黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司
牡丹江市世缘装饰工程有限公司、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司等建设工程分包合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）黑1084民初1881号
原告：牡丹江市世缘装饰工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人：商显成，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：孙志鑫，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。
法定代表人：岳丁武，执行董事。
委托诉讼代理人:张海波，男，牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司员工。
被告：黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人：刘怀英，经理。
委托诉讼代理人:张海波，男，黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司员工。
原告牡丹江市世缘装饰工程有限公司（以下简称世缘公司）与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司（以下简称太吉公司）建设工程分包合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世缘公司的委托诉讼代理人孙志鑫、被告太吉公司的委托诉讼代理人、被告瑞合公司的委托诉讼代理人张海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世缘公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告瑞合公司继续履行《承诺书》，并按《承诺书》约定向原告交付牡丹江市瑞合XXXX17号楼1单元501室住宅；2.由被告瑞合公司支付逾期交房违约金，违约金按房屋价款日万分之一自2019年7月31日起开始计算，暂计算至2021年7月31日，违约金为33626元（460000元×日万分之一×731天）。后期违约金计算至实际交付房屋日时止，被告太吉公司承担共同赔偿责任；3.由被告太吉公司赔偿原告损失34227.50元，并按2018年10月中国人民银行贷款年利率4.75%，自2018年11月1日开始计算，暂计算至2021年7月31日，利息为4529.68元（494227.50元－460000元=34227.50元×4.75％×1003天÷360天）。剩余利息计算至被告太吉公司损失赔偿完毕时止；4.本案诉讼费、律师费由二被告承担。
事实和理由：2018年7月25日，原告世缘公司与被告太吉公司签订了塑胶跑道、人造草坪、足球场施工合同，同日被告瑞合公司向原告出具了承诺书，约定瑞合公司用其开发的位于牡丹江市的四套住房（17号楼一单元501室，面积为89.05平方米，每平方米5550元，价值494227.50元；12号楼一单元501室，面积为68.68平方米，每平方米价格为4200元，价值288456元；11号楼二单元1702室，面积为72.67平方米，每平方米价格为4200元，价值305241元；11号楼四单元402室，面积为72.67平方米，每平方米4200元，价值305214元，共计1393111.50元）抵顶工程款，如果到期没有交付，瑞合公司以现金形式支付给原告工程款。2018年10月31日，瑞合公司与原告法定代表人商显成就瑞合XXXX17号楼一单元501室签署了商品房买卖合同。瑞合公司向原告交付了不动产发票，商品房买卖合同中约定瑞合公司应当在2019年7月30日前交付房屋，逾期交房应当承担违约责任。其余三户房产已由原告出售，并由瑞合公司向购房者交付完毕。现宁安明星小镇职教中心人造草坪，已交付并使用至今，但瑞合公司没有将瑞合新城国际小区17号楼一单元501室交付给原告，不配合原告办理入户手续，并且该房屋不足494227.50元，该房屋价值460000元，太吉公司应当赔偿原告损失34227.50元。
被告瑞合公司辩称，对原告世缘公司施工的塑胶跑道人造草坪的工程没有异议，对工程价款也没有异议。瑞合公司和太吉公
司以四个房屋抵顶工程款给原告，已交付三个房屋并签订了商品房买卖合同。尚未交付的案涉房屋，瑞合公司与太吉公司正在协商处理中。瑞合公司与原告签订的商品房买卖协议中房款价格460000元是合同的金额，不能证明真实的商品房价格。而承诺书和收据中的价格均为494227.50元，所以真正的商品房价格应为494227.50元，也就不存在剩余房屋差价款34227.50元，也不可能有此金额产生的利息。被告未能如期交房是由于8月2日瑞合公司出现重大人事变动以及其他多种原因造成的，且瑞合公司和太吉公司对案涉房屋的处理有分歧，目前正在协商中。另外，承诺书中没有约定违约金及相应的计算方式、计算期间，所以原告诉请的逾期交房违约金没有事实依据，也不符合法律规定。不认可律师费发票与本案有直接的关系，何况不论是施工合同还是购房合同、承诺书，都没有约定发生诉讼的律师费由谁承担，原告诉请的律师费用没有事实依据及法律规定，所以瑞合公司和太吉公司不能承担本案的律师费。
被告太吉公司的答辩意见同被告瑞合公司的答辩意见。
根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、被告瑞合公司给付原告的房屋价格是多少，是否有差额款34227.50元；二、被告瑞合公司是否逾期交房，是否应承担违约责任；三、原告的诉讼请求是否符合法律规定，是否应予支持。
根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2018年7月25日，原告世缘公司与被告太吉公司签订《塑胶跑道人造草坪足球场施工合同》，由原告承建太吉公司承包的职教中心操场足球场草坪塑胶跑道工程，合同甲方为太吉公司，乙方为世缘公司。合同约定以被告瑞合公司开发的四套商品房抵顶部分工程款，其中第五条工程款交付和结算条款载明：“……第二次付款：乙方人造草坪足球场完工后第一车塑料球场材料进场后，甲方再向乙方支付总工程款的15%（约423825元）。和一套商品住房（17号楼一单元501室，面积为89.05平方米，每平方米5550元，计494227.50元……）”。2018年7月31日原告向太吉公司出具盖章收据一份，收据总金额1393111.50元，注明收款事由：“职教中心塑胶跑道人造草坪足球场工程款（此款是以房屋支付工程款形式支付的）”。
2018年7月25日，瑞合公司向原告出具了《承诺书》，对原告与太吉公司签订施工合同中约定的以房抵顶部分工程款条款，表示同意履行。2018年10月31日，瑞合公司与原告的法定代表人商显成就瑞合·XXXX17号楼1单元501室住宅签署了《商品房买卖合同》，并出具金额为460000元的不动产发票。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款条款注明：“……1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5168.54元，总金额（人民币）肆拾陆万元整……”;第八条交付期限条款载明：“……出卖人应在在2019年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并
