某某、启东市江缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0681民初4092号

原告：**，男，汉族，1982年1月17日生，住上海市杨浦区。

委托诉讼代理人：张志勇、王卫红，上海汉盛律师事务所律师。

被告：启东市江缘房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡良种繁育场场部。

法定代表人：张水荣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐赛丰，高朋（上海）律师事务所律师。

原告**与被告启东市江缘房地产开发有限公司（以下简称江缘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人张志勇、王卫红，被告江缘公司的委托诉讼代理人徐赛丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因逾期交房产生的违约金，即以总房款930285元为基数，自2018年1月1日起至2021年6月23日止，每日按总房款的万分之二计算。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买由被告开发建设的蓝湾绿岛花园小区的房产，房屋总价为930285元，交房日期为2017年12月31日前。若逾期交房，每逾期一天按总房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告未按合同约定日期交付房屋。原告为维护自身权益，故诉至法院，提出上述诉请。

被告辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1、原告的诉请已过诉讼时效。案涉合同中约定了交房时间，被告未在约定期限内交房，购房者从次日起就知道或应当知道其权利被侵害，现原告于2021年5月向法院起诉主张权利，已过诉讼时效。2、被告在开发立项时手续齐全，并不能预见之后供电政策的变化。被告未能按约交房的根本原因在于政府用电政策的多变，过错不在于被告，故被告应当免责。3、根据原、被告签订的房屋买卖合同第六条第二款第三项约定，因政府配套设施未能提供等原因导致不能及时交付的，被告不承担违约责任。该条款未免除开发商交房及办理产权证书的合同主要义务，也不存在加重买受人责任及排除主要权利的情形，合法有效，故按照该条款，被告不应当承担逾期交房的违约责任。4、案涉楼盘一期工程已验收合格，业主可随时办理产权证书。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，原告作为买受人，与被告（出卖人）签订了合同编号为JY-销-2016-180号的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定由原告购买由被告开发建设的位于启隆乡良种繁育场场部的蓝湾绿岛花园房屋一套，该房屋总价为930285元。合同第七条第二款第三项约定：“买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2016年11月20日前支付首期房价款380285元，占全部房款的40.9%。余款550000元向中国邮政储蓄银行申请贷款支付。”合同第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条第一款约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第十一条第一款中的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，合同继续履行。第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”2017年12月23日，原、被告双方又签订《补充协议》一份。该协议约定，主合同之附件和本协议均为预售合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。若本协议与主合同约定不一致的，以本协议为准。协议第六条第二款约定：“出卖人承诺按照预售合同约定的交付日期将该商品房交付给买受人，但如遇不可抗力或下述特殊原因，除出卖人、买受人双方同意终止合同外，出卖人可据实安排交付时间，而无需承担由此产生的任何违约责任。本条所提及的“不可抗力”和特殊原因包括：……⑶因预售合同下房屋建筑工地邻近的市政或其他政府性工程建设使房屋的施工进程停止、暂停，或非出卖人所能控制的市政或其他政府性配套设施未能按时提供，或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况。……”合同签订后，原告按约已交纳全部房款，并已办理房屋不动产产权登记。

另查明，关于案涉楼盘问题，2018年8月31日启东市启隆镇人民政府出具启隆政信复（2018）8号答复意见书，主要内容为：目前蓝湾绿岛项目的土建、通风、电信、网络安防、室外配套、小区配套绿化等工程都已经结束并通过了相关部门的验收，只是剩下正式用电尚未得到批准，导致蓝湾绿岛项目通不过最终项目综合验收，不能办理房屋产权证。就启隆镇房地产项目的用电问题，该意见书同时说明了南通市供电公司、崇明方未能沟通一致，导致案涉楼盘未能通过用电申请。江源公司一直通过各种渠道和方式积极申请沟通，完善临时用电，满足小区用电需求。2020年1月16日，启东市启隆镇人民政府又作出启隆政信复（2020）2号答复意见书，主要内容基本同上。同日，启东市自然资源局作出启自然信复字（2020）2号答复意见书，主要内容为：启东市江源房地产开发有限公司通过公开招拍挂方式取得位于宗住宅用地使用权，用于实施蓝湾绿岛项目，土地使用年限为70年，供地程序合法，材料齐全。2021年4月20日，案涉房屋所涉建设工程通过备案验收。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当合理确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。案涉《补充协议》第六条已约定：非出卖人所能控制的市政或其他政府性配套设施未能按时提供，或预售合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致出卖人不能按时交付的任何事件或情况，出卖人可据实安排交付时间，无需承担违约责任。为此，本案已查明的政府相关部门的答复等证据，可以证实被告开发案涉商品房项目手续合法，而案涉房屋无法按时交付的原因在于后期国家供电规划调整、两地政府协商房地产项目用电项目验收审批主体所致，是开发过程中新发生的客观事实。故此，尽管案涉项目延迟交付，但前述客观事实显然不在被告可控范围、非其独立可以解决，且事实上被告也积极采取措施保障业主居住使用，尽力协调促进房屋通过配电验收及综合验收。在此情形下，被告援引《补充协议》中的条款主张免责，符合合理确定当事人权利义务的民事活动准则，依法应予以支持。故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。被告因未能提供正常用电而导致业主未能正常使用房屋的情形一直延续至2021年，原告以此主张权利，诉请未过诉讼时效。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告**的诉讼请求。

案件受理费依法收取4264元、保全费1511元，合计5775元（原告已预交），由原告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上述案件受理费。

审　判　长　　施　瑜

人民陪审员　　季红捷

人民陪审员　　蔡建辉

二〇二一年十二月二十七日

法官　助理　　姚苏金

书　记　员　　施嘉伦