某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0681民初4070号

原告：***,男，1986年6月7日生，汉族，住江苏省昆山市。

原告：**，女，1987年12月23日生，汉族，住河北省高碑店市世纪西路55号天阔假日风景Ｂ区。

两原告共同委托诉讼代理人：张志勇，上海汉盛律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：王卫红，上海汉盛律师事务所律师。

被告：启东市江缘房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡良种繁育场场部。

法定代表人：张水荣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：周小楠，上海建昊律师事务所律师。

原告***、**与被告启东市江缘房地产开发有限公司（以下简称江缘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、**的共同委托诉讼代理人张志勇、王卫红，被告江缘公司的委托诉讼代理人周小楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、**向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告申请办理蓝湾绿岛花园小区的房屋产权证书；2.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金138813.17元（暂从2018年1月1日计算至2020年12月1日，每日按总房款的万分之二计算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的蓝湾绿岛花园小区的x幢xx室出售给原告，总房款为651705元，被告于2017年12月31日前交房，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金。之后，原告按约履行了付款义务，但被告未按约定日期将验收合格的房屋交付原告使用。为此，原告多次催促未果，故诉至法院。

被告江缘公司辩称，案涉项目逾期交付仅因供电问题未能验收合格，其根本原因在于政府供电政策的调整，符合合同附件十一第六条第二款第3点约定的免责事由，故被告不承担逾期交房的违约责任。另，被告已自购设备为案涉小区提供用电，不影响原告实际居住，故原告无实际损失。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，被告作为出卖人与两原告作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为JY-销-2016-xx。合同约定：买受人向出卖人购买蓝湾绿岛花园x幢xx室，商品房总价为651705元。合同第七条约定付款方式及期限：买受人贷款方式付款，于2016年11月13日前支付首期房款261705元，余款390000元向中国邮政储蓄银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，3……。合同第十一条约定交付时间及手续：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付房屋责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，合同继续履行。原、被告双方于同年12月23日签订了上述合同的相关补充协议。其中附件十一补充协议第六条（补充主合同第十一条）约定：……2.出卖人承诺按照预售合同约定的交付日期将该商品房交付给买受人，但如遇不可抗力或下述特殊原因，除出卖人、买受人双方同意终止合同外，出卖人可据实安排交付时间，而无需承担由此产生的任何违约责任。本条所提及的“不可抗力”和特殊原因包括：……（3）因预售合同下房屋建筑工地邻近的市政或其他政府性工程建设使房屋的施工进程停止、暂停，或非出卖人所能控制的市政或其它政府性配套设施未能按时提供，或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况;(4)其他不能预见、不能避免、不能克服的客观情形。合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告支付了全部房款，并于2018年1月13日接收案涉房屋。

另查明，2020年1月16日，启东市启隆镇人民政府作出启隆政信复〔2020〕2号答复意见书，对启隆镇蓝湾绿岛项目的供电配套及产证问题作出答复，主要内容为：目前蓝湾绿岛项目的土建、通风、电信、广电、网络、安防、室外配套、小区配套绿化等工程都已经结束并通过了相关部门的验收，只是剩下正式用电尚未得到批准，导致蓝湾绿岛项目通不过最终项目综合验收，不能办理房屋产权证。2015年启隆镇用电营业区域移交崇明供电公司管理后，为了启隆镇房地产项目的用电问题，启东市政府、南通市供电公司多次与崇明方进行沟通协调，但崇明以协同规划没有落定，上海要求不予提供配套为由，一律不予受理房地产项目的用电申请。江缘公司也一直通过各种渠道和各种方式，积极主动与崇明供电公司申请沟通，但一直未果。该公司已按上海的要求重新排布了项目供电系统，同时花费几百万元购置了一台三百千瓦的发电机组，完善临时用电，满足小区用电需求。我镇也向启东市人民政府提交了报告，请求市政府尽快协调解决蓝湾绿岛项目综合验收事项。但是由于上海方面原因，启隆镇房地产项目正式用电一时难予通电审批。

又查明，2021年4月20日，案涉房屋所涉建设工程通过备案验收。案件审理过程中，案涉房屋已具备过户条件，原告已收到被告发出的房屋过户通知。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当合理确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对双方具有约束力。附件十一补充协议第六条约定，非出卖人所能控制的市政或其它政府性配套设施未能按时提供，或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况，出卖人可据实安排交付时间，无需承担违约责任。对此，被告提供的相应证据可以证实其开发案涉商品房项目手续合法，而房屋无法按时交付的原因在于后期国家供电规划调整、两地政府协商房产项目用电项目验收审批主体所致，是开发过程中新发生的客观事实。故此，尽管案涉房屋迟延交付，但前述客观事实显然不在被告可控范围、非其独立可以解决，且被告也已积极采取措施保障业主居住使用，尽力协调促进房屋通过配电验收及综合验收。在此情形下，被告援引上述补充协议条款主张免责，符合合理确定当事人权利义务的民事活动准则，依法应予支持。故原告认为上述条款属未尽说明义务的格式条款、对当事人不具有约束力，并依据主合同第十二条的约定要求被告赔偿逾期交房违约金，本院难予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告***、**的诉讼请求。

案件受理费3076元（原告已预交），由原告***、**共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　章建忠

人民陪审员　　朱伯平

人民陪审员　　汤慧娟

二〇二一年十二月二十七日

法官　助理　　张　奕

书　记　员　　王　惠