某某、启东市江缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0681民初585号

原告：**，女，1978年10月4日出生，汉族，住江苏省扬中市。

被告：启东市江缘房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡良种繁育场场部。

法定代表人：张水荣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：褚任，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐赛丰，高朋（上海）律师事务所律师。

原告**与被告启东市江缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的房屋买卖合同并退还购房款2133600元；2、判令被告支付违约金并承担本案诉讼费。因为原告在审理中已取得案涉产权证，其诉请变更为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以2133600元为基数，自2018年3月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行贷款基准利率计算）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，原告与被告签订《商品房屋买卖合同（预售）》一份，根据合同，原告于当日向被告支付购房款共2133600元，取得被告所开发的蓝湾绿岛花园三栋2403号商品房一套，同日，被告向原告发出“入户通知”，原、被告的合同约定共同向房屋登记管理部门办理产权登记，在该商品房交付之日起180日内未取得房屋所有权证书，被告以各种理由拒绝办理，显属违约。另外，原告向法院提供案涉的2403室房屋的不动产权证。原告认为，其购买现房理应当天交付，但截止于原告取得产权之前不符合交房条件，为维护原告自身合法权益，特向法院起诉，提出上述诉请。

被告启东市江缘房地产开发有限公司辩称，1、原告要求解除合同没有合同依据和法律依据，目前原告已经取得不动产权证书。2、买卖合同的核心是标的物的交付使用，房屋已在2018年3月19日交付原告，原告占有使用案涉房屋；3、不能正式供电不是被告过错，是政府原因，被告不承担逾期交房违约金；4、被告提供临时供电不影响原告的正常使用，被告按照正式供电的标准向原告收取电费，向供电局以临时供电的标准缴纳电费，承受一定的亏损，如解除合同或承担违约责任，有违公平。请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月19日，被告江缘公司作为出卖人与原告作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买蓝湾绿岛花园小区3幢二单元2403室，面积242.95平方米，房屋总价款1943600元，买受人应当于2018年3月19日前支付该商品房全部价款；出卖人应当向买受人交付该商品房，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付为止日，按日向买受人支付已付交房款的万分之二的违约金，合同继续履行；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。此外，合同附件11补充协议第六条补充主合同第十一条约定：出卖人承诺按照预售合同约定的交付日期将该房屋商品房交付给买受人，但如遇不可抗力或下述特殊原因，除出卖人、买受人双方同意终止合同外，出卖人可据实安排交付时间，而无需承担由此产生的任何违约责任。本条所提及的不可抗力或特殊原因包括4点，其中第3点因预售合同下房屋建筑工地邻近的市政或其他政府性工程建设使房屋的施工进程停止、暂停，或非出卖人所能控制的市政或其他政府性配套设施未能按时提供，或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况。第18条关于合同效力：…为免异议，双方特此明确，主合同及其附件以及本协议是在出卖人与买受人双方共同协商和共同同意的基础上签署的，反映了双方的真实意思表示，并非出卖人的格式条款。合同还对其他事项作了约定。

合同签订后，原告于2018年3月19日向被告支付购房款1943600元，另外支付团购费19万元。房款支付当日，被告向原告发出入户通知书。被告江缘公司购买备用电源供给案涉小区。2021年6月25日，原告**取得案涉房屋不动产权证书，证号编号为苏（2021）启东市不动产权第0027768号。

2020年1月16日，启东市自然资源局作出启自然信复字[2020]2号信访事项答复意见书，内容如下：启东市江缘房地产开发有限公司通过公开招拍挂方式取得位于宗住宅用地使用权（合同号3206812010CR0088），用于实施蓝湾绿岛项目，土地使用年限为70年，供地程序合法，材料齐全。

2020年1月16日，启东市启隆镇人民政府作出启隆政信[2020]2号答复意见书，主要内容如下：目前蓝湾绿岛项目土建、通风、电信、广电、网络、安防、室外配套、小区配套及绿化等工程都已结束并通过相关部门的验收，但正式用电尚未得到批准，导致蓝湾绿岛项目通不过最终项目综合验收，不能办理产权证。2015年启隆镇用电营业区域移交崇明供电公司管理后，为了启隆镇房地产项目的用电问题，启东市政府、南通市供电公司多次与崇明方进行沟通协调，但崇明以协同规划没有落定，上海要求不予提供配套为由，一律不予受理房地产项目的用电申请。江缘公司也一直通过各种渠道和各种方式积极主动与崇明供电公司申请沟通，但一直未果。该公司已经按照上海的要求重新排布了项目供电系统，同时花费几百万元购置了一台三百千瓦的发电机组，完善临时用电，满足小区用电需求。我镇已向启东市人民政府提交了报告，请求政府协调解决蓝湾绿岛项目综合验收事项，但由于上海方面原因，启隆镇房地产项目正式用电一时难以通过审批。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当合理确定各方的权利义务。本案中，原告**与江缘公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同补充协议第六条约定，非出卖人所能控制的市政或其他政府性配套设施未能按时提供或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况，出卖人可据实安排交付时间、无需承担违约责任。对此，被告江缘公司提供的用地、施工规划许可、信访答复等证据，可以证实其开发案涉商品房项目手续合法，而房屋无法按时交付的原因在于后期国家供电规划调整、两地政府协商房产项目用电项目验收审批主体所致，是开发过程中发生的新事实。因此，尽管案涉房屋延迟交付，但上述客观事实不在被告可控范围、非其独立可以解决。事实上，被告江缘公司也积极采取措施保障业主居住使用，尽力协调促进房屋通过配电验收及综合验收。在此情形下，被告江缘公司援引补充协议条款主张免责，符合合理确定当事人权利义务的民事活动准则。综上，原告**要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：

驳回原告**的诉讼请求。

案件受理费6292元（原告已预交），由原告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　陈　杰

人民陪审员　　黄丽历

人民陪审员　　赵志良

二〇二一年十二月十七日

书　记　员　　王嘉滟