锦州长义房地产开发有限公司、**房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

辽宁省锦州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽07民再75号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）:锦州长义房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区云飞街二段27号。

法定代表人:张爱民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张成，该公司职员。

委托诉讼代理人：王娜，辽宁新阳律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）:**，女，1989年12月8日出生，汉族，小学教师，现住辽宁省锦州市凌河区。

委托诉讼代理人：张玉芬（**母亲），1966年1月18日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。

委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁巨东律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:**，男，1970年1月23日出生，汉族，技术员，现住辽宁省锦州市凌河区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:辽宁万平建筑安装有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区人民街二段13甲-6号。

法定代表人:曹宇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，该公司职员。

再审申请人锦州长义房地产开发有限公司（以下简称长义公司）与被申请人、二审上诉人**及被申请人**、辽宁万平建筑安装有限公司（以下简称万平公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）辽07民终1187号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年8月28日作出（2019）辽07民监39号民事裁定，再审本案。再审申请人长义公司不服不服本院（2018）辽07民终1187号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年9月25日作出（2019）辽民申2312号民事裁定，指令本院再审本案。依照上述裁定，本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。**的委托诉讼代理人张玉芬、曾雨佳，再审申请人长义公司的委托诉讼代理人张成、王娜，被申请人、万平公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人长义公司申请再审称，**之母张玉芬与**之间形成的借款合同法律关系，因此，张玉芬只能向**请求偿还债务，不能请求与其无关的长义公司替**偿还债务。长义公司与**签订的认购协议书是附条件的认购协议书，以缴纳房款和定金为条件。而协议签订后，**一直未向长义公司缴纳任何费用。双方未形成买卖合同关系，长义公司没有义务向**交付房屋。另外，施工合同主体是长义公司与万平公司，**是挂靠在万平公司施工，没有万平公司盖章确认，**的个人行为应认定无效。**施工的工程至今没有完工，无法验收，原审判决长义公司向**交付房屋于法无据。

**辩称，**之母张玉芬与**存在民间借贷关系是长义公司编造的理由，没有任何证据证明。本案是商品房买卖纠纷，买卖双方分别是**与长义公司，付款方式为指定**是收款人。双方签订的虽名为《商品房认购协议》，但根据最高人民法院的司法解释及《商品房销售管理办法》的规定，协议书具备了房屋、价款等合同主要条款，属于商品房买卖合同，依法认定为商品房买卖合同，双方应按约履行可以。协议签订后，**积极履行了自己的付款义务，将购房款交付给**，符合约定，无任何违约行为。根据权利义务对等原则，长义公司应履行交付房屋及办理权属登记的义务。协议没有关于万平公司必须干完人防工程，长义公司才交付房屋的约定。而且长义公司与万平公司的合同中约定是合同签订后长义公司拿案涉房屋抵作工程款支付给万平公司和**，尾款于工程验收后再支付。如果长义公司认为万平公司存在违约。可另案处理。**在原审中因种种原因将涉案房产的地址信息写错，实际地址为锦州市凌河区南京路六段山水花园3号楼5单元84号房屋，请求法院予以变更。

万平公司、**辩称，同意**的主张，争议房屋就是施工合同中约定抵作工程款的房屋。

**向一审法院起诉请求：1、依法判令第一被告向原告交付锦州市凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房间，并办理入住手续，出具发票。2、依法判令三被告连带赔偿原告损失10万元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。

长义公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令长义公司与原告**之间签订的抵帐协议无效，2、本案所发生的诉讼费用由反诉被告承担。

