大庆市**建筑安装工程有限公司、大庆***投物业管理有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）黑0691民初3225号 原告：大庆市**建筑安装工程有限公司，住黑龙江省大庆市萨尔图区九龙达小区04号商住楼住宅431。 法定代表人：沈广双，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，黑龙江欲***事务所律师。 被告：大庆***投物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新城云水湾北门物业办公楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告大庆市**建筑安装工程有限公司（以下简称**公司）与被告大庆***投物业管理有限公司（以下简称高新物业）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2022年8月11日公开开庭进行了审理，原告**公司委托诉讼代理人***，被告高新物业委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：1.判令高新物业返还质保金187,274元及利息（按贷款市场报价利率标准，自2019年1月17日起计算至实际给付之日）；2.诉讼费用由高新物业承担。诉讼中，**公司将第一项诉讼请求中利息部分变更为按违约行为发生时的贷款市场报价利率标准，自2020年9月15日起计算至实际给付之日。事实和理由：2017年1月17日，**公司与高新物业就新城云水湾居住区质保期内**事项签订了《居住区质保期内**管理协议书》，**公司向高新物业缴纳了20万元保证金。现质保期已满，且2020年9月15日，高新物业向**公司出具询证函，确认欠**公司质保金187,274元，高新物业至今未返还质保金，故**公司诉至法院。 高新物业辩称，不同意**公司的诉讼请求。云水湾小区一标段工程是由**公司承建的，分别为小区1、2、3、4、5、14、15、16号楼，工程于2015年底竣工，房屋质保期为2年，质保期为2015年底至2017年底，高新物业未退还质保金原因如下：1.**公司承诺对其承建标段进行质量回访，并与高新物业签订了居住区质保期内**管理协议书，高新物业在质保期间曾多次将业主上报的施工质量问题明细报给**公司，但**公司至今未按协议规定履行质保责任，质保期届满后，高新物业通过建设单位***投开发公司向**公司报过两次需**的明细，数量分别为198、110户，2021年底高新物业和业委会两位主任去**公司处向**公司领导反映情况，**公司领导明确表示，对高新物业反映的质保期内质量问题不予处理，沟通未果导致100多户业主不满，现高新物业代表这100多户业主请求法院将**公司预留在物业公司的18万余元的质保金用于业主墙体裂缝**（后附业主签字明细）；2.**公司负责的一标段从2018年开始至今已多次发生污水主管线断裂脱节等问题，后期高新物业查阅图纸发现**公司施工时未按施工图纸要求对污水管线进行吊筋及支堆方式**，因此导致多次发生上述质量问题，针对已发生的污水主管线质量问题，高新物业也曾多次向**公司反映，但**公司一直未处理，为了不影响业主正常使用，高新物业一直在垫资履行；3.**公司负责的1、3、4、5号楼的电梯地坑，每年夏天下雨都会出现反水现象，雨水较大时电梯甚至无法正常使用，在质保期内高新物业也多次联系**公司**，但一直到质保期结束都没有修好，质保期满后高新物业再联系**公司，**公司一直未来**处理。基于以上原因，高新物业没有返还**公司质保金，并以回函的方式通知了**公司，但**公司迟迟未联系高新物业；关于逾期利息，高新物业不同意支付，按照质保期内**协议中第六条规定，质保金是无息返还的。 **公司为证实其主张，向本院提交证据如下： 1.建设工程施工合同（出示原件，提交复印件）1份，欲证明2014年4月9日，**公司与大庆高新区城市投资建设开发有限公司（以下简称***投）签订了《建设工程施工合同》，主要约定***投将新城云水湾居住区主体工程（一标段）发包给**公司施工（协议书第1条），防水工程质保期为五年、其他工程质保期为两年（附件3:房屋建筑工程质量保修书第二条），缺陷责任期终止后，承包人有权请求发包人退还剩余的质量保证金（附件3:房屋建筑工程质量保修书第三条）。经质证，高新物业对该证据无异议。 2.