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穆郁锦州长义房地产公司与**辽宁万平建筑安装公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网
文书内容
辽宁省锦州市中级人民法院
民事判决书
(2018)辽07民终1187号
上诉人（原审原告、反诉被告）:**，女，1989年12月8日出生，汉族，凌河区吉庆小学教师，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：***（**母亲），1966年1月18日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:锦州长义房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区。
法定代表人:***，该公司总经理。
委托诉讼代理人：**、***，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）:**，男，1970年1月23日出生，汉族，技术员，现住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）:辽宁万平建筑安装有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区。法定代表人:曹宇，该公司董事长。上诉人**、锦州长义房地产开发有限公司因与被上诉人**、辽宁万平建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人**委托诉讼代理人***、***、上诉人锦州长义房地产开发有限公司委托诉讼代理人**、***、被上诉人**、被上诉人辽宁万平建筑安装有限公司法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆郁上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项。二、依法改判为三被告连带赔偿上诉人损失10万元。三、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原审认定事实清楚，但关于赔偿上诉人损失部分适用法律错误。原审判决关于商品房购买过程及结果予以认定，上诉人表示认可。但上诉人认为从商品房买卖合同签订之日，上诉人交纳购房款之时，第一被上诉人就应当为上诉人办理商品房产权登记手续，并交付房屋。按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第18条，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此原审法院没有给予损失数额的赔偿判项，属于适用法律错误，应予改判。锦州长义房地产开发有限公司辩称，答辩人不同意上诉人**的上诉请求，请求法院依法驳回上诉人上诉请求。事实与理由：一、出卖人长义公司与认购人穆郁之间签订的是商品房认购协议书，只是双方达成的（要约）性质的认购意向，而非商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同相对性。二、出卖人与认购人于2013年8月3日签订认购协议书后，认购人并未在约定的时间内按照该认购协议书第三条第一项的约定，履行交款义务，双方并未实际签订商品房买卖合同，由于认购人的单方原因致使该认购协议签订伊始就不具备协议的基本条件，更无权利主张出卖人交付房屋和赔偿损失的理由。三、就该商品房认购协议而言，该商品房认购协议书第一条第四项载明（转**人防工程款），这一项为附条件要件，因长义公司与万平公司之间的消防排风合同根本就未完成，因此该顶帐的生效条件未成就，该顶帐条件没有法律效力。原审法院根据此条款判决长义公司应履行交付房屋的判决于法无据。综上，请求驳回穆郁上诉请求。**辩称，不同意穆郁上诉请求，请求维持原判。我是万平公司工作人员。辽宁万平建筑安装有限公司辩称，与**意见一致。锦州长义房地产开发有限公司上诉请求:一、依法撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院(2018)辽0703民初395号民事判决书，依法驳回原审原告诉讼请求。二、依法判决诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由:上诉人认为，一审法院认定事实错误和适用法律错误。一、原审法院认定上诉人与被上诉人**成立商品房买卖合同关系是错误的。首先，长义公司与万平公司签订的人防施工合同、合同约定涉案抵项工程款的楼房应属万平公司所有，**无权擅自处分涉案楼房，原审法院认为万平公司认可**的行为，缺乏证据证明，应属错误违法认定。其次，长义公司与万平公司施工合同，约定工程量，万平公司至今未能完成，双方未能结算工程款、在工程款未结算的情况下，**擅自将涉案房屋出售，应属侵害了长义公司的利益。再次，长义公司与**签订商品房认购协议不能视为商品房买卖合同，更不存在商品房买卖合同关系，商品房认购书形成的基础是长义公司与万平公司施工合同，而不是长义公司与**签订的商品房买卖合同，所以，原审法院认为，长义公司与穆郁房屋买卖合同成立，缺乏法律依据，退一步，长义公司违约，只能向万平公司承担，而不能向**承担责任。二、辽宁万平建筑安装有限公司(挂靠人**)与锦州长义房地产开发有限公司房屋建筑施工合同无效，**无权处分系争房屋。1.被告**不是锦州万平公司的项目经理。因为****平公司项目经理岗位职务资质证书，无万平公司岗位工资证明。2.