青岛市雄海实业有限公司与青岛市自然资源和规划局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书

山东省青岛市市北区人民法院

行 政 判 决 书

（2020）鲁0203行初16号

原告青岛市雄海实业有限公司，住所地青岛市市**人民路****。

法定代表人刘泽润，职务执行董事。

委托代理人范松建，山东环周（青岛）律师事务所律师。

被告青岛市自然资源和规划局，住所，住所地青岛市市**香港西路**div>

法定代表人姜德志，职务局长。

出庭负责人王建，职务不动产登记中心副主任。

委托代理人任岩磊，该局工作人员。

委托代理人李婷婷，该局工作人员。

第三人青岛城市发展集团有限公司，住所地，住所地青岛市市**馆陶路**iv>

法定代表人刘裕良，职务董事长。

委托代理人韩磊，男，1979年3月19日生，汉族，该公司职工，住青岛市市**。

第三人青岛国际招商房地产开发公司，住所地，住所地青岛市市**东海西路**英德隆大厦**iv>

法定代表人李栋，职务经理。

委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。

委托代理人孙玙，山东百佳信律师事务所律师。

第三人王兴源，男，1955年10月7日生，汉族，住青岛市市**。

委托代理人李深，上海段和段（青岛）律师事务所律师。

委托代理人郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。

原告青岛市雄海实业有限公司不服被告青岛市自然资源和规划局为第三人青岛城市发展集团有限公司办理青岛市市北区人民一路5-11号房屋登记的行政行为，于2020年3月9日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告青岛市雄海实业有限公司的委托代理人范松建，被告青岛市自然资源和规划局的出庭负责人王建、委托代理人任岩磊，第三人青岛城市发展集团有限公司的委托代理人韩磊，第三人王兴源的委托代理人李深、郑晓婷到庭参加诉讼。第三人青岛国际招商房地产开发公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

2003年9月12日，被告青岛市自然资源和规划局将青岛市××人民××路××号房屋登记在第三人青岛市房产置业集团有限公司名下，并颁发了青房地权市字第**房地产权证。

原告青岛市雄海实业有限公司（以下简称雄海公司）诉称，1994年11月30日，原告与第三人青岛国际招商房地产开发公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定了安置面积及补偿款项等事宜，但是未对安置房屋进行定位。2001年9月27日，双方又补充签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将位于原×ד××”小区××号网点房(1-2层，建筑面积约211.08平方米)、4号楼西3号(1-2层，建筑面积约265.35平方米)安置给原告。2002年前后，第三人青岛国际招商房地产开发公司将上述房产交付给原告。原告于2003年前后将上述房产中的4号楼西3号(1-2层)出售并交付给案外人王兴源，但一直未办理不动产登记。2018年年底，王兴源发现该套房产已经登记在青岛市房产置业集团有限公司名下(现已经更名为青岛城市发展集团有限公司)，遂向青岛市市北区人民法院提起诉讼，要求撤销被告给第三人青岛城市发展集团有限公司颁发不动产证书的行为，经审理后，法院认为王兴源不是适格原告，同时认为原告作为被拆迁人享有诉权，2019年10月28日，青岛市市北区人民法院作出了(2019)鲁0203行初12号民事裁定书，驳回了王兴源的起诉。原告认为，被告就涉案房产给第三人青岛城市发展集团有限公司颁发不动产证书的行为，致使原告无法取得涉案房产的不动产权属证书，无法履行与王兴源之间的买卖合同，损害了原告的合法权益。综上，现起诉至法院，请求法院依法撤销被告给第三人青岛城市发展集团有限公司颁发的青房房地权市字第**地产权证。

原告向法庭提交以下证据：

证据1、（94）青证内字第5805号公证书一份，证明1994年11月30日，青岛市四方区食品商场作为被拆迁人与第三人青岛国际招商房地产开发公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定第三人青岛国际招商房地产开发公司对青岛市四方区食品商场被拆迁的自管房屋予以补偿，但没有对安置房屋进行定位，协议还就安置补助费等补偿事宜进行了约定。

证据2、青岛市企业登记档案网上查询资料一份证明青岛市四方区食品商场于1997年7月申请注销，注销后的债权债务由青岛市四方区副食品公司处理。

证据3、青岛市企业登记档案网上查询资料三份，证明1998年11月，青岛市四方区副食品公司更名为青岛市雄海食品公司，1999年4月，青岛市雄海食品公司更名为青岛市雄海实业公司，2001年9月，青岛市雄海实业公司变更为青岛市雄海实业有限公司。第2、3组证据还证明青岛市四方区食品商场注销后由青岛市雄海实业有限公司接受其债务债权，在本案中具备原告主体资格。

