湖北枫叶企业发展股份有限公司、湖某某投资开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂09民终425号 上诉人（原审原告）：湖北枫叶企业发展股份有限公司。住所地：湖北省孝感市体育东路与天仙北路交汇处。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，孝感市孝南区司法局天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为上诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代签收法律文书。 上诉人（原审被告）：湖****投资开发有限公司。住所地：湖北省孝感市经济开发区孝天工业园。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东广立信律师事务所律师。代理权限：代为上诉和出席开庭，代为出庭应诉，代为申请调查取证，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签署、签收法律文书，代为申请执行及收取执行款。 委托诉讼代理人：***，广东广立信律师事务所律师。代理权限：代为上诉和出席开庭，代为出庭应诉，代为申请调查取证，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签署、签收法律文书，代为申请执行及收取执行款。 上诉人湖北枫叶企业发展股份有限公司（以下简称枫叶公司）与上诉人湖****投资开发有限公司（以下*****公司）商品房预约合同纠纷一案，均不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人枫叶公司的委托诉讼代理人***、上诉人瀚**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 枫叶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.案件受理费全部由瀚**公司负担。事实和理由：1.导致未能签订主合同的责任在瀚**公司，枫叶公司无任何过错，一审法院对此认定错误。本案中双方签订的《房屋定购单》及向瀚**公司交付定金，是为了正式签订商品房买卖合同而提供的担保，在此期间瀚**公司没有向枫叶公司告知涉案房屋的土地使用权性质为工业用地，在交付定金后枫叶公司经过调查方才知道，故枫叶公司没有任何过错及责任。瀚**公司明知是工业用地，不能进行商品房开发建设及销售，在双方签订《房屋定购单》时刻意隐瞒上述事实的行为，导致双方不能签订商品房买卖合同的责任应由瀚**公司承担。2.本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一种情形的规定。 瀚**公司针对枫叶公司的上诉辩称，瀚**公司不存在隐瞒土地性质违规开发商品房的行为，也不存在其他任何违约行为。不应承担任何法律责任。枫叶公司违约事实清楚，证据充分，应当承担违约责任。 瀚**公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判瀚**公司有权没收枫叶公司支付的30万元签约定金。2.案件受理费全部***公司负担。事实和理由：1.政府主管部门已经对本案涉及的土地性质和房屋产权信息进行了登记公示，瀚**公司也有充分说明及告知，枫叶公司知晓并确认涉案房屋及所附土地性质，不存在误解。2010年11月，瀚**公司取得涉案工业用地的国有土地使用权，该土地属于孝感市经济开发区孝天工业园，政府主管部门向社会公示了土地工业性质及规划等信息。瀚**公司申报并取得对该土地进行建设的各项行政审批手续，政府主管部门也进行了登记公示。双方在签订《企业嘉园房屋定购单》前，枫叶公司向瀚**公司了解了涉案房屋及所附土地的各类信息，瀚**公司如实告知。从双方将购买主体限定为企业的约定，可知瀚**公司告知上述信息，枫叶公司知晓并确认。2.双方未能签署主合同的原因在***公司违约及单方解除《企业嘉园房屋定购单》，一审法院认定错误。枫叶公司未在约定的期限内与上诉人签署主合同，消极应对，导致双方未能签署主合同，2017年6月枫叶公司向瀚**公司发出《律函》表明不再履行合同义务，单方解除合同。3.瀚**公司不存在任何过错，不应承担法律责任。一审法院认为瀚**公司存在过错属于认定事实不清，裁判错误。 枫叶公司针对瀚**公司的上诉辩称，1.瀚**公司无权没收枫叶公司支付的30万元定金，其诉求既无事实依据又无法律依据，瀚**公司不是具有处罚权的国家行政管理机构，故其诉求应予驳回；2.导致双方不能签定房屋买卖主合同的责任完全在瀚**公司，工业用地不能用于商业开发，瀚**公司违反了本案工业用地的规划性质，建立别墅，出卖给枫叶公司是不能办理相关的房产权过户手续，其责任完全在瀚**公司，瀚**公司依法应承担违约责任。 