济南高新控股集团有限公司、济南潘亚商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0191民初992号

原告：济南高新控股集团有限公司，住所地山东省济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码91370100729261870L。

法定代表人：李昊，董事长。

委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王宇轩，山东瀛在豪才律师事务所（实习）律师。

被告：济南潘亚商贸有限公司，住所地中国(山东)自由贸易试验区济南片区经十东路7000号汉峪金谷A8写字楼一楼106室，统一社会信用代码91370112069046808T。

法定代表人：路彬，执行董事兼总经理。

被告：倪志霄，男，1988年4月12日出生，汉族，住山东省济南市历下区。

原告济南高新控股集团有限公司（以下简称：济高控股）与被告济南潘亚商贸有限公司（以下简称：潘亚公司）、被告倪志霄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人马明芹、王宇轩到庭参加了诉讼。被告潘亚公司、被告倪志霄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

济高控股向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除济高控股、潘亚公司于2019年11月9日签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》；2.判令潘亚公司向济高控股支付房屋租金及基本管理费共计243678.84元（自2020年9月10日至2021年3月9日租金计241032元，已缴纳租金118859.4元，剩余未付租金122172.6元，自2021年3月10日暂计算至2021年9月9日租金为121506.24元，并持续计算至生效文书确定的合同解除日）；3.判令潘亚公司向济高控股支付逾期付款违约金61941.08元（暂计算至2021年9月9日，并按照每日千分之三标准持续计算至潘亚公司实际支付之日）；4.判令潘亚公司在合同解除后将房屋腾空并返还济高控股，合同解除后未返还的，按照每日990.54元标准支付房屋占用费；5.判令潘亚公司向济高控股支付解除合同补偿金80344元；6.判令潘亚公司支付的履约保证金80344不予返还；7.判令潘亚公司、倪志霄就上述欠付费用承担连带责任；8.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由潘亚公司承担。庭审中，济高控股公司将第八项诉讼请求明确为：判令本案诉讼费由潘亚公司承担。事实与理由：2019年11月9日，济高控股与潘亚公司签订了《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称：租赁合同）及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称：运营合同），约定潘亚公司承租济高控股位于济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心六区Ａ6-ＬＧ2-5＋6铺，以绿洲音乐餐厅名称（类别：餐饮）经营之用，租赁套内建筑面积为440.22平方米。租期自2020年3月10日至2025年3月9日止。第一个租赁年度：租金为144618元。第二个租赁年度：租金为144618元。第三个租赁年度：日租金为2.07元／日／平方米。第一个租赁年度基本管理费96414元，第二个租赁年度基本管理费96414元。第三个租赁年度基本管理费人民币每天每平方米1.38元，即每月人民币18479元。租赁合同通用条款第4.3约定，租金的支付方式为预付费，潘亚公司每次预付3个月的房租，潘亚公司应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金＝月基本租金3个月。第15.1条约定，在租赁期限内，潘亚公司逾期支付或者补缴租金、运营管理费、物业管理费等本租赁合同约定潘亚公司应缴费用的，每逾期一日，潘亚公司应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三向济高控股支付滞纳金。第20.1条约定，潘亚公司逾期支付租金或管理费超过30日，济高控股不予返还潘亚公司的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求潘亚公司补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时应另行按月租金的2倍金额补偿济高控股。自合同签订后，潘亚公司未按合同约定缴纳商铺租金。2021年3月28日潘亚公司又向济高控股出具《还款计划承诺书》，承诺：2021年3月31日前支付济高控股118859.4元，2021年5月31日前支付济高控股122176.6元，至今该笔租金仍未交纳。潘亚公司倪志霄承诺对该商铺欠付房租、管理费、违约金等承担连带保证责任。潘亚公司拖欠商铺租金等行为已经严重违反合同约定，达到约定的解除条件，济高控股为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。

潘亚公司、倪志霄未到庭，亦未提交书面答辩状及相关证据。

对当事人提交的证据，经本院审查均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年11月9日，济高控股（甲方）与潘亚公司（乙方）签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称：租赁合同）及补充协议，合同商务条款第一条约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心六区Ａ6-ＬＧ2-5＋6铺，以绿洲音乐餐厅名称（类别：餐饮）之用，租赁建筑面积为440.22平方米。第3条约定：3.1该房屋租赁期自2020年3月10日起至2025年3月9日止。3.2租金：第一个租赁年度：租金为144618元。第二个租赁年度：租金为144618元。第三个租赁年度：日租金为2.07元／日／平方米。第四个租赁年度：日租金为2.07元／日／平方米。第五个租赁年度：日租金为2.38元／日／平方米。第4条租赁保证金，4.1乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金，共计48206元，自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。4.2乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁意向金￥0元，于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。4.3租期届满后，如乙方无任何违约行为，且在下列条件任何一条实现情况下，甲方应在接到乙方不再续订本合同的书面通知后30日内，将全部保证金（不带利息）返还给乙方。Ａ、乙方已完全地履行本合同；Ｂ、房屋已退还给甲方，且退还时甲方无异议。4.4如乙方违反本合同约定义务，则无权请求甲方返还保证金,5.1该商铺的交付日期约定为2019年12月1日。如约定交付日有变化，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。第二部分通用条款第4条租金、费用及支付方式。4.3租金应按3个月支付，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金。12.4.3乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺租金、运营管理费、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。第15条乙方违约责任，15.1在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。15.2在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰（千分之二）或国家有关规定交付滞纳金。15.10甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。第20条约定解除本合同的条件，20.1甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方。

