淮安某某建设工程有限公司、淮安市某某房屋建设开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0803民初6192号 原告：淮安**建设工程有限公司，住所地淮安市淮安区山阳街道童嘴村。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏山阳律师事务所律师。 被告：淮安市**房屋建设开发有限责任公司，住所地淮安市淮安区翔宇大道淮安人家售楼处。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏大业天平律师事务所律师。 原告淮安**建设工程有限公司（以下简称**公司）诉被告淮安市**房屋建设开发有限责任公司（以下简称**公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***，被告**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付工程款2168964.77元及其利息（其中以970323.77元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率（LPR）自2020年4月2日计算至2021年1月31日，以1449780.17元为基数，从2021年2月1日计算至实际付清之日）；2.由被告承担本案诉讼、保全费用。事实与理由：2017年7月4日原告与被告签订建设工程施工合同一份，约定被告将其淮安人家20、24、28#楼及地下车库承包给原告施工，约定上述工程全部交由原告施工，原告对工程质量、安全、进度、工期等负责，合同暂定价款为16810000元，同时合同还约定了各自权利、义务、付款周期等。另，2018年8月4日原、被告又签订铝合金门窗、扶手等工程施工协议书一份，约定将上述工程中的铝合金门窗、扶手一并承包给原告施工，合同约定了价款、付款方式和各自权利、义务等。原告按照约定进场，并按照被告指定的开工报告进行施工。案涉工程2019年2月1日通过竣工验收，2020年1月2日工程经审定结算价格为23972820.05元，依照合同约定，被告应当在审定后10内付至审定价的95%，而被告未能按照约定进行付款，目前尚欠原告的工程款为23972820.05元-21803855.28元=2168964.77元。综上，在工程竣工验收并审定结算后发包人应当依照约定支付相应的工程款项，为此请求贵院依照法律和相关司法解释，依法判准原告诉讼请求。 被告**公司辩称，一、原告诉讼请求和事实理由都是错误的。1、被告与**公司签订20、24、28#楼及20-28#楼地下车库《建设工程施工协议》是事实，2017年7月4日协议是备案协议，双方实际履行的是2017年11月所签订的施工协议，因为该协议第19条19.5约定“****20、24、28#楼及20-28#楼地下车库建筑工程施工合同（备案合同）与本协议相冲突的条款，一律以本协议为准。”2、被告与**公司签订的《施工协议》约定5%质保金，二年退2%，其余满五年后退还，现原告主张的工程款中有3%的质保金尚未到期。3、工程总价23972820.05元无争议，被告实际已付工程款21803855.28元外，再扣未到期的（五年）3%保修金719184.6元，尚欠149780.17元。2022年4月18日原告法定代表人购买被告淮安人家小区25-301房，面积为2106.37平方米，此房对外实际售价为每平方米8000元，正常售价应为16850960元，此房款未计算在已付款范围内，因该房被贷款抵押不能网签和办理不动产权证，抵押期限到2023年12月25日，对此房在此情况下买卖原告方法定代表人非常清楚，也就是因为此情况，房屋经双方协商和**总经理同意，此房屋按正常售价降价以每平方米5300元卖给原告，降价达5687199元。4、原告法定代表人购买被告淮安人家小区25-301房，原告于2022年4月出具***，承认此房为抵工程款房，并承诺抵**、**、天涵房产做的工程款，并要求提前进场装修使用，承诺如果在装修期间不要此房，已装修的无偿归**公司所有，破坏部分恢复原状，如装修完成后不要此房，所有装修无偿归**所有。事实上原告已对此房屋进行了装修。5、原告在被告所做工程结算欠款总额为2168964.77元，扣3%未到期保修金，欠其工程款与欠被告11163761元的房款，是什么比例。二、原被告之间应当认真结算，不是不顾事实的随便起诉。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》一份，主要约定：**公司将****20、24、28#商住楼及20-28#楼地下车库发包给**公司承建，工程合同价1681万元，双方按月进度进行支付方式作为付款周期。