济南高新控股集团有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0191民初7594号

原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码91370100729261870L。

法定代表人：李昊，董事长。

委托诉讼代理人：李荣荣，山东瀛在豪才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。

被告：***，男，1978年1月2日出生，汉族，住济南市市中区。

原告济南高新控股集团有限公司(以下简称济高控股)与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人李荣荣、被告***到庭参加诉讼。2022年3月16日，本案中止诉讼，现恢复并审理终结。

济高控股向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除济高控股、***签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》及《补充协议》；2.请求依法判令***向济高控股支付商铺租金879610.22元（租金暂计算至2021年8月15日，并持续计算至生效文书确定的合同解除日）；3.请求法院判令***向济高控股支付逾期付款违约金1151008.16元（暂计算至2021年6月15日，并按照每日千分之三标准持续计算至生效文书确定的合同解除日）；4.请求法院判令***支付的租赁保证金71166元不予退还；5.请求法院判令***将汉峪金融商务中心Ａ2-ＬＧ1-03-3商铺腾空并返还济高控股，逾期未返还的，***按5.4元／日／平方米标准向济高控股支付商铺占有使用费；6.请求依法判令本案诉讼费、律师费由***承担。事实和理由：2017年9月6日，济高控股与***签订了《汉峪金谷商业中心租赁合同》【2016-ＨＹＪＧ-Ａ2Ａ3-ＪＹＬ-0013-0016】，约定***承租济高控股位于济南市高新区××路××号××商铺，Ａ2-ＬＧ1-03-2商铺，以意大利雅痞生活馆名称（类别：零食）经营之用，租赁套内建筑面积为570.15平方米。租期自2016年12月21日至2025年5月15日止。2017年9月6日，双方签订《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充协议》，项目整体开业日期暂定为2017年5月16日。后济高控股、***双方签订《补充协议》，约定商铺号及面积更改为闫府私房菜（Ａ2-ＬＧ1-03-3号商铺）套内面积389.95平方米，租赁期限调整为2018年9月16日至2025年5月15日，第二个租赁年度（2018.9.16-2019.5.15），日租金3元／平方米／天，第三个租赁年度（2019.9.16-2020.5.15），日租金3元／平方米／天，第四个租赁年度（2020.9.16-2021.5.15），日租金3.6元／平方米／天。租金的支付方式为季度支付，***应于每季度开始前15日或之前支付下季度租金。租赁合同通用条款第17.1条约定，在租赁期限内，***逾期支付或者补缴租金、物业管理费等本租赁合同约定***应缴费用的，每逾期一日，***应自逾期之日按逾期交纳金额的千分之三向济高控股支付滞纳金。第17.5条约定，***有第17.5.6条违约行为的，济高控股有权终止合同，收回商铺等。第17.5.6条约定，***拖延支付租金等费用连续超过15日或者累计超过30日的。第17.6条约定，济高控股依据租赁合同约定单方面终止合同的，***应按本合同相关约定交还租赁商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给济高控股。第14.4.3条约定，***逾期归还租赁商铺，每逾期一日应按照最后一个月的日租金的1.5倍向济高控股支付违约金。自合同签订后，***未按合同约定缴纳商铺租金且存在擅自闭店的违约行为。