证据4、《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，证明原告青岛雄海实业有限公司与第三人青岛国际招商房地产开发公司明确了拆迁补偿房屋的位置，其中一处位于原四方区“方中园”商住小区4号楼3号（1-2层）网点房，建筑面积约为265.35平方米。

证据5、《协议》一份，证明原告青岛市雄海实业有限公司将涉案房屋出卖给案外人王兴源，第三人青岛国际招商房地产开发公司予以确认。

证据6、2003年8月19日嘉兴路派出所证明一份，证明涉案房屋现在的门牌编号为原四方区人民一路5-11号。

证据7、青房地房地权市字第**证，证明被告于2003年9月将涉案房屋登记在青岛市房产置业集团有限公司名下，颁发了青房地权房地权市字第**。

证据8、青岛市企业登记档案网上查询资料一份，第27-28页，证明2013年10月，青岛市房产置业集团有限公司变更为第三人青岛城市发展集团有限公司。

证据9、2019鲁02**行初12号民事裁定书，证明王兴源在2019年发现涉案房屋登记至城市发展公司名下后就向法院提起诉讼，因主体不适格被法院驳回，未超过法定起诉期限，该裁定书中第三人国际招商公司明确表示涉案房屋登记其没有参与，也没有出具购房证明和发票，被告将涉案房屋登记至青岛城市发展集团有限公司，材料不齐备，程序不合法。

被告辩称，一、原告的起诉已过法定的起诉期限。2018年1月2日，王兴源向法院提起行政诉讼，原告参加诉讼，其即已知晓答辩人作出登记的行政行为，原告的起诉已过法定的起诉期限。二、答辩人作出登记行为材料齐备、程序合法、符合规定。1997年5月2日，原青岛市房产管理局与第三人青岛国际招商房地产开发公司签订了包含争议房屋（S-V,1-13b轴）在内商品房购销合同。2001年8月17日，青岛市人民政府办公厅下发《关于印发的通知》（青政办发[2001]123号），组建青岛市国土资源和房屋管理局，划入原青岛市房产管理局行政职能，负责全市土地房屋权属确认和登记发证工作。2001年8月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局作出《关于将人民一路3号2号楼、5号1号楼、2号楼网点房屋产权划拨归青岛市房产置业集团所有的通知》（青土资房发（房字）[2001]68号），将人民一路3号2号楼、5号1号楼、2号楼网点划拨给青岛房产置业集团有限公司。2003年8月19日，青岛房产置业集团有限公司持身份证明、青土资房发（房字）[2001]68号通知、门牌证明等材料申办涉案房屋登记，取得了青房地权市房地权市字第**证。原青岛市国土资源和房屋管理局行使全市土地房屋权属确认职能，通过青土资房发（房字）[2001]68号通知，将涉案房屋划拨到青岛房产置业集团有限公司名下，被告依据该通知要求将房屋登记在青岛房产置业集团有限公司名下材料齐备、程序合法。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。

被告向法庭提交以下证据和法律依据：

证据1、存根复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司于2003年9月12日领取了青房地权市字房地权市字第**。

证据2、营业执照复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司申请登记主体合法。

证据3、身份证复印件，证明代理人于松波身份情况。

证据4、委托书复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司委托于松波办理本案房屋产权证。

证据5、通知复印件，证明关于姜岱积（房产置业公司法人）任职的通知。

证据6、门牌证明复印件，证明本案房屋门牌情况。

证据7、初始登记申请书复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司申请本案房屋初始登记。

证据8、通知复印件，证明关于将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房屋产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有的通知。

证据9、函复印件，证明关于协助办理划拨房屋产权证的函。

证据10、证明复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司出具补办人民一路5-11号房产证的证明。

证据11、函复印件，证明青岛市房产置业集团有限公司出具关于补办人民一路5-11号房产证的函。

证据12、商品房购销合同复印件，证明青岛市房产局与青岛国际招商房地产开发公司签订商品房购销合同。

证据13、测绘证明复印件，证明本案房屋的物理状况。

证据14、图纸复印件，证明本案房屋施工平面图。

证据15、审批表复印件，证明被告对本案房屋权属变更登记依法进行了审查。

证据16、完税凭证复印件，证明青岛市房产置业有限公司缴纳了相关税费。

证据17、三定方案，证明被告具有全市土地房屋权属确认和登记发证的职责。

法律依据：：《城市房屋权属登记管理办法》第2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、13、16、17、26、27、28、31条。