枫叶公司向一审法院起诉请求：1.瀚**公司双倍返还枫叶公司购房定金60万元。2.瀚**公司承担本案诉讼费用。 瀚**公司向一审法院反诉请求：1.确认瀚**公司有权没收枫叶公司支付的30万元定金。2.本案诉讼费用***公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月31日，枫叶公司与瀚**公司签订了一份《企业嘉园房屋定购单》，约定，枫叶公司订购瀚**公司所有的位于孝感市××天××路侧面室××2-102的房屋，房屋面积为558.98平方米，定购总价为2973790元。房屋定购单附带约定，1.买方定金应于2014年6月31日前补足30万元，届时买方享有总房价款优惠30万元的购房优惠政策。2.买方应于/年/月/日携带本房屋定购单及欲登记产权单位营业执照、组织机构代码证、公章等资料及签约应付款项/元整，办理签订《内部认购协议》或《预售合同》的手续，如买方逾期，则卖方将有权另行出售该房屋给其他客户。3.卖方在约定时间内不得将该物业出售给他人。4.买方在约定时间内不能补足定金或办理正式手续的，视同违约，已付定金买方不得以任何理由要求退还，并且卖方有权将该房屋另行出售。5.本《房屋订购单》可以更名。6.本《房屋订购单》一式三份，买方持一份，卖方持一份，具有同等法律效力。房屋定购单签订后，枫叶公司当日向瀚**公司支付了定金10万元，2014年10月9日又支付了定金20万元。2017年6月9日，枫叶公司委托孝感市孝南区司法局天平法律服务所给瀚**公司发出了一份《律函》，载明，因瀚**公司的房屋手续不全，导致枫叶公司无法与瀚**公司办理签订订购单中约定的相关手续，及已不可能再进行房屋买卖的实际履行。瀚**公司明知工业用地不能进行商品房建设及房屋买卖的后果，却隐瞒该事实，依然收取购房定金，其责任完全在瀚**公司，依据相关法律规定，瀚**公司应当双倍返还定金。瀚**公司收到枫叶公司《律函》后，于2017年6月13日委托广东广立信律师事务所给枫叶公司回复了一份《律师函》，表明，1.瀚**公司对其房屋所在土地拥有合法权属，通过合法报建程序建设，不存在房屋手续不全及工业用地进行商品房开发和买卖的事实，瀚**公司无任何违约行为。2.枫叶公司不履行相应义务以及明示中途解约不再履行的意思表示，已经构成根本违约，使房屋买卖预约合同不可能再进行实际履行，亦不可能签署本约，枫叶公司应按照法律规定和合同约定承担违约责任。枫叶公司所交的定金无权要求退回。3.对***公司造成瀚**公司的损失，瀚**公司保留追索权利。此后，***公司、瀚**公司多次协商，双方最终未能签订正式的购房合同，瀚**公司也未返还枫叶公司定金，故枫叶公司以瀚**公司预售给其的房屋的土地使用用途为工业用地，不能进行销售和不能办理转移相关过户手续为由，诉至法院。 一审法院认为，根据枫叶公司、瀚**公司签订的《企业嘉园房屋定购单》的内容可见，枫叶公司向瀚**公司交纳的30万元定金属于签约定金的性质，签约定金的目的意在促使合同双方签署主合同。本案中枫叶公司、瀚**公司产生纠纷的原因均不在双方是否愿意或能够签署有效的涉案主合同，而是在涉案标的是否可以实现有效产权转移问题上发生分歧，且导致双方无法签署主合同的主要原因不是基于一方故意拒绝签署涉案主合同违约所致，而是基于对涉案房屋产权所附土地使用性质产生不同认识和误解，最终致使双方未能签署涉案主合同，一审法院认为枫叶公司、瀚**公司双方均存在过错，故不适用定金罚则，由于涉案主合同未能最终签署并成立，因此枫叶公司基于主合同签署向瀚**公司支付的定金应予以返还。关***公司认为瀚**公司在主合同签署过程中隐瞒事实的主张，不属于签约定金罚则中一方当事人拒绝签署主合同的情形，且瀚**公司土地的取得和房屋的建设均依法申报并取得了各项行政审批手续，枫叶公司亦无相关证据证明瀚**公司刻意隐瞒土地性质，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致涉案主合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。综上所述，枫叶公司的诉讼请求，依法予以部分支持。瀚**公司的反诉请求，依法应予以驳回。遂判决：（一）瀚**公司于判决生效后七日内返还枫叶公司定金30万元；（二）驳回枫叶公司的其他诉讼请求；（三）驳回瀚**公司的反诉请求。案件受理费9800元，***公司负担5800元，瀚**公司负担4000元。案件反诉费2900元，由瀚**公司负担。 本院二审审理过程中，当事人均没有提交新证据。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，枫叶公司与瀚**公司签订的《企业嘉园房屋定购单》约定了订购房屋室号、房屋面积、总价、定金等内容。还约定了枫叶公司在接到瀚**公司通知签订《预售合同》的一周内办理购房手续；枫叶公司在约定时间内不能办理正式签约手续的，视同违约，已付定金不予退换等条款。