青岛城市发展集团有限公司、青岛市自然资源和规划局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书

山东省青岛市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2020）鲁02行终527号

上诉人（原审第三人）青岛城市发展集团有限公司，住所地青岛市市**馆陶路**。

法定代表人刘裕良，董事长。

委托代理人韩磊，该公司职工。

被上诉人（原审被告）青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市**香港西路**。

法定代表人姜德志，局长。

出庭负责人王建，不动产登记中心副主任。

委托代理人任岩磊，该局工作人员。

委托代理人李婷婷，该局工作人员。

被上诉人（原审原告）青岛市雄海实业有限公司，，住所地青岛市市**人民路****

法定代表人刘泽润，执行董事。

委托代理人范松建，山东环周（青岛）律师事务所律师。

原审第三人青岛国际招商房地产开发公司，住所地，住所地青岛市市**东海西路**英德隆大厦**iv>

法定代表人李栋，经理。

委托代理人荣辉，该公司职工。

原审第三人王兴源。

委托代理人刘珊珊，上海段和段（青岛）律师事务所律师。

委托代理人郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。

上诉人青岛城市发展集团有限公司（以下简称“城市发展集团”）因被上诉人青岛市雄海实业有限公司（以下简称“雄海公司”）诉被上诉人青岛市自然资源和规划局（以下简称“市自规局”）、原审第三人青岛国际招商房地产开发公司（以下简称“国际招商公司”）及原审第三人王兴源房屋行政登记一案，不服青岛市市北区人民法院作出的（2020）鲁0203行初16号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月9日在第十五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人城市发展集团的委托代理人韩磊，被上诉人市自规局的出庭负责人王建及委托代理人任岩磊，被上诉人雄海公司的委托代理人范松建，原审第三人国际招商公司的委托代理人荣辉，原审第三人王兴源的委托代理人刘珊珊、郑晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，涉案房屋位于青岛市××（××区）人民××路××号，系由第三人国际招商公司开发建设。1997年5月2日，原青岛市房产局与国际招商公司签订3号楼、4号楼网点购销合同，购买上述网点房中建筑面积3674.27平方米的房屋。2003年8月19日，嘉兴路派出所出具证明：“原国际招商房地产开发公司开发方中园小区3号楼、4号楼，现编为四方区人民一路5号1号楼、2号楼，其中，人民一路5-6、5-11、5-14、5-15属人民一路5号楼1号楼、2号楼底商业网点房门牌号。”2001年8月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局作出《青岛市国土资源和房屋管理局关于将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有的通知》（青土资房发（房字【2001】68号），将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有。2003年9月，青岛市房产置业集团有限公司持原青岛市房产局与国际招商公司签订的网点房购销合同、青土资房发（房字【2001】68号文件、关于协助办理划拨房屋产权证的函等材料向被告申请涉案房屋的产权登记，被告经审核，2003年9月将涉案房屋登记在青岛市房产置业集团有限公司名下，颁发了青房地权市字第××号房地产权证。2013年10月，青岛市房产置业集团有限公司更名为城市发展集团。

原审另查明，1994年11月30日，国际招商公司（拆迁人）与四方食品商场（被拆迁人，现为雄海公司）签订房屋拆迁安置补偿协议，约定因四方食品商场在拆迁范围内有自管房屋两处，总建筑面积537.29平方米（以房产证为准），国际招商公司按四方食品商场原有房屋建筑面积在人民路160号（原民众一院）“方中圆”商住小区A座4号楼西北角（人民一路与市场路交界处）安置新建商业用房第一、第二两层共537.29平方米，用新安置房屋同被拆迁房屋实行产权调换。后又于2001年9月27日签订补充协议书，将方中圆商住小区3号楼东3号网点房（1-2层）约211.08平方米、4号楼西3号（1-2层）约265.35平方米网点提供给青岛雄海实业有限公司，双方对其他款项进行了计算，两不找。随后，第三人雄海公司与原告王兴源签订一份《协议》，该《协议》未签署签订时间，《协议》约定雄海公司将“人民一路5号1号楼西3号也就是原4号楼西3号（1-2层）建筑面积265.35平方米网点（协议中的表述）”出售给王兴源。

