意昂投资（北京）有限公司等与北京嘉禾宝业物业管理有限公司中介合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京02民终9877号

上诉人（原审被告）：意昂投资（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。

法定代表人：孙建斌，执行董事。

委托诉讼代理人：孙立军，男，意昂投资（北京）有限公司职员。

上诉人（原审被告）：韩奥电气（天津）有限公司，住所地天津市武清区。

法定代表人：封文秀，执行董事。

委托诉讼代理人：李志军，男，韩奥电气（天津）有限公司职员。

被上诉人（原审原告）：北京嘉禾宝业物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园街2号1幢2层210。

法定代表人：康子文，总经理。

委托诉讼代理人：刘超，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁婷，北京市京师律师事务所律师。

上诉人意昂投资（北京）有限公司（简称意昂公司）、韩奥电气（天津）有限公司（简称韩奥公司）因与被上诉人北京嘉禾宝业物业管理有限公司（简称嘉禾公司）中介合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉意昂公司之委托诉讼代理人孙立军，上诉人韩奥公司之委托诉讼代理人李志军，被上诉人嘉禾公司之委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

意昂公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回嘉禾公司的诉讼请求。事实和理由：1.韩奥公司与嘉禾公司的确认单与我公司无关；2.收到全款才支付剩余中介费，故现无需支付中介费。

韩奥公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回嘉禾公司要求我公司承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：1.我公司没有加入债务的明确的意思表示；2.客户确认单不等于居间合同，我没有加入居间合同债务；3.我代意昂公司支付居间费，是代为履行，不是债务加入。

嘉禾公司辩称，同意一审判决，请求法院驳回意昂公司、韩奥公司的上诉请求。

嘉禾公司向一审法院起诉请求：1.判令意昂公司给付嘉禾公司中介佣金45349元及资金占用期间的利息（以45349元为基数,自2019年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令韩奥公司对意昂公司的给付义务承担连带责任；3.本案诉讼费由意昂公司与韩奥公司共同承担。

一审法院认定事实：嘉禾公司主张其接受意昂公司的委托，为意昂公司位于北京市经济技术开发区经海三路109号院50号楼寻找租户。接受委托后，嘉禾公司为意昂公司找到租户即嘉业公司，并促成双方之间签订租赁合同。嘉禾公司称其与意昂公司口头约定，意昂公司与租户签订租赁合同后，意昂公司向嘉禾公司支付一个月的租金作为中介费。为证明其主张，嘉禾公司提交了意昂公司与嘉业公司签订的《房屋租赁合同书》及《合同补偿协议书》。《房屋租赁合同书》显示，意昂公司（出租方、甲方）与嘉业公司（承租方，乙方）于2018年12月27日签订了《房屋租赁合同书》，双方约定：“1.1甲方将位于北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼2层（380㎡）、4层（430㎡）、5层（410㎡）（以下简称该租赁物）面积为1220平米（建筑面积）的物业租赁于乙方使用；1.3本租赁为采取包租的方式，由乙方自行管理；2.1乙方承租该租赁物期限为10年，起租日为2019年5月1日，终止日为2029年4月30日；2.3乙方承租该租赁物的免租期为自2019年3月1日起至2019年4月30日止；4.1本租赁合同的租赁保证金为170698元，缴纳后甲方需开具收据给乙方作为收款凭证；4.2租金包含物业费由甲方缴纳，水费、电费由乙方自行缴纳；首期租金缴纳时间为装修交付时间为2019年3月1日，首期租金金额为256048元；首期年度租金为1024190元，前四年不变，第五年递增5%，第八年递增5%；阶段递增期租金按实际递增计算按季度收取；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金的万分之五；乙方应于本合同签订之后的十个工作日内，向甲方支付租赁保证金及第一期租金。”该合同具体租金收取计算方式为：第一年：第一季度2019年5月1日至2019年7月30日、第二季度2019年8月1日至2019年10月30日、第三季度2019年11月1日至2020年1月30日、第四季度2020年2月1日至2020年4月30日期间，租金均为256048元；第二年至第四年期间即2020年5月1日至2023年4月30日，每季度租金均为256048元；第五年至第七年期间即2023年5月1日至2026年4月30日，每季度租金均为268850元；第八年至第十一年期间即2026年5月1日至2029年4月30日，每季度租金均为282292元。

