云南协成科技有限公司、昆明威楚教育信息咨询有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云01民终3156号

上诉人（原审被告、反诉原告）：云南协成科技有限公司。住所地：云南省昆明经济技术开发区经开路3号科技创新园A6－20室。

法定代表人：王晓辉，总经理。

委托诉讼代理人：陈艳萍，系云南义海律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：***新，系云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明威楚教育信息咨询有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼D2幢B座0201号。

法定代表人：徐小茜。

委托诉讼代理人：陈娜，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：胡波，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

原审被告：昆明思腾教育信息咨询有限公司。住所地：昆明世纪城金源大道1号中国东盟.云南商品交易中心4区3层。

法定代表人：余树波。

委托诉讼代理人：陈艳萍，系云南义海律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：***新，系云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人云南协成科技有限公司（以下简称：协成公司）因与被上诉人昆明威楚教育信息咨询有限公司（以下简称：威楚公司）、原审被告昆明思腾教育信息咨询有限公司（以下简称：思腾公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初8744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。

协成公司的上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三、四、五项；三、判决威楚公司支付拖欠协成公司的租金460829元；四、由威楚公司承担本案全部诉讼费。其主要事实及理由为：一审认定事实不清。一审法院在引述双方所签合作协议时断章取义，只摘抄有利于被上诉人的约定，置合作协议中有利于上诉人一方的约定于不顾，未全面查清案件事实，片面认定本案违约的一方为上诉人，导致判决不公。一、上诉人在一审中已一再强调2018年2月9日与被上诉人签订的《合作协议》不是简单的租赁协议还涵盖了其他法律关系。该协议第五条约定“威楚公司已收学费的励步学员，必须按照励步总部的教学质量要求完成课消，并且按照励步规定的该承担的所有管理费用必须如数自行缴清，即该管理费为2017年4月12日至2018年2月10日的新招生部分由威楚公司向励步缴纳。非此时间段内的新招生或其他费用，不由威楚公司负责。2017年4月12日至2018年2月10日此期间所招学员发生退费、投诉等后果，威楚公司承担”，故该合作协议除了约定了租赁条款，还约定了其他条款。二、1、协议中对于“励步英语”教学区的约定是“现‘励步英语’使用的教学区域，协成公司根据就读学员的情况，以分时段及分教育的方式租赁给威楚公司，教室由协成公司根据威楚公司的学员数与课表数统一安排使用。2018年2月9日至2018年5月9日，三个月的租金为每月26000元，三个月缴纳一次，为78000元，三个月后剩余的学员由威楚公司自行安排或根据威楚公司实际使用面积加公摊按150元每平方米计算缴纳租金。”2018年5月9日后被上诉人威楚公司不接受上诉人的分时段排教室，完全占有使用“励步英语”的整个教学区，上诉人多次找其商量，其不付租金，也不愿意将“励步英语”教学区移交给上诉人，并且在协商函里提出支付部分金额，提出的金额与实际占用面积悬殊巨大。合作协议约定将“励步英语”、“创艺宝贝”、“摩卡逻辑思维”三教学区整体出租给被上诉人，而被上诉人在2018年5月2日只向上诉人支付了“创艺宝贝”、“摩卡逻辑思维”两教学区的租金255240元，并未按约支付“励步英语”教学区租金，且也未将其占用的“励步英语”教学区移交给作为出租人的上诉人协成公司。被上诉人未按约支付“励步英语”教学区的租金，已违反了承租人应履行的义务。2、威楚公司未按协议约定按“励步”总部授课要求进行课消，导致家长投诉，“励步”总部多次发函责令整改，上诉人协成公司要求被上诉人负责人整改，被上诉人却未予理会。上诉人无奈之下只能于2018年5月23日采取强制锁门、发出解除通知迫使其现身处理。后双方到金江社区人民调解委员会的调解下达成一致，由上诉人于2018年5月26日开门给被上诉人继续经营，当然也包括“励步英语”。双方调解时争议的焦点问题也是威楚公司未按“励步”总部要求进行课消引发家长投诉的问题，并非一审法院认定的2018年5月26日被上诉人威楚公司强制把门打开。三、被上诉人威楚公司起诉书中所述“2018年8月9日，因上诉人协成公司未如期向业主缴纳思腾之城总体运营场地的房租，导致关门被上诉人威楚公司不得不搬离场地，另租其他场地”。而一审法院却认定“2018年8月1日协成公司向威楚公司发出解除合同的公告，2018年8月8日威楚公司开始搬离涉案场地”，两个事实完全背离。一审法院并未查清何方违约，因何违约。一审法院在双方质证的证据中也并没有2018年8月1日上诉人协成公司所发的解除合同的公告，公告的内容不得而知。自金江社区调解后双方之间是否如约履行《合作协议》，又是因何导致2018年8月10日被上诉人搬离场地一审法院均未查清。合作协议是一个综合性的协议，认定何方违约应从协议全部履行来看，而非如一审法院的片面认定。四、一审法院仅凭被上诉人提交的一份新租赁协议及收据就草率的认定被上诉人威楚公司新租房屋造成的多支付的房屋租金的损失。该协议是否真正履行，被上诉人威楚公司并未有支付租金的依据，仅凭一个收款收据就认定损失为人民币12万元太过牵强，对上诉人不公。五、截至2018年8月10日被上诉人威楚公司一直占用“励步英语”教学区，在此之前并未明确表示不再续租励步英语教学区的意思表示，也未将该区域移交给作为出租人的协成公司。三个教学区是一道门总管，被上诉人威楚公司自2018年5月26日再次开门后是否按约进行励步英语的课消，跟其占有着“励步英语”教学区并没有必然的联系，其既然占用着“励步英语”教学区，就应当依约支付租金，直到将租赁物交付上诉人时止，故上诉人要求被上诉人威楚公司支付“励步英语”教学区2018年5月10日至2018年8月10日的租金，于法有理有据。综上，请求二审法院依法查清本案事实，支持上诉人的上诉请求。上诉人当庭补充拖欠租金460829元的构成为：励步英语2018年5月10日至2018年8月10日拖欠的租金414649元，加上小剧场的173800元减去多收的127620元等于460829元。