原审法院认为，第一，关于起诉期限问题。行政诉讼起诉期限是指法律规定的当事人不服某一行政行为向法院请求司法救济的时间限制。行政诉讼起诉期限制度的价值是多元的，一方面尊重长期存在的事实状态，维护社会秩序特别是公法秩序的稳定；另一方面可以敦促当事人及时启动权利救济程序，及早解决行政纠纷，使不确定的行政法律关系尽早确定，从而提高行政管理和公共服务的效率。但是，起诉期限亦可能因为不可归责于当事人自身的原因而被扣除，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条的规定即是如此。最高人民法院行政庭《关于权利人在民事诉讼中对行政行为提出异议行政诉讼起诉期限是否应当扣除的答复》明确：“对于行民交叉案件，权利人在提起民事诉讼过程中，对被诉行政行为提出异议的，可视为其主张权利，符合我国行政诉讼法规定的起诉期限的扣除及延长等作为计算起诉期限特殊情形的法定事由。民事案件进入审理阶段，行政诉讼的起诉期限可从民事裁判文书生效之日起重新计算。”参照该解释，本案原告在提起本案行政诉讼之前已经在之前的（2019）鲁0203行初12号案件中以第三人身份对被诉房屋登记行为提出异议，原告本希望在(2019)鲁0203行初12号案件中解决本案诉争的房屋登记行为，只因该案原告起诉主体有误，法院裁定驳回起诉，该案结案后，本案原告另案起诉，不超过行政诉讼的起诉期限。

第二，关于原告主体资格问题。根据已经查明的事实可知，雄海公司的前身四方食品商场因在原四方区民众一、二院棚户区有自管房屋两处，拆迁后由拆迁人国际招商公司负责安置商业用房，后国际招商公司将本案所涉的人民一路5-11号房屋作为安置房屋交付给雄海公司使用，人民一路5-11号房屋所有权证的持有人城市发展集团亦明确国际招商公司未将该房屋交由其控制，据此，雄海公司作为被拆迁人和人民一路5-11号房屋的首个实际控制人，距被诉行政行为最近，关系最为密切，故具有原告主体资格。至于庭审中原告提出已将涉案房屋卖予第三人王兴源的主张，系双方的民事债权债务关系，与本案无关，亦不影响雄海公司的原告主体资格。另外，国际招商公司在书面意见中还提到：“方中圆商住小区网点3号楼2层办证面积范围大于合同约定轴线范围……4号楼有可能在合同实际履行过程中进行了房屋置换”。该意见实际涉及的是人民一路5-11号房屋与“方中圆”4号楼西3号房屋是否完全一致的问题，法院注意到，“方中圆”小区在拆迁后，门牌号发生过变动，公安机关虽然出具了门牌变动的说明，但变动前与变动后的门牌并没有说明一一对应关系，所以对两处房屋是否完全一致、轴线划分是否正确的问题，各方当事人在庭审中也持不同意见，因该问题与本案处理结果没有影响，本案中法院不做评判，当事人可另循其他法定途径确认。

第三，关于被告办理涉案房屋登记的合法性问题。本案房屋登记应当遵循什么程序，首先需要确定登记的类型。《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称登记办法）第九条规定：“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记”。

1、是否为初始登记？被告主张本案房屋权属登记为初始登记，法院不能认同。因为《登记办法》第十六条规定的初始登记是指新建房屋申请人在房屋竣工后3个月内申请的房屋初始登记，申请时应提交用地证明文件或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等证明文件。初始登记是一个特定概念，不能等同于首次登记，本案房屋登记显然不是房屋建成后由建设方申请的初始登记，亦没有用地证明文件或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等证明文件，不符合初始登记的特征。登记启动后，被告根据第三人城市发展集团提交的《初始（变更）登记申请表》，按照初始登记程序办理登记，却未审查初始登记所需的土地、规划、竣工等登记材料，属于认定事实不清、登记程序混乱。

2、是否为公房划拨登记？被告提交的证据15登记审批表显示，登记号为“公房划拨登10107811号”，似乎预示着该登记为公房划拨登记。然而，《登记办法》并未规定“公房划拨登记”这一登记类型，随意创设新的登记类型并不合法。退一步讲，即使存在《登记办法》规定的登记类型过少，不能适用特殊的登记情形，被告需要启用新的“公房划拨登记”类型，也应当遵循法定程序，认定事实清楚。根据被告证据15登记审批表的记载：“经查，该房原系青岛市国土资源和房屋管理局所有，建筑面积270.78平方米。现根据相关文件，该房产变更为青岛市房产置业集团有限公司所有。现申请单位持房屋所有权证、变更证明、申请等材料前来办理产权变更手续。经审核，该房屋产权来源清楚，证件齐备，拟同意确权发证”。也就是说，被告在审核时也认为公房划拨登记也应查清划出单位的房屋权属来源，为此还要求申请单位提交房屋所有权证。但在本案被告提交的证据中，法院并未发现青岛市国土资源和房屋管理局对涉案房屋的房屋所有权证，也就是说，房屋登记审核时称审查了申请人提交的房屋所有权证，而该房屋所有权证其实并不存在，房屋权属的来源并未查清。况且，涉案的人民一路5-11号房屋尚存权属争议：原告雄海公司持拆迁协议、第三人城市发展集团持房屋买卖合同和划拨文件对同一房屋主张所有权。据此，被告即使是以“公房划拨登记”的名义进行房屋登记，也存在认定事实不清，欠缺登记材料的问题，依法应当撤销登记。

