安徽鑫辰电气设备有限公司、宁国市永丽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省宣城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖18民终787号

上诉人（原审原告）：***辰电气设备有限公司，住所地安徽省宁国市经济技术开发区外环南路。

法定代表人：杨君明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：熊宁锋，安徽地益律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宁国市永丽房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市青龙东路7号M-05号。

诉讼代表人：宁国市永丽房地产开发有限公司管理人。

负责人：陈磊，组长。

委托诉讼代理人：胡正，安徽今昔律师事务所律师。

原审第三人：刘荷花，女，1969年6月23日出生，汉族，居民，住安徽省宁国市华贝城市。

上诉人***辰电气设备有限公司（以下简称鑫辰公司）因与被上诉人宁国市永丽房地产开发有限公司（以下简称永丽公司）以及原审第三人刘荷花房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

鑫辰公司上诉请求：撤销原判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求，或裁定将本案发回重审。事实与理由：2018年9月6日，鑫辰公司与永丽公司在永丽公司破产管理人的监督下签订了5份《商品房买卖合同》，约定由永丽公司将华贝广场S2幢1单元1003室、2003室、1004室、2004室、1005室、2005室、1006室、2006室、S2幢4单元4001室出售给鑫辰公司。合同约定的房屋交付时间均为2019年10月1日，双方办理了备案登记。2019年9月6日，永丽公司向鑫辰公司发出交房通知，鑫辰公司委托刘荷花到现场查看后，发现屋面漏水、楼梯通道被调整到1单元1005室内、电梯未安装，认为根本不具备交房条件，且因1005室内设置楼道后无法作为商铺使用及2005室予以封闭不能交付，故拒绝接受，要求永丽公司按照合同约定的条件尽快交付。一审虽查明了该事实，却认为双方签订商品房买卖合同时，依据的是预测面积，后经规划变更，实测面积虽有所减少，但不影响交付，永丽公司通知交房即视为已交付房屋，与事实不符。

永丽公司辩称，鑫辰公司系永丽公司开发的华贝广场项目变配电安装工程的施工单位。因永丽公司欠付鑫辰公司工程款，双方约定以S2整栋楼来抵付工程款。其后因预测时电梯的位置跟实测时电梯的位置发生变更，导致2005室已不存在，其面积分摊到其他的房屋内，合同备案的房屋面积和实际测绘面积发生了改变。本案不存在逾期交房的情形，一审未支持鑫辰公司有关逾期交房违约金的诉讼请求，系属正确。永丽公司于2019年9月6日向鑫辰公司的合作方刘荷花发出交房通知，且该通知已被鑫辰公司认可，一审认定永丽公司在合同约定的时间完成交付义务且不应承担逾期交房违约损失并无不当，至于鑫辰公司的其他请求可通过另案处理，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

刘荷花未作述称意见。

鑫辰公司向一审法院起诉请求：1.判令永丽公司按约交付房屋和负责办理变更登记手续;2.判令永丽公司支付延期交房违约金，其中以8392247元为基数自2019年10月1日起按日万分之三计算至实际交付并办理变更登记手续之日止;以1088万元为基数自2019年12月1日起按日万分之三计算至实际交付并办理变更登记手续之日止，暂计算至起诉之日的违约金为1274079元。诉讼中，鑫辰公司撤回第2项中“以1088万元为基数自2019年12月1日起按日万分之三计算至实际交付并办理变更登记手续之日止，暂计算至起诉之日的违约金为1274079元”的诉讼请求。

一审法院认定事实：2016年7月24日，鑫辰公司与永丽公司及刘荷花签订《变配电安装工程总包合同》，由鑫辰公司及刘荷花承包永丽公司华贝城市广场变配电安装工程。合同签订后，鑫辰公司及刘荷花即按合同约定施工。2016年7月31日，鑫辰公司与永丽公司及刘荷花签订《房屋抵偿工程款协议》，约定永丽公司以华贝广场S2幢楼抵付工程款1700万元。2016年10月5日，鑫辰公司与永丽公司、刘荷花签订《房屋抵偿工程款协议》，永丽公司将所属华贝广场S8幢楼抵付工程款1088万元。2017年10月26日，永丽公司管理人代表永丽公司与鑫辰公司、刘荷花签订复工协议，决定继续履行《变配电安装工程总包合同》。2018年7月3日，永丽公司管理人代表永丽公司与鑫辰公司、刘荷花签订补充协议，继续用S2幢楼抵付工程1700万元，S8幢楼2001室抵付工程款1088万元。

