不予退还，本院认为签订新租赁合同的主体并非**，故济高控股依据新合同，要求**交纳保证金，无事实及法律依据，故本院不予支持。该保证金应在租金及管理费中予以扣除。因济高控股与**签订解除协议的时间为2021年9月26日，故本院认定济高控股应返还的时间为2021年9月26日。

关于济高控股主张的律师费，因无证据证实已实际支出，故本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司租金及管理费共计72738元（已扣除保证金97514元）。

二、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司逾期付款违约金（以24378.5元为基数，自2019年12月1日起至2020年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以30318.5元为基数，自2020年3月1日起至2020年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以30627.75元为基数，自2020年3月1日起至2021年9月26日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以66886.25元为基数，自2020年6月1日起至2021年9月26日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以6249.25元为基数，自2020年6月1日起至2021年9月27日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以73135.5元为基数，自2020年9月1日起至2021年9月27日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以60975.25元为基数，自2020年12月1日起至2021年9月27日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以72738元为基数，自2020年12月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算）。

三、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计7249元，由原告济南高新控股集团有限公司负担6711元，被告**负担538元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员　　郭鹏鲁

二〇二二年九月十四日

书记员　　李　婷