3、是否为转移登记。《登记办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。本案中，被告主张涉案房屋系原青岛市房产局（被告前身）从国际招商公司处购买，后划拨给原青岛市房产置业集团有限公司（城市发展集团前身）所有，被告据此办理的涉案房屋登记。从登记类型上，该登记更符合转移登记的特征。即，通过买卖，由原权利人国际招商公司处转移登记至城市发展集团处。但是，根据规定，转移登记需要由当事人申请，此处的当事人显然包括转让方和受让方，即应当双方申请，原青岛市房产置业集团有限公司作为受让方原青岛市房产局的下属单位，持有房屋划拨文件，属于房屋买卖合同的权利继受人，代替原青岛市房产局申请房屋登记也无不可，但是，本案涉案房屋登记仅有原青岛市房产置业集团有限公司一方申请登记，作为出让方的国际招商公司没有参与申请，显然不符合法定程序。另外，转移登记时需要权利人提交房屋权属证书以查明权属来源，本案涉案房屋登记时，国际招商公司并没有提供房屋权属证书，被告在国际招商公司未办理房屋初始登记的情况下就办理转移登记，系对房屋的权属来源没有查清，属于认定事实不清，依法应予撤销。

综上所述，被告办理本案涉案房屋登记，认定事实不清，程序违法，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决撤销被告青岛市自然资源和规划局为第三人青岛城市发展集团有限公司（原青岛市房产置业集团有限公司）办理的青岛市××（××区）人民××路××号房屋的房屋登记。案件受理费50元，由被告承担。

上诉人城市发展集团不服该判决，提出上诉称，一、被上诉人雄海公司不具备本案的原告诉讼主体资格。被上诉人雄海公司的拆迁协议是债权合同，且没有具体的房屋定位证据以证明其就安置在上诉人取得物权房屋的位置。因此，被上诉人雄海公司不能证明其与上诉人的物权登记有法律上的利害关系，主体不适格。二、原审法院对房屋划拨登记理解有误，因而认定事实错误。涉案房产青岛市××人民××路××号房产是上诉人依据原青岛市国土资源和房屋管理局《关于将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房屋产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有的通知》(青土资房发(房字)[2001]68号)文件及相关证明材料，合理合法办理房屋权属登记取得，为上诉人合法所有的法人房产。上诉人是基于原青岛市国土资源和房屋管理局的行政划拨行为而申请的产权登记。根据《城市房地产权属登记管理办法》第二十一条“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋”的规定，对于公房只登记不发证。因此，原审法院认为原青岛市国土资源和房屋管理局应当先办理其自身的产权证然后再由上诉人办理划拨登记的观点是错误的，应予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销原审行政判决书，维持被上诉人市自规局对上诉人所有的青岛市××人民××路××号的房屋登记；本案诉讼费用由雄海公司承担。

被上诉人市自规局答辩称，一、被上诉人作出的登记行为材料齐备、程序合法，登记行为不应被撤销。1997年5月2日，原青岛市房产管理局与国际招商公司签订了“方中圆商住小区”3、4号楼（现为5号1号楼、2号楼）《青岛市商品房购销合同》，合同清晰注明房屋轴线范围，S-V,1-13b轴即为争议房屋。2001年8月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局作出青土资房发（房字）[2001]68号文件，将人民路5号1号、2号楼网点划拨归青岛市房产置业集团。原青岛市国土资源和房屋管理局作为承继原青岛市房产管理局公房管理职能及本身通过青政办发[2001]123号三定方案确定的全市土地房屋权属确认职能，通过青土资房发（房字）[2001]68号文件将包含涉案房屋在内房屋划拨给上诉人，上诉人据此办理登记手续，被上诉人作出的登记行为材料齐备、程序合法。二、原审原告的诉讼主体资格尚未确定。根据原审判决书14-15页查明的情况，原审原告所持的拆迁安置协议与争议房屋是否存在重合或部分重合尚未明确，开发企业国际招商公司也未明确相关问题。因此，在未查明相关情况的情形下，认定原审原告具备诉讼主体资格缺乏相关事实依据。因此，原审原告应先通过民事程序解决相关争议后，才能提起本案行政诉讼。综上，请法院查明事实，依法判决。