符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款载明：“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。至本案审理时，原告施工的工程已完工交付并投入使用，瑞合公司尚未按约定将案涉商品房交付原告。原告聘请本案律师作为诉讼代理人进行诉讼，黑龙江鼎坤律师事务所向原告出具黑龙江增值税专用发票一张，费用为10000元。
以上事实有原告提供的收据、《塑胶跑道人造草坪足球场施工合同》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、不动产发票、商显成与葛振录音光盘、黑龙江增值税专用发票各一份在案佐证。
本院认为，本案系建设工程的总承包人与第三人就自己承包的部分工作交由第三人完成引发的纠纷，根据本案争议的焦点和法律关系，将本案案由变更为建设工程分包合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，该合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用上述规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权
利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在《塑胶跑道人造草坪足球场施工合同》中，被告太吉公司用被告瑞合公司开发的四套商品房抵顶部分工程款的行为系无权处分，但瑞合公司出具《承诺书》对该行为表示认可，并与原告世缘公司签订《商品房买卖合同》是追认行为，故该施工合同有效。原告按照合同约定全面履行了义务，没有违约行为。太吉公司应当履行给付工程款义务。瑞合公司与原告签订的《商品房买卖合同》第四条明确记载房屋价款为460000元，并向原告出具总金额为460000元的不动产发票。可以认定房屋真实价值为460000元，工程款未履行的差额应为494227.50元-460000元=34227.50元，被告辩解《承诺书》和收据中商品房价格均为494227.50元，无工程款差额的意见不予采纳。原告要求被告给付工程款余额34227.50元符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”本案中，原告与太吉公司签订的施工合同中未约定欠付工程款利息及计息时间。但原告与瑞合公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月31日，该日期可视为工程款交付日期，原告主张按照2018年10月中国人民银行贷款年利率4.75%，自2018年11月1日开始计算，暂计算至2021年7月31日，要求太吉公司给付工程款差额利息
4529.68元，符合法律规定，本院予以支持。
建设工程施工合同中的以房抵债协议，是指发包人与和承包人约定以特定房屋代替原定给付工程款的协议。以物抵债是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案中，因为瑞合公司出具《承诺书》表示同意以特定商品房抵顶太吉公司应付给原告的工程款，并与原告签订特定房屋的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该合同有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合符约定的，对方可以要求履行，……”瑞合公司至本案审理时尚未向原告交付房屋，故原告主张瑞合公司交付牡丹江市瑞合·XXXX17号楼1单元501室住宅的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和共合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2019年7月30日前，同时约定了迟延履行违约金的计算方式，瑞合公司未如期交付房屋构成违约，应承担违约责任。故原告主张瑞合公司按照合同约定支付迟延履行违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民
共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”本案法律基础为建设工程分包合同，工程合同产生的债务人为太吉公司，太吉公司与瑞合公司、世缘公司约定以瑞合公司开发的特定房屋抵顶的方式支付部分工程款，构成第三人向债权人履行债务，第三人瑞合公司未按合同约定向债权人世缘公司履行债务，太吉公司应向原告承担违约责任。故原告主张由太吉公司承担共同赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。原告主张律师费用由被告承担，经查，在双方签订的合同中没有约定涉诉律师费条款，原告该项请求不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十五条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号，自2005年1月1日起施行）第十七条规定，判决如下：
一、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日向原告牡丹江市世缘装饰工程有限公司交付牡丹江市瑞合·XXXX17号楼1单元010501号房屋；
二、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告牡
丹江市世缘装饰工程有限公司逾期交房违约金33626元，并给付自2021年8月1日起按房屋价款460000元、日万分之一计算至实际交付房屋时止的违约金；
三、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿原告牡丹江市世缘装饰工程有限公司工程款差额损失34227.50元、利息为4529.68元，并给付自2021年8月1日起按本金34227.50元、中国人民银行贷款年利率4.75%计算至工程款损失赔偿完毕时止的利息；
四、驳回原告牡丹江市世缘装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9124元，减半收取计4562元，由原告牡丹江市世缘装饰工程有限公司负担50元，由被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司负担4512元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江
省牡丹江市中级人民法院。
审 判 员 关春学
二〇二一年九月十七日
法官助理 刘 杰
书 记 员 臧兆辉
本案法条：
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合规定，债务人应当向债权人承担违约责任。
《中华人民共《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合符约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和共合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当
履行债务。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可
以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
