某某、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司等承揽合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省宁安市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑1084民初1842号

原告：***，男，1973年5月9日出生，住黑龙江省宁安市。

被告：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。

法定代表人：岳丁武，执行董事。

委托诉讼代理人:张海波，男，牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司员工。

被告：黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。

法定代表人：刘怀英，经理。

委托诉讼代理人:张海波，男，黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司员工。

原告***与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以

下简称瑞合公司）、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司（以下简称太吉公司）承揽合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告瑞合公司及太吉公司的委托诉讼代理人张海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即给付工程款266000元、购房款100048元，合计366048元；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：二被告是隶属单位关系，被告太吉公司归瑞合公司领导。2015年至2019年期间，原告***为二被告在瑞合公司开发的瑞合新城、恋恋山城、恋恋新城等建筑工地的楼房进行门窗、卷帘门、保温车库门等安装施工。由原告投入材料、人工、运输等费用，工程验收后总工程款核算为266000元。当原告向二被告要求支付工程款时，二被告以暂时没有现金能够支付为由，与原告协商以瑞合公司的楼房抵顶所欠工程款。原告向二被告补交100048元购房款差额后，以总价366048元购买瑞合新城（翰林苑）小区21号楼3单元1402室81.12平方米住宅楼。2021年7月14日，当原告向二被告要求交付瑞合翰林苑小区21号楼3单元1402室81.12平方米住宅楼时，却发现该楼房已经被法院保全并拍卖完毕。综上，二被告先行未支付工程款违约，后又以房抵工程款不兑现，其行为构成违约，同时给原告造成巨大经济损失和精神伤害。

被告瑞合公司辩称，对原告***诉请的工程款金额和购房

款金额没有异议。但二被告是独立的公司，不是互相隶属关系，瑞合公司是开发公司，太吉公司是建筑公司，承建瑞合公司所开发的小区项目。原告承揽的工程是太吉公司发包的，因为太吉公司没有能力给付原告工程款，瑞合公司以案涉房屋抵顶工程款，并与原告签订了期房预约协议。此房全款价值366048元，工程款扣抵266000元，房款差额100048元由原告以现金方式交付给瑞合公司。现案涉房屋已被法院评估拍卖交付给其他债权人，不能向原告履约交付。二被告同意共同给付工程款及购房差价，但暂时没有经济能力偿还。

被告太吉公司答辩意见与被告瑞合公司一致。

根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、原告与二被告存在什么法律关系；二、原告的诉讼请求是否符合法律规定，是否应予支持。

根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：

被告太吉公司承包被告瑞合公司开发的小区建设工程后，将瑞合新城小区的1号楼、2号楼、4号楼、6号楼、8号楼、12号楼的保温卷帘门和恋恋山城小区地下车库保温门定作安装项目分包给原告***，由工程开发方瑞合公司与宁安市宁安镇彦平门业签订《保温卷帘门协议》，合同约定“付款方式：货到甲方给付乙方合同总价的20%。安装进度完成总进度50%后支付40%。安装完毕甲方应在3个工作日内对工程进行验收，验收合格甲方

付给乙方合同总价的95%，5%质保金质保金为三年”。原告自2015年至2019年期间包工包料进行施工，工程交付后取得工程款支付审批表、工程款结算单、借据等结算单据，经结算，总工程款为265501元。因为太吉公司没有能力按照合同约定给付原告工程款，瑞合公司以自有瑞合新城（翰林苑）小区21号楼3单元1402室81.12平方米住宅楼抵顶工程款。该房屋全款价值366048元，房款差额100547元由原告以现金方式交付给瑞合公司，并收到瑞合公司2020年1月20日出具的收据，收据上手写“瑞合***款124900元；借瑞合山城车库门款26298元；借瑞合新城2#6#款64975元；太吉工程款49328元转抵；现金100547”。双方于2020年6月19日签订了《瑞合新城（翰林苑）期房住宅预约协议》，约定交房时间为2020年12月31日。现该房屋已被法院评估拍卖交付给其他债权人，不能向原告履约交付。原告主张的工程款266000元及购房款差额100048元，合计366048元存在计算失误问题，经本院查明，实际金额应为工程款265501元，购房款差额100547元，合计366048元。

以上事实有原告提供的保温卷帘门协议一份、瑞合新城1#12#楼车库门工程款结算单一份、瑞合新城2#6#楼车库门工程款结算单一份、恋恋山城地下车库门明细一份、2020年1月20日借据一份、2020年1月20日购房款收据一份、2020年6月19日瑞合公司开具的收据一份、瑞合新城（翰林苑）期房住宅预约协议一份在案佐证。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，该合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用上述规定。本院原告***签订的《保温卷帘门协议》合同相对方虽然为被告瑞合公司，但工程实际发包人为被告太吉公司，原告取得的部分结算票据也是由太吉公司签署确认，双方当事人均认可该协议中的甲方应为太吉公司，故太吉公司作为本案被告主体适格。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”瑞合公司作为工程开发方，表示愿意偿还太吉公司拖欠的工程款，并与原告签订房屋预售协议，构成债务加入，与被告太吉公司共同承担合同义务，作为本案被告主体适格。《中华人民共和国合同法》第二百六十三条规定：“定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案中，原告按照合

同约定施工，工程已交付使用。工程交付后，原告取得相应工程结算单据，虽然约定5%质保金至本案审理时未过三年质保期，但被告太吉公司未按照合同履行支付义务，且明确表示没有能力履行合同，故原告主张被告支付全部欠付工程款，符合法律规定，本院应予支持。

建设工程施工合同中的以房抵债协议，是指发包人与和承包人约定以特定房屋代替原定给付工程款的协议。以物抵债是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。本案中，因为太吉公司没有能力按照合同约定给付原告工程款，瑞合公司与原告约定以特定房屋抵债，并签订了《瑞合新城（翰林苑）期房住宅预约协议》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该合同有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合符约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原告按照协议约定向被告瑞合公司交付房款差额100547元，但是瑞合公司因案涉房屋被已被法院评估拍卖

交付给其他债权人，不能向原告履约交付。原告主张二被告返还购房款差额，因房屋预售合同相对方为瑞合公司，故仅支持由瑞合公司承担返还义务。

当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务;亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态;在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。本案中，双方当事人签订的《瑞合新城（翰林苑）》并未明确约定消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，期房住宅预约协议签订后，案涉房屋已被法院拍卖并交付其他债权人，原告不能取得房屋所有权，被告并未履行合同约定的义务，致使以物抵债协议目的不能实现的，故以房抵顶的相应工程款债权并未消灭，债权人有权请求债务人履行旧债务。故原告请求二被告

给付工程欠款，符合法律规定的精神以及本案实际，本院应予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第二百六十三条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告***工程款265501元；被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日给付原告***购房款差额100547元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6790元，减半收取计3395元，由被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司瑞合公司、黑龙江太吉建筑装饰工程有限公司负担。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江

省牡丹江市中级人民法院。

审 判 员　关春学

二〇二一年九月十日

法官助理　刘　杰

书 记 员　臧兆辉

本案法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

《中华人民共和国合同法》第二百六十三条定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。

《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合符约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。