被上诉人雄海公司答辩称，一、原审裁判程序合法，被上诉人与涉案行政行为具有法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。首先，我国民法上不存在债权合同的概念，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，因此，合同是产生的债的一种方式，但不存在债权合同。其次，依照上述法律规定，被上诉人作为拆迁协议的债权人，享有请求拆迁人交付符合拆迁协议约定的房屋的权利，享有请求拆迁人将所交付的房产登记在自己名下的权利。拆迁人已经将涉案的青岛市××人民××路××号房产交付给被上诉人，被上诉人当然享有请求将该房产登记在自己名下的权利，现该涉案房产被错误登记在上诉人名下，致使被上诉人无法办理不动产登记，被上诉人与涉案房屋登记行为当然存在法律上的利害关系，被上诉人显然具有诉讼主体资格。二、原审法院认定事实正确，适用法律正确。首先，原审法院正确解释了法律，《城市房屋权属登记管理办法》没有规定“公房划拨登记”这一类型。其次，即使存在这一登记类型，也应当遵循法定程序，应当查清被划拨的房屋是否属于划出单位，而原审被告并没有提交涉案房产属于划出单位的证据，涉案房屋登记行为认定事实不清，程序存在错误，依法应当撤销。第三，原审法院认为涉案登记为转移登记的观点是正确的，划拨属于《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定的转移登记的一种情形，既然是转移登记，就应当遵循转移登记的程序，而涉案房屋登记行为显然程序错误。第四，原审法院并不存在公房划出单位应当先办理其自身的产权证再由上诉人办理划拨登记的观点。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原审第三人国际招商公司陈述称，原审第三人公司与原城市房产局签订合同，合同约定面积是以实测面积为准，多退少补。后来原审第三人公司交付给原城市房产局的实际面积应该已经足够，涉案房屋不在交付给原城市房产局的面积内。

原审第三人王兴源陈述称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

被上诉人雄海公司原审时向法院提交证据：1、（94）青证内字第5805号公证书一份；2、青岛市企业登记档案网上查询资料一份；3、青岛市企业登记档案网上查询资料三份；4、《房屋拆迁安置补偿协议书》一份；5、《协议》一份；6、2003年8月19日嘉兴路派出所证明一份；7、青房地权市字第××号房产证；8、青岛市企业登记档案网上查询资料一份；9、（2019）鲁0203行初12号行政裁定书。

被上诉人市自规局原审时向法院提交证据、依据：1、存根复印件；2、营业执照复印件；3、身份证复印件；4、委托书复印件；5、通知复印件；6、门牌证明复印件；7、初始登记申请书复印件；8、通知复印件；9、函复印件；10、证明复印件；11、函复印件；12、商品房购销合同复印件；13、测绘证明复印件；14、图纸复印件；15、审批表复印件；16、完税凭证复印件；17、三定方案；法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十二、十三、十六、十七、二十六、二十七、二十八、三十一条。

上诉人城市发展集团、原审第三人国际招商公司及原审第三人王兴源原审时未向法院提交证据。

二审庭审中，原审第三人国际招商公司向法庭提交涉案房地情况原始图纸，各方当事人经查看，均认可图纸中S-V,1-13b轴位置即为本案诉争的人民一路5-11号房屋。

上述证据已经原审法院庭审质证、认证，并已随案移送本院。

关于原审法院的审判程序和原判认定的事实，上诉人均未提出异议。经审查，本院确认原审法院审判程序合法，原判认定事实成立。

二审庭审中，根据各方当事人诉辩意见，合议庭将本案的争议焦点归纳为：1、原审原告雄海公司是否具有本案诉讼主体资格。2、市自规局为本案上诉人核发房屋登记产权证明的合法性问题。围绕上述焦点问题，各方当事人进行了举证、质证和辩论。各方当事人对上述证据的质证意见与原审时相同，对上述焦点问题的意见与其上诉、答辩意见相同。

