松原市垠坤房地产开发有限公司、吉林省东圳建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省乾安县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）吉0723执异29号

异议人（被执行人）：松原市垠坤房地产开发有限公司，住所地乾安县，注册号2207XXXX624。

法定代表人：周玉芹。

申请执行人：吉林省东圳建筑工程有限公司，住所地乾安镇，统一社会信用代码：912207XXXX267842。

法定代表人：董善兵。

被执行人：松原市垠坤房地产开发有限公司，住所地乾安县，注册号220XXX624。

法定代表人：周玉芹。

被执行人：松原市垠坤房地产开发有限公司乾安县分公司，住所地乾安县。

法定代表人：周玉芹。

在本院受理申请执行人吉林省东圳建筑工程有限公司与松原市垠坤房地产开发有限公司、松原市垠坤房地产开发有限公司乾安县分公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，异议人（被执行人）松原市垠坤房地产开发有限公司提出中止乾安县人民法院作出的（2021）吉0723执恢499号执行裁定书的执行，解除被执行人名下位于X小区第一栋南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋{该房屋已做预告登记，登记人张迪}的查封或重新予以进行整体评估的异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人向本院提出申请，请求中止乾安县人民法院作出的（2021）吉0723执恢499号执行裁定书的执行，解除被执行人名下位于X第一栋南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋该房屋已做预告登记，登记人张迪}的查封或重新予以进行整体评估。事实与理由：2016年10月11日，乾安县人民法院作出（2016）吉0723民初2085号民事裁定书，对位于X小区第X栋南侧商企一、二层底商有东向西第X号房屋予以查封。该房屋此时已做预告登记，登记权利人为张迪，张迪并于2015年10月对该房屋按照婚庆的规模进行了装潢，装潢后出租给张笑黎，年租金30万元，并在法院委托评估前又进行了部分装修。2020年9月21日，法院委托松原市天达房地产评估有限责任公司对该房屋进行现场勘查，期间异议人松原市垠坤房地产开发有限公司提出对该酒店进行整体评估要求。2022年1月11日法院通知异议人松原市垠坤房地产开发有限公司该房屋第二次拍卖流拍，将进入变卖程序，评估报告是于2020年1月11日作出，第二次拍卖时间为2021年11月19日，这已经超过了评估报告的有效期限，即2020年11月11日至2021年11月11日，报告有限期一年，现已过期，执行行为违法，应予纠正。对此，松原市垠坤房地产开发有限公司提出以下质疑：1、法院裁定拍卖涉案房屋含利害关系装潢及附属设施设备，评估程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分或者拍卖严重减损其价值的应当合并拍卖。涉案装潢附着于房屋之上，涉案的外楼梯(消防通道)、室内电子屏幕、音响、灯光、舞台，厨房内等设施、设备既是为满足涉案房屋从事婚庆、酒店经营目的而进行购置，且执行法院应依据上述司法规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违法法律规定的可以向负责执行的人民法院提出书面异议，当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销及改正；理由不成立的，当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院复议。2、松原市天达房地产评估有限责任公司收费高于国家标准评估价收费标准为确定估价的千分之五，按此计算应收2.5万元，而该公司收取6万元，远远高于标准，存在利益捆绑关，故评估报告松原市垠坤房地产开发有限公司不认可。3、评估报告有效期一年，一年之后即2022年松原市垠坤房地产开发有限公司才接到，而且没有附工作底稿，没有给松原市垠坤房地产开发有限公司补充意见的机会，遗漏价值一百余万元，此评估报告不能作为拍卖的依据。

综上，异议申请人松原市垠坤房地产开发有限公司请求法院依法裁定中止乾安县人民法院（2016）吉0723执2085号执行裁定书的执行，纠正程序错误，解除对被执行人名下位于X小区第一栋南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋（该房屋已做预告登记，登记人张迪）的查封重新予以进行整体评估。

在本院审查过程，松原市垠坤房地产开发有限公司明确异议请求为对松原市垠坤房地产开发有限公司名下位于乾安县X小区第一栋南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋（重新评估。

