济南某某控股集团有限公司与山东某某科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 (2023)鲁0191民初3305号 原告：济南某某控股集团有限公司，住所地山东省济南市高新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东环周豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东环周豪才律师事务所律师。 被告：山东某某科技有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东普正律师事务所律师。 原告济南某某控股集团有限公司（以下简称某某控股公司）与被告山东某某科技有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年5月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告某某控股公司的委托诉讼代理人***、***，被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某控股公司向本院提出诉讼请求：1.确认某某控股公司、某某公司双方签订的编号：ＨＹ****-10《房屋租赁合同》于2022年8月6日解除；2.某某公司向某某控股公司支付解除合同违约金164016.74元；3.某某公司支付编号：ＨＹ****-10《房屋租赁合同》项下拖欠的租金1493813.12元及逾期支付租金违约金（暂计至2022年10月25日为448513.23元，并以1493813.12元为基数，按照日万分之六的标准继续计算至实际给付之日止）；4.某某公司应付某某控股公司编号：ＨＹ****-10《房屋租赁合同》项下的租金、违约金自某某公司交纳的履约保证金124375.58元中扣除；5.某某公司将济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心房屋Ａ4-（4）办公楼26层2601、2602室腾空后向某某控股公司返还；6.某某公司向某某控股公司支付房屋占有使用费（自2022年8月7日起暂计至2022年10月25日为181736元，并按日租金2元／天／平方米的标准继续支付至某某公司实际返还房屋之日止）；7.某某公司向某某控股公司支付逾期归还房屋违约金（自2022年8月13日起暂计至2022年10月25日为336211.6元，并按日租金2元／天／平方米的2倍的标准继续支付至某某公司实际交还房屋之日止）；8.本案诉讼费、律师代理费、保全保险保函费等由某某公司承担。庭审中，某某控股公司明确第8项诉讼请求为：本案诉讼费由某某公司承担。事实和理由：2019年8月29日，某某控股公司与某某公司签订编号为ＨＹ****-10《房屋租赁合同》，合同约定双方权利义务。合同签订后，某某控股公司如约交付房屋，某某公司仅交纳租金290891.19元、履约保证金124375.58元，此后未交纳租金。某某控股公司于2022年8月4日向某某公司发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，通知某某公司解除双方签订的《房屋租赁合同》（编号：ＨＹ****-10），并要求某某公司限期交纳租金及返还房屋，某某公司于2022年8月6日收到，但是某某公司并未交纳租金及返还房屋，而是一直占用。为维护某某控股公司合法权益，诉至法院。 某某公司辩称，某某控股公司所诉无事实及法律依据，依法驳回某某控股公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、鲁（2019）济南市不动产权第0**6号不动产权登记证载明：权利人为某某控股公司，坐落为高新区**路**号**号楼**，不动产单元号为370112055202ＧＢ00149Ｆ10010001，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。 二、2019年8月29日，某某控股公司（甲方／出租方）与某某公司（乙方／承租方）、案外人济南高新区**（丙方／运营方）签订编号为ＨＹ****-10的《房屋租赁合同》，合同载明：“第一条房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市高新区**路**号**-（4）办公楼26层2601／2602室，租赁建筑面积为1135.85平方米……第三条租赁期限3.1该房屋租赁期：自2019年10月13日起至2021年12月31日止。3.2甲方向乙方交付房屋的时间以甲方收到乙方首次房租及履约保证金并乙方向甲方展示交款凭证后的一个月内交付，房屋实际交付时间与该时间不一致的，按照如下方式处理：(1)因甲方原因导致房屋逾期交付，逾期时间90日内的，双方一致同意继续履行合同，租赁期限按照实际交付期限相应顺延；(2)房屋具备交付条件后，丙方和甲方委托的物业公司通知乙方办理房屋交接之日(三日内)为房屋交付日期，交接的有关材料作为依据。逾期30日内乙方未办理房屋交接的，视为乙方放弃承租该房屋，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，甲方有权将房屋另租且无需通知乙方；(3)经丙方同意，乙方早于合同约定交付时间进场装修的，视为乙方认可房屋具备合同约定的交付条件，乙方进场装修日视为房屋交付，但房屋租金自合同约定起租之日起计算……第五条租金及支付方式5.1该房屋租金，以自然年标准计费，以租赁年方式收费，每半年收缴房租一次，分5次付款，实行预付款方式，合同总额为1782602.99元。自2019年10月13日至2019年12月31日，租赁单价为1.8元/天·㎡；自2020年1月1日至2020年12月31日，租赁单价为1.9元/天?㎡；自2021年1月1日至2021年12月31日，租赁单价为2.0元/天?