宿州市豪杰建筑安装工程有限公司与宿州维多利亚酒店管理有限公司、某某合同纠纷一审民事判决书

安徽省宿州市埇桥区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖1302民初1182号

原告：宿州市豪杰建筑安装工程有限公司，住所地宿州市拂晓大道西千亩园凯旋百年小区S-2#楼1101室，统一社会信用代码91341302075641427J(4-4)。

法定代表人：夏浩杰，任该公司董事长。

委托诉讼代理人：张娟，安徽拂晓律师事务所律师。

被告：宿州维多利亚酒店管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区千亩园凯旋百年S2#103室，统一社会信用代码91341302MA2RKUFM15。

法定代表人：崔文文，任该公司执行董事兼总经理。

被告：***，女，1966年4月15日出生，汉族，住宿州市埇桥区，现住宿州市埇桥区。

被告：***，男，1997年1月1日出生，汉族，住宿州市埇桥区。

以上三被告共同委托诉讼代理人：赵健，安徽拂晓律师事务所律师。

原告宿州市豪杰建筑安装工程有限公司（以下简称豪杰公司）与被告宿州维多利亚酒店管理有限公司（以下简称维多利亚公司）、***、***合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪杰公司委托诉讼代理人张娟，被告***及被告维多利亚公司、***、***共同委托诉讼代理人赵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告豪杰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告维多利亚公司支付原告2019年7月1日至2021年6月30日的物业管理费计447003.6元；2、被告杨书梅、***对上述物业管理费承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年2月28日被告***租赁淮北矿业(集团)金园房产开发有限公司开发承建凯旋百年S2#商业体第一、三、四层(建筑面积为6400.94平方米)及负一层(建筑面积为4964.64平方米)。2019年4月11日被告***出资购买淮北矿业(集团)金园房产开发有限公司开发承建凯旋百年S2#103号商业用房，建筑面积3000.99平方米。2018年3月被告***的家人崔文文、崔苗苗、***在此设立宿州维多利亚酒店管理有限公司，经营酒店管理、住宿、餐饮等业务。被告***系股东，担任监事职务。崔文文系股东，担任法定代表人职务，崔苗苗系股东。被告宿州维多利亚酒店管理有限公司实际经营使用面积为18625.15平方米，分别是S2#负一层建筑面积为4964.64平方米；1-4层建筑面积是9389.17平方米；13-18层是4271.34平方米。2019年6月29日原告(乙方)与开发承建方淮北矿业(集团)金园房产开发有限公司(甲方)签订《宿州市千亩园商业物业管理服务合同》，承建方聘原告对宿州市千亩园商业物业提供物业管理服务。此合同第一条约定：“总建筑面积约柒万平方米”。第五条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主(物业使用人)均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务”。第九条约定：“乙方按照本合同第十条约定预收物业服务资金”。第十条约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：小商业物业管理费限价：1.2元/月每平方米；公寓物业管理费限价：1.0元/月每平方米；大商业物业管理费限价：1.0元/月每年平方米”。第十二条约定：“物业服务费按一年交纳，业主应在每年第一月初履行交纳义务”。第二十二条约定：“乙方依法和本合同的约定，向业主(物业使用人)收取物业服务费”。第二十三条约定：“本合同为期3年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止”。第二十七条约定：“甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务费等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期30日未支付的，乙方有权按相关规定向法院起诉”。根据事实原告系凯旋百年S2#的物业管理者，被告宿州维多利亚酒店管理有限公司系S2#负一层建筑面积为4964.64平方米；1-4层建筑面积是9389.17平方米；13-18层是4271.34平方米的物业使用人。被告***、***系物业业主。根据《宿州市干亩园商业物业管理服务合同》的约定、《物业管理条例》、《民法典》的规定，被告宿州维多利亚酒店管理有限公司应在2019年7月1日起向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费（S2#负一层建筑面积为4964.64平方米；1-4层建筑面积是9389.17平方米：13-18层是4271.34平方米，计18625.15平方米1元x12个月）223501.8元。2020年7月1日起向原告交纳2020年7月1日至2021年6月30日的物业管理费223501.8元。经原告多次催要，被告宿州维多利亚酒店管理有限公司拒不支付。为此原告特向法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求.判决被告宿州维多利亚酒店管理有限公司支付拖欠原告的物业管理费447003.6元，被告***、***承担连带责任。