2019年2月22日，意昂公司（出租方、甲方）与嘉业公司（承租方，乙方）签订《合同补充协议书》，双方约定：“出租方：意昂公司（以下简称甲方），承租方嘉业公司（以下简称乙方）；本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2018年12月27日签订的《房屋租赁合同书》（以下简称原合同）中的定义相同；鉴于意昂公司搬家不便，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、协议内容变更部分为：1、租赁楼层由北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼2层（380㎡）、4层（430㎡）、5层（410㎡）（以下简称该租赁物）面积为1220平米（建筑面积）的物业租赁于乙方使用；变更为北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼2层（380㎡）、3层（423㎡）、4层（430㎡）（以下简称该租赁物）面积为1232平米（建筑面积）的物业租赁于乙方使用；2、由于调换楼层产生面积差12㎡不计房租，租房保证金和房租不变；二、本协议生效后，即成为原合同不可分的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。”

嘉禾公司提交了《客户确认单》、北京增值税普通发票及中国工商银行电子回单，欲证明嘉禾公司已向韩奥公司开具85349元北京增值税普通发票，韩奥公司已向嘉禾公司支付40000元中介费，剩余45349元未支付中介费应由韩奥公司与意昂公司一起向嘉禾公司支付。其中，《客户确认单》载明：“1、客户资料：嘉业公司；2、乙方/代理公司/个人资料：嘉禾公司；3、甲方/业主方确认：甲方项目名称或公司名称：北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼；产权方：意昂公司。确认内容：1、以上客户资料为乙方提供给甲方，并且在此之前没有被登记在甲方的客户信息资料库中，甲方此次为第一次接触到此客户信息，甲方对上述客户登记确认，有效期为此确认单被提交之日起十二个月；2、甲方/委托方与上述客户成功签约后，乙方/代理公司将获得相当于一个月租金作为代理佣金，即85349元作为佣金；3、乙方的代理佣金按照确认单约定予以计算，甲方/委托方在上述客户首期付款到账后7个工作日内向乙方指定的银行账户予以一次性全额支付；4、甲方/委托方及/或本确认单签署人保证其有权签署本确认单，并已获得法律、法规以及其他规定的其应进行的批准与许可。”该确认单甲方/委托方处盖有韩奥公司的合同专用章，乙方/代理公司处盖有嘉禾公司的公章。北京增值税普通发票显示，嘉禾公司于2018年12月27日向韩奥公司开具金额均为10000元的4张北京增值税普通发票，于2018年12月28日向韩奥公司开具金额为45349元的北京增值税普通发票。中国工商银行电子回电显示，韩奥公司于2019年1月4日向嘉禾公司转账40000元，摘要处载明“服务费”。关于为何与韩奥公司签订《客户确认单》一节，嘉禾公司解释称之所以与韩奥公司签订《客户确认单》，是因为意昂公司称其与韩奥公司是一家，因为涉及到年底客户结算问题，所以款项由韩奥公司支付，嘉禾公司向韩奥公司开具了全额发票。嘉禾公司还称《客户确认单》是嘉禾公司先盖好章，然后由其工作人员拿到韩奥公司处，再由韩奥公司进行盖章。对于《客户确认单》具体的签订时间，嘉禾公司表示其已不能确定，大概在2018年12月25日至2019年1月3日之间，地点是天骥智谷商务花园50号楼5层。

韩奥公司对《客户确认单》的真实性、证明目的均不予认可，对北京增值税普通发票及中国工商银行电子回单的真实性认可，但不认可证明目的。韩奥公司称《客户确认单》中韩奥公司的印章系伪造，不是韩奥公司的真实意思表示；《客户确认单》不能确定双方存在居间合同法律关系，韩奥公司也未与嘉业公司签署房屋租赁合同；租赁房屋的产权人为意昂公司，意昂公司没有委托韩奥公司签订《客户确认单》，韩奥公司在没有授权的情形下签订《客户确认单》，应属于无效代理，韩奥公司不存在承担连带责任的法定情形。韩奥公司还称其并未收到嘉禾公司开具的相关发票，其向嘉禾公司付款40000元的行为是接受意昂公司的委托，代为履行付款义务，属于合同法上的第三方代为履行行为，韩奥公司并非合同当事人，不应承担相应的合同义务。庭审中，韩奥公司虽口头提出对《客户确认单》中韩奥公司的印章真伪进行鉴定，但并未在法院限定期限内提交鉴定申请书，相应不利后果应由韩奥公司自行承担。