居住区质保期内**管理协议书、收据各1份（均出示原件，提交复印件），欲证明2017年1月17日，***投将新城云水湾居小区质保工程移交给高新物业，高新物业与**公司签订了《居住区质保期内**管理协议书》，约定**公司向高新物业财务缴纳***证金20万元（协议书第1条），质保期满且回访手续办理完成，将发生代**费用及相应处罚扣除后，***证金剩余部分无息返还（协议书第6条）。当日**公司向高新物业交纳了新城云水湾小区***证金20万元。经质证，高新物业对该证据无异议。 3.大庆市中级人民法院（2020）黑06民初293号民事判决书（出示原件，提交复印件）1份，欲证明案涉工程于2015年10月20日竣工验收（判决书第24页），大庆中级人民法院亦认定“案涉工程竣工时间为2015年10月20日，根据法律规定，案涉质保金6,305,513.22元应从两年以后即2017年10月21日予以返还”（判决书第32页），故根据法律规定与合同约定，案涉工程质保期早已届满，***投应当返还质保金，高新物业收取**公司***证金更无依据，更应当返还***证金。经质证，**公司对该证据的真实性无异议，但认为**公司与***投的判决书，与高新物业无关。 4.质量回访记录（出示原件，提交复印件）1页、询证函（复印件）1份，欲证明按照《居住区质保期内**管理协议书》的约定，在案涉工程质保期届满后，**公司与高新物业、***投共同签署了《质量回访记录》，三方确认新城云水湾居住区主体工程（一标段）质量回访“全部完成”、用户意见“合格满意”。2020年9月15日，高新物业向**公司出具询证函，确认按照《居住区质保期内**管理协议书》的约定扣除已花费的**费用后，高新物业尚欠**公司质保金187,274元。经质证，**公司对该证据的真实性无异议，但认为回访记录中体现的是主体工程一标段，与本案涉及的工程不一致。 高新物业为证实其主张，向本院提交证据如下： 1.新城云水湾小区质保期内**管理办法（打印件，***投制作）1份，欲证明**公司没有按照管理办法中的规定进行**。经质证，**公司对该证据的真实性不予质证，但证据无公章，系高新物业方自行制作，**公司按照约定如实履行，无法证明**公司违约。 2.墙体裂缝业主确认签字明细（出示原件，提交复印件）1份5页，欲证明业主签字名单是2022年7月26日至7月29日形成的，在质保期内有墙体裂缝，**公司没有进行**。经质证，**公司对该证据的真实性有异议，该名单是否为业主真实签字不清楚，该名单形成于2022年7月份已超出质保期，故该份证据不能证明高新物业的证明问题。 3.告知函（出示原件，提交复印件）2份，欲证明**公司在质保期内没有**，高新物业多次寻找未果。经质证，**公司对告知函的真实性有异议，出具主体为业主委员会，出具时间是2021年10月12日，已经超过质保期，对律师函的回函真实性无异议，但该回函的内容并不属实。 4.视频16段、照片172张（提交光盘1张），欲证明视频和照片拍摄于2022年8月份，案涉小区墙体裂缝自2015年12月至今一直没有**。经质证，**公司对证据的真实性有异议，要求出示原始载体核对，即使真实，已经过了质保期，不在质保范围内。 5.视频1段（提交光盘）、音频1段（出示原始载体核对，提交文字整理材料），欲证明视频、音频的形成时间是2021年10月12日，高新物业及业主委员会找**公司沟通小区**的问题。经质证，**公司对音频的真实性和证明问题均有异议，录音和视频无原始载体，无法核实其真实性，且录音存在剪辑的情况，录音和录音整理内容不能完整体现该事件的前因后果，高新物业陈述其中的一方为业主委员会工作人员，其未出庭接受质询,不予认可。高新物业陈述录音和视频的形成时间为2021年10月12日，而2021年质保期已经经过，质保期满后业主委员会工作人员才找**公司进行**，不在**公司免费**范围内。 对于上述证据，本院的认证意见为，高新物业对**公司所举证据1至证据4的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以采信；**公司对高新物业所举证据2、证据3的真实性有异议，上述证据为与原件核对无异的复印件，**公司并未提出证据反驳，本院对上述证据的真实性均予以采信；高新物业所举证据1系其自行制作件，**公司对此有异议，亦无其他证据佐证，本院对该证据不予采信；**公司对高新物业所举证据4、证据5的真实性有异议，证据4、证据5中的视频未出示原始载体，本院对上述证据不予采信，证据5中的音频出示原始载体，本院对该证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定本案事实如下：2017年1月17日，高新物业与**公司签订了《居住区质保期内**管理协议书》，约定：1.