2018年9月4日，鑫辰公司向永丽公司发出工作联系函，要求将S2幢楼相关房屋与对应的购房人签订《商品房买卖合同》。2018年9月6日，鑫辰公司与永丽公司就抵付工程款的S2幢楼签订了五份《商品房买卖合同》，上述合同载明：S2幢1单元1003室、2003室，建筑面积为97.53㎡（套内面积95.34㎡、公摊面积2.19㎡），单价14014.2元/㎡；S2幢1单元1004室、2004室，建筑面积为93.7㎡（套内面积91.6㎡、公摊面积2.1㎡），单价14014.2元/㎡；S2幢1单元1005室、2005室，建筑面积为116.86㎡（套内面积114.24㎡、公摊面积2.62㎡），单价14014.2元/㎡；S2幢1单元1006室、2006室，建筑面积为118.59㎡（套内面积115.92㎡、公摊面积2.67㎡），单价14014.2元/㎡，S2幢4单元4001室，建筑面积为414.95㎡（套内面积342.17㎡、公摊面积72.78㎡），单价5814.36元/㎡。上述合同均约定出卖人应于2019年10月1日前交付，逾期交房90日以上，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。施工过程中，S2幢楼原规划进行了变更。2019年9月6日，S2幢楼通过验收，永丽公司管理人即向鑫辰公司送达交房通知书，鑫辰公司以尚未达到交房条件为由拒不收房。

2020年4月14日，安徽宏远测绘有限公司对S2幢楼进行了实测。测绘结果为：S2幢1单元1003室、2003室，建筑面积为95.85㎡（套内面积93.66㎡、公摊面积2.19㎡），单价14014.2元/㎡，S2幢1单元1004室、2004室，建筑面积为91.86㎡（套内面积89.76㎡、公摊面积2.1㎡），单价14014.2元/㎡，S2幢1单元1005室，建筑面积为7.6㎡（套内面积7.43㎡、公摊面积0.17㎡）、单价14014.2元/㎡，S2幢1单元1006室、2006室，建筑面积为158.01㎡、套内面积154.39㎡、公摊面积2.62㎡、单价14014.2元/㎡，S2幢4单元4001室建筑面积为448.78㎡、套内面积320.32㎡、公摊面积128.46㎡、单价5814.36元/㎡。交付给鑫辰公司的五套房屋总面积由841.63㎡减少为802.1㎡，公摊面积由82.36㎡增加为136.54㎡，其中S2幢1单元2005室整体减少。

一审法院认为，永丽公司破产重整后，鑫辰公司、永丽公司及刘荷花之间签订的《变配电安装工程总包合同》《房屋抵偿工程款协议》经管理人决定继续履行合同，并签订《商品房买卖合同》予以确认，双方应按照协议履行各自的义务。永丽公司根据《商品房买卖合同》的约定，在验收合格后于2019年9月6日向鑫辰公司发出交房通知，该通知虽然为刘荷花签收，但鑫辰公司对刘荷花的行为予以认可，故2019年9月6日应视为永丽公司已交付房屋，对鑫辰公司要求永丽公司交付房屋并承担违约金的损失，不予支持。关于鑫辰公司要求办理变更登记手续。经审查，本案中，因规划调整而对原《商品房买卖合同》约定面积进行了变更，现双方对实测面积均无异议，永丽公司应根据实测面积为协助鑫辰公司办理不动产变更登记手续。关于鑫辰公司主张永丽公司交付的房屋面积减少致使不能交付及办证，审理认为，双方签订商品房买卖合同时依据的是预测面积，后经规划变更，实测面积虽有所减少，但不影响交付及办理产权登记，至于鑫辰公司认为面积减少产生的损失，可向永丽公司主张权利，但在本案中经释明后鑫辰公司并未主张，故在本案中不予处理，鑫辰公司可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《房屋登记办法》第三十二条规定，判决：一、被告宁国市永丽房地产开发有限公司于判决生效后十日内按实测面积协助原告***辰电气设备有限公司办理S2幢楼1单元1003、2003室，S2幢楼1单元1004、2004室，S2幢楼1单元1005室，S2幢楼1单元1006、2006室，S2幢楼4单元4001室房屋变更登记手续；二、驳回原告***辰电气设备有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费16267元，由原告***辰电气设备有限公司负担6267元，被告宁国市永丽房地产开发有限公司负担10000元。