关于韩奥公司向嘉禾公司付款一节，韩奥公司解释称其系代意昂公司向嘉禾公司支付40000元中介费。之所以代付，是因为韩奥公司是意昂公司的租户，意昂公司资金周转困难让韩奥公司代付，双方约定如到期不能归还则从租赁费中折抵。为证明己方主张，韩奥公司提交了意昂公司出具的《证明》、《存付款协议》。其中，韩奥公司（甲方）与意昂公司（乙方）于2018年12月30日签订的《存付款协议》约定：“甲方是乙方办公楼内在六层的租户，由于乙方资金紧张，现委托甲方向嘉禾公司账户存款40000元，乙方应于2019年5月30日前归还该笔存款。如到期不能归还，该笔款项作为甲方在六层承租房屋的租金，从应付租金中扣除。”意昂公司于2020年8月9日出具的《证明》载明：“我公司系北京市经济技术开发区经海三路109号50号楼业主，韩奥公司是我公司六层的租户。我公司从未授权并委托韩奥公司对我公司50号楼房屋进行出租或转租，也未授权其代理我公司与嘉禾公司签署任何合同及确认文件。”嘉禾公司对上述证据的真实性均不认可，其称《证明》为意昂公司单独向韩奥公司出具，双方之间为关联公司，不具备证明效力；《存付款协议》系意昂公司与韩奥公司之间私自签署，与嘉禾公司无关，不具备证明效力。

韩奥公司提交了嘉禾公司的史建超与意昂公司的工作人员的微信聊天记录，欲证明嘉禾公司与意昂公司就剩余中介费的支付条件和时间进行了约定，意昂公司至今未收到嘉业公司的全款，不应向嘉禾公司支付剩余中介费。微信聊天记录显示，史建超在微信中发送消息称：“姐，我们的中介费您安排一下吧，先打4万，剩下的全款到了再打”。嘉禾公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可，其称嘉禾公司从未授权史建超就佣金支付条件与意昂公司进行协商，事后嘉禾公司亦未追认，史建超属于越权处理。

另查，嘉业公司曾就涉案租赁房屋以房屋租赁合同纠纷为由将意昂公司诉至一审法院，法院于2019年9月28日作出（2019）京0115民初12353号民事判决书。在上诉期限内，意昂公司不服一审判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月3日作出（2020）京02民终241号民事判决书（以下简称241号判决书）。本案审理过程中，一审法院调取了（2019）京0115民初12353号案件（以下简称12353号案件）的卷宗材料。该案卷宗材料显示，在一审审理中，嘉业公司要求：1.意昂公司返还租赁保证金170698元；2.意昂公司支付违约金170698元；3.意昂公司支付自2019年3月1日起至返还租赁保证金之日止的逾期付款利息。意昂公司在该案中提起反诉，要求嘉业公司：1.支付2019年3月1日至2019年4月2日期间（共33天）的租金损失92598元；2.以256048元为基数，自2019年1月11日起至2019年4月2日止，按照日万分之五的标准，支付滞纳金10497元；3.支付装饰装修损失350000元；4.支付中介费损失80000元；5.支付空置期损失170698元；6.返还盖有意昂公司公章的营业执照复印件5份、盖有意昂公司公章的房产证复印件5份，返还编号为0004339423的门禁卡一张。在12353号案件审理期间，就有关涉案房屋中介费问题，意昂公司陈述称中介费约定是80000元，其先行支付了40000元，并提交了《委托付款说明》及嘉禾公司开具的共计40000元的北京增值税普通发票。《委托付款说明》中载明：“韩奥公司于2019年1月4日受意昂公司委托向嘉禾公司支付中介费服务费40000元。”委托方处盖有意昂公司的印章，受托方处盖有韩奥公司的印章。嘉禾公司于2018年12月27日向韩奥公司开具了共计40000元的北京增值税普通发票。在241号判决书中关于中介费法院认定如下:“关于意昂公司主张的中介费损失80000元，根据双方当事人陈述，涉案租赁事宜系通过中介公司参与完成，嘉业公司委托中介公司寻找房源，并由中介公司代表嘉业公司与意昂公司联络租赁合同相关事宜，意昂公司向中介公司支付中介费。意昂公司已付的中介费系其订立涉案租赁合同的成本，现双方租赁合同因嘉业公司过错提前解除，意昂公司支付的中介费成本无法通过租赁合同正常履行获得出租收益进行摊销，嘉业公司应当就此承担赔偿责任，对于意昂公司已付的40000元中介费，本院予以支持，对于意昂公司主张的剩余40000元中介费，其未提供付款凭证，本院不予支持。嘉业公司关于中介费损失与合同提前解除没有因果关系的意见，与事实不符，本院不予采纳，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。”241号判决书中就中介费判决如下：嘉业公司于本判决生效之日起10日内赔偿意昂公司中介费损失40000元。