本院认为：

第一，关于被上诉人雄海公司是否具有本案原告诉讼主体资格。根据雄海公司原审提交的（94）青证内字第5805号公证书、青岛市企业登记档案网上查询资料、原审第三人国际招商公司与雄海公司（原四方食品商场）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，能够证实原审第三人国际招商公司作为拆迁人对原四方区民众一、二院棚户区进行改造，新建“方中圆”商住小区，对雄海公司进行拆迁补偿安置，并将“方中圆”商住小区3号楼东3号网点房（1-2层）、4号楼西3号（1-2层）网点作为安置房屋交付给雄海公司使用。经雄海公司与原审第三人国际招商公司二审当庭确认，涉案的人民一路5-11号房屋即为原审第三人国际招商公司安置补偿给雄海公司的房屋之一。且涉案房屋所有权证的持有人城市发展集团亦自认并未实际控制该房屋。因此，从现有证据来看，雄海公司作为被拆迁人，是涉案房屋的最初实际控制人，距被诉行政行为最近，关系最为密切，原审法院认定其具有原告主体资格，并无不当。至于涉案人民一路5-11号房屋与“方中圆”4号楼西3号房屋是否完全一致的问题，不论二者具体测绘面积是否存在差别、房屋大小是否完全一致，各方确认诉争房屋的位置是一致的，本案审理的也是该处位置房屋的登记行为，因此原审法院认定二房屋是否完全一致并不影响本案审理结果并无不妥。

第二，关于被上诉人市自规局为本案上诉人核发房屋登记产权证明的合法性问题。涉案房屋建成后，理应依法办理房屋所有权登记手续，首先应明确的是涉案登记行为的类型，然后审查其是否符合法定的登记材料及程序。根据办理涉案房屋登记行为时尚有效的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被上诉人市自规局为上诉人颁发涉案房屋所有权证的行为无论是初始登记还是转移登记，均未达到颁证条件，不符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。具体理由如下：

一、本案登记行为明显不符合初始登记的特征，且申请材料不符合法定要求。该管理办法第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”本案中，原审第三人国际招商公司作为新建房屋申请人并未向被上诉人市自规局申请办理初始登记，被上诉人市自规局涉案登记材料中也并无上述证明文件，故不能认定被上诉人市自规局为被上诉人城市发展集团颁发的房屋所有权证是初始登记。

二、本案登记行为外在形式符合转移登记类型，但申请材料不符合法定要求。该管理办法第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。根据该规定，因房屋买卖及划拨等原因致使权属发生转移的，应申请办理转移登记。具体到本案中，被上诉人市自规局称涉案房屋由原青岛市房产局自国际招商公司处购买，后划拨给原青岛市房产置业集团有限公司所有，被上诉人据此办理涉案房屋登记。不论该登记行为的基础行为是房屋买卖还是划拨，根据上述规定，均属于应当办理转移登记的范围，且权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案被上诉人市自规局在权利人未提交涉案房屋原权属证书且国际招商公司亦未办理涉案房屋初始登记的情况下就为上诉人办理了转移登记，该登记行为明显缺乏必须之材料，属于认定事实不清，原审法院判决予以撤销并无不当。况且，根据涉案房屋建设方原审第三人国际招商公司的陈述，其与原青岛市房产局虽签订了商品房购销合同，但合同实际履行中交付房屋以实测为准，多退少补，其并未将涉案房屋实际交付给原青岛市房产局。被上诉人市自规局作为房屋行政登记机关，在涉案房屋权属争议不明的情况下，针对上诉人的登记申请，未依法查明涉案房屋来源，径直办理转移登记亦不符合上述管理办法第二十七条规定的“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”的规定。

上诉人称其基于原青岛市国土资源和房屋管理局的行政划拨行为而申请的产权登记且根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十一条的规定，对于公房只登记不发证，并据此主张原审法院认为原青岛市国土资源和房屋管理局应当先办理其自身的产权证然后再由上诉人办理划拨登记的观点是错误的，应予以纠正。对此，本院认为，该条规定的是“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋”。即便按照上诉人所称涉案房屋系由原青岛市国土资源和房屋管理局代管房屋，在涉案房屋的转移登记材料中也理应有该局对涉案房屋直接代为登记的手续。反观本案被上诉人市自规局原审提交的证据材料，并无相关内容，且原审法院并未作出原青岛市国土资源和房屋管理局应当先办理其自身的产权证然后再由上诉人办理划拨登记的认定，上诉人该项主张依据不足，本院不予采信。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人青岛城市发展集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　英

审判员　徐奎浩

审判员　孙志刚

二〇二〇年十月二十八日

法官助理 张 杰

书记员 赵洪峰

书记员 李 丹