被上诉人威楚公司答辩称：不认可上诉人的上诉主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告思腾公司答辩表示同意上诉人的上诉意见。

威楚公司向一审法院起诉请求：1、确认原告和被告协成公司于2018年2月9日签订的《合作协议》于2018年8月9日解除；2、被告协成公司返还剩余房屋租金170160元、押金42540元以及逾期未退还押金按每逾期一日以银行利息的3倍计算利息直至归还为止的费用（自2018年8月14日起算，暂计算至2018年8月27日）为200.46元；3、被告协成公司向原告支付违约金100000元；4、被告协成公司向原告支付课消补偿费46104元；5、被告协成公司支付给原告造成的各项损失包括维修费用6500元，搬家费用1017元，因另新租赁房屋造成的多支付的房屋租赁费204192元，学生退费39458.35元；6、被告思腾公司对被告协成公司的上述债务承担连带责任；7、判令二被告承担诉讼费。

协成公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即支付拖欠反诉原告的租金414649元；2、由反诉被告承担本案诉讼费。租金414649元的构成为：励步英语（每月按使用面积684.07平方米×1.347公摊×150元/平方米自2018年5月10日至2018年8月10日为414649元）+创艺宝贝、摩卡思维（自2018年5月10日至2018年8月10日止每月按42540元算3个月为127620元）+小剧场使用费173800元=716069元-威楚公司已经支付的255240元=460829元。协成公司表示只主张414649元，未主张部分视为放弃权利。