第三人青岛城市发展集团有限公司（以下简称城市发展集团）述称，涉案房产青岛市××人民××路××号房产是我集团公司依据青岛市国土资源和房屋管理局《关于将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房屋产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有的通知》（青土资房发（房字【2001】68号）文件及相关证明材料，合理合法办理房屋权属登记取得，为我集团公司合法所有的法人房产，请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人王兴源述称，我方同意原告的诉讼请求和理由。

第三人青岛国际招商房地产开发公司（以下简称国际招商公司）未到庭答辩，庭后提交书面意见称，经查询我公司于1997年与青岛市房产局签订的《青岛市商品房购销合同》及图纸发现，原青岛市房产置业集团有限公司在办理该合同项下网点的房地产权证时，“方中园”商住小区网点3号楼2层办证面积范围大于合同约定轴线范围。合同约定3号楼2层轴线为：A至K；1至25a轴。4号楼的S至V；1至13b轴房屋一开始并未办理房地产权证。有可能是当时在合同实际履行过程中进行了房屋置换。根据合同的约定，房款根据实测面积多退少补。2001年，我公司与原告青岛雄海实业有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定我公司将四方“方中园”商住小区3号楼东3号网点房（1-2层，现为人民一路5号1号楼西3号）、4号楼西3号（1-2层）网点房补偿安置给原告。对于2003年被告青岛市自然资源和规划局给原青岛市房产置业集团有限公司办理涉案房地产权证，我公司并不知情，未共同申请办证，我公司也未给原青岛市房产置业集团有限公司出具过任何证明材料。综上，请求法院依法裁判。

经庭审质证，原告对被告提交的证据1至证据9真实性无异议，证明事项无异议。证据12和证据13真实性无异议，证据15和证据16也无异议。对证据10和证据11真实性无异议，但是证明事项有异议，认为该两份证据是城市发展集团自行出具的，没有国际招商公司相应证明，被告未尽到合理的审查义务，在开发商未出具证明材料情况下，以城市发展集团的申请办理的权属证书，程序违法。证据11中注明有四份附件，其中一份是国际招商公司的证明文件，被告提供的证据中没有该份证明文件。证据14真实性无异议，需要被告明确涉案房屋具体定位，以及给城市发展集团办证的合同依据。证据17为复印件，即使是真实的，也不能证明被告主张，被告声称是依据68号文件给城市发展集团办理的权属证书，但68号文件并未明确涉案房屋。对法律依据无异议。

第三人城市发展集团对被告提交的证据和法律依据均无异议。

第三人王兴源对被告提交的证据15中对房屋权属变更登记解释有异议，根据该审批表明确记载，涉案房屋变更为城市发展集团。其他质证意见同原告意见一致。

被告对原告提交的证据1真实性无异议，该拆迁协议并未明确房屋具体位置是否为涉案房屋，无法证明。证据2、3真实性无异议。证据4真实性无异议，但是房屋具体位置不明确，即使协议涉及房屋为争议房屋，1997年原青岛市房产管理局已与国际招商公司签订房屋买卖合同，涉案房屋已卖予原青岛市房产管理局所有，国际招商公司涉嫌“一房二卖”，原告应当通过民事途径解决。证据5与本案无关。证据6真实性无异议，与被告档案一致。证据7和证据8无异议。证据9证明原告起诉已过法定起诉期限，王兴源于2018年1月2日提起行政诉讼，原告也参加诉讼，本案起诉已过法定起诉期限。

第三人城市发展集团对原告提交证据的质证意见与被告相同。

第三人王兴源对原告证据无异议，国际招商公司与原告买卖协议在1994年就明确涉案房屋具体位置。

经审理查明，涉案房屋位于青岛市××（××区）人民××路××号，系由第三人青岛国际招商房地产开发公司开发建设。1997年5月2日，原青岛市房产局与青岛国际招商房地产开发公司签订3号楼、4号楼网点购销合同，购买上述网点房中建筑面积3674.27平方米的房屋。2003年8月19日，嘉兴路派出所出具证明：“原国际招商房地产开发公司开发方中园小区3号楼、4号楼，现编为四方区人民一路5号1号楼、2号楼，其中，人民一路5-6、5-11、5-14、5-15属人民一路5号楼1号楼、2号楼底商业网点房门牌号。”2001年8月31日，原青岛市国土资源和房屋管理局作出《青岛市国土资源和房屋管理局关于将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有的通知》（青土资房发（房字【2001】68号），将人民一路3号2号楼、5号1号、2号楼网点房产权划拨归青岛市房产置业集团公司所有。2003年9月，青岛市房产置业集团有限公司持原青岛市房产局与青岛国际招商房地产开发公司签订的网点房购销合同、青土资房发（房字【2001】68号文件、关于协助办理划拨房屋产权证的函等材料向被告申请涉案房屋的产权登记，被告经审核，2003年9月将涉案房屋登记在青岛市房产置业集团有限公司名下，颁发了青房地权市字第房地权市字第**2013年10月，青岛市房产置业集团有限公司更名为青岛城市发展集团有限公司。

