山东华显安装建设有限公司、**（***）置业有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省肥城市人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）鲁0983执异102号 案外人：***，女，1964年6月14日出生，汉族，住***市赣榆区。 委托诉讼代理人：***，江苏公善民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏公善民律师事务所律师。 申请执行人：山东华显安装建设有限公司，住所地肥城市汶阳镇汶河路061号。 法定代表人：***,董事长兼总经理。 被执行人：**（***）置业有限公司，住所地江苏省***市赣榆区新城区黄海路北侧联创大厦1608室。统一社会信用代码：913207005653310931。 法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ，该公司董事长。 在本院执行申请执行人山东华显安装建设有限公司与被执行人**（***）置业有限公司（以下简称**公司）买卖合同纠纷一案中，案外人***对本院查封赣榆区××号楼××**××层××公寓不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，申请执行人与被执行人买卖合同纠纷一案，贵院作出了（2020）鲁0983民初3550号民事裁定书、（2020）鲁0983执保1173号协助执行通知书，查封了包含案外人所购赣榆嘉会城3号楼1903公寓在内的共10套房产。目前，该案已进入执行程序，案外人认为，赣榆嘉会城3号楼1903公寓系案外人从第三人处购买的自住用房，全款已付清并实际占有至今，贵院应当立即停止拍卖执行。2022年5月18日，案外人曾向贵院提出执行异议申请，案号（2022）鲁0983执异85号，贵院以轮候查封并未实际发生查封效力、未对案外人的实体权利造成实际影响、应当向首封法院提出执行异议为由，裁定驳回了案外人的申请。案外人向首封法院江苏省***市中级人民法院提出执行异议之诉，案号（2022）**初167号。2022年9月27日，江苏省***市中级人民法院作出判决，不得执行位于赣榆区××镇××路××号××号楼××室公寓。后因北京飞利信电子技术有限公司提起上诉，案号（2022）**终1527号。江苏省高级人民法院作出了终审判决驳回上诉，维持原判。综上，案涉房屋是案外人所有的唯一居住生活用房，应当排除执行，现请求贵院立即停止对江苏省***市赣榆区××镇××路××号××号楼××号公寓的拍卖、执行。 本院查明，申请执行人山东华显安装建设有限公司与被执行人**公司买卖合同纠纷一案，2020年10月23日，本院作出（2020）鲁0983民初3550号判决，判决如下：“一、被告**公司于本判决生效之日起十日内，给付原告山东华显安装建设有限公司未付设备款3416699元；二、被告**公司于本判决生效之日起十日内，给付原告山东华显安装建设有限公司违约金（以未付设备款3416699元为基数，按每周千分之二计算，自2018年12月7日起计算至付清之日止......”。2020年8月12日，本院以（2020）鲁0983执保1173号案件轮候查封了被保全人**公司所有的嘉会城未网签房产60套，其中住宅2套，商铺13套，商务公寓45套，查封期限三年，自2020年8月12日至2023年8月11日止。2021年4月13日，本院以（2021）鲁0983执1402号案件立案执行。2022年6月17日，本院依法查封了**公司名下65套房产，其中包含案涉**公司所有的赣榆区××号楼××**××层××公寓，查封期限三年，自2022年6月17日至2025年6月16日止。 另查明，2018年7月27日，甲方**公司与乙方***于签订《3＃公寓认购书》，该认购书载明了***选中并决定购买**公司开发的位于赣榆区××号楼××**××层××公寓，该公寓建筑面积为92.29㎡，单价为人民币6468元／㎡,公寓总价为596932元。在认购书签订的同时，***向**公司交纳定金50000元，在足额交纳公寓订金后，在签订《商品房买卖合同》时可以减免公寓总价款30000元等相关内容。合同签订后，***于当日通过银行转账5万元至**公司账户，**公司向***开具5万元“首付款”的收据。2018年10月16日，***通过银行转账9万元至**公司账户，并向**公司支付1万元，**公司向***开具10万元“首付款”收据，2020年4月15日，***通过银行转账420167元至嘉会城公司账户，**公司分别向***开具416937元“公寓款”以及3230元“公寓维修基金”的收据。2020年9月11日，**公司向***开具306.85元“购房款”收据。***以上共计支付**公司购房款为567243.85元。 ***向本院提供2018年12月19日***市青源水务有限公司开具的水费交费凭证，其中载明：用户姓名赣榆嘉会城，用户地址赣榆嘉会城3号楼1903室，仪表类型冷水表，金额合计为18元。 2020年9月11日，**公司向***开具收据，其中载明的交款事由为：物业费1218.76元、装修费230.84元、水费500元、电梯费300元，交款金额共2249.60元。 2021年4月29日，***赣榆京融管道燃气有限公司向***开具“建筑服务※表后工程安装费”发票，金额为118元。 2022年1月21日，江苏嘉会城商业管理有限公司向***开具收据，其中载明的交款事由：物业费1523.45元、水电费500元、电梯费300元。 2022年9月17日，**公司出具证明一份，内容为：“**（***）置业有限公司已于2020年4月15日将嘉会城3号公寓1903室的钥匙交给房主***。” 还查明，***与***于1989年登记结婚。***与***名下未查询到不动产登记信息。 上述事实，有异议人***提供的书证予以证实。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，首先，***与**公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但***与**公司在本院查封前已经签订了《3#公寓认购书》，该认购书约定了双方当事人的名称、商品房的坐落及房号和面积等的基本状况、商品房的单价及总价等条款，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且**公司已经按照约定收受了***的全部购房款，加之商品房已经实际交付，故《3#公寓认购书》应认定为商品房买卖合同，该商品房买卖合同合法有效。其次，***购买案涉房屋系用于居住，其本人名下及其配偶名下均无其他用于居住的房屋。最后，***已经向**公司支付了案涉房屋的全部购房款。综上，***提出的排除执行的请求有事实和法律依据，***的异议请求成立，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对江苏省***市赣榆区××镇××路××号××号楼××号公寓的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　于英利 审 判 员　邓　鹏 二〇二三年七月二十五日 法官助理　刘彤彤 书 记 员　***