㎡……5.3乙方支付租金的方式为预付费，即乙方每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后15个工作日内向甲方支付，逾期将视为乙方放弃房屋租赁，合同自动解除。下一次租金预付房租到期日前10日向甲方支付下一期的租金。每逾期一日，乙方应向甲方支付应付租金万分之六的违约金……第六条租赁期间相关费用及税金……6.2乙方交纳房屋租赁合同履约保证金(相当于贰个月租金)124375.58元。于本合同签订15个工作日内交纳，逾期将视为乙方放弃房屋租赁，合同不生效。乙方合同终止如对所租房屋设备、设施造成损坏或丢失承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金抵扣，合同终止且经甲方确认乙方无任何违约行为后20个工作日内无息归还履约保证金……第八条房屋交付标准及返还标准……8.6乙方交还甲方房屋须经甲乙丙及委托物业四方验收，应当保持房屋及设施、设备的完好清洁状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则甲方用于清洁和恢复原状的费用可在保证金内扣除，如保证金不足，甲方、丙方有权向乙方追索。乙方实际租期以甲乙丙及委托物业四方验收合格之日为终结日。对未经同意留存的物品，甲方有权处置……第十条合同的变更、解除、终止及违约责任……10.4房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，乙方所承担的违约金及损失(包括但不限于律师费、诉讼费、保险保函费)，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除……(5)逾期未按约定交纳应当由乙方承担的水、电、采暖费、物业服务费等各项费用超过60日以上的；(6)逾期支付租金超过30日的……(8)乙方交纳房屋租赁合同履约保证金后超过60日不办理房屋交接手续的……10.6租赁期满或租赁合同提前终止或解除的，乙方应在5个工作日内交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。(1)乙方逾期返还房屋的，甲方或甲方委托的物业公司不保证租赁房屋的用水、用电，如因停电、停水造成的损失，由乙方自行承担。(2)合同期满或提前解除的，乙方逾期不返还房屋的则视为乙方自动放弃房屋及其内留存物品，甲方有权自行收回房产，并有权将乙方房屋内留存物品作为废品予以处理。10.7因本合同履行乙方产生的违约金、损失、欠付租金及各种费用等甲方有权从乙方的履约保证金扣除，合同解除前乙方应按照甲方通知补足履约保证金；合同解除，租赁保证金不足以支付违约金、损失及各项费用的，甲方有权继续向乙方追偿……”三方在该合同中签章予以确认。 上述合同签订后，某某控股公司依约向某某公司交付了涉案房屋，某某公司已向某某控股公司交纳租金290891.19元、履约保证金124375.58元。 上述合同约定的租赁期限届满后，某某公司继续租赁使用涉案房屋，某某控股公司对此亦未提出异议。 三、2022年8月5日，某某控股公司向某某公司邮寄送达《关于解除的函》，载明：“2019年8月29日，我方作为甲方、贵方作为乙方、济南高新区齐鲁软件园发展中心作为丙方，三方签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＨＹ****-10）……上述合同签订后，我方按照合同约定向贵方交付房屋，在《房屋租赁合同》到期后，贵方仍然继续使用原承租的房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，原《房屋租赁合同》继续有效，但是租赁期限为不定期。但是在租赁期间，贵方拖欠自2020年3月1日至本函发出之日的租金，经我方多次催告，贵方仍未交纳，逾期支付租金的时间远远超过三十日，严重违反《房屋租赁合同》的约定……特向贵方通知如下：一、自贵方收到本函之日起，贵我双方之间签订的《房屋租赁合同》即解除。二、限贵方收到本函之日起5个工作日内，结清欠缴的相关费用(包括拖欠的租金、房屋占有使用费等)，并将原承租房屋按照《房屋租赁合同》的约定腾空并返还我司，并通过我方、济南高新区齐鲁软件园发展中心及委托物业的验收。贵方逾期仍未返还的，贵司应按照原日租金2倍的标准向我司支付违约金，同时我方将在2022年8月15日开始对房屋采取停水、停电措施，并自2022年8月15日起自行收回房屋，对于贵司留存的物品，我方有权视为贵方自动放弃，并有权作为废品予以处理，我方亦有权自贵方交纳的租赁保证金中扣除贵方应缴纳的租金、违约金等各项费用，不足部分将继续向贵方追偿，届时因此产生的全部费用包括但不限于人工费、清理费、律师代理费、诉讼费、保险保函费等全部由贵司承担……2022年8月4日”。2022年8月6日，某某公司签收上述邮件。 某某公司向某某控股公司送达了《关于《解除的函》的回函》，载明：“……现就《房屋租赁合同》解除等相关事宜回函如下:一、贵司在函件中称我司拖欠自2020年3月1日至解除函发出之日的租金与事实不符……我司依约支付了第一期租金和履约保证金。2020年1月新冠肺炎疫情袭来，我司经营受到不利影响，依据鲁财资（2020）9号《山东省财政厅山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》第二条、《山东省委经济运行应急保障指挥部办公室关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第5条、鲁某发（2020）10号《山东省人民政府关于贯彻落实国务院 四、《山东省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》（发布日期：2020年4月7日）第5条规定：“……对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的……免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。