具体支付方式和时间：每月25日前承包方报送当月工程量，发包方7日内审核完毕，付完当月工程量80%，竣工验收合格后十日内，付至合同价的85%，承包方在竣工验收合格后一个月内报送完整的竣工结算材料，发包方在3个月内完成审核，审核完成后十日内付至合同价95%，其余5%作为工程保修金，带保修期满后无息退还。合同还对工程概况、合同工期、质量标准、违约条款进行了约定。 2017年11月，原告**公司（甲方、发包人）与被告**公司（乙方、承包人）签订《建设工程承包协议》一份，双方约定商品砼乙方自购供，工程付款比例按现金50%（包含甲供材）、以房抵工程款50%。本工程的质量保修金为工程总价（不含甲方分包项目）的5%。竣工验收后无重大质量问题，保修金在竣工验收合格之日起满二年退2%，其余满五年后退还。双方还对承包方式、范围，合同工期等进行了约定。 2018年4月24日，原被告签订《施工协议》一份，被告将20、24、28#楼铝合金门窗、扶手工程承包给原告施工，工程总造价暂定为115万元，双方对铝合金的结算方法进行了确定，工程款支付方式为：工程款50%以现金方式支付，工程款50%以淮安房源抵付。扣5%质保维修金，余款抵房。质量保修期从工程实际竣工验收合格之日起满三年后退还。 2019年2月1日，涉案房屋经竣工验收合格。2020年1月2日，工程经审定后总造价为23972820.05元，被告**公司支付工程款21803855.28元。 2021年1月12日，丹阳市**房屋建设开发有限公司与交通银行股份有限公司镇江分行（以下简称交通银行镇江分行）签订《固定资产贷款合同》（G-2021-003）。同日，**公司与交通银行镇江分行签订《抵押合同》，合同约定“被担保的债务人为丹阳市**房屋建设开发有限公司，担保的主合同编号G-2021-003，抵押人提供的抵押物是位于包含****、淮安人家、锦绣山阳小区在内的多处不动产（其中淮安人家25号楼301室不动产，债权数额1364万元）。未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为；不应以转让、赠与、出租、设定担保物权、设立居住权等任何方式处分抵押物。有下列情形时，抵押人应立即书面通知抵押权人，并按抵押权人的要求提供新的检查。（1）抵押物有损坏或者价值明显减少的可能；（2）抵押物的安全、完好状态受到或可能受到不得影响……。” 2021年1月13日，淮安市自然资源和规划局颁发了《不动产登记证明》（苏（2021）淮安区不动产证明第0000719号），载明“证明事项：抵押权，权利人交通银行股份有限公司镇江分行，义务人**公司，坐落：淮安人家25号楼301，担保债权的数额1364万元，债务履行期限：2021年1月12日至2023年12月25日”。 2022年4月2日，原告**公司出具《***》给丹阳市利民物业限公司淮安工分公司，内容为“我公司在**房产、**房产、天涵房产做的工程，以房抵工程款的房子为淮安人家25号楼301室商业，目前正在办理相关手续，现原告申请提前装修，经集团陆总同意，该房屋先给予原告装修使用。为此承诺：在房屋未办理网签手续前，先进场装修和使用，装修手续、装修安全责任由原告负责，在手续未办理前产生的水、电费和装修费用由原告承担，如在装修期间，原告不要此房，已装修的无偿归**公司所有……。”后原告**公司对淮安人家25-301室进行了装修施工，但在未能完工的情况下便自行停止了施工。 2022年4月18日，原告法定代表人**（甲方）与被告**公司（乙方）签订《购房协议》，内容为：一、经甲乙双方协商，达成共识，乙方主动要求甲方预留淮安人家小区25幢301室，面积约2106.37m2。二、房屋价格约为11163761元，三、付款方式：无，四、乙方在接到甲方通知后于一周内签订商品房买卖合同，如超过一周不予办理手续的，收取房价的5%违约金，并视同乙方已经退房。甲方可另售此房。五、此协议甲乙双方签字后即可生效。备注：此房抵**公司淮安人家25-301室工程款，如乙方由此发生任何经济纠纷，均与****房产无关。合同落款处有甲方**公司**，乙方**签名。 同日，**公司与**签订《补充协议》，内容为“淮安人家25-301室，为工程抵债房，抵**公司工程款，现工程队把此房转卖给，今后乙方与工程队有任何经济纠纷与**房产无关。”合同落款处有甲方**公司**，乙方**签名。同时，**签收了**公司的《告知函》，内容为“**业主：我公司淮安人家小区25幢301室为**公司的工程抵债房。所有办理手续，包括合同的签订、网上备案、预收款收据的开具、房贷的办理、房贷及保证金的退还以及房屋的交付手续等，一律由工程负责人或建筑公司（材料供应商）指定的人员全程负责办理，有涉及签字的环节，您具有协办义务。