一审法院认定事实：一、被告思腾公司将其从案外第三人处承租的颐高数码中心A座4楼，面积3890平方米用于经营思腾之城教育综合培训项目，并于2017年11月1日委托被告（反诉原告）协成公司作为运营管理商，全权管理运营思腾公司在颐高四楼现有已经装修好场地及其附着的固定资产与流动资产、符合法律法规的全部证照、许可证及颐高校区励步教育的特许使用权。运营过程中思腾公司给予品牌、教师培训、教材使用的支持。2017年11月3日，被告思腾公司和被告（反诉原告）协成公司签订合作协议，明确约定思腾公司将其承租的颐高四楼租赁合同剩余年限使用权和管理收益权委托给协成公司，协成公司负责整体运营和招商，协成公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户。同时约定了双方的权利、义务以及分配利润的方式等。二、2017年11月2日，被告（反诉原告）协成公司与原告（反诉被告）威楚公司签订合作协议和代管协议，约定了双方关于在颐高数码中心A座4楼合作经营思腾旗下的“励步”和协成代理的“创艺宝贝”、“摩卡逻辑思维”三个教育品牌的合作方式、权利、义务、违约责任。2018年2月9日，（反诉原告）协成公司与原告（反诉被告）威楚公司签订合作协议，基本内容为：1、该合同有效期为2018年2月9日至2018年12月31日，双方于2017年11月2日签订的合作协议和代管协议作废，各方均确认无误，承诺互不追究，并新签订本协议；2、现“励步英语”使用的教学区域，协成公司根据就读学员的情况，以分时段及分教室的方式租赁给威楚公司，教室由协成公司根据威楚公司的学员数与课表数统一安排使用。2018年2月9日至2018年5月9日三个月的租金为每月26000元，三个月缴纳一次为78000元，三个月后剩余的学员由威楚公司自行安排或根据威楚公司实际使用面积加公摊按150元每平方米计算缴纳租金。3、“创艺宝贝”、“摩卡思维”目前的教学区域，协成公司以实际面积加公摊的方式租赁给威楚公司，每平方米单价为150元，面积加公摊合计263.6平方米，租金每月为42540元。4、威楚公司于2018年1月30日向协成公司支付了179400元费用，签订该协议时向协成公司支付26220元，即已经付清2018年2月9日至2018年5月9日的租金。2018年4月30日支付下一次租金时，一次性支付六个月即255240元。威楚公司于2018年3月31日前支付一个月的租金作为押金，即42540元。5、协成公司必须保证履行与业主的租赁合同，应保证租赁场所的正常营业，如不按时缴纳运营场所的房租、水电费导致被关门，相关法律责任以及因此给威楚公司造成的损失由其承担并给予每次10万元的赔偿。威楚公司应在约定的时间内按期缴纳租金，否则协成公司有权停止其经营。2017年4月12日至2018年2月10日期间所招学员发生退费、投诉的后果由威楚公司承担。威楚公司不得在励步教学区上“励步英语”以外的课程。签订协议后，威楚公司于2018年3月6日向协成公司支付租金人民币26220元、押金42540元，2018年5月2日向协成公司支付租金人民币255240元。“励步英语”2018年2月9日至2018年5月9日的租金已经支付完毕，创意宝贝和摩卡思维的租金支付至2018年11月9日。另查明，2018年5月23日，被告（反诉原告）协成公司强制锁门，并发出解除合同的通知，导致原告（反诉被告）威楚公司无法正常经营，2018年5月26日，原告（反诉被告）威楚公司强制把门打开。2018年8月1日，被告（反诉原告）协成公司向原告（反诉被告）威楚公司发出解除合同的公告。2018年8月8日，原告（反诉被告）威楚公司开始搬离涉案场地。