房屋所有权属政府机关、事业单位和国有企业要主动联系承租方或主动协调督促与承租方签订合同的第三方抓紧与承租方联系，落实租金减免政策……实施细则……（2）对尚未支付房租的，出租方直接给予减免。对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣；后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求退还的，由出租方直接退还……” 《山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》（鲁政办字【2020】77号）第二条规定：“延长房租减免。对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日……” 《济南市应对疫情冲击助企纾困若干政策措施》第5条规定：“2022年发生较重疫情的区县（功能区）内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他区县（功能区）2022年减免3个月租金。市级、区县（功能区）国有企业、行政事业单位出租方对符合减免资格的直接减免，市属国有企业、市级行政事业单位原则上在2022年6月底前完成减免。国有独资、国有控股企业的房屋业主应按规定足额减免，国有参股企业的房屋业主按照国资参股比例减免……” 五、某某控股公司主张某某公司欠付租金明细如下： 租期起止日期 单价 天数 依据合同应收租金（按天计算） 2020年减免政策减免金额（1-3月全免，4-12月减半） 2020年减免租金后应收 欠费金额 2019/10/13— 2019/12/31 1.8 80 163562 0 163562 0 2020/1/1— 2020/4/12 1.9 103 222286 209337 12949 0 2020/4/13— 2020/10/12 1.9 183 394935 197468 197468 83087.42 2020/10/13— 2020/12/31 1.9 80 172649 86325 86325 86324.6 2021/1/1— 2021/4/12 2 102 231713 0 231713 231713.4 2021/4/13— 2021/10/12 2 183 415721 0 415721 415721.1 2021/10/13— 2021/12/31 2 80 181736 0 181736 181736 2022/1/1— 2022/6/30 2 181 411178 0 411178 411177.7 2022/7/1— 2022/8/6 2 37 84053 0 84053 84052.9 合计欠租 1493813.1 某某公司对上述表格中的金额均无异议，但主张2022年1月1日至2022年8月6日期间的租金应按《济南市应对疫情冲击助企纾困若干政策措施》予以减免6个月租金。 六、2020年3月20日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为4.05%。 2020年9月21日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 2020年12月21日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 2021年3月22日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 2021年9月22日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 2021年12月20日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.8%。 2022年6月20日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.7%。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。涉案合同签订后，某某控股公司依约向某某公司交付涉案房屋，某某公司应按照合同约定向某某控股公司支付租金。某某公司至今仅向某某控股公司支付租金290891.19元，未向某某控股公司支付剩余租金，已构成违约，依据上述法律规定，某某控股公司享有单方解除涉案合同的权利。依据双方庭审陈述，及双方提交证据，可以证实某某控股公司于2022年8月5日向某某公司邮寄送达《关于解除的函》，某某公司于2022年8月6日签收的事实，本院予以确认。综上所述，某某控股公司主张确认双方签订的编号为ＨＹ****-10《房屋租赁合同》于2022年8月6日解除的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，涉案《房屋租赁合同》于2021年12月31日到期后，某某公司仍继续使用涉案房屋，某某控股公司亦未提出异议，依据上述法律规定，涉案《房屋租赁合同》继续有效。庭审中，某某控股公司主张某某公司欠付其租金1493813.12元，并提交计算明细予以证实。某某公司对计算明细中的相关金额无异议，但主张2022年1月1日至2022年8月6日期间的租金应按《济南市应对疫情冲击助企纾困若干政策措施》予以减免6个月租金。某某控股公司不予认可，主张按照该政策，某某公司应提交相关资料予以审核，在符合政策条件下，予以减免，因双方未签订新的租赁合同，不能享受上述减免政策。对此，本院认为，某某控股公司对其主张未提交证据予以证实，其主张不符合《济南市应对疫情冲击助企纾困若干政策措施》第五条的规定，某某控股公司亦未提交政策依据，应承担举证不能的法律后果，故对其该主张本院不予采纳。因2022年1月1日至2022年8月6日期间，某某公司实际租赁某某控股公司涉案房屋，按照上述政策规定，某某公司应享有相关租金减免优惠。