上海市南房屋动拆迁有限公司
上海市南房屋动拆迁有限公司与上海绿洲房地产(集团)有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院
民事判决书
案号：（2020）沪02民终8266号
上诉人(原审原告)：上海市南房屋动拆迁有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陆纪刚，董事长。
委托诉讼代理人：邓克群，男。
委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海绿洲房地产(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陆振华，总经理。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟宪泽，上海久光律师事务所实习律师。
原审第三人：上海新绿复兴城市开发有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：李功韬，董事长。
上诉人上海市南房屋动拆迁有限公司(以下简称市南公司)因与被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司(以下简称绿洲公司)、原审第三人上海新绿复兴城市开发有限公司(以下简称新绿复兴公司)财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人市南公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。
事实和理由：一审判决认定事实严重错误，适用法律不正确；在举证责任的分担上显失公平，在认定证据上存在偏差，据此作出的判决不公正、不合理。一、普陀区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所在的“莲花公寓”性质为联建住宅小区，系为旧区改造建造的动迁用房，房子的性质属于公有性质的住宅房屋。二、系争房屋系市南公司合法取得使用权的房屋，根据市南公司提供的相关流水性质的一系列单位空屋调用单、文件、函件，可以证实包括系争房屋在内的多套房屋，最早从1995年4月由上海朱利达房地产开发有限公司(以下简称朱利达公司)调拨给上海万隆房地产开发有限公司(以下简称万隆公司)，1996年1月由万隆公司调拨给新绿复兴公司，1999年7月9日由新绿复兴公司调拨给上海南市区建筑装饰有限公司(原上海市南市区建筑装饰工程公司，以下简称南市建筑公司)，2000年由南市建筑公司调拨给市南公司。上述这些单位空屋调用单、文件、函件均从系争房屋所在的房屋物业管理单位——上海普陀物业有限公司的档案调取出，证据的真实性、合法性完全经得起考验，是房屋使用权流转的证据，一审法院否定这些证据是违背民事诉讼证据规则的。三、在1994年房屋建设之初，绿洲公司未曾在相关建设材料中显名，相反，相关的规划许可证、竣工验收材料显示，系争房屋所在小区的开发建设单位系朱利达公司。市南公司提供的上海市房地产交易中心留存的办理大产证的原始材料中，存有上海市嘉定区人民政府沪嘉府(1995)1号批复中显示“朱利达公司是新组建的绿洲公司的直属企业，上海嘉迪房地产发展有限公司是新组建的绿洲公司的参股企业”。一审中，绿洲公司提供的从嘉定区档案馆调取的同样文号的批复，却并没有上述内容，用以证实与朱利达公司毫无关系。两份文件的真实性需要查证。一审法院简单从证据“内容是否真实”的观点去认定证据，市南公司认为严重有失公正。四、一审法院适用法律不当，绿洲公司一审时对市南公司的主张仅以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定进行抗辩，一审判决也是依据《物权法》第九条作出。然而，《物权法》系2007年10月1日起施行，系争房屋的调拨行为最早发生在1994年，市南公司系在2000年从南市建筑公司调拨取得系争房屋使用权。绿洲公司出售房屋系在2004年，此等行为，均在《物权法》施行之前很多年。对待此等历史遗留的问题，简单套用新法，是不恰当的，一审法院适用《物权法》显然是不当的。