一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据原告（反诉被告）威楚公司和被告（反诉原告）协成公司于2018年2月9日签订的合作协议的内容，被告（反诉原告）协成公司将颐高数码中心A座4楼场地租赁给原告（反诉被告）威楚公司使用，原告（反诉被告）威楚公司向其支付租金。双方形成了租赁合同关系。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、原告（反诉被告）威楚公司和被告（反诉原告）协成公司于2018年2月9日签订的合作协议何时解除？二、截止合同解除之日，原告（反诉被告）威楚公司是否存在欠付租金或多付租金的情况？三、被告（反诉原告）协成公司在履行合同过程中是否存在违约，是否需要向原告（反诉被告）威楚公司支付违约金并赔偿损失？四、原告（反诉被告）威楚公司要求被告思腾公司对被告（反诉原告）协成公司的债务承担连带责任的诉请是否有依据？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2018年8月1日，被告（反诉原告）协成公司向原告（反诉被告）威楚公司发出解除合同的公告。原告（反诉被告）威楚公司自2018年8月8日开始搬离涉案租赁场地，故其请求确认原告（反诉被告）威楚公司和被告（反诉原告）协成公司于2018年2月9日签订的合作协议于2018年8月9日解除的诉请有事实和法律依据，予以支持。关于争议焦点二，1、反诉原告主张反诉被告支付尚欠租金的问题。（1）励步英语教学区租金问题，庭审中双方均认可原告（反诉被告）威楚公司已经向被告（反诉原告）协成公司缴清励步英语自2018年2月9日至2018年5月9日止的租金，根据涉案协议约定，对于励步英语教学，2018年5月9日后剩余的学员由威楚公司自行安排或根据其实际使用面积缴纳租金，威楚公司不得在励步教学区上“励步英语”以外的课程。庭审中双方均认可威楚公司在2018年5月9日后未再经营励步英语教学，而被告（反诉原告）协成公司认为原告（反诉被告）威楚公司在2018年5月9日后仍使用励步英语教学区的意见与合同约定励步英语教学区不得上励步英语之外的课程的约定不符，也无相应证据佐证，不予采信，故反诉原告要求反诉被告支付励步英语教学区域租金的请求不予支持。（2）小剧场租金问题，涉案协议对小剧场的使用并无约定，且被告（反诉原告）协成公司提供的证据（在证据评判部分已经详细分析）不能证实原告（反诉被告）威楚公司在2018年2月9日后应当向其支付小剧场的租金，故反诉原告协成公司要求反诉被告威楚公司支付小剧场租金的诉请无事实依据，不予支持。综上，截止合作协议解除，反诉被告不存在尚欠租金的情况，反诉原告协成公司要求反诉被告威楚公司支付租金的反诉请求不予支持。2、关于原告威楚公司要求被告协成公司退还剩余租金的问题，庭审中双方均认可，原告（反诉被告）威楚公司已向协成公司支付了创艺宝贝和摩卡思维自2018年2月9日至2018年11月9日止的租金，涉案协议于2018年8月9日解除，被告（反诉原告）协成公司应当将2018年8月10日至2018年11月9日三个月租金127620元（42540元×3个月）退还给原告（反诉被告）威楚公司。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。被告（反诉原告）协成公司于2018年5月23日强制锁门并于2018年5月23日、2018年8月1日向原告（反诉被告）威楚公司发出解除合同的公告等行为影响了原告的正常经营，违反了协议的约定，构成违约，其应当向原告（反诉被告）威楚公司承担违约责任并赔偿损失。关于原告（反诉被告）威楚公司主张的以下损失和违约金：1、课消补偿费，因无有效证据确定具体金额，在违约金部分综合考虑，不再单独支持。2、维修费用6500元，产生于涉案协议之前，作废协议期间，根据涉案协议约定，双方对于作废协议互不追究，不予支持。3、搬家费用，系解除合同或终止合同后产生的正常费用，与被告协成公司是否违约无因果关系，不予支持。4、学生退费，如证据评述部分所述，该笔费用发生在被告协成公司强制锁门之前，与被告违约无因果关系，不予支持。5、因新租赁房屋多支付的房屋租赁费损失，该部分损失确系因被告（反诉原告）协成公司违约造成的损失且已经超过涉案协议约定的违约金，一审法院根据原告（反诉被告）威楚公司重新租赁房屋的面积和地段，综合考虑违约金不足以弥补损失的部分兼顾公平原则酌情确定由被告协成公司承担损失人民币120000元。6、违约金，如前所述，被告（反诉原告）协成公司强制锁门影响了原告（反诉被告）威楚公司的正常经营，后又发出公告解除合同，其系违约方，原告根据被告（反诉原告）协成公司的违约情节及其损失按照协议约定要求被告协成公司支付100000元违约金的诉讼请求并无不当，予以支持。7、关于押金，被告（反诉原告）协成公司认为原告（反诉被告）威楚公司未按照励步英语教学方案和质量完成课消、欠付相关费用，构成违约，所以其强制锁门，并发出解除合同的公告的意见无相应证据佐证，不予采信。故原告在履行合同过程中不存在违约，被告协成公司应当按照协议的约定退还原告（反诉被告）威楚公司交付的押金人民币42540元，并承担自2018年9月14日起至退还之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的3倍利息。关于争议焦点四，依据被告（反诉原告）协成公司与被告思腾公司签订的合作协议和代管协议的内容，双方系合作关系，虽约定协成公司代为管理颐高数码四楼的整体运营和招商，但又约定协成公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户，财务支出由双方共同审核，利润共同分配等。本案中，与原告（反诉被告）威楚公司签订合同的一方虽为协成公司，但根据两被告的合作协议内容，两被告实质为共同经营的合作关系，对外应共同承担债务。故原告威楚公司要求被告思腾公司对协成公司的债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上，被告（反诉原告）协成公司应向原告（反诉被告）威楚公司退还剩余租金人民币127620元，退还押金人民币42540元并承担以人民币42540元为本金自2018年9月14日起至退还之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的3倍利息。同时支付违约金人民币100000元，赔偿新租赁房屋多支付的租赁费损失人民币120000元。被告思腾公司对被告协成公司的上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）昆明威楚教育信息咨询有限公司与被告（反诉原告）云南协成科技有限公司于2018年2月9日签订的《合作协议》于2018年8月9日解除；二、被告（反诉原告）云南协成科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）昆明威楚教育信息咨询有限公司剩余租金人民币127620元；三、被告（反诉原告）云南协成科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）昆明威楚教育信息咨询有限公司押金人民币42540元，并承担以人民币42540元为本金自2018年9月14日起自退还押金之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的三倍利息；四、被告（反诉原告）云南协成科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明威楚教育信息咨询有限公司赔偿损失人民币120000元；五、被告（反诉原告）云南协成科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明威楚教育信息咨询有限公司支付违约金人民币100000元；六、被告昆明思腾教育信息咨询有限公司对被告（反诉原告）云南协成科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告昆明威楚教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告云南协成科技有限公司的反诉诉讼请求。