但因2022年某某公司未实际租赁满一年，故，本院依据上述政策规定，酌定某某公司2022年享受3.5个月租金减免。关于2022年1月1日起的租金数额，某某控股公司主张按照2021年租金数额2元／平方米／天计算，某某公司主张按照2019年至2021年三年的平均日租金数额进行计算。对此，本院认为，如前所述，涉案《房屋租赁合同》继续有效，某某控股公司主张按照2021年租金数额计算2022年租金，符合上述法律规定及涉案《房屋租赁合同》约定，本院予以采纳。某某公司主张按照2019年至2021年三年的平均日租金数额进行计算，无合同及相关法律规定，本院不予采纳。另，庭审中，双方均同意在欠付租金中扣除某某公司已支付的履约保证金124375.58元，本院予以确认。综上所述，某某公司应向某某控股公司支付欠付租金1130909.04元{83087.42元+86324.6元+231713.4元+415721.1元+181736元+【411177.7元+84052.9元-2022年1月1日起至2022年4月15日止的租金238528.5元（1135.85平方米*105天*2元/平方米/天）】-124375.58元}，对超出部分，不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，因某某公司未按照涉案合同约定履行合同义务，导致涉案合同解除，应承担相应违约责任。某某控股公司依据双方签订《房屋租赁合同》第十条第10.4条约定主张某某公司向其支付解除合同违约金164016.74元；依据涉案合同第5.3条主张某某公司向其支付逾期支付租金违约金（暂计至2022年10月25日为448513.23元，并以欠付租金1493813.12元为基数，按照日万分之六的标准继续计算至实际给付之日止），某某公司不予认可。对此，本院认为，某某控股公司主张的上述违约金，均系因某某公司逾期支付租金导致，其主张的上述违约金数额过高，本院依据双方合同履行情况，兼顾公平原则，酌定某某公司向某某控股公司支付违约金【截至2022年6月30日为115049.29元，嗣后以1493813.1元（83087.42元+86324.6元+231713.4元+415721.1元+181736元+411177.7元+84052.9元）为基数，自2022年7月1日起至实际支付之日止，按照2022年7月1日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算】，对超出部分，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，某某控股公司主张某某公司仍占有涉案房屋，某某公司不予认可，并抗辩自2022年9月某某控股公司已经将某某公司的办公用品予以出售，其已经不实际占用涉案房屋，对此，某某公司未提交证据予以证实，故对其该主张本院不予采纳。综上所述，某某控股公司主张某某公司将涉案房屋腾空后向某某控股公司返还的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”依据某某控股公司于2022年8月5日向某某公司邮寄送达《关于解除的函》载明的：“二、限贵方收到本函之日起5个工作日内，结清欠缴的相关费用……贵方逾期仍未返还的，贵司应按照原日租金2倍的标准向我司支付违约金……并自2022年8月15日起自行收回房屋……”及双方庭审陈述，某某公司应向某某控股公司支付涉案房屋占有使用费。但鉴于某某控股公司存在未采取适当措施及时收回涉案房屋，致使损失继续扩大的情形，本院依据双方涉案合同约定，酌定某某公司向某某控股公司支付自2022年8月15日起至本案庭审之日即2023年7月13日止房屋占有使用费756476.1元（333天*2元/天/平方米*1135.85平方米），对超出部分，本院不予支持。 另，因违约金具有补偿性，某某控股公司主张某某公司向其支付逾期归还房屋违约金的诉讼请求，超过上述法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共合同民法典》第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、第一百三十六条、第一百四十五条、第一百四十七条规定，判决如下： 一、确认原告济南某某控股集团有限公司与被告山东某某科技有限公司签订的编号为ＨＹ****-10《房屋租赁合同》于2022年8月6日解除； 二、被告山东某某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南某某控股集团有限公司支付欠付租金1130909.04元； 三、被告山东某某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南某某控股集团有限公司支付违约金（截至2022年6月30日为115049.29元，嗣后以1493813.1元为基数，自2022年7月1日起至实际支付之日止，按照2022年7月1日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）； 四、被告山东某某科技有限公司于本判决生效之日起十日内将济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心房屋Ａ4-（4）办公楼26层2601、2602室腾空后返还给原告济南某某控股集团有限公司； 五、被告山东某某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南某某控股集团有限公司支付房屋占有使用费756476.1元； 六、驳回原告济南某某控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13897元，由被告山东某某科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十月二十五日 法官助理*** 书记员***