被上诉人绿洲公司辩称，系争房屋的性质并非公有住宅，而是商品住宅。市南公司并未提供充分证据证明其是系争房屋的合法使用权人。朱利达公司并非绿洲公司的直属企业，绿洲公司是系争房屋的建设单位，是合法的所有权人。一审法院举证责任分配正确，市南公司应对其主张承担举证责任。无论依据何种法律规定，绿洲公司均为系争房屋的所有权人，在未经其授权的情形下任何人无权处分系争房屋。综上，同意一审判决，请求予以维持。
原审第三人新绿复兴公司发表书面意见称，请求法院依法判决。
市南公司向一审法院起诉，请求判令：绿洲公司赔偿损失暂计250万元(具体金额以评估价格为准)。
一审法院认定事实如下：系争房屋于1994年竣工。2004年3月26日，绿洲公司(甲方)与案外人吴某某(乙方)签订上海市商品房出售合同，约定：甲方依法取得普陀区桃浦镇670街坊4丘地块土地使用权，并取得了绿洲莲花苑商品房的房地产权证(大产证)证书号为沪房地市字2000第001488号；乙方向甲方购买绿洲莲花苑的系争房屋，总房价款为333，440元等。同年4月13日，吴某某取得系争房屋的房地产权证。同年5月23日，吴某某(甲方)与上海虹房(集团)有限公司(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，价款为350，112元等。同月28日，上海虹房(集团)有限公司核准登记为系争房屋的权利人。2017年9月，市南公司向绿洲公司发函，就系争房屋及真北路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜要求绿洲公司及时处理。
一审诉讼中，市南公司为证明其诉讼请求，提供了如下证据：
1．九套房屋涉及的拆迁补偿安置协议、住房配售单、单位空屋调用单等资料，以证明2000年由南市建筑公司调拨给市南公司的房源共计11套，居住面积748.48平方米。本案系争房屋即36号503室，另有一套即103号503室一直空置。其余九套均由市南公司依法处分：其中8套安置给动迁居民，1套调拨给其他单位。证实市南公司取得的11套房源，9套均已经由所在地的小区物业公司(上海春龙物业有限公司)认可办理入户。
2．1995年4月4日，由朱利达公司出具给上海万基房地产公司的函，以证明万基公司(现为万基房地产公司)购买的莲花公寓13个单元房的门牌号已经由普陀公安局批准。本案争议房屋所在的36号在内。
3．1996年1月23日由万隆公司、新绿复兴公司、南市区建设管理局、复兴东路拓宽动迁二部共同发给上海朱利达公司物业部的函，以证明由万基公司参建的莲花公寓13个单元房移交给新绿复兴公司，并由南市区建设管理局、复兴东路拓宽动迁二部负责安置。
4．上海嘉迪房地产开发有限公司工商档案予以证明上海嘉迪房地产开发有限公司原名朱利达公司，系中外合作经营企业，中方系嘉定城建总公司。
5．地方志(网页截图)，以证明朱利达公司系李子园9号地块土地批租方。
6．普陀区不动产中心调取的竣工验收证明书两份，以证明朱利达公司为系争房屋所在小区的建设单位。
7．嘉定区城建档案馆调取的资料(系争房屋所在小区的总施工图)，以证明从系争房屋所在小区的总施工图上面的图章，可见建设单位为朱利达公司。
8．上海春龙物业有限公司工商档案，以证明上海春龙物业有限公司已经注销，其股东有上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心。
9．上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心企业基本信息，以证明上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心由上海西部企业(集团)有限公司全资设立，系全民所有制企业。