二审中，上诉人协成公司为支持其上诉主张，向本院提交了以下证据：一、2018年5月17日被上诉人威楚公司向上诉人协成公司发出的《工作联系函》一份。欲证明被上诉人2018年5月9日以后还在使用着“励步英语”教学区。二、2018年5月21日被上诉人威楚公司向上诉人协成公司发出的《回复函》，欲证明被上诉人确实存在延迟给付租金的情况。三、2018年5月22日，被上诉人威楚公司委托的律师向上诉人协成公司发出的《律师函》一份，欲证明被上诉人2018年5月9日以后还在使用“励步英语”教学区。

经质证，被上诉人威楚公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。原审被告对上述证据的真实性及证明主张均予以认可。

被上诉人威楚公司向本院提交了以下证据：1、2018年5月4日《通知》及照片；2、2018年5月15日《通知》；3、2018年5月17日《告知函》；4、2018年5月17日《工作联系函》；5、2018年5月18日《回复函》；6、2018年5月20日《告知函》；7、2018年5月20日《回复函》；8、2018年5月21日《告知函》；9、2018年5月23日《紧急通知》。上述证据欲证明：1、上诉人协成公司于2018年5月4日、15日在教学区域公开大屏幕单方作出解除合同表示，严重扰乱被上诉人威楚公司在合法租赁期的正常教学秩序，导致学生家长惶恐退学等。2、被上诉人威楚公司在2018年5月17日至2018年5月21日期间通过告知和回复的方式告知上诉人协成公司无权单方终止合同收回教室。3、针对“励步英语”使用场馆被上诉人威楚公司已按约定申请使用并拟结算，但上诉人协成公司未给被上诉人威楚公司使用，也未同意按照合作协议约定价格进行结算，而无理要求威楚公司按每天最高额8000元的天价使用场地，坚持在合同期内单方违约解除合同，并最终于2018年5月23日进行强制锁门。4、函件中明确被上诉人威楚公司因恰遇法定节假日迟延三天，合同约定4月30日交租金，威楚公司已在2018年5月2日实际支付租金。本案实际违约方为协成公司。

经质证，针对上诉人协成公司提交的上述证据，被上诉人威楚公司、思腾公司对真实性予以认可，但不认可证明目的。针对威楚公司提交的证据，协成公司和思腾公司对于除第1份及第9份证据的真实性、合法性、关联性不予认可外，对于其余证据的三性均予以认可，但不认可证明目的。

对于上述证据中各方对真实性无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据：被上诉人提交的证据1，被上诉人提交了拍摄使用的手机核对，本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人提交的证据9，无原件核对，系被上诉人单方作出，上诉人不予认可，故本院不予确认。