本院查明，吉林省东圳建筑工程有限公司与松原市垠坤房地产开发有限公司、松原市垠坤房地产开发有限公司乾安分公司建筑工程施工合同纠纷执行一案，乾安县人民法院作出（2015）乾民初字第2332号民事判决，松原市垠坤房地产开发有限公司不服本判决，上诉到松原市中级人法院，松原市中级人民法院作出（2016）吉07民终634号民事裁定，裁定发回重审。在乾安县人民法院审理过程中，吉林省东圳建筑工程有限公司提出申请对松原市垠坤房地产开发有限公司所有的位于X小区第一幢南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋（该房屋已做预告登记，登记人张迪）予以查封的申请，本院依据吉林省东圳建筑工程有限公司作出（2016）吉0723民初2085号民事裁定书，裁定查封X小区第一幢南侧商企一、二层底商由东向西第X号房屋X（该房屋已做预告登记、登记人张迪）。作出（2016）吉0723民初2085号民事判决，松原市垠坤房地产开发有限公司再次上诉到松原市中级人法院，松原市中级人民法院作出（2017）吉07民终634号民事判决书，现该判决已发生法律效力并进入执行程序。在一审诉讼过程中，吉林省东圳建筑工程有限公司提出财产保全申请，乾安县人民法院作出（2016）吉0723民初2085号民事裁定书，对乾安县X小区第一栋南侧商企一、二层底商自东向西第X号房屋X予以查封。进入执行程序后，张迪以案外人身份向乾安县人民法院提出执行异议。本院受理张迪执行异议申请后，于2016年11月2日作出（2016）吉0723执异31号执行裁定，申请人吉林省东圳建筑工程有限公司不服向松原市中级人民法院申请复议，松原市中级人民法院以（2017）吉07执复14号执行裁定撤销（2016）执异31号裁定，发回乾安县人法院重新审查。重新审查过程中，本院作出（2017）吉0723执异22号执行裁定，主要内容“撤销乾安县人民法院（2016）吉0723民初2085号民事裁定书对登记在异议人张迪名下的X新X号楼X层X门房产的查封。”吉林省东圳建筑工程有限公司不服，向本院提出执行异议之诉。本院于2018年3月10日作出（2018）吉0723执监2号执行裁定，撤销本院作出的（2017）吉0723执异22号执行裁定并驳回异议申请人张迪的异议申请，同时赋予当事人复议权利。后在本院执行监督程序中，本院于2019年1月8日作出（2019）吉0723执监1号执行裁定书，认为（2018）吉0723执监2号执行裁定中第一项“撤销本院（2017）吉0723执异22号执行裁定”正确，予以保留，撤销本院（2018）吉0723执监2号执行裁定书中“驳回异议申请人张迪的执行异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日始十五日内，向松原市中级人民法院申请复议”的内容并对张迪的执行异议重新立案审查后经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、《最高人民法院关于人法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条裁定如下：中止对乾安县人民法院（2016）吉0723民初2085号民事裁定书中对位于X区第一幢南侧商企一、二层底商自东向西第X号房屋X该房屋已做预告登记，登记人张迪）的执行。本院于2019年3月25日以（2019）吉0723民初884号案件立案受理原告吉林省东圳建筑工程有限公司与被告张迪、松原市垠坤房地产开发有限公司、松原市垠坤房地产开发有限公司乾安分公司执行异议之诉一案，经本院审判委员会讨论决定，作出依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决准许对乾安县百合苑小区第一幢南侧商企一、二层底商自东向西第20号房屋（竹林阁酒店二店）的执行。张迪不服本判决，向松原市中级人民法院提起上诉，上诉人张迪于2020年2月19日向松原市中级人民法院申请撤回上诉。本院于2019年9月20日作出（2017）吉0723执1020号之一执行裁定书，继续查封X小区第一幢南侧商企一、二层底商自东向西第X号房屋X（该房屋已做预告登记，登记人张迪），期限为三年。2020年7月13日吉林省东圳建筑工程有限公司依据（2017）吉07民终634号民事判决书、（2019）吉0723民初884号民事判决书向本院提出评估拍卖申请，本院在接收该拍卖申请后分别于2020年8月14日、2020年8月25日告知松原市垠坤房地产开发有限公司、吉林省东圳建筑工程有限公司选择评估机构及限期领取评估报告初稿、质疑通知书的时间及逾期产生的法律后果。松原市中级人法院于2020年9月10日委托松原市天达房地产评估有限责任公司对乾安县X小区第一幢南侧商企一、二层底商自东向西第X号X房屋进行评估。松原市天达房地产评估有限责任公司于2020年11月18日呈送房地产评估报告及相关材料。另查明，2020年9月10日松原市垠坤房地产开发有限公司向本院提交资产评估申请书，申请事项为对竹林阁二店（X）装潢、附属设施及用品（附明细表）进行评估。本院依据松原市垠坤房地产开发有限公司的资产评估申请书，委托松原市司法技术辅助办公室及评估机构对申请人申请的事项进行评估并附件财产清单。本院分别于2020年9月21日、2020年9月30日告知松原市垠坤房地产开发有限公司、吉林省东圳建筑工程有限公司选择评估机构及限期领取评估报告初稿、质疑通知书的时间及逾期产生的法律后果。委托评估期间，因松原市垠坤房地产开发有限公司拒绝缴纳鉴定费，松原市中级人民法院于2020年11月20日作出（2020）松07评鉴108号终结本案的本次鉴定程序的终结鉴定函。本院在收到松原市天达房地产评估有限责任公司出具的评估报告、（2020）松07评鉴108号终结本案的本次鉴定程序的终结鉴定函后于2020年12月7日向吉林省东圳建筑工程有限公司送达、于2021年3月31日向松原市垠坤房地产开发有限公司、松原市垠坤房地产开发有限公司乾安县分公司送达，本院于2021年3月18日作出（2017）吉0723执1020号之二拍卖裁定：拍卖被执行人松原市垠坤房地产开发有限公司的所有权证号为20130777号，坐落在乾安县乾安县某街X小区X号楼X层X门房屋（建筑面积805.31平方米）及{2015}乾国土资建字006号鸣凤街东侧、安定路北侧宗地面积2850.13平方米的商服用地使用权。本院于2021年3月31日向松原市垠坤房地产开发有限公司、松原市垠坤房地产开发有限公司乾安县分公司送达拍卖裁定书、拍卖通知书、拍卖公告；本院于2021年4月8日向吉林省东圳建筑工程有限公司送达拍卖裁定书、拍卖通知书、拍卖公告，同日张贴拍卖裁定书、拍卖通知书、拍卖公告。本院于2021年8月2日在阿里巴巴司法拍卖平台上发布拍卖公告，2021年9月2日进行第一次公开网络拍卖，第一次公开网络拍卖流拍后，本院又于2021年11月29日进行第二次公开网络拍卖，该案涉房屋经二拍流拍，吉林省东圳建筑工程有限公司同意以二拍流拍价接收该房屋。