根据《中华人民共和国合同法》第52条第一款第5项规定和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定该施工合同无效。3、挂靠人**作为实际施工人只完成总工程的30%，至今也未完成合同约定的工程。所以，**不具有《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格、承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持的法律规定。换句话说，**无权清求锦州长义房地产开发有限公司支付工程款、因而也就没有请求用工程款抵顶房款的权利。三、原告穆都之母***与被告**之间因借贷合同所达成的以房抵债协议无效。1、原告穆郁之母***与被告**之间所形成的借款合同法律关系，这是一个有效合同法律关系。根据合同相对方***只能请求债务人**偿还债务。不能请求与合同没有关系的第三人锦州长义房地产开发有限公司偿还债务。2.**以锦州万平公司名义与锦州长义房地产开发有限公司所签订的《商品房认购协议书》无效(无加盖万平公司公章)，一审法院以锦州万平公司子以认可无事实依据。**将此房又转卖给穆郁同样缺乏事实依据，系无权处分行为。3.**出具的对账说明。系**与***之间的借贷关系及抵债协议:借款发生在**与穆郁所签订的商品房认购协议书之前，与**无关。不能成为穆都已经交付购房款的证据。一审法院判决对上诉人提出的主张本案存在“名为房屋买卖纠纷、实为借贷纠纷”以证据不足不予支持无事实依据和法律依据。另对我方一审反诉请求不主张了。穆郁辩称，不同意锦州长义房地产开发有限公司的上诉请求，我方要求请求内容在上诉状中已经明确。撤销原审判决第三项，判决赔偿损失。关于锦州长义房地产开发有限公司第一项理由，锦州长义房地产开发有限公司与辽宁万平建筑安装有限公司签订合同，锦州长义房地产开发有限公司认为**无权处分楼房与事实不符。原审判决中表明了辽宁万平建筑安装有限公司认可**的处分行为。同时穆郁与锦州长义房地产开发有限公司的商品房认购协议已经明确付款方式为顶**工程款。所以上诉理由不成立。关于锦州长义房地产开发有限公司第二项上诉理由，锦州长义房地产开发有限公司与**的商品房认购协议是独立的商品房买卖合同。仅仅是付款条件上为第三人设定权利，而没有设立义务。根据法律规定，不需要合同双方的第三人同意，即依法生效。退一步讲，即使辽宁万平建筑安装有限公司与锦州长义房地产开发有限公司的人防工程安装合同，该合同付款条件也是合同签订后，拿涉案房产抵顶工程款。而没有要求工程进度。至于锦州长义房地产开发有限公司主张辽宁万平建筑安装有限公司施工量不够，那么属于建设工程施工合同纠纷，与本案商品房买卖合同无关。不属于同一法律关系，并且处理结果与**无关，不能免除锦州长义房地产开发有限公司的交房办证义务。**辩称，我方不同意锦州长义房地产开发有限公司的上诉请求，我方认为辽宁万平建筑安装有限公司与锦州长义房地产开发有限公司签订人防工程安装合同，真实有效。我方已经确实进入施工状态。甲方应按照合同要求支付或以房屋抵付工程款。辽宁万平建筑安装有限公司，与**意见一致。穆郁向一审法院起诉请求：1、依法判令第一被告向原告交付锦州市凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房间，并办理入住手续，出具发票。2、依法判令三被告连带赔偿原告损失10万元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。锦州长义房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令长义公司与原告穆郁之间签订的抵帐协议无效，2、本案所发生的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院审理查明：2013年7月15日，被告锦州市万平消防工程有限责任公司（乙方）与被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司（甲方）签订《人防工程安装合同》，被告**在该合同乙方代表处签字确认。该合同约定，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司将山水花园小区地下车库人防排风、地下车库排风、正压送风系统安装工程承包给被告锦州市万平消防工程有限责任公司，合同价款为85万元，付款方式为被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司以山水花园小区3号楼5单元5层东116.53平方米房屋（价为766767元）抵工程款给被告锦州市万平消防工程有限责任公司，余款83232元，工程完工验收合格，扣除质保金5%后付清款额。2013年7月20日，被告**以被告锦州市万平消防工程有限责任公司名义与被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，该协议约定，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司将其开发的山水花园第三幢5单元五层东户住宅（销售建筑面积116.53㎡，销售单价为6580元/㎡，总房款价766767元）抵顶人防工程款。2013年8月3日，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司与原告（反诉被告）**签订商品房认购协议书，双方约定原告（反诉被告）穆郁认购的商品房为被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司开发的位于锦州长义山水花园项目中的第三幢五单元五层东户住宅（销售建筑面积116.53㎡，销售单价为6580元/㎡，总房款价766767元）。