鵎南高新控股集团有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

济南高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0191民初993号

原告：济南高新控股集团有限公司，住所地山东省济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，统一社会信用代码91370100729261870L。

法定代表人：李昊，董事长。

委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王宇轩，山东瀛在豪才律师事务所（实习）律师。

被告：**，女，1984年1月26日出生，汉族，住济南市天桥区。

委托诉讼代理人：陈冰，山东祥天律师事务所律师。

原告济南高新控股集团有限公司（以下简称：济高控股）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人马明芹、王宇轩，被告**的委托诉讼代理人陈冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

济高控股向本院提出诉讼请求：1.判令**向济高控股支付房屋租金及基本管理费共计19633.37元（自2020年4月1日至2021年6月30日）；2.判令**向济高控股支付逾期付款违约金20169.22元（暂计算至2021年9月30日，并按照每日千分之三标准持续计算至**实际支付之日）；3.判令**将房屋腾空并返还济高控股；4.判令**支付房屋占用费5671.23元（自2021年7月1日暂计至2021年9月30日（92天），并按照每日92.47元标准持续计算至房屋实际腾空之日）；5.判令**向济高控股支付解除合同补偿金3750元；6.判令**支付的履约保证金3760元不予返还；7.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由**承担。庭审中，济高控股撤回第5项诉讼请求，并将第7项诉讼请求明确为：判令本案诉讼费由**承担。事实与理由：2019年6月11日，济高控股与**签订了《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称：租赁合同）及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称：运营合同），约定**承租济高控股位于济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心四区Ａ4-Ｄ-11铺，以普兰朵花艺名称（类别：零售）经营之用，租赁套内建筑面积为14平方米。租期自2019年7月1日至2020年6月30日止。第一个租赁年度租金为13536元，第一个租赁年度基本管理费9024元。2020年6月28日，济高控股与**又签订《租赁合同》及《运营合同》继续租赁上述商铺，租期自2020年7月1日至2021年6月30日，第一个租赁年度租金为13500元，第一个租赁年度基本管理费9000元。通用条款第4.3约定，租金的支付方式为预付费，**每次预付3个月的房租，**应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金＝月基本租金3个月。第15.1条约定，在租赁期限内，**逾期支付或者补缴租金、运营管理费、物业管理费等本租赁合同约定**应缴费用的，每逾期一日，**应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三向济高控股支付滞纳金。第20.1条约定，**逾期支付租金或管理费超过30日，济高控股不予返还**的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求**补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时应另行按月租金的2倍金额补偿济高控股。自2020年4月1日起**逾期支付房屋租金及运营管理费，**的行为已经严重违反合同约定。经济高控股多次催促，**仍未纠正违约行为。济高控股为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。

**辩称，1.**并未违约，涉案商铺因疫情管控导致封闭了商铺旁边的入口，**无法运输货物，顾客也无法进入店铺，在租期内济高控股未能提供正常商铺的经营条件，导致**自2020年1月疫情之后无法经营，无任何收入。如还要求**按照原租赁合同支付租金有违公平原则；2.**已经按照济高控股运营人员要求申请了租金减免，并且早已在2020年11月通知运营人员不再租赁涉案商铺，租金与保证金相抵，不再支付剩余租金；3.**并未拖延腾房，是因为通道封闭才导致店内大型设备无法搬运走，济高控股不能提供设备搬运条件造成的房屋占用损失应当由其自行承担。如要求**腾房，济高控股应当提供搬运设备的条件；4.济高控股请求的违约金计算方式过高，法院应当予以调整；5.济高控股的其他诉讼请求无事实和法律依据，法院不应当支持。