另查明，1994年11月30日，青岛国际招商房地产开发公司（拆迁人）与四方食品商场（被拆迁人，现为青岛市雄海实业有限公司）签订房屋拆迁安置补偿协议，约定因四方食品商场在拆迁范围内有自管房屋两处，总建筑面积537.29平方米（以房产证为准），国际招商公司按四方食品商场原有房屋建筑面积在人民路160号（原民众一院）“方中园”商住小区A座4号楼西北角（人民一路与市场路交界处）安置新建商业用房第一、第二两层共537.29平方米，用新安置房屋同被拆迁房屋实行产权调换。后又于2001年9月27日签订补充协议书，将方中园商住小区3号楼东3号网点房（1-2层）约211.08平方米、4号楼西3号（1-2层）约265.35平方米网点提供给青岛雄海实业有限公司，双方对其他款项进行了计算，两不找。随后，第三人青岛市雄海实业有限公司与原告王兴源签订一份《协议》，该《协议》未签署签订时间，《协议》约定青岛市雄海实业有限公司将“人民一路5号1号楼西3号也就是原4号楼西3号（1-2层）建筑面积265.35平方米网点（协议中的表述）”出售给王兴源。

本院认为：

第一，关于起诉期限问题。行政诉讼起诉期限是指法律规定的当事人不服某一行政行为向法院请求司法救济的时间限制。行政诉讼起诉期限制度的价值是多元的，一方面尊重长期存在的事实状态，维护社会秩序特别是公法秩序的稳定；另一方面可以敦促当事人及时启动权利救济程序，及早解决行政纠纷，使不确定的行政法律关系尽早确定，从而提高行政管理和公共服务的效率。但是，起诉期限亦可能因为不可归责于当事人自身的原因而被扣除，《行政诉讼法》第四十八条的规定即是如此。最高人民法院行政庭《关于权利人在民事诉讼中对行政行为提出异议行政诉讼起诉期限是否应当扣除的答复》明确：“对于行民交叉案件，权利人在提起民事诉讼过程中，对被诉行政行为提出异议的，可视为其主张权利，符合我国行政诉讼法规定的起诉期限的扣除及延长等作为计算起诉期限特殊情形的法定事由。民事案件进入审理阶段，行政诉讼的起诉期限可从民事裁判文书生效之日起重新计算。”参照该解释，本案原告在提起本案行政诉讼之前已经在之前的行政诉讼（2019鲁02**行初12号案件）中以第三人身份对被诉房屋登记行为提出异议，原告本希望在2019鲁02**行初12号案件中解决本案诉争的房屋登记行为，只因该案原告起诉主体有误，法院从程序了裁定驳回起诉，该案结案后，本案原告另案起诉，不超过行政诉讼的起诉期限。

第二，关于原告主体资格问题。根据已经查明的事实可知，雄海公司的前身四方食品商场因在原四方区民众一、二院棚户区有自管房屋两处，拆迁后由拆迁人青岛国际招商房地产开发公司负责安置商业用房，后青岛国际招商房地产开发公司将本案所涉的人民一路5-11号房屋作为安置房屋交付给雄海公司使用，人民一路5-11号房屋所有权证的持有人城市发展集团亦明确国际招商公司未将该房屋交由其控制，据此，雄海公司作为被拆迁人和人民一路5-11号房屋的首个实际控制人，距被诉行政行为最近，关系最为密切，故具有原告主体资格。至于庭审中原告提出已将涉案房屋卖予第三人王兴源的主张，系双方的民事债权债务关系，与本案无关，亦不影响雄海公司的原告主体资格。另外，国际招商公司在书面意见中还提到：“方中园商住小区网点3号楼2层办证面积范围大于合同约定轴线范围……4号楼有可能在合同实际履行过程中进行了房屋置换”。该意见实际涉及的是人民一路5-11号房屋与“方中园”4号楼西3号房屋是否完全一致的问题，本院注意到，“方中园”小区在拆迁后，门牌号发生过变动，公安机关虽然出具了门牌变动的说明，但变动前与变动后的门牌并没有说明一一对应关系，所以对两处房屋是否完全一致、轴线划分是否正确的问题，各方当事人在庭审中也持不同意见，因该问题与本案处理结果没有影响，本案中本院不做评判，当事人可另循其他法定途径确认。