***辩称,我方已于2020年10月18日向济高控股委托的商管公司递交了闭店申请,对方已经确认了我方的闭店时间,因为对方要求我方多交6个月的租金,我方无法也没有能力承受,所以一直没有签订解除协议。涉案房屋目前已经腾空并返还,所以一直没有签订解除协议。对于2020年10月18日前大约50万元左右的租金我方表示认可(庭后核对),但是要求免除违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年9月6日，济高控股（甲方，出租方）与***（乙方，承租方）签订两份《汉峪金谷商业中心租赁合同》,约定:甲方将坐落于济南高新区××路××号××商铺××商铺租赁给乙方以意大利雅痞生活馆名称经营品牌（套内建筑面积共计570.15平方米），Ａ2-ＬＧ1-03-1商铺租赁期限自2017年9月5日起至2025年5月15日止，Ａ2-ＬＧ1-03-2商铺租赁期限自2016年12月21日起至2025年5月15日止。Ａ2-ＬＧ1-03-1商铺第一年租金为174229元，第二年租金为116153元，第三年租金为3元／日／平方米，第四、五年租金为3.6元／日／平方米，第六、七年租金为4.32元／日／平方米，第八年租金为4.97元／日／平方米。Ａ2-ＬＧ1-03-2商铺第一年租金为196005元，第二年租金为196005元，第三年租金为3元／日／平方米，第四、五年租金为3.6元／日／平方米，第六、七年租金为4.32元／日／平方米，第八年租金为4.97元／日／平方米。乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金,共计104053元,自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳,乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁意向金65731元，于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。租金应按季度支付，乙方应于每季度开始前15日或之前支付下季度租金。两份合同均约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。且约定合同签订后，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，应提前三个月【如租赁期限超过3年（含3年），则为6个月】书面通知甲方，乙方需依照合同约定将该商铺交还甲方外，乙方交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。同日，济高控股和***签订《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》，约定，Ａ2-ＬＧ1-03-1商铺承租期限自2017年9月5日至2025年5月15日止，租期为8年。Ａ2-ＬＧ1-03-2商铺承租期限自2016年12月21日至2025年5月15日止，租期为8年。协议第四条约定，甲方根据商铺租赁条件，向乙方提交租金及相关费用缴纳通知单，乙方根据通知单五个工作日内支付相关费用。后济高控股与***签订《补充协议》，约定，Ａ2-ＬＧ1-03-1商铺、Ａ2-ＬＧ1-03-2商铺号及面积更改为闫府私房菜（Ａ2-ＬＧ1-03-3号商铺）套内面积389.95平米，建筑面积704.54平米。合同租赁期限调整为七年，具体时间为2018年9月16日至2025年5月15日。协议第三条空置期租金约定，意大利雅痞生活馆按照原合同约定提前使用第二年中的4个月免租期，剩余2个月免租期，需补交租金金额为35584元，但原意大利雅痞已交保证金104053元，其中71166元作为闫府私房菜保证金，剩余32887元作为补交欠租租金35584元后，意大利雅痞生活馆仍需补交2697元。协议第四条约定，闫府私房菜继续沿用原意大利雅痞生活馆合同租金政策及租赁期限，套内面积389.95平米，建筑面积704.54平米，日租金3元／平米／天，前3年租金不变，第4-5年递增20%，第6-7年递增20%，第8年递增15%。即闫府私房菜租赁期限为2018年9月16日-2025年5月15日。协议第五条约定，原意大利雅痞生活馆已交保证金104053元，其中71166元作为新品牌闫府私房菜保证金。租金按季付，应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金。随后，因经营问题，***租赁的商铺改为街坊1906。

***提交了退铺申请、电费明细表等证据，本院依职权调取了涉案商铺物业公司的水、电费记录等信息，本院综合认定***所经营的商铺于2020年10月18日停止营业。

济高控股自认***已于2022年2月11日将涉案房屋腾空并返还。

本院认为，济高控股、***签订的两份《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》、《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。济高控股按约交付了房屋，***未按合同约定向济高控股支付租金，应承担相应的违约责任。庭审中，双方均同意涉案合同解除，本院予以准许。

关于支付房屋租金问题，根据合同约定，交纳租金系***的义务，***未按约定支付涉案房屋租金，应当承担继续履行义务。庭审中，***对于2020年10月18日前的欠付租金数额509001.74元认可，本院予以确认。

关于在此之后的租金及占有使用费，本院认为***闭店，济高控股系明知，***签订合同的目的为经营餐厅，因为新冠疫情和涉案商街自身客流量等因素的影响，***选择闭店停止经营是基于市场变化等因素的考量，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，***因客观原因未实现合同目的，再让其支付闭店之后的租金及占有使用费，显失公平，同时参照以往类案情况，本院对济高控股要求***支付2020年10月19日之后租金及占有使用费的诉讼请求，依法不予支持。

关于逾期支付房屋违约金，合同约定在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。济高控股主张违约金计算标准自逾期之日按照逾期交付金额的千分之三计算违约金。本院认为，***长期未交租金，应当承担相应租金占用损失，但合同约定的标准过高（年利率为109.5%），对***显失公平，***对此亦提出异议，本院结合新冠肺炎疫情情况，根据相关司法解释及本地司法实践，酌情予以调整为以欠付租金为基数，自应付之日起计算至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算。济高控股在庭审中且在庭后（已电话确认）同意将保证金抵扣逾期付款违约金，本院予以支持。

关于房屋腾空并返还问题，济高控股自认***已将涉案房屋腾空并返还，本院予以确认，故对其该主张不予支持。关于济高控股主张的律师费，因无证据证实已实际支出，故本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、解除原告济南高新控股集团有限公司与被告***签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》2份、《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》、《补充协议》。

二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司租金共计509001.74元。

三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司逾期支付租金违约金（以104116.65元为基数，自2019年2月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以107626.2元为基数，自2019年5月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以107626.2元为基数，自2019年8月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以53813.1元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以26321.63元为基数，自2020年2月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以64575.72元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算；以44922.24元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算。保证金71166元抵扣逾期付款违约金）。

四、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计11522元，由原告济南高新控股集团有限公司负担8230元，被告***负担3292元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员　　郭鹏鲁

二〇二二年九月十四日

书记员　　李　婷