对当事人提交的证据，经本院审查均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年6月28日，济高控股（甲方）与**（乙方）签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》，合同商务条款第一条约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心四区Ａ4-Ｄ-11铺，以普兰朵花艺名称（类别：零售）之用，租赁建筑面积为14平方米。第3条约定：3.1该房屋租赁期自2020年7月1日至2021年6月30日止。3.2租金：第一个租赁年度：租金为13500元。第4条租赁保证金，4.1乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金，共计2256元，自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。4.2乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁意向金￥0元，于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。4.3租期届满后，如乙方无任何违约行为，且在下列条件任何一条实现情况下，甲方应在接到乙方不再续订本合同的书面通知后30日内，将全部保证金（不带利息）返还给乙方。Ａ、乙方已完全地履行本合同；Ｂ、房屋已退还给甲方，且退还时甲方无异议。4.4如乙方违反本合同约定义务，则无权请求甲方返还保证金。第二部分通用条款第4条租金、费用及支付方式。4.3租金应按3个月支付，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金＝月基本租金＊3个月。12.4.3乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺租金、运营管理费、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。第15条乙方违约责任，15.1在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。15.2在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰（千分之二）或国家有关规定交付滞纳金。15.10甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。第20条约定解除本合同的条件，20.1甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方。

同日，济高控股（甲方）与**（乙方）签订《汉峪金谷商业中心运营管理合同》，该合同第十条约定运营管理费、其他费用的标准及支付方式：第一年的年基本管理费为9000元。第十一条约定保证金和商品、服务质量保证金：11.1（1）于签署本合同时，乙方须向甲方缴纳二个月基本管理费作为保证金，计1504元。（2）甲方有权在乙方违反本合同约定是没收保证金。第十二条付款：12.1乙方须于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期管理费，支付期管理费=月基本管理费*3个月。第二十三条约定解除本合同的条件：23.1甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金与运营管理费保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月基本管理费的2倍金额补偿甲方。23.1.1乙方未于《房屋交付通知书》所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续并支付相关费用，逾期超过20日的。

2020年3月7日，济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组(指挥部)第199号《关于积极支持个体工商户全面复工复产的通知》，载明，二、积极保障个体工商户用工。个体工商户生产经营场所、物品仓库所在社区(村居)、产业园区等要在落实防控措施的前提下保持畅通。八、减免房屋租金.对承租政府机关事业单位和国有企业经营性房产的个体工商户，免收2、3月份房租，4、5、6、7月份房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免房租。

2020年6月5日，《山东省人民政府政策文件山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》，载明，二、延长房租减免。对承租国有资产类经营性房产的个体王商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。

**在《济高控股2020年上半年小微企业及个体工商户房租租金减免申请表》签字，该申请表载明，申请企业：公司名称、高新开发区普兰朵鲜花店；公司法人、**；企业规模、小微；实际租赁情况：合同方名称、**；租赁区域、济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心四区Ａ4-Ｄ-11铺；租赁期间、2020.7.1-2021.6.30；租赁期限1年；租赁面积14㎡；申请减免：2020年第一季度租金减半5605.6元，2020年第二季度租金减半2802.8元，申请减免金额总计8408.4元。

**在《济高控股2020年下半年小微企业及个体工商户房租租金减免申请表》签字，该申请表载明，申请企业：公司名称、高新开发区普兰朵鲜花店；公司法人、**；企业规模、小微；实际租赁情况：合同方名称、**；租赁区域、济南市高新区××路××号汉峪金融商务中心四区Ａ4-Ｄ-11铺；租赁期间、2020.7.1-2021.6.30；租赁期限1年；租赁面积14㎡；申请减免：2020年第三季度租金减半2833.6元，2020年第四季度租金减半2833.6元，申请减免金额总计5667.2元。

2021年6月16日，**向济高控股出具《放弃续租情况说明》，载明，我方为峪悦里商街A4地块A4-D-11号商铺普兰朵花艺，位于A4区5号门外侧，自疫情至今5号门一直由物业管控处于关闭状态，极大的影响我店经营并造成持续经营损失，我方所租赁店铺于2021年6月30日租赁合同到期，综上所述原因，我方决定不再续租并申请自疫情期间5号门关闭至今租金予以免除。另我方同意租赁保证金扣除，不予返还，特此说明!

