湖北合一置业有限公司、罗田县中小企业信用担保有限责任公司二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院

民事判决书

（2018）鄂11民终646号

上诉人（原审原告）：湖北合一置业有限公司，住所地：湖北省罗田县。

法定代表人：方曙光，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，上海建纬（武汉）律师事务所律师，代理权限特别授权。

委托诉讼代理人：**，上海建纬（武汉）律师事务所律师，代理权限特别授权。

被上诉人（原审被告）：罗田县中小企业信用担保有限责任公司，住所地湖北省罗田县凤山镇万密斋大道七号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，该公司副总经理，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：郑卫国，湖北胜智律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审被告）：湖北绿森园林绿化建设有限公司。

法定代表人：***，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：龙泉旺达投资有限公司，住所地浙江省龙泉市滨江花园水岸云天1幢2单元1503室。

法定代表人：***，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：***，男，1968年2月23日出生，汉族，住湖北省罗田县。

被上诉人（原审被告）：**，男，1957年2月25日出生，汉族，住湖北省罗田县，

上诉人湖北合一置业有限公司（以下简称合一置业公司）因与被上诉人罗田县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称担保公司）、湖北绿森园林绿化建设有限公司（以下简称绿森公司）、龙泉旺达投资有限公司（以下简称龙泉投资公司）、***、张俊案外人执行异议之诉，不服湖北省罗田县人民法院（2017）鄂1123民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

合一置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案所涉房产属于尚未登记所有权的建筑物，合一置业公司已提交登记在其名下的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《罗田县商品房预售许可证》，能确定本案所涉房产权属合一置业公司所有。其次，龙泉投资公司至今没有依据合同约定向合一置业公司支付1755万元投资款和750万元的利润，龙泉投资公司不享有本案所涉房屋的所有权。一审法院认为“裁定查封的涉案7套房产，系合一置业公司与龙泉投资公司履行合作开发房地产合同中所开发的房产，合同对所开发的房产归属有约定，但双方发生纠纷，合同纠纷案尚在诉讼中，房产所有权尚不明确，现阶段应视为共有”是错误的，合一置业公司通过罗田县人民政府审批，合法建造房屋，依据物权法的规定取得物权。且根据合一置业公司与龙泉投资公司签订的合同约定，龙泉投资公司在支付1755万元投资款和750万元利润后，才享有房屋的所有权。涉案房屋明确属于合一置业公司所有，在龙泉投资公司支付相关款项后，合一置业公司再依据法律规定将房屋产权过户登记至龙泉投资公司名下，未经登记，不发生物权变动效力。一审认为合一置业公司与龙泉投资公司之间合同纠纷一案尚在诉讼中，房屋所有权尚不明确，本案必须以另一案的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案应中止审理，一审未中止审理反而驳回合一置业公司的诉讼请求，严重违反法定程序。

被上诉人担保公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所开发的房地产，是属于被执行人龙泉投资公司和***以及绿森公司的法人代表***投资开发和独资建成的，并非上诉人独享。根据《物权法》的规定，对外应依法承担连带债务，上诉人的理由不能成立。

被上诉人绿森公司、龙泉投资公司、***、***未在法定答辩期内进行答辩。

合一置业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决不得执行罗田县匡河阳光城小区8栋1单元102、301、402、501、502，9栋1单元202、301、401、501、502，9栋2单元301、501、502的13套房产。二、依法判决确认罗田县匡河阳光城8-13栋楼房屋归合一置业公司所有。三、本案诉讼费用由担保公司、绿森公司、龙泉投资公司、***、**共同承担。

一审法院认定事实：2014年5月16日，合一置业公司（甲方）、龙泉投资公司（乙方）、***（乙方履约担保人）签订了《房地产合作开发合同》，开发建设的商品房已取得罗田县房地产管理局颁发的商品房预售许可证（企业名称：湖北合一置业有限公司），合一置业公司和龙泉投资公司在履行合同中发生纠纷正在另案诉讼中。罗田县人民法院（2017）鄂1123民初857号民事调解书确定，绿森公司偿还担保公司2032476.99元及资金占用费，龙泉投资公司、***、**对上述债务承担连带清偿责任。2017年5月19日，罗田县人民法院依据担保公司的申请，作出了（2017）鄂1123执字408-5号裁定书，查封了涉案13套房产。合一置业公司作为案外人提出了执行异议，罗田县人民法院（2017）鄂1123执异9号裁定书，驳回了合一置业公司的异议。

一审法院认为，（2017）鄂1123执字408-5号裁定查封的涉案13套房产，系合一置业公司与龙泉投资公司履行合作开发房地产合同中所开发的房产，合同已对所开发的房产归属有约定，但因双方发生纠纷，（2016）鄂1123民初279号合同纠纷案尚在诉讼中，房产所有权尚不明确，现阶段应视为共有财产。合一置业公司提交的证据，尚不足以证明执行标的房产属其独有，并能排除实施强制执行措施，且本院（2017）鄂1123执字408-5号裁定内容仅为查封，并未处分房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十四条内容规定，故合一置业公司的诉讼请求，不能支持。据此，遂判决：驳回合一置业公司的全部诉讼请求。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