一审法院审理查明：2013年7月15日，被告万平公司（乙方）与被告（反诉原告）长义公司（甲方）签订《人防工程安装合同》，被告**在该合同乙方代表处签字确认。该合同约定，被告（反诉原告）长义公司将山水花园小区地下车库人防排风、地下车库排风、正压送风系统安装工程承包给被告万平公司，合同价款为85万元，付款方式为被告（反诉原告）长义公司以山水花园小区3号楼5单元5层东116.53平方米房屋（价为766767元）抵工程款给被告万平公司，余款83232元，工程完工验收合格，扣除质保金5%后付清款额。2013年7月20日，被告**以万平公司名义与被告（反诉原告）长义公司签订商品房认购协议书，该协议约定，被告（反诉原告）长义公司将其开发的山水花园第三幢5单元五层东户住宅（销售建筑面积116.53㎡，销售单价为6580元/㎡，总房款价766767元）抵顶人防工程款。2013年8月3日，被告（反诉原告）长义公司与原告（反诉被告）**签订商品房认购协议书，双方约定原告（反诉被告）**认购的商品房为被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司开发的位于锦州长义山水花园项目中的第三幢五单元五层东户住宅（销售建筑面积116.53㎡，销售单价为6580元/㎡，总房款价766767元）。被告（反诉原告）长义公司同意原告（反诉被告）**将购房款以转被告**人消工程款的方式支付。2013年11月7日，原告（反诉被告）**之母张玉芬与被告**签订协议书，载明“经双方协商，**将锦州长义山水花园项目中第三幢五单元五层东户住宅面积116.53㎡住宅楼一套转卖给**，此房为**在此小区工程项目中排风系统工程顶账楼。顶账价格为柒拾陆万陆仟柒佰陆拾柒元整（￥766767元），转卖价格为人民币伍拾捌万元整（￥580000）”2015年9月30日，被告**为原告（反诉被告）**出具证明，载明“截止到2015年9月30日，张玉芬与**核算山水花园房屋购房款合计共欠**陆万元整（￥60000）”，该款**向**履行承诺办完手续后将房屋余款付清。另查明，山水花园第三幢5单元五层东户住宅现即凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房屋。本院予以确认。

一审法院认为，被告（反诉原告）长义公司将坐落于山水花园第三幢5单元五层东户住宅抵顶部分工程款给被告万平公司，对该户房屋被告万平公司有进行处分的权利。被告**系被告锦州市万平消防工程有限责任公司在山水花园项目部的施工负责人，对被告**处理与涉诉房屋相关的事宜，被告万平公司予以认可，故被告**联系原告（反诉被告）**以低于抵顶工程款数额的价格将房屋卖予原告**并无不妥。根据原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）长义公司签订的商品房认购协议书，各方对原告（反诉被告）**购买涉诉房屋并由原告（反诉被告）**向被告**支付房款一事已达成合意，原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）长义公司签订的商品房认购协议书中对买卖双方的名称、房屋的情况价格、付款方式、违约责任均做了明确约定，应认定双方成立了商品房买卖合同关系，被告（反诉原告）长义公司应按约定向原告（反诉被告）**交付房屋并履行相关义务。关于原告（反诉被告）**主张三被告连带赔偿损失一节，原告（反诉被告）**未能提供证据证明损失的实际发生，故不予支持。关于被告（反诉原告）长义公司提出其与原告**签订的抵账协议无效的反诉主张无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司于本判决生效后5日内将坐落于锦州市凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房屋交付原告（反诉被告）**并配合原告（反诉被告）**办理房屋更名过户手续；二、原告（反诉被告）**于房屋更名过户手续办理完毕后3日内向被告**支付剩余购房款人民币6万元；三、驳回原告（反诉被告）**的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2300元，保全费3420元，由原告（反诉被告）**负担2300元，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司负担3420元。反诉费4800元由被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司负担。

宣判后**与长义公司不服，均提出上诉。**上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项。二、依法改判为三被告连带赔偿上诉人损失10万元。三、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原审认定事实清楚，但关于赔偿上诉人损失部分适用法律错误。原审判决关于商品房购买过程及结果予以认定，上诉人表示认可。但上诉人认为从商品房买卖合同签订之日，上诉人交纳购房款之时，第一被上诉人就应当为上诉人办理商品房产权登记手续，并交付房屋。按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第18条，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此原审法院没有给予损失数额的赔偿判项，属于适用法律错误，应予改判。