特此告知！”。 审理中，被告提供了工程项目付款审批表，被告用淮安人家25-301室房屋抵工程款11163761元，其中工程名称淮安****9#、14#、19#、20#、24#、28#、30#、34#楼、锦绣山阳幼儿园工程款及保修金203万元。 现原告**公司要求被告**公司支付工程款未果，引起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《建设工程施工合同》及相关施工协议均符合建设工程施工合同的法律特征，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应当属有效合同，双方之间因此建立建设工程施工合同法律关系，双方应当全面实际履行合同义务。现案涉工程已竣工验收合格，故被告应当按照合同约定向原告给付工程款。 关于原告主张被告给付工程款的问题。《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第四百零六条第一款规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。本案中，原被告于2022年4月18日签订以房抵工程款的购房协议，被告用淮安人家25-301室抵原告的工程款，但是在签订购房协议之前，被告已将淮安人家25-301室抵押给交通银行镇江分行，并办理了不动产抵押登记，抵押期限至2023年12月25日，被告与交通银行镇江分行签订的抵押合同约定“未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为；不应以转让、赠与、出租、设定担保物权、设立居住权等任何方式处分抵押物”。淮安人家25-301室尚在抵押期间内，依据抵押合同的约定，被告无权将被抵押房屋进行处分。被告在未通知抵押权人，又未能涤除抵押权的前提下，将被抵押房屋用来抵原告的工程款，不符合合同约定和法律规定，现原告主张被告给付工程款的请求，本院予以支持。 对于工程款的数额。本院认为，涉案工程的工程款总额为23972820.05元，涉案工程的质保期限为五年，后三年的3%质保金未到期，工程款中应扣除3%质保金719184.6元，再扣除被告已给付工程款21803855.28元，被告还应给付原告工程款1449780.17元。 对于利息问题。本院认为，原、被告双方约定了用淮安人家25-301室抵工程款，系双方债务清偿的方式之一，现原告要求被告支付工程款，被告应从原告主张工程款之日起承担利息，原告主张利率按LPR标准，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第七百八十八条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条规定，判决如下： 一、被告淮安市**房屋建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告淮安**建设工程有限公司工程款1449780.17元及利息（以1449780.17元为基数，自2022年9月6日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告淮安**建设工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24152元（原告已预交），减半收取12076元，保全费5000元，合计17076元，由原告淮安**建设工程有限公司负担3627元，由被告淮安市**房屋建设开发有限责任公司负担13449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行。原告淮安**建设工程有限公司缴费账号：62×××94，被告淮安市**房屋建设开发有限责任公司缴费账号：62×××10）。 审 判 员　　李　艳 二〇二二年十二月一日 法官助理　　*** 书 记 员　　任　越 附：判决依据的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七百八十八条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。 建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 二、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。 第二十七条利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。