经审理查明，一审法院认定的事实属实。

根据一审已质证的证据，本院另查明，2014年5月16日，合一置业公司与龙泉投资公司、毛祚举签订《房地产合作开发合同》，约定合一置业公司将合法取得的罗田县匡河镇祠堂河村国有土地使用权，与龙泉投资公司合作开发建设，双方确认合一置业公司土地使用权价款为1755万元，作为合一置业公司前期投资款，龙泉投资公司可在上述土地范围内开发建设房屋。合一置业公司在2014年5月20日前交付土地相关手续，龙泉投资公司在2016年2月15日前支付合一置业公司投资款1755万元，在2016年8月15日支付投资利润750万元（包括投资利息），龙泉投资公司履行上述付款义务后，在上述土地范围内开发建设的房屋享有所有权（包括经营、管理、收益、处置的权利），龙泉投资公司对外售楼，合一置业公司提供协助。2014年11月21日，罗田县国土资源局罗田国用（2014）第04009号土地使用权证载明土地使用权人为合一置业公司。2015年1月14日，罗田县住房和城乡建设局颁发编号为438600201501140101《建筑工程施工许可证》载明建设单位为合一置业公司，工程名称为匡河阳光城1-13号楼。2014年12月19日，罗田县城乡规划局颁发建字第（2014）003号《建设工程规划许可证》载明建设单位为合一置业公司，建设项目名称为匡河阳光城。2014年9月5日，罗田县城乡规划局颁发地字第（2014）002号《建设用地规划许可证》载明用地单位合一置业公司，用地项目名称为匡河阳光城。2015年1月21日，罗田县房地产管理局颁发编号为罗房预许字（2015）002号《罗田县商品房预售许可证》载明企业名称为合一置业公司，项目名称为匡河阳光城8号、9号、10号、11号、12号、13号楼。

本院认为，合一置业公司依法办理了土地使用权登记，并取得相关规划、建设等审批情况下建设匡河阳光城房地产项目，系合法建造行为。《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故合一置业公司依据合法建造匡河阳光城房地产项目的事实行为，依法取得阳光城房地产项目房屋的物权。龙泉投资公司与合一置业公司签订的《房地产合作开发合同》约定在龙泉投资公司支付相应款项后，享有匡河阳光城项目房产所有权，但《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消平，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在未经登记变更所有权人之前，龙泉投资公司并未取得上述房产的所有权。房地产开发不同于一般自住房建设，开发建设的房屋目的是用于房产市场交易，为保障房产交易安全和第三人信赖利益，进行房地产开发必须取得相应土地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等许可，国家对建造行为的要求和管理，对外会产生权利推定和权利公示效果，第三人可以通过上述证件主体推定建造事实行为成就时的物权状态和物权主体，保障房地产交易安全。因此，龙泉投资公司虽与合一置业公司签订《房地产合作开发合同》，但龙泉投资公司并非上述证件主体，合作开发不等同于共同建造，不能认定为匡河阳光城房地产项目的合法建造人，其不能因合一置业公司的合法建造事实行为取得物权。龙泉投资公司与合一置业公司因《房地产合作开发合同》产生纠纷并尚在诉讼中，在合作合同的效力以及履行等问题确定后，龙泉投资公司可依照相关程序主张权利，在物权未发生事实性变更之前，罗田县匡河阳光城小区8栋1单元102、301、402、501、502，9栋1单元202、301、401、501、502，9栋2单元301、501、502的13套房产房屋的所有权仍属于合一置业公司享有，罗田县人民法院作出（2017）鄂1123执408-5号裁定查封案外人合一置业公司上述房产不当，合一置业公司要求解除查封的请求合法，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对执行标的提出异议被裁定驳回后可提起诉讼。故执行异议之诉审查范围仅限于执行标的，合一置业公司请求“确认罗田县匡河阳光城8-13栋楼房屋归合一置业公司所有”，超出执行标的范围的房产本案不予审查，仅对执行标的范围内的房产所有权予以确认。

综上，合一置业公司上诉理由成立，其上诉请求部分应予以支持，一审法院认定基本事实清楚，但适用法律有误，判决不当，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十三条、第十四条，第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、撤销湖北省罗田县人民法院（2017）鄂1123民初1426号民事判决；

二、不得执行罗田县匡河阳光城小区8栋1单元102号、301号、402号、501号、502号，9栋1单元202号、301号、401号、501号、502号，9栋2单元301号、501号、502号房屋；

三、确认罗田县匡河阳光城小区8栋1单元102号、301号、402号、501号、502号，9栋1单元202号、301号、401号、501号、502号，9栋2单元301号、501号、502号房屋所有权人为湖北合一置业有限公司。

一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由担保公司、绿森公司、龙泉投资公司、***、**共同负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员**

审判员***

二〇一八年五月十日

书记员***