长义公司上诉请求:一、依法撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院(2018)辽0703民初395号民事判决书，依法驳回原审原告诉讼请求。二、依法判决诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由:上诉人认为，一审法院认定事实错误和适用法律错误。一、原审法院认定上诉人与被上诉人**成立商品房买卖合同关系是错误的。首先，长义公司与万平公司签订的人防施工合同、合同约定涉案抵顶工程款的楼房应属万平公司所有，**无权擅自处分涉案楼房，原审法院认为万平公司认可**的行为，缺乏证据证明，应属错误违法认定。其次，长义公司与万平公司施工合同，约定工程量，万平公司至今未能完成，双方未能结算工程款、在工程款未结算的情况下，**擅自将涉案房屋出售，应属侵害了长义公司的利益。再次，长义公司与**签订商品房认购协议不能视为商品房买卖合同，更不存在商品房买卖合同关系，商品房认购书形成的基础是长义公司与万平公司施工合同，而不是长义公司与**签订的商品房买卖合同，所以，原审法院认为，长义公司与**房屋买卖合同成立，缺乏法律依据，退一步，长义公司违约，只能向万平公司承担，而不能向**承担责任。二、万平公司(挂靠人**)与长义公司房屋建筑施工合同无效，**无权处分系争房屋。1.被告**不是锦州万平公司的项目经理。因为**无万平公司项目经理岗位职务资质证书，无万平公司岗位工资证明。2.根据《中华人民共和国合同法》第52条第一款第5项规定和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定该施工合同无效。3、挂靠人**作为实际施工人只完成总工程的30%，至今也未完成合同约定的工程。所以，**不具有《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格、承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的法律规定。换句话说，**无权请求长义公司支付工程款、因而也就没有请求用工程款抵顶房款的权利。三、原告穆都之母张玉芬与被告**之间因借贷合同所达成的以房抵债协议无效。1、原告**之母张玉芬与被告**之间所形成的借款合同法律关系，这是一个有效合同法律关系。根据合同相对方张玉芬只能请求债务人**偿还债务。不能请求与合同没有关系的第三人长义公司偿还债务。2、**以万平公司名义与长义公司所签订的《商品房认购协议书》无效(无加盖万平公司公章)，一审法院以锦州万平公司予以认可无事实依据。**将此房又转卖给**同样缺乏事实依据，系无权处分行为。3.**出具的对账说明。系**与张玉芬之间的借贷关系及抵债协议:借款发生在**与**所签订的商品房认购协议书之前，与**无关。不能成为**已经交付购房款的证据。一审法院判决对上诉人提出的主张本案存在“名为房屋买卖纠纷、实为借贷纠纷”以证据不足不予支持无事实依据和法律依据。另，对我方一审反诉请求不主张了。

二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实属实，二审法院予以确认。

二审法院认为，上诉人长义公司将山水花园人防工程发包给辽宁万平建筑安装有限公司（以下简称万平公司），被上诉人**为万平公司山水花园人防工程项目部负责人。上诉人长义公司将案涉房屋以抵顶山水花园人防工程部分工程款的方式抵顶给被上诉人辽宁万平公司，之后被上诉人**将案涉房屋出售于上诉人**，万平公司认可**出售案涉房屋的行为。长义公司与**签订《商品房认购协议书》约定付款方式是**向**交付房款，现**已经向**支付大部分房款，尚欠6万元，就尚欠的6万元房款，**认可继续向**支付。虽然**购买的房屋是万平公司自长义公司抵账而来，最初**与长义公司并无房屋买卖的一致意思表示。但长义公司与**签订《商品房认购协议书》后，其与**之间即形成了房屋买卖关系，在**按照约定向**支付购房款后，长义公司应当按照约定向**履行交房义务，并配合**办理相关的更名过户手续。因《商品房认购协议书》仅就房屋买卖进行约定，并未涉及山水花园人防工程施工方的义务问题，因此被上诉人**、万平公司是否已经完成了人防工程的施工义务，并不影响长义公司应当按照《商品房认购协议书》的约定向**交付房屋。二审过程中长义公司明确表示不在坚持一审的反诉请求，此节属于长义公司对自己权利的处分，本院予以确认。故一审法院判决长义公司配合**办理更名过户手续并无不当。至于一审法院判决**向**支付剩余房款6万元部分，因**与**均未提出该部分诉请，一审法院却予以处理明显违背不告不理原则。但**与**均未提出异议，为避免不必要之诉累，对此部分本院不再调整。关于**主张的损失问题，房屋买卖合同继续履行，双方在《商品房认购协议书》并未明确约定违约金，**主张的利息损失缺乏法律依据，故一审法院驳回**的该部分诉请并无不当。

综上所述，上诉人**、长义公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人**负担1150元，上诉人长义公司负担1150元。

围绕当事人的再审请求，本院对本案事实认定如下：

本案争议的“锦州市凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房屋”实际为“锦州市凌河区南京路六段山水花园3号楼5单元84号房屋”，对此一节事实，各方当事人均认可，本院予以确认。除此之外的原审认定的其他事实当事人并无异议，本院予以确认。