10．上海西部企业(集团)有限公司企业基本信息，以证明上海西部企业集团有限公司系国有独资企业，股东系上海市普陀区国有资产监督管理委员会。
11．上海普陀物业有限公司工商档案，以证明上海普陀物业有限公司系上海西部企业(集团)有限公司全资设立的国有企业。
12．系争小区的公示栏文件(照片)，以证明系争房屋所在的小区系莲花公寓，上海普陀物业有限公司系物业管理单位。照片拍摄于2019年1月25日。
13．上海万隆房地产公司工商档案，以证明万隆公司已经于2011年8月27日吊销未注销。
14．单位空屋调用单，系市南公司根据二审法院调查令，由律师至普陀物业公司调取了本组的4项证据。上述证据显示包括系争房屋在内的11套房屋由万隆公司调拨给新绿复兴公司，又由新绿复兴公司调拨给南市区建筑公司，再由南市区建筑公司调拨给市南公司。上述证据结合证据2、3已经充分说明系争房屋的整个流转和划拨过程，且均已经在当时由物业公司(房屋经营单位)办理了登记备案手续，已经取得了物业公司(房屋经营单位)的认可，确认房屋所有权的流转合法性。
15．单位空房调用单四份(朱利达公司转金钥匙)及单位空房调用单四份(金钥匙转上海新绿)，以证明上海海关参与了莲花公寓的建设，海关下属金钥匙房产公司从上海朱利达房地产公司取得小区99号、100号、103号、104号共计80套房屋，后再行调拨给新绿复兴公司。此与一审时一审法院调取的上海市黄浦区人民法院处理的上海海关和新绿复兴公司的诉讼案件，涉及房屋划拨流转的事实完全一致，再次证实上海朱利达房地产公司作为小区房屋权利人，有权调拨房屋。
16．嘉定区政府关于同意上海绿洲房地产开发总公司改建为上海嘉定区绿洲房地产(集团)有限公司的批复以及多份房屋竣工验收证明，系市南公司从普陀区不动产登记中心档案室调取的原始档案。该证据可以证明上海朱利达公司系绿洲公司直属企业，上海嘉迪房地产发展公司是绿洲公司参股企业。这份批复系绿洲公司在办理小区大产证时提供给房地产交易中心的，无论真伪，可以证实绿洲公司自认朱利达公司系其直属企业，上海嘉迪房地产发展公司是其参股企业。多份房屋竣工验收证明上显示建设单位系朱利达公司并用印，证实小区建设单位系朱利达公司。
绿洲公司对上述证据质证称：对证据1的真实性无法确认，即便真实也与本案系争房屋无关。其上载明市南公司仅仅是拆迁实施单位，拆迁人是上海建工九龙房产有限公司(以下简称九龙公司)，则安置房屋的应该也是九龙公司，由此推断对被安置房屋享有权利的也应该是九龙公司，而不应该是市南公司。对证据2真实性无法确认，该证据上面公司落款的印章无法看清。如果说按市南公司所述房屋由朱利达公司向万隆公司出售，那么应该有出售的相关材料及付款的相应凭证，尤为重要的是朱利达公司有何权利将系争房屋出售，而且即便证据真实，也并不意味着本案的系争房屋必然包括在这个里面。对证据3真实性无法确认，且与证据2的说法不一致，即便真实也并不意味本案系争房屋必然包括在这个里面。对证据4真实性无异议，但是无法认可证明内容，市南公司在一审中出示的证据显示地块是嘉定县桃浦乡金光村，而不是嘉定县桃浦李子园9号，那么显然这份证据和本案没有关系。对证据5真实性无法确认，而且其上载明的地块也与本案没有关系。关于证据6，根据市南公司的说法，他认为显示的系争房屋的建设单位是朱利达公司，但是市南公司在一审当中提交的建设工程规划许可证、建筑工程项目表、上海市住宅建设竣工日期确认单、新建住宅交付使用许可证、批复等等政府文件以及完税凭证上都显示建设单位或为嘉定县土地开发总公司或为绿洲公司，而且绿洲公司和嘉定县土地开发总公司是关联公司，那么进一步可以确认绿洲公司确系系争房屋的所有权人。所以竣工验收证明书载明建设单位为朱利达公司显然是错误的，这份证据不具有真实性。对证据7的质证意见同证据6。对证据8的真实性确认，但是绿洲公司认为与该证据和本案无关。