同日，济高控股（甲方）与潘亚公司（乙方）签订《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称：管理合同），该合同第十条约定运营管理费、其他费用的标准及支付方式：第一年的年基本管理费为96414元。第二年基本管理费为96414元。第三年为1.38元/日/平方米。第四年为1.38元/日/平方米。第五年为1.59元/日/平方米。第十一条约定保证金和商品、服务质量保证金：11.1（1）于签署本合同时，乙方须向甲方缴纳二个月基本管理费作为保证金，计32138元。（2）甲方有权在乙方违反本合同约定是没收保证金。第十二条付款：12.1乙方须于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期管理费，支付期管理费=月基本管理费*3个月。第二十三条约定解除本合同的条件：23.1甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金与运营管理费保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月基本管理费的2倍金额补偿甲方。23.1.1乙方未于《房屋交付通知书》所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续并支付相关费用，逾期超过20日的。

2021年2月5日，案外人北京青石近道投资顾问有限公司济南汉峪金谷营运管理中心向潘亚公司发送《汉峪金谷?峪悦里催款函》，载明，截止2021年2月5日，我司尚未收到贵司应付如下款项租金2020年9月10日至2021年3月9日，金额135710元。敬请贵司在2021年2月10日16:00点之前将所有欠款付清及按照租赁合同约定的滞纳金缴付标准支付滞纳金。

2021年2月4日，案外人北京青石近道投资顾问有限公司济南汉峪金谷营运管理中心向潘亚公司发送《绿洲音乐餐厅违约告知函》，载明，贵司于2021年3月10日已计租，我司于2021年2月2日给贵司下发了A6-LG02-05、06号商铺绿洲音乐餐厅租金对账单，贵司未给与回复，请贵司着重考量，尽快交纳2020年9月10日-2021年3月9日，共计241032元租金。如未及时缴纳，我司届时将按照《汉峪金谷商业中心租赁合同》有关条款内容执行。

2021年2月6日，潘亚公司向济高控股发送《关于绿洲音乐餐厅违约告知函的相关回复》，载明，1.我司在于贵司签订了租赁合同后没多久，于2020年年初新冠疫情爆发，对餐饮行业造成了巨大的冲击，迫于经济压力，我司决定延迟开业。2…。3…。4.由于新冠疫情的影响，上述第三条中对整体项目的变更以及之前向贵司提报的《游戏主题餐厅项目简介》内容中关于免租期和装修补贴相关政策商务条件申请等原因。望贵司审核后，我司再给予房租答复。

2021年3月28日，潘亚公司出具《还款计划承诺书》，主要内容为，公司资金周转出现困难，截至目前共计拖欠贵司房屋租金241032元（欠租时间段2020.9.10-2021.3.9）。为解决此问题，我司特此申请拖欠的租金费用分批次缴纳，具体还款计划如下：（1）2021年3月31日前，支付118859.4元；（2）2021年5月31日前，支付122172.6元。如执行过程中不能按计划完成费用支付，我司自愿同时承担如下违约责任：（1）自《租赁合同》约定的付款之日起，以每期应付未付租金及管理费金额为基数，按照每日万分之五标准向贵司支付违约金；（2）贵司解除合同的，我司除支付逾期违约金外还需向贵司支付当年度2的月租金的解除合同违约金；（3）我司缴纳的履约保证金不予退还。同时，倪志霄出具保证情况说明，载明：本人作为绿洲音乐餐厅商铺的法人/实际经营人自愿为本承诺书项下绿洲音乐餐厅商铺应支付的房租租金、管理费、违约金等承担连带担保责任。

庭审中，济高控股陈述，针对潘亚公司、倪志霄在还款计划书中确认的2020年9月10日至2021年3月31日租金241032元，潘亚公司、倪志霄按照该承诺书依约支付了118859.4元，剩余122172.6元未支付。

另查明，合同签订后，潘亚公司向济高控股缴纳了80344元的履约保证金，庭审中济高控股自述潘亚公司一直占有使用涉案房屋至今。

本院认为，济高控股与潘亚公司签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心管理合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，济高控股与潘亚公司之间均应按照房屋租赁合同的约定全面行使合同权利，履行合同义务。潘亚公司未支付租金的行为已构成违约，济高控股有权按照合同约定解除租赁合同并收回涉案房产。现济高控股向本院提起诉讼，潘亚公司于2022年2月24日签收起诉状、开庭传票等文书，济高控股要求解除租赁合同的诉请已于该时间送达潘亚公司。故涉案的租赁合同、管理合同于2022年2月24日解除。