另查明，2013年7月15日，长义公司在与万平公司签订的人防工程安装合同中约定“本合同签订后，甲方以山水花园小区3#楼5单元5层东116.53平方米，合计人民币766767元抵工程款给乙方”。本案二审过程中长义公司上诉状中提出“合同约定涉案抵项工程款的楼房应属万平公司所有”，在长义公司起诉万平公司建设工程施工合同一案（（2017）辽0703民初1396号民事案件）中，长义公司起诉状中称“（长义公司）无奈将消防合同顶账的房屋提前顶给**、**用于抵押变现，而后**将变现后的工程款用在了其他的项目承包上”。

本院再审认为，针对案涉房屋，长义公司在与万平公司签订的人防工程安装合同中约定“本合同签订后，甲方以山水花园小区3#楼5单元5层东116.53平方米，合计人民币766767元抵工程款给乙方”，后又就同一房屋与万平公司签订商品房认购协议书，在付款方式中约定“此户用于抵顶人防工程款”；与**签订商品房认购协议书，在付款方式中约定“转**人消工程款”。同时，本案二审过程中长义公司上诉称“合同约定涉案抵项工程款的楼房应属万平公司所有”；在长义公司起诉万平公司建设工程施工合同的（2017）辽0703民初1396号民事案件中，长义公司起诉称“（长义公司）无奈将消防合同顶账的房屋提前顶给**、**用于抵押变现，而后**将变现后的工程款用在了其他的项目承包上”，上述证据表明，当事人之间的真实意思表示是在签订合同时，长义公司将案涉房屋转让给万平公司用于支付工程款，万平公司为了取得施工用的资金将房屋变现，转卖给**，长义公司通过与**签订《商品房认购协议书》的形式对转卖行为予以认可。长义公司辩称双方约定是在工程验收合格后交付房屋，房屋并未实际抵账给万平公司，这一主张与双方在合同中的约定以及长义公司在起诉状、上诉状中的自认不符，也无法解释该公司就同一房屋先后三次转让给他人的事实（2013年7月15日施工合同约定抵付工程款、2013年7月20日与万平公司签订商品房认购协议、2013年8月3日与**签订商品房认购协议）。本案中**虽然与长义公司签订《商品房认购协议书》，但并未向长义公司缴纳房款，而是将房款交付给**，长义公司也未将房屋交付给**，而是给了万平公司，**作为万平公司的项目负责人，其行为得到了万平公司的认可。各方的真实意思是长义公司将案涉房屋抵账给万平公司，万平公司将房屋转卖给**，当事各方对此真实意思表示是明知且认可的。只是鉴于房屋办理产权登记需要长义公司配合，**才与长义公司签订《商品房认购协议书》。长义公司已经将房屋抵顶给万平公司并在万平公司将房屋出卖给**后与**签订《商品房认购协议书》，其行为表明长义公司承认万平公司与**之间的买卖行为，同意协助**办理房屋产权登记。在本案诉讼中长义公司不同意配合办理房屋产权登记手续，有违诚实信用原则，不应得到支持。万平公司在收到工程款后是否完成工程属于万平公司与长义公司之间施工合同纠纷，应由双方另案解决。**向万平公司购买房屋并得到了万平公司与长义公司的认可，且已支付大部分房款，在此过程中尽到了足够的注意义务，为维护交易安全，其要求交付房屋并办理房屋产权登记的请求应予支持。综上，原审判决确认的房屋地址有误，认定**与长义公司形成房屋买卖合同关系与事实不符，但判决结果正确，应在更正正确的地址后维持原判决。**与万平公司并未提出支付购房余款的请求，本案不予调整。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：

一、撤销本院（2018）辽07民终1187号民事判决及锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初395号民事判决第一项；

二、维持锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初395号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；

三、锦州长义房地产开发有限公司于本判决生效后5日内将坐落于锦州市凌河区南京路六段山水花园3号楼5单元84号房屋交付**并配合**办理房屋更名过户手续。

二审案件受理费2300元，由**负担1150元，锦州长义房地产开发有限公司负担1150元。

本判决为终审判决。

审判长　刘　畅

审判员　邸新立

审判员　刘树林

二〇二〇年六月二十四日

法官助理张瑞芳

书记员李科霏