2021年3月19日，济高控股通过电子邮件的方式向**发送《汉峪金谷·峪悦里租金对账单》，载明，2021年4月1日至2021年6月30日的租金为5626元。

2021年3月29日，济高控股通过电子邮件的方式向**发送《汉峪金谷?峪悦里租金催款函》，载明，2021年4月1日至2021年6月30日的租金为5626元，请贵司在2021年4月2日16:00之前将所有欠款付清、及按照租赁合同约定的滞纳金缴付标准支付滞纳金。

庭审中，双方均认可：**实际于2019年6月11日承租了涉案房屋，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，该段期限内租金为13536元/年，管理费为9024元/年，到期后**继续承租涉案房屋，租期自2020年7月1日至2021年6月30日，该段期限内租金为13500元/年，管理费为9000元/年，**自2020年4月1日后未再缴纳租金。

另庭审中双方均认可：**承租的商铺所在商街5号门自2020年上半年因疫情原因即已关闭，因疫情原因车辆通行仅能通过11号车库进入。

本院认为，济高控股与**签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心租赁合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照房屋租赁合同的约定全面行使合同权利，履行合同义务。关于租金数额，济高控股主张的租金计算期间为2020年4月1日至2021年6月30日，租金数额为19633.37元，对于该租金计算方式，**不持异议，但**认为因疫情原因济高控股公司关闭了其所在商铺旁边的5号门导致其商铺无法正常经营，因此该段期间内的租金，不应予以支付。对此本院认为，根据**提交的照片显示其承租的涉案商铺位于关闭的5号门旁边，但其商铺系露天开放商铺，其客流一方面来自于自5号门进出的顾客，另一方面来自于其旁边楼梯前来的顾客，因此5号门并非其唯一客流来源，但考虑到其营业确因关闭5号门而实际受到了影响，但自2020年4月1日至2020年12月31日的租金根据疫情减免政策已经为其减半，因此本院认为，自2020年4月1日至2020年12月31日的租金**应按照疫情减免政策给与其减免后的数额缴纳为8475.83元，自2021年1月1日至2021年6月30日的租金经计算应为11157.54元，该段期间内租金本院认为**应承担60%即6694.52（11157.54*0.6）为宜。

关于履约保证金不予返还：**缴纳了3760元的履约保证金，该保证金系为保证双方合同正常履行，当支付履约保证金一方违反合同约定，给收受履约保证金一方造成收益减少等经济损失时，收受方能及时得到补偿或赔偿，减少损失的扩大，因此履约保证金的性质不能等同于定金，本案中，虽然双方在合同中约定了乙方逾期支付租金则不予返还租赁保证金，但是考虑**承租的房屋系用于经营花艺店铺，其承租后出现违约的时间系济南出现疫情之时，**逾期支付房屋系有客观原因，且济高控股公司因**逾期支付租金所遭受的损失已经在违约金中得到了弥补，因此本院认为济高控股应向**退还该履约保证金，又因**欠付济高控股租金，为减少当事人诉累，一次性解决双方争议，本院认为当出现承租人**无法依约支付租金时，应当优先考虑从该履约保证金中扣除相应款项，故截至2021年6月30日，**应向济高控股支付的租金总额为11410.35元（15170.35元-3760元），超出部分，不予支持。