**公司向高新物业财务缴纳***证金20万元；2.质保期内，**公司未按照《新城云水湾小区质保期内**管理办法》约定的时间**完相关问题，或**两次仍未**合格的，由高新物业委派专业**队伍进行**；3.**所产生的具体工程量，以***投项目负责人确认为准；4.**所产生的具体费用，由***投建经部门最终结算为准，并按不低于实际费用的二倍从***证金中扣除；5.由于**公司原因，导致业主发生索赔的，由高新物业协调***投处理；6.质保期满且回访手续办理完成，将发生代**费用及相应处罚扣除后，***证金剩余部分无息返还。同日，**公司向高新物业交纳了新城云水湾小区***证金20万元。2020年9月15日，高新物业向**公司出具询证函，确认截止2020年6月30日，高新物业尚欠**公司质保金187,274元，**公司在“信息证明无误”栏内**确认。在案涉工程质保期届满后，***投作为建设单位、**公司作为施工单位与高新物业作为使用单位就新城云水湾居住区主体工程（一标段）共同签署了《质量回访记录》，三方确认案涉工程质量回访处理情况和结果为“全部完成”、用户意见为“合格满意”，该《质量回访记录》未载明签订时间。 另查明，2014年4月9日，**公司与***投签订了《建设工程施工合同》，约定***投将案涉工程，即新城云水湾居住区主体工程（一标段）发包给**公司施工，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质保期为五年、其他工程质保期为两年。案涉工程于2015年10月20日竣工验收。新城云水湾居住区1标段墙体裂缝签字名单显示共有104人在名单中签字。高新物业主张该名单系2022年7月26日至7月29日期间形成。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。**公司与高新物业签订的《居住区质保期内**管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是双方约定的返还质保的条件是否成就。该协议书约定“质保期满且回访手续办理完成，将发生代**费用及相应处罚扣除后，***证金剩余部分无息返还”，依据现有证据案涉工程于2015年10月20日竣工验收，五年的质保期于2020年10月20日届满，二年的质保期于2017年10月20日届满；关于质量回访，**公司出具的《质量回访记录》已经明确载明高新物业对案涉工程的质量回访处理情况和结果是满意的，结合**公司与高新物业于2020年9月15日确认的质保金为187,274元的情形，**公司与高新物业约定的质保金返还条件已经成就，故本院对**公司要求高新物业返还质保金187,274元的诉讼请求予以支持；关于**公司主张的利息损失，因**公司出具的《质量回访记录》未载明出具时间，本院无法认定高新物业应返还质保金的具体时间，故高新物业应以187,274元为基数，按一年期贷款市场报价利率的标准，自起诉之日，即2022年8月3日起支付逾期付款利息至款项付清之日止，超出部分，因证据不足，本院不予支持。高新物业提出质保期内存在质量问题的抗辩意见，高新物业所出示的两份告知函均为出具方单方制作，无证据证明**公司收到及认可告知函中的事实，且未举示其他证据予以证明质保期内存在质量问题，本院不予采纳；高新物业提出未按照约定进行质量回访的抗辩意见，协议书未明确约定质量回访方式，高新物业已在质量回访记录中**确认，高新物业亦未举示其他证据证明质量回访的具体方式，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、大庆***投物业管理有限公司于本判决生效之日立即返还大庆市**建筑安装工程有限公司质保金187,274元，并按一年期贷款市场报价利率标准，支付自2022年8月3日起至款项付清之日止的利息； 二、驳回大庆市**建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费2248.78元（已减半），大庆市**建筑安装工程有限公司负担226.04元，大庆***投物业管理有限公司负担2022.74元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审判员　　*** 二〇二二年十月二十四日 书记员　　*** 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。