关于租金数额，根据双方签订的还款承诺书确认了2020年9月10日至2021年3月9日共计欠付租金为241032元，已支付118859.4元，尚欠122172.6元。另2021年3月10日至判决确定的合同解除之日（2022年2月24日）共计352天的租金应为：（租赁合同约定的金额144618元/年+管理合同约定的金额96414元/年）÷365天*352=232447元，因此截至合同解除之日，潘亚公司欠付济高控股公司支付租赁费354619.6元（122172.6元+232447元）。关于履约保证金不予返还：潘亚公司缴纳了80344元的履约保证金，该保证金系为保证双方合同正常履行，当支付履约保证金一方违反合同约定，给收受履约保证金一方造成收益减少等经济损失时，收受方能及时得到补偿或赔偿，减少损失的扩大，因此履约保证金的性质不能等同于定金，本案中，虽然双方在合同中约定了乙方逾期支付租金则不予返还租赁保证金，但是考虑潘亚公司承租的房屋系用于餐饮，其承租后出现违约的时间系济南出现疫情之时，潘亚公司逾期支付房租系有客观原因，且济高控股公司因潘亚公司逾期支付租金所遭受的损失已经在违约金中得到了弥补，因此本院认为济高控股公司应向潘亚公司退还该履约保证金，又因潘亚公司欠付济高控股公司租金，为减少当事人诉累，一次性解决双方争议，本院认为当出现承租人潘亚公司无法依约支付租金时，应当优先考虑从该履约保证金中扣除相应款项，故截至合同解除之日，潘亚公司应向济高控股公司支付的租金总额为274275.6元（354619.6元-80344元）。

关于违约金：济高控股主张逾期支付租金产生的违约金为：每逾期一日，按照应付租金万分之五标准计算。违约金应综合原告的损失、被告实际履行的情况，兼顾公平原则及惩罚性原则同时结合当前济南市疫情情况予以综合考虑，本院依法调整违约金计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算。根据还款计划承诺书，潘亚公司承诺于2021年5月31日支付122172.6元，故该笔款项违约金应自2021年6月1日起暂计算至2021年9月9日，为2496.9元；根据双方租赁合同及管理合同约定，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，租金应按3个月支付。因此2021年3月10日至2021年6月9日欠付租金为（租赁合同约定的金额144618元/年+管理合同约定的金额96414元/年）÷365天*92=60753元，该段期间的租金支付时间应为2021年2月22日，故违约金应自2021年2月23日起暂计算至2021年9月9日，为2457.9元；2021年6月10日至2021年9月9日欠付租金为（租赁合同约定的金额144618元/年+管理合同约定的金额96414元/年）÷365天*92=60753元，该段期间的租金支付时间应为2021年5月25日，故违约金应自2021年5月26日起暂计算至2021年9月9日，为1317.6元，故截至2021年9月9日的违约金为6272.4元（2496.9元+2457.9元+1317.6元）。自2021年9月9日之后的违约金应以243678.6元为基数，自2021年9月10日起至实际付清之日止继续计算。

关于房屋占用费：济高控股与潘亚公司的租赁合同、管理合同于2022年2月24日解除，故潘亚公司应于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋并返还给济高控股。期间产生的房屋占用费参照涉案租赁合同、管理合同约定，以660.36元/日为标准【660.36元=（144618元+96414元）元÷365天】*自2022年2月24日起至实际返还之日止的天数。

关于解除合同补偿金：潘亚公司已向济高控股支付逾期支付租金违约金，该金额足以弥补济高控股的损失，济高控股再要求潘亚公司支付解除合同补偿金80344元，显示公平，本院不予支持。

关于倪志霄就上述费用承担连带责任，倪志霄在潘亚公司出具的还款计划承诺书后方保证情况处签名，明确载明了自愿为潘亚公司欠付的租金、管理费、违约金等承担连带担保责任，现济高控股公司要求倪志霄承担连带责任，于法有据，予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告济南高新控股集团有限公司与被告济南潘亚商贸有限公司于2019年11月9日签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心运营管理合同》于2022年2月24日解除；

二、被告济南潘亚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司房屋租金274275.6元；

三、被告济南潘亚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司截止至2021年9月9日的违约金6272.4元并继续支付以243678.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准，自2021年9月10日起至实际付清之日止的违约金；

四、被告济南潘亚商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋并返还给原告济南高新控股集团有限公司；

五、被告济南潘亚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司房屋占用费（计算标准：以660.36元/日*自2022年2月24日至实际返还之日止的天数）；

六、被告倪志霄对上述第二、三、五项确定的还款义务承担连带责任；

七、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计3545元，由被告济南潘亚商贸有限公司、倪志霄负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员　王雁如

二〇二二年五月二十日

法官助理　赵毓月

书 记 员　张　雪