关于违约金：济高控股主张逾期支付租金产生的违约金为：每逾期一日，按照应付租金千分之三标准计算。违约金应综合原告的损失、被告实际履行的情况，兼顾公平原则及惩罚性原则同时结合当前济南市疫情情况予以综合考虑，本院依法调整违约金计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.95倍计算。根据双方租赁合同及管理合同约定，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，租金应按3个月支付。因此自2020年4月1日至2020年6月30日欠付租金为（该段期间内租金为13536元/年+管理费为9024元/年）÷366天*91÷2=2804.6元，该段期间的租金支付时间应为2020年3月16日，故违约金应自2020年3月17日起暂计算至2021年9月30日，为323.44元；2020年7月1日至2020年9月30日欠付租金为（该段期间内租金为13500元/年+管理费9000元/年）÷365天*92÷2=2835.6元，该段期间的租金支付时间应为2020年6月15日，故违约金应自2020年6月16日起暂计算至2021年9月30日，为274.38元；2020年10月1日至2020年12月31日欠付租金为（该段期间内租金13500元/年+管理费9000元/年）÷365天*92÷2=2835.62元，该段期间的租金支付时间应为2020年9月15日，故违约金应自2020年9月16日起暂计算至2021年9月30日，为221.16元；2021年1月1日至2021年3月31日欠付租金为（该段期间租金13500元/年+管理费9000元/年）÷365天*90*60%=3328.77元，该段期间的租金支付时间应为2020年12月16日，故违约金应自2020年12月17日起暂计算至2021年9月30日，为196.45元；2021年4月1日至2021年6月30日欠付租金为（该段期间内租金为13500元/年+管理费9000元/年）÷365天*91*60%=3365.75元，该段期间的租金支付时间应为2021年3月16日，故违约金应自2021年3月17日起暂计算至2021年9月30日，为135.47元；故截至2021年9月30日的违约金为1150.9元（323.44元+274.38元+221.16元+196.45元+135.47元）。自2021年9月30日之后的违约金应以15170.34元（2804.6元+2835.6元+2835.62元+3328.77元+3365.75元）为基数，自2021年10月1日起至实际付清之日止继续计算。

关于腾空房屋及支付房屋占用费：济高控股与**的租赁合同、管理合同期限至2021年6月30日止，现**仍未搬离，济高控股要求**腾空房屋并向其返还，于法有据，故**应于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋并返还给济高控股。关于房屋占用费，济高控股主张以（租赁合同13500元+管理费9000元）÷365=61.64元/日租金*自2021年7月1日起至房屋实际腾空并返还之日止计算，**则主张已经于2020年11月向济高控股公司主张解除合同，且无法腾退房屋的原因系因疫情管控，大型设备无法自商铺搬离。对此本院认为，济高控股与**之间的合同于2021年6月30日到期，但**至今仍占有涉案房屋，未能及时清退并返还涉案房屋，应向济高控股支付房屋占用费，虽其抗辩于2020年11月即已提出解除合同，但双方并未达成解除合同的合意，故对于其该项抗辩不予采信。庭审中，对于未能及时搬离的原因**主张系因疫情封闭了出入口，仅有11号车库入口可以通行，导致其无法搬运商铺内的大型设备，济高控股认可车辆确实要通过11号车库进入，但**并未提交证据证明其向物业反映需运送大型设备需要打开其他车库入口进出车库而物业并未予以配合，因此**主观上并未积极履行搬离涉案房屋的义务，其具有较大过错，但考虑到关闭其他车辆入口确实对**搬离大型设备造成了一定的影响，故本院认为**亦应按照60%承担该段期间内的房屋占用费，计算标准：以61.64元/日为标准【61.64元=（13500元+9000元）元÷365天】*自2021年7月1日起至实际返还之日止的天数*60%。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司房屋租金11410.35元；

二、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司截止至2021年9月30日的违约金1150.9元并继续支付以15170.34元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准，自2021年10月1日起至实际付清之日止的违约金；

三、被告**于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋并返还给原告济南高新控股集团有限公司；

四、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司房屋占用费（计算方式：以61.64元/日*自2021年7月1日至实际返还之日止的天数*60%）；

五、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计515元，由原告济南高新控股集团有限公司负担225元，由被告**负担290元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员　王雁如

二〇二二年五月二十日

法官助理　赵毓月

书 记 员　张　雪