被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司同意原告（反诉被告）**将购房款以转被告***消工程款的方式支付。2013年11月7日，原告（反诉被告）穆郁之母***与被告**签订协议书，载明“经双方协商，**将锦州长义山水花园项目中第三幢五单元五层东户住宅面积116.53㎡住宅楼一套转卖给穆郁，此房为**在此小区工程项目中排风系统工程顶账楼。顶账价格为柒拾陆万陆仟柒佰陆拾柒元整（￥766767元），转卖价格为人民币伍拾捌万元整（￥580000）”2015年9月30日，被告**为原告（反诉被告）穆郁出具证明，载明“截止到2015年9月30日，***与**核算上水花园房屋购房款合计共欠**陆万元整（￥60000）”，该款被告**向原告（反诉被告）**承诺办完手续后将房屋余款付清。另查明，山水花园第三幢5单元五层东户住宅现即凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房屋。本院予以确认。一审法院认为，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司将坐落于山水花园第三幢5单元五层东户住宅抵定部分工程款给被告锦州市万平消防工程有限责任公司，对该户房屋被告锦州市万平消防工程有限责任公司有进行处分的权利。被告**系被告锦州市万平消防工程有限责任公司在山水花园项目部的施工负责人，对被告**处理与涉诉房屋相关的事宜，被告锦州市万平消防工程有限责任公司予以认可，故被告**联系原告（反诉被告）**以低于抵顶工程款数额的价格将房屋卖予原告穆郁并无不妥。根据原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书，各方对原告（反诉被告）穆郁购买涉诉房屋并由原告（反诉被告）**向被告**支付房款一事已达成合意，原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书中对买卖双方的名称、房屋的情况价格、付款方式、违约责任均做了明确约定，应认定双方成立了商品房买卖合同关系，被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司应按约定向原告（反诉被告）穆郁交付房屋并履行相关义务。关于原告（反诉被告）穆郁主张三被告连带赔偿损失一节，原告（反诉被告）穆郁未能提供证据证明损失的实际发生，故不予支持。关于被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司提出其与原告穆郁签订的抵账协议无效的反诉主张无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司于本判决生效后5日内将坐落于锦州市凌河区南京路六段花园里3号楼5单元84号房屋交付原告（反诉被告）**并配合原告（反诉被告）穆郁办理房屋更名过户手续；二、原告（反诉被告）穆郁于房屋更名过户手续办理完毕后3日内向被告**支付剩余购房款人民币6万元；三、驳回原告（反诉被告）穆郁的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）锦州长义房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院在二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人锦州长义房地产开发有限公司（以下简称长义公司）将山水花园人防工程发包给辽宁万平建筑安装有限公司（以下简称万平公司），被上诉人**为万平公司山水花园人防工程项目部负责人。上诉人长义公司将案涉房屋以抵顶山水花园人防工程部分工程款的方式抵顶给被上诉人辽宁万平公司，之后被上诉人**将案涉房屋出售于上诉人**，万平公司认可**出售案涉房屋的行为。长义公司与**签订《商品房认购协议书》约定付款方式是穆郁向**交付房款，现穆郁已经向**支付大部分房款，尚欠6万元，就尚欠的6万元房款，穆郁认可继续向**支付。虽然穆郁购买的房屋是万平公司自长义公司抵账而来，最初穆郁与长义公司并无房屋买卖的一致意思表示。但长义公司与**签订《商品房认购协议书》后，其与**之间即形成了房屋买卖关系，在穆郁按照约定向**支付购房款后，长义公司应当按照约定向**履行交房义务，并配合穆郁办理相关的更名过户手续。因《商品房认购协议书》仅就房屋买卖进行约定，并未涉及山水花园人防工程施工方的义务问题，因此被上诉人**、万平公司是否已经完成了人防工程的施工义务，并不影响长义公司应当按照《商品房认购协议书》的约定向穆郁交付房屋。二审过程中长义公司明确表示不在坚持一审的反诉请求，此节属于长义公司对自己权利的处分，本院予以确认。故一审法院判决长义公司配合穆郁办理更名过户手续并无不当。至于一审法院判决穆郁向**支付剩余房款6万元部分，因穆郁与**均未提出该部分诉请，一审法院却予以处理明显违背不告不理原则。但**与**均未提出异议，为避免不必要之诉累，对此部分本院不再调整。关于穆郁主张的损失问题，房屋买卖合同继续履行，双方在《商品房认购协议书》并未明确约定违约金，穆郁主张的利息损失缺乏法律依据，故一审法院驳回穆郁的该部分诉请并无不当。综上所述，上诉人**、锦州长义房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费2300元，由上诉人**负担1150元，上诉人锦州长义房地产开发有限公司负担1150元。本判决为终审判决。审判长***审判员张悦审判员***二○一八年九月二十九日书记员***