被告维多利亚公司、***、***共同辩称，1、原告起诉主体不适格，请求法庭依法驳回原告的起诉。原告虽然于2019年6月29日与淮北矿业集团金园房地产开发有限公司(下称淮北金园公司)签订了《物业合同》，为宿州市千亩园商业物业提供服务，但原告并没有对被告的维多利亚酒店商业区域进行服务，当时淮北金园公司聘用的是宿州市荣兴物业管理有限公司(下称宿州荣兴物业公司)。原告是根据宿州荣兴物业公司出具的授权委托书向被告收取物业费。因此，原告只是宿州荣兴物业公司委托代理人，不能以自己的名义提起诉讼，原告提起诉讼不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(一)项规定的起诉条件，属于起诉主体不适格，法庭应依法驳回原告的起诉。2、原告诉讼请求无事实依据，请求法庭依法驳回。即便原告与淮北金园公司签订了宿州市千亩园商业区域《物业服务合同》，原告要求被告向其交付物业费的诉讼请求法庭也不应予以支持，主要理由如下：(一)从合同签订人来看，被告不是《物业合同》的当事人。2019年6月29日原告与淮北金园公司签订的《物业合同》，甲、乙双方分别是淮北金园公司和宿州市豪杰建筑安装工程有限公司(下称宿州豪杰公司)，合同的权利义务只对淮北金源公司和宿州豪杰公司具有约束力，被告不是合同的当事人，无需执行合同条款。因此，原告与淮北金园公司在《物业合同》第五条中约定“本物业的业主(物业使用人)均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务”对被告不具有约束力；(二)从《物业合同》内容来看，原告向被告收取物业费没有依据。1、《物业合同》第六条第2项约定：“会所，幼儿园，商业中心等物业服务内容及费用，由相关单位与乙方另行商定。”原告签订过《物业合同》后，没有按照《物业合同》的约定与被告就物业服务的内容、物业服务费的收费标准、缴费时间等进行过协商和另行签订协议，因此《物业合同》约定的收费标准、提前预收物业费等条款对被告不具有约束力。2、《物业合同》第十三条约定：“物业服务费可以预收，但必须征得甲方书面同意。”但从原告提供的证据来看，原告没有提供淮北金园公司出具的准许原告预收第二年全年物业费的书面证据。因此，原告依据《物业合同》的约定向被告预收2020年至2021年度的物业费对被告没有约束力。3、原告与淮北金园公司签订的《物业合同》第二十一条第3项约定：“淮北金园公司应制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺。”原告提供不出被告同淮北金园公司签订了《临时管理规约》，所以《物业合同》条款对被告不具有约束力，原告依据《物业合同》要求被告向其缴纳物业费没有依据。4、被告系2018年2月从淮北金园公司购房、租房作为开宾馆使用，宾馆营业时间大约在2019年2月。原告是2019年6月29日与淮北金园公司签订的物业服务合同(合同期为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止)，被告购房、租房时间在先，原告与淮北金源公司签订物业合同在后。物业合同签订后，原告从未告知被告其是淮北金园公司聘用的物业服务公司，也从未向被告提供过物业服务，直到2020年6、7月份左右，原告让被告向其缴纳物业费时才知道原告与淮北金园公司签订了物业服务协议。原告没有与被告签订物业服务合同和给被告提供物业服务，无权向被告收取物业费。综上所述，请求法庭依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年2月28日被告***与淮北矿业（集团）金园房产开发有限公司（以下简称淮北金园公司）签订《淮北矿业（集团）金园房产开发有限公司宿州千亩园凯旋百年Ｓ2＃1、3、4层商业体租赁合同》及《淮北矿业（集团）金园房产开发公司宿州千亩园凯旋百年Ｓ2＃地下车库使用权租赁合同》，合同主要约定被告***租赁淮北金园公司开发承建位于宿州市××＃××层（建筑面积为6400.94平方米）及地下车库（建筑面积为4964.64平方米）。2019年4月11日被告***与淮北金园公司签订《商品房买卖合同》，被告***出资购买淮北金园公司开发承建凯旋百年Ｓ2＃0103号商业用房，建筑面积3000.99平方米。2018年3月***、崔文文、崔苗苗、***设立维多利亚公司，住所地为安徽省宿州市埇桥区千亩园凯旋百年Ｓ2＃103室，经营酒店管理、住宿、餐饮等业务。被告***系股东，担任监事职务。崔文文系股东，担任法定代表人职务，崔苗苗系股东。2019年6月29日原告作为乙方、开发承建方淮北金园公司作为甲方签订《宿州市千亩园商业物业管理服务合同》，淮北金园公司聘原告对宿州市千亩园商业物业提供物业管理服务。合同约定：“第一条本物业项目（以下简称‘本物业’）基本情况；物业名称：宿州市千亩园商业物业；物业类型：商业物业；总建筑面积：约柒万平方米；其中：商业面积壹万叁仟捌佰零陆平方米；公寓式住宅面积贰万零叁拾叁平方米；商业（1-4层）面积壹万零柒佰平方米；公寓面积玖仟玖佰陆拾陆平方米；环形商业级面积壹万伍仟贰佰壹拾陆平方米；包含机动车，地下室车位，绿化等……第六条其他事项：……2.会所，幼儿园，商业中心等物业服务内容及费用，由相关单位与乙方另行商定……”。上述本院查明的事实有原、被告的陈述、《宿州市千亩园商业物业管理服务合同》、《淮北矿业（集团）金园房产开发有限公司宿州千亩园凯旋百年Ｓ2＃1、3、4层商业体租赁合同》、《淮北矿业（集团）金园房产开发公司宿州千亩园凯旋百年Ｓ2＃地下车库使用权租赁合同》、《商品房买卖合同》、营业执照复印件、身份证复印件等在卷佐证。

本院认为，原告于2019年6月29日与淮北金园公司签订的《宿州市千亩园商业物业管理服务合同》，合同双方分别系淮北金园公司和豪杰公司，根据合同的相对性，原告豪杰公司与淮北金园公司之间的物业合同，仅能约束合同双方当事人，并不能对抗本案被告。另根据《宿州市千亩园商业物业管理服务合同》第六条：“2.会所，幼儿园，商业中心等物业服务内容及费用，由相关单位与乙方另行商定……”，原告提交证据不足以证明原告在与淮北金园公司签订《物业合同》后，按照上述约定与被告就物业服务内容及费用另行协商，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

驳回原告宿州市豪杰建筑安装工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取4002.5元、保全费2770元，由原告宿州市豪杰建筑安装工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。

审 判 员　刘小强

二〇二一年四月二十七日

法官助理　杨　磊

书 记 员　汪丘成