**、吉林省宏晟楼宇设备工程有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省蛟河市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）吉0281执异115号

异议人（案外人）：**，男，1989年9月2日出生，汉族，居民，住吉林省蛟河市民俗村小区15号楼2单元402室。

申请执行人：吉林省宏晟楼宇设备工程有限公司，住所地吉林省长春市二道区东盛大街以东、公平路以南民丰地块二（上东·城市之光）第5幢0单元911号房。

法定代表人：张天臣，总经理。

被执行人：蛟河红叶房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市新区红叶大道69号（河北街吉林伟基国际商贸中心）。法定代表人：于海江，总经理。

本院在执行申请执行人吉林省宏晟楼宇设备工程有限公司（以下简称宏晟公司）与被执行人蛟河红叶房地产开发有限公司（以下简称红叶公司）承揽合同、民间借贷纠纷一案过程中，异议人（案外人）**提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现在已审查终结。

**称，2011年9月20日，**在红叶公司通过贷款的方式以208586元的价格购买了城市家园A区7号楼3单元602室的房屋，并签订了商品房买卖合同。2016年4月5日，红叶公司为**出具了不动产销售发票。**自2012年开始装修该房屋，同年入住至今。故要求撤销蛟河市人民法院（2020）吉0281执787号执行裁定，并解除对上述房屋的查封。

**向本院提交了以下证据：不动产销售发票、商品房买卖合同、房地产抵押清单、中国农业银行个人借款凭证、收视费发票、水费发票、供热费收据、房屋照片等。

现审查查明：2011年9月20日，**与红叶公司签订《商品房买卖合同》，约定红叶公司将位于蛟河市滨河东路东侧城市家园A区7号楼3单元602室，面积为90.65平方米的房屋出卖给**，价款为208586元，付款方式为银行按揭。2011年11月29日，**向中国农业银行股份有限公司蛟河市支行借款100000元用于购买上述房屋，并将该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司蛟河市支行。2016年4月5日，红叶公司为**开具了上述房屋的销售不动产统一发票。购买该房屋后**装修入住至今，并缴纳了水费、供热费等费用。

另查明，宏晟公司与红叶公司承揽合同、民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月15日作出（2018）吉0281民初3644号民事判决，判决红叶公司立即支付宏晟公司报酬、违约金、利息、误工费等合计437,120元。判决生效后，红叶公司未履行给付义务，宏晟公司向本院申请强制执行，要求被执行人履行金钱给付义务。在执行过程中，本院于2021年1月6日作出（2020）吉0281执787号执行裁定书，裁定查封蛟河市新城房屋开发有限公司建设的红叶公司名下位于蛟河市河北街道滨河东路61-7（城市家园A区7号楼）3单元602室，面积为90.65平方米的房屋内在的四套房屋。查封期限为三年。

再查明：2021年9月15日，蛟河市不动产登记中心出具了一份情况说明，载明红叶公司开发的位于蛟河市滨河东路城市家园A区7号楼首次登记不动产办结时间为2020年10月13日，产权管理中心办结时间为2020年12月14日，故第一手购房人可办理商品房购置登记时间为2020年12月14日后。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因本人原因未办理过户登记。上述规定的第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可以适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，**在本院查封案涉房屋前既与红叶公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部价款，占有、使用该房屋至今。**虽然无证据证明其所购商品房属于唯一住房，而且产权管理中心办结时间（2020年12月14日）在本院查封案涉房屋（2021年1月6日）之前，但两者时间相差较短，不能将未办理登记过户的责任强加于异议人，故异议人所享有的民事权益，能够排除本案的执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：

中止对蛟河红叶房地产开发有限公司名下位于蛟河市河北街道滨河东路61-7（城市家园A区7号楼）3单元602室，面积为90.65平方米房屋的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向吉林省蛟河市人民法院提起诉讼。

审判长　　盖昕宇

审判员　　任奇培

审判员　　王淑芬

二〇二一年九月十八日

书记员　　高　杉

（本件4页，印6份）