本案中异议人提出要求对案涉房屋重新进行整体评估，并提出了以下三种理由：理由一、异议人提出法院裁定拍卖涉案房屋含利害关系装潢及附属设施、设备，评估程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分或者拍卖严重减损其价值的应当合并拍卖。涉案装潢附着于房屋之上，涉案的外楼梯(消防通道)、室内电子屏幕、音响、灯光、舞台，厨房内等设施、设备既是为满足涉案房屋从事婚庆、酒店经营目的而进行购置，且执行法院应依据上述司法规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。本院认为，在评估报告中载明估价对象的实物状况为估价对象所处楼宇属于多层建筑，本次评估房屋在1-2层，钢混结构，建筑面积为805.31平方米，规划用途为其他。地基基础稳定，承重构件较好。外墙面镶贴面砖，断桥铝窗，地弹门。一层楼地面铺贴地板砖，内墙面和柱面镶贴大理石，顶棚石膏板工艺吊顶，主要用于接待大厅；二层楼地面铺地板砖，内墙面粘贴壁纸，木质墙裙，大理石柱面和窗口，顶棚为工艺石膏板吊顶，南侧用于厨房（内墙面镶贴面砖，顶棚扣板），北侧用于婚宴大厅，中间部分为美妆室、和库房。其中婚宴大厅为主要经营场所，占用大部分使用面积，同时为了增加使用空间，采用了上返梁和预应力施工工艺。顶棚内安装中央空调，透光石片工艺大灯和筒灯照明。楼内有上下水和独立卫生间（内墙面镶贴面砖，顶棚扣板），地热供暖，内置楼梯（大理石楼梯踏面、合金扶手）连接上下两层。由此可以看出此次评估房屋时的估价对象中已经包括与房屋在使用上不可分的设施、设备及维持房屋正常使用的设施。而异议人提出的为满足案涉房屋从事婚庆、酒店经营目的而进行购置的的设施、设备属于可移动的设施、设备，并不是与案涉房屋在使用上不可分的，故评估案涉房屋时未将可移动的设施、设备包含其中，并不违反评估程序。理由二、异议人提出松原市天达房地产评估有限责任公司收费高于国家标准、估价确定标准为确定估价的千分之五，按此计算应收2.5万元，而该公司收取6万元，远远高于标准，存在利益捆绑关系。针对异议人提出的理由二，本院向作出该评估报告的松原市天达房地产评估有限责任公司就评估费用的收取标准进行了调查，松原市天达房地产评估有限责任公司工作人员向本院出示了吉林省发展和改革委员会、吉林省司法厅联合印发的吉发改收管联字【2006】1577号文件，案涉房屋的评估费用是按照该标准收取的，同时本院询问异议人能否提交关于其陈述的与评估机构存在利益捆绑关系的证据，异议人对此未提交证据。故本院对异议人提出的评估费用过高、与评估机构有利益捆绑关系的主张不予支持。理由三、异议人提出评估报告有效期为一年，一年之后即2022年垠坤公司才接到，而且没附工作底稿，没有给垠坤公司提补充意见的机会，遗漏价值一百余万元，这样的报告怎么能作为拍卖的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条的规定，司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。具体到本案，本院于2021年3月18日发布拍卖公告，于2021年9月2日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖活动，于2021年11月29日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行第二次公开拍卖活动，本案中的评估报告的有效期：自2020年11月18日至2021年11月17日。由此可见，本案是在评估报告有效期内发布的拍卖公告，并且在评估报告有效期内进行的拍卖活动。综上，针对异议人提出要求对案涉房屋重新进行整体评估的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：

驳回异议人松原市垠坤房地产开发有限公司的异议请求。

被申请人或申请人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向松原市中级人民法院申请复议。

审 判 长　张微微

审 判 员　王　建

审 判 员　周于晗

二〇二二年六月三十日

法官助理　王　雪

书 记 员　王志恒