嘉禾公司对12353号案件卷宗材料的真实性予以认可，称意昂公司已承认其与嘉禾公司之间具有居间合同关系，其反诉请求主张80000元中介费，并认可以韩奥公司的名义向嘉禾公司支付中介费并承认收到了嘉禾公司开具的发票，这与嘉禾公司提交的中介费发票85349元所主张的佣金数额一致；嘉禾公司还称其与意昂公司就居间服务未签署书面合同，中介佣金标准为一个月租金即85349元，待签署《房屋租赁合同》后支付佣金，现意昂公司与嘉业公司已签署《房屋租赁合同》并在之后产生租赁合同纠纷，但这不影响嘉禾公司主张佣金的权利。因此，意昂公司有义务向嘉禾公司支付85349元佣金。嘉禾公司认为在241号判决书中已支持意昂公司主张的2019年3月1日至2019年4月2日期间租金损失92598元和空置期损失170698元（2个月租金），该两项款项虽然名为空置期损失但实际应认定为租金性质，该两项金额也高于意昂公司和嘉业公司《房屋租赁合同》中首期租金256048元，由此可见意昂公司并未受到任何损失，因此韩奥公司关于未达到佣金支付条件的抗辩理由不能成立，意昂公司有义务向嘉禾公司支付剩余佣金。韩奥公司对12353号案件卷宗材料的真实性予以认可，称意昂公司与嘉业公司之间的纠纷已判决处理，法院在判决中确认意昂公司缴纳中介费40000元的事实，并裁判承租方违约导致合同解除未实际履行，意昂公司以缴纳中介费作为损失由承租方赔偿给意昂公司，上述事实和裁判均与韩奥公司无关。

再查，北京嘉禾宝业企业管理有限公司于2020年8月4日名称变更为嘉禾公司。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，意昂公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。结合本案案情，法院对相关事实和法律关系的认定作如下分析：

第一，关于嘉禾公司与意昂公司之间的关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据查明的事实，意昂公司在12353号案件中自述，其与嘉业公司之间的租赁合同是通过中介公司即嘉禾公司促成，其与嘉禾公司之间约定有中介费。嘉禾公司与意昂公司以口头约定的方式成立嘉禾公司为意昂公司位于北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼相关楼层的租赁寻找租户的居间合同关系，该口头约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面适当的行使权利、履行义务。本案中，嘉禾公司已按照约定为意昂公司寻找到租户，并促成意昂公司与嘉业公司之间签订《房屋租赁合同》，现嘉禾公司向意昂公司主张欠付的中介费，于法有据，法院予以支持。