上述约定内容属于当事人约定将来订立一定合同的合同，其性质属于预约合同，在预约合同中，当事人的义务是订立本约合同，即双方约定的《预售合同》。因此，本案应当定性为商品房预约合同纠纷，一审法院将本案案由定性为“房屋买卖合同纠纷”不当，本院予以纠正。 本案二审争议的焦点问题是：一、枫叶公司要求瀚**公司双倍返还定金的诉讼请求是否成立；二、瀚**公司要求不予返还枫叶公司定金的诉讼请求是否成立。 关于焦点问题一，根据双方签订的《企业嘉园房屋定购单》约定条款，双方并未对签订《预售合同》的时间进行约定，而是约定在瀚**公司通知枫叶公司的一周内办理购房手续。根据本案查明事实，涉案房屋属于瀚**公司投资开发的上海产业园1-15#总部经济楼，为在工业园土地上建设的企业经营用房，瀚**公司取得该工业用地的土地使用权证，该项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《湖北省企业投资项目备案证》等手续，该房地产项目开发、建设手续合法。枫叶公司与瀚**公司2014年3月31日即签订预约合同，房屋定购单签订后，枫叶公司当日向瀚**公司支付了定金10万元，2014年10月9日又支付了定金20万元。2017年6月9日枫叶公司向瀚**公司发出《律函》，以瀚**公司房屋手续不全，并隐瞒工业用地不能进行商品房建设及房屋买卖的事实，导致预约合同的本约合同无法实际履行为由，要求瀚**公司双倍返还定金。本院认为，1.我国一般所称的商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。因此，枫叶公司关于瀚**公司房屋手续不全，并隐瞒工业用地不能进行商品房建设及房屋买卖的主张不能成立，其将“商品房”等同于“住宅”系对上述商品房概念的误解。且涉案房屋登记公示资料明确为企业总部经济楼，枫叶公司以公司名义预定，应当知道涉案房屋及土地并非住宅性质。2.对于预售商品房的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”瀚**公司在本案一审、二审中均未提交其取得商品房预售许可证的证据。虽然瀚**公司开发、建设项目合法，但其预售涉案房屋，需要取得商品房预售许可证。本案中，是否取得商品房预售许可证虽然并不影响双方签订的预约合同的效力，但是关系到双方约定的《预售合同》的效力。鉴于预约合同2014年3月31日即签订，而瀚**公司在诉讼期间仍不能提供商品房预售许可证的事实，枫叶公司关于本约合同有无法实际履行可能性的主张成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条的规定，枫叶公司有权行使不安抗辩权，中止履行直至解除预约合同，其向瀚**公司发出的《律函》及一审诉讼请求包含解除预约合同的意思表示，该解除合同行为应确认有效。3.枫叶公司与瀚**公司在《企业嘉园房屋定购单》中有关于定金的约定。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因2017年6月9日枫叶公司以本约合同有无法实际履行可能性的理由主动要求解除合同，且双方在预约合同中并未明确约定本约合同的签订期限。故枫叶公司关于瀚**公司存在不履行预约合同义务的行为，要求双倍返还定金的上诉请求不能成立。 关于焦点问题二，本院认为，瀚**公司在一审及二审中并未提交证据证明在2017年6月9日枫叶公司通知解除合同前，其曾经通知过枫叶公司签订《预售合同》，以及枫叶公司拒不签订合同的证据。且根据上述焦点问题一的阐述，枫叶公司解除双方签订的预约合同的行为符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，不属于不履行预约合同约定的违约行为。故瀚**公司关***公司无权要求返还定金的上诉请求不能成立。 综上所述，枫叶公司、瀚**公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，对枫叶公司解除涉案预约合同行为的效力未进行确认，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11600元，由湖北枫叶企业发展股份有限公司负担5800元，湖****投资开发有限公司负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长　刘　铮 审判员　胡　红 审判员　*** 二〇一八年四月十一日 书记员　肖　可 附适用法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 2.《中华人民共和国合同法》第六十九条：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 6.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。