经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实，依法予以确认。

综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、协成公司是否应当向威楚公司支付违约金、赔偿损失、返还押金及押金利息；二、协成公司要求威楚公司支付拖欠租金460829元的上诉主张能否得到支持？

本院认为：综合各方意见，鉴于各方当事人对于一审关于“解除合同、协成公司退还威楚公司房租127620元”的判项并无异议；威楚公司对于一审驳回其主张的“课消补偿费、维修费、搬家费、学生退费”的判决处理亦未提出上诉，视为各方对上述判项的认同，故本院对一审就上述事项的判决处理予以维持。针对争议焦点一、本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人协成公司与被上诉人威楚公司于2018年2月9日签订的《合作协议》真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。从该《合作协议》就双方之间权利义务的约定来看，双方之间实质上建立的是租赁合同关系，上诉人协成公司上诉主张所谓涵盖了其他法律关系的合同条款，亦属调整规范承租人履行正当使用租赁物的租赁合同义务范畴，故一审对于双方之间为租赁关系的认定无误，本院予以确认。在房屋租赁合同法律关系中，出租人的基本义务为交付适租的房屋，承租人的基本义务为按时交纳租金。上诉人协成公司主张威楚公司在履行合同过程中存在未按照合同约定按照“励步”总部授课要求进行课消、未支付励步英语教学区租金、延迟交付创意宝贝和摩卡思维租金的违约事实在先，其依法行使合同解除权不构成违约，故不应向威楚公司支付违约金、赔偿损失及返还押金。本院认为，首先，协成公司就其主张的威楚公司未按规定完成课消的违约事实，并未提供证据予以证实。其次，在协成公司2018年5月4日向威楚公司发出解除合同通知之时，威楚公司就励步英语的租金预交至2018年5月9日，此时并不存在拖欠租金的事实，此后亦不存在拖欠租金的事实（理由在争议焦点二中阐述，在此不赘述）。对于协成公司主张威楚公司存在延迟交付创意宝贝和摩卡思维租金的违约事实，经查，双方协议就此部分租金约定的交付期限为2018年4月30日，被上诉人于2018年5月2日实际交付，确实存在延迟交付的违约情形，但被上诉人延迟时间较短且恰逢法定节假日，收假当日便立即交付，上诉人随后亦接收了该租金，被上诉人的迟延交付行为并不当然导致双方合同目的不能实现，不构成根本性违约。就该违约行为，上诉人可依约主张延迟给付滞纳金，但该违约行为不构成上诉人可提前解除合同的法定事由。上诉人协成公司主张的提前解除合同的理由缺乏事实及法律依据，均不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，一审认定上诉人在合同履行期限届满前，存在强制锁门等单方解约行为影响了被上诉人正常经营，是导致双方合同目的不能实现，合同解除的主要原因并无不妥；且一审根据上诉人的违约情形，依法作出由上诉人向被上诉人承担违约金、赔偿损失、支付押金及利息的判决处理亦无不妥，本院予以维持。上诉人就此提出的上诉请求不成立，本院予以驳回。对于争议焦点二，上诉人主张被上诉人拖欠其励步英语2018年5月10日至2018年8月10日的租金414649元，加上小剧场的173800元减去多收的127620元尚欠其460829元。本院认为，根据双方协议第一款第1、2条的约定，对于“励步英语”使用的教学区域，自2019年5月9日后学员由威楚公司自行安排或根据威楚公司实际使用面积加公摊按150元每平方米计算缴纳租金；威楚公司要使用需提前申请，根据内部价格使用后三个日历天内结算。现上诉人在一、二审中均未能提供有效证据证实威楚公司自2018年5月10日后向其申请使用以及威楚公司实际使用的情况，且在一审中上诉人认可被上诉人自5月9日后就未进行过“励步英语”的教学。故上诉人主张拖欠“励步英语”租金依据不足，本院不予支持。对于上诉人主张的被上诉人拖欠小剧场租金，亦因缺乏证据证实，不能成立，故本院亦不予支持。

综上所述，上诉人云南协成科技有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13662元，由上诉人云南协成科技有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　艳

审判员　朱　欢

审判员　符圆圆

二〇一九年十二月三十日

法官助理黄佩

书记员陈俊宇