第二，韩奥公司签订《客户确认单》的行为是否构成并存的债务承担。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，韩奥公司主张《客户确认单》中其印章系伪造，并称其与嘉禾公司之间不存在租赁合同关系，意昂公司并未授权韩奥公司签订《客户确认单》，韩奥公司在《客户确认单》上盖章的行为应属无效。对此，法院认为，其一，韩奥公司主张《客户确认单》中所盖印章系伪造，并在庭审中提出对印章真伪进行鉴定，但却未在法院限定期限内提交书面鉴定申请，视为其不申请鉴定，不利后果由其自行承担。在韩奥公司无其他证据证明《客户确认单》中韩奥公司所盖印章系伪造的情况下，法院对《客户确认单》中韩奥公司所盖印章的真实性予以确认；其二，《客户确认单》中载明客户资料名称为嘉业公司，甲方/委托方为意昂公司，但意昂公司并未在甲方/委托方处盖章，而是由韩奥公司在该位置盖章确认，并且韩奥公司还曾向嘉禾公司支付佣金40000元。虽然韩奥公司主张因意昂公司资金紧张，双方约定由韩奥公司代意昂公司向嘉禾公司支付40000元中介费，意昂公司并未授权韩奥公司签订《客户确认单》，并提交了意昂公司出具的《证明》及双方签订的《存付款协议》，但韩奥公司提交的上述证据均不能证明嘉禾公司对韩奥公司与意昂公司之间的约定知情且同意，由此不能约束嘉禾公司，法院对韩奥公司的该项抗辩意见不予采信。同时需要说明，韩奥公司作为市场经济活动的主体，具有民事行为能力，其应当知道在《客户确认单》上盖章所产生的相关法律后果，其并未尽到审慎注意义务，由此产生的不利后果应由韩奥公司承担。综上，韩奥公司在《客户确认单》中甲方/委托方处盖章的行为，应视为其自愿加入意昂公司与嘉禾公司之间的债权债务关系，该行为属于并存的债务承担，已构成债务加入。还需说明的是，韩奥公司加入债务的行为并未免除意昂公司的还款义务，而应由韩奥公司与意昂公司共同向嘉禾公司承担债务。

第三，关于未支付尾款的具体金额。嘉禾公司主张其与意昂公司之间的佣金为85349元，意昂公司已向其支付40000元，剩余45349元未予支付。根据查明的事实及嘉禾公司与韩奥公司所签《客户确认单》，能够认定涉案佣金数额为85349元，扣除嘉禾公司已收取的40000元，意昂公司及韩奥公司还应向嘉禾公司支付45349元。

第四，关于资金占用期间的利息损失。根据查明的事实，嘉禾公司已完成意昂公司的委托，促使意昂公司与嘉业公司签订房屋租赁合同，意昂公司应向嘉禾公司支付中介费，但意昂公司未足额向嘉禾公司支付中介费，且在嘉禾公司将其诉至法院后，意昂公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，意昂公司的上述行为势必给嘉禾公司造成资金损失，故对嘉禾公司要求意昂公司支付资金占用期间利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就韩奥公司是否应当支付利息一节，如上文所述，韩奥公司签订《客户确认单》构成债务加入，其未按照约定足额向嘉禾公司支付中介费，构成违约，应承担违约责任。对于利息的起算时间，嘉禾公司与意昂公司并未就履行期限进行明确约定，但在《客户确认单》中嘉禾公司与韩奥公司约定“甲方/委托方在上述客户首期付款到账后7个工作日内向乙方指定的银行账户予以一次性全额支付”，结合韩奥公司于2019年1月4日向嘉禾公司支付40000元的事实以及意昂公司与嘉业公司的诉讼情况，法院酌定自本案立案之日即2020年10月29日开始起算利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。嘉禾公司超出该范围的此项主张，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第五百五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、意昂投资（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京嘉禾宝业物业管理有限公司支付中介费45349元及资金占用利息（以45349元为基数，自2020年10月29日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、韩奥电气（天津）有限公司对上述第一项债务承担连带责任；三、驳回北京嘉禾宝业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，另案生效判决认定，意昂公司与嘉业公司之间的租赁合同系通过嘉禾公司促成，且意昂公司亦在另案将居间费作为其损失予以主张，可以认定嘉禾公司与意昂公司间已成立居间合同关系，嘉禾公司促成租赁合同成立，意昂公司应当支付相应的居间费用。意昂公司称嘉禾公司的工作人员表示收到全款才支付剩余居间费用，因其并未收到全款，故无需支付。对于该对话记录中“全款”的指向，意昂公司并未给出充分的解释，本院认为该对话记录指向不明，对意昂公司该项主张不予采纳。韩奥公司在客户确认单上盖章，并向嘉禾公司支付了部分居间费用，虽韩奥公司称其付款行为仅系代付，但在韩奥公司与意昂公司否认双方之间存在关联关系的情况下，本院对其该项主张难以采信。据此，一审法院认定韩奥公司的行为构成债务加入，本院不持异议，韩奥公司应当就剩余居间费的支付承担连带责任。

综上所述，上诉人韩奥公司、意昂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费934元，由意昂投资（北京）有限公司负担467元（已交纳），由韩奥电气（天津）有限公司负担467元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判员　　李淼

二〇二一年八月三十一日

书记员　　周洁