二审中，各方当事人均未提举新证据。对一审查明的案件事实，二审予以确认。

二审另查明，鑫辰公司与永丽公司就华贝广场S2幢楼1单元1005室、2005室签订商品房买卖合同的编号为0001-180906131611。本院于2021年5月21日组织当事人对现场进行查看，该S2幢1单元1005室内部存在一处电梯通道和一处公共楼梯通道，实际可供使用的面积为7.43平方米，该1005室须为S2幢楼其他商铺提供通行便利，无法作为独立的商铺使用。S2幢1单元2005室实际已不存在。

二审再查明，永丽公司于2019年9月6日向鑫辰公司送达的交房通知书载明：“永丽公司已于2019年9月7日起开始交付位于宁国市青龙东路7号Ｍ-05号‘华贝城市广场××幢楼××号房屋，请您接到本通知书后，可以在2019年9月17日前按下列提示前来办理房屋交付手续。……特别提示：若您未在通知的指定日期或之后5日内交接的，按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，视为我公司已向您交付合格的商品房，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日期满后由您本人承担。”

一审庭审中，鑫辰公司针对审判长的询问：“你认为是没有达到交房条件，所以没有收房，理由是不符合合同约定交房条件，那么现在与你的诉请是不是相矛盾的？”回复称：“坚持要求交付房屋办理变更登记，其中涉及到楼梯间有电梯及人行通道的房屋，如果没有更改的话，那么要求解除影响2套房屋面积的房屋合同。”二审中，鑫辰公司于2021年5月31日申请撤回就S2幢1005室、2005室房屋提出的相关诉讼请求，表示另行主张权利。本院当日即告知永丽公司，永丽公司表示可先行就其他房屋协助办证。

本院认为，本案二审争议焦点为永丽公司是否存在逾期交房的违约行为及应否支付逾期交房违约金。依据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鑫辰公司原系永丽公司开发的华贝城市广场项目的施工单位，其后双方协商以工程款抵付购房款并就此签订了五份商品房买卖合同，故双方之间为商品房买卖合同关系。依据合同约定，永丽公司应当按约于2019年10月1日前向鑫辰公司交付上述房屋。永丽公司于2019年9月6日向鑫辰公司发出交房通知，未超出合同约定的期限。该交房通知所载的S2幢1单元1003室、2003室、1004室、2004室、1006室、2006室、S2幢4单元4001室的预测面积和实测面积存在差别，但均能够现实交付，一审认定永丽公司就上述房屋业已完成通知交房义务并驳回鑫辰公司就上述房屋提出的逾期交房违约金的诉讼请求，系属正确。上述房屋中存在实测面积与预测面积的误差情况，因鑫辰公司本案中未就面积误差损失提出诉请主张，一审告知其另行主张，亦无不当。

就S2幢楼1单元1005室、2005室而言，二审经查看现场后发现1005室内部系公共通道，已无法满足商铺的使用功能，2005室房屋已不存在，而永丽公司发出的交房通知将上述无法现实交付的2005室亦列入可交付房屋中，明显与事实不符。一审认定永丽公司业已完成全部交房义务，系属错误，本院予以纠正。鉴于二审中鑫辰公司自愿申请撤回对S2幢楼1单元1005、2005室两套房屋的相关诉讼请求，二审依法予以准许，当事人就此可另行依法解决。

综上所述，鑫辰公司的上诉请求部分成立。原判决未全面认定案件事实，致S2幢楼1单元1005、2005室作为商铺无法交付的情况未予认定，二审对此予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初1874号民事判决第二项，即：“二、驳回原告***辰电气设备有限公司其他的诉讼请求”。

二、变更安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初1874号民事判决第一项为：被上诉人宁国市永丽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按实测面积协助上诉人***辰电气设备有限公司办理S2幢楼1单元1003室、2003室，S2幢楼1单元1004室、2004室，S2幢楼1单元1006室、2006室，S2幢楼4单元4001室房屋变更登记手续。

一审案件受理费10169元，由上诉人***辰电气设备有限公司负担3966元，被上诉人宁国市永丽房地产开发有限公司负担6203元。按一审判决执行；二审案件受理费10169元，由上诉人***辰电气设备有限公司负担3966元，被上诉人宁国市永丽房地产开发有限公司负担6203元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈前香

审 判 员　程　瑛

审 判 员　包　娟

二〇二一年五月三十一日

法官助理　冯忠山

书 记 员　隆菲菲

附：相关法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……