第三，关于被告办理涉案房屋登记的合法性问题。本案房屋登记应当遵循什么程序，首先需要确定登记的类型。《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称登记办法）第九条规定：“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记”。

1、是否为初始登记？被告主张本案房屋权属登记为初始登记，本院不能认同。因为《登记办法》第十六条规定的初始登记是指新建房屋申请人在房屋竣工后3个月内申请的房屋初始登记，申请时应提交用地证明文件或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等证明文件。初始登记是一个特定概念，不能等同于首次登记，本案房屋登记显然不是房屋建成后由建设方申请的初始登记，亦没有用地证明文件或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等证明文件，不符合初始登记的特征。登记启动后，被告根据第三人城市发展集团提交的《初始（变更）登记申请表》，按照初始登记程序办理登记，却未审查初始登记所需的土地、规划、竣工等登记材料，属于认定事实不清、登记程序混乱。

2、是否为公房划拨登记？被告提交的证据15登记审批表显示，登记号为“公房划拨登10107811号”，似乎预示着该登记为公房划拨登记。然而，《登记办法》并未规定“公房划拨登记”这一登记类型，随意创设新的登记类型并不合法。退一步讲，即使存在《登记办法》规定的登记类型过少，不能适用特殊的登记情形，被告需要启用新的“公房划拨登记”类型，也应当遵循法定程序，认定事实清楚。根据被告证据15登记审批表的记载：“经查，该房原系青岛市国土资源和房屋管理局所有，建筑面积270.78平方米。现根据相关文件，该房产变更为青岛市房产置业集团有限公司所有。现申请单位持房屋所有权证、变更证明、申请等材料前来办理产权变更手续。经审核，该房屋产权来源清楚，证件齐备，拟同意确权发证”。也就是说，被告在审核时也认为，公房划拨登记也应查清划出单位的房屋权属来源，为此还要求申请单位提交房屋所有权证，但在本案被告提交的证据中，本院并未发现青岛市国土资源和房屋管理局对涉案房屋的房屋所有权证，也就是说，房屋登记审核时称审查了申请人提交的房屋所有权证，而该房屋所有权证其实并不存在，房屋权属的来源并未查清。况且，涉案的人民一路5-11号房屋尚存权属争议：原告雄海公司持拆迁协议、第三人城市发展集团持房屋买卖合同和划拨文件对同一房屋主张所有权。据此，被告即使是以“公房划拨登记”的名义进行房屋登记，也存在认定事实不清，欠缺登记材料的问题，依法应当撤销登记。

3、是否为转移登记。《登记办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。本案中，被告主张涉案房屋系原青岛市房产局（被告前身）从国际招商公司处购买，后划拨给原青岛市房产置业集团有限公司（城市发展集团前身）所有，被告据此办理的涉案房屋登记。从登记类型上，该登记更符合转移登记的特征。即，通过买卖，由原权利人国际招商公司处转移登记至城市发展集团处。但是，根据规定，转移登记需要由当事人申请，此处的当事人显然包括转让方和受让方，即应当双方申请，原青岛市房产置业集团有限公司作为受让方原青岛市房产局的下属单位，持有房屋划拨文件，属于房屋买卖合同的权利继受人，代替原青岛市房产局申请房屋登记也无不可，但是，本案涉案房屋登记仅有原青岛市房产置业集团有限公司一方申请登记，作为出让方的国际招商公司没有参与申请，显然不符合法定程序。另外，转移登记时需要权利人提交房屋权属证书以查明权属来源，本案涉案房屋登记时，国际招商公司并没有提供房屋权属证书，被告在国际招商公司未办理房屋初始登记的情况下就办理转移登记，系对房屋的权属来源没有查清，属于认定事实不清，依法应予撤销。

综上所述，被告办理本案涉案房屋登记，认定事实不清，程序违法，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决如下:

撤销被告青岛市自然资源和规划局为第三人青岛城市发展集团有限公司（原青岛市房产置业集团有限公司）办理的青岛市市北区（原四方区）人民一路5-11号房屋的房屋登记。

案件受理费50元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　田　麟

人民陪审员　　翟志华

人民陪审员　　张爱英

二〇二〇年六月十八日

书　记　员　　招立琛