对证据9-13的质证意见同证据8，绿洲公司确认真实性但认为与本案无关。对证据14的真实性无法确认，即便真实，也无法证明万隆公司有权调拨房屋。对证据15真实性无法确认，公司落款的印章无法看清，系争房屋位于真北路XXX弄XXX号，不在这些房屋之内，所以该份证据和本案缺乏关联性。对证据16形式上的真实性确认，但是对内容的真实性无法确认，该份批复与绿洲公司提供的证据相矛盾，也与事实不吻合。该批复与绿洲公司处留存的批复以及嘉定区档案馆保存的批复不一致。绿洲公司所留存的批复和嘉定区档案馆保存的批复是一致的，其上均没有记载朱利达公司以及嘉迪公司，故绿洲公司认为市南公司提供的该份批复是不真实的。市南公司提供的证据4中，外商企业批准书里面显示朱利达公司是由上海嘉定城市建设综合开发总公司和美国朱利达投资有限公司在1992年10月投资成立，该组证据中的企业名称登记核准通知书显示，1995年12月27日朱利达公司更名为上海嘉迪房地产开发有限公司。证据4当中档案机读材料又载明上海嘉迪房地产开发有限公司类型为外国法人独资的有限公司，由此可知，绿洲公司与朱利达公司之间并无任何的关联性，因为绿洲公司系国企，绿洲公司的下属企业不可能是一个外国法人独资有限公司，所以批复上载明朱利达公司是绿洲公司的下属企业，显然是错误的。另外朱利达公司是嘉迪公司的前身，那么也就意味着有朱利达公司的时候就没有嘉迪公司，有嘉迪公司的时候则没有朱利达公司，但是这一份批复上却显示直属企业有朱利达公司，然后参股企业又有上海嘉迪房地产开发有限公司，那么显然这份批复绝对不可能是真实的。既然朱利达公司和绿洲公司并无任何的关系，也就意味着朱利达公司不可能有权来调拨绿洲公司的房屋。即便退一万步说朱利达公司如果确实是绿洲公司的下属企业的话，那么下属企业也不能擅自处分上级企业的房地产，所以无论怎样这份证据都是没有办法证明市南公司对系争房屋拥有权利。对这些竣工文件是来自不动产登记中心绿洲公司没有异议，但是绿洲公司认为这些文件的内容也是不真实的，因为市南公司提交的其他政府文件上都显示建设单位是嘉定县土地开发总公司或者绿洲公司而不是朱利达公司，所以绿洲公司对这些证据的真实性也是无法确认。
一审庭审中，绿洲公司为证明市南公司提供的证据16中的政府文件系虚假，也提供了其调取自嘉定区档案馆的文号相同的政府文件，市南公司认同绿洲公司的上述证明事项，但又表示虚假的政府文件系由绿洲公司提交至普陀区不动产登记中心，目的是为了将朱利达公司建设的房屋大产证办理至绿洲公司名下。绿洲公司则认为系争房屋所在小区立项和后期开发建设均由绿洲公司完成，产证本身就应当办在绿洲公司名下。
一审法院认为，上海市嘉定区人民政府发给上海市房屋土地管理局的函(嘉府函1996第30号)中明确：绿洲公司(原名上海绿洲房地产开发总公司)与嘉定县(区)土地开发总公司在1995年5月以前实行两块牌子一套班子。当时县(区)政府规定嘉定县(区)土地开发总公司为绿洲公司上级公司，绿洲公司房地产开发建设项目、规划选址、征用土地等有关手续均由嘉定县(区)土地开发总公司归口申办。1995年6月，绿洲公司按嘉定区人民政府批文，经嘉定区工商局核准变为现名后，嘉定县(区)土地开发总公司倒过来为绿洲公司直属单位。为此，1995年5月以前由嘉定县(区)土地开发总公司申办批准的房地产开发建设项目、规划选址、征用土地等均属于绿洲公司房地产开发建设项目。今后由绿洲公司申办房地产权证手续。上述函件内容结合市南公司提供的其他证据可以证明，虽然系争房屋所在小区从土地征用、项目审批到规划选址乃至项目建设过程中显示名义上的建设单位是嘉定县(区)土地开发总公司，但最终新建住宅交付使用许可证和房地产权证均载明系争房屋所在小区的建设单位主体为绿洲公司，故绿洲公司是系争房屋无可争议的原始权利人。市南公司仅以其提供的系争房屋所在小区建设总图纸和竣工验收证明书上建设单位一栏敲盖有朱利达公司印章为由，欲证明朱利达公司是系争房屋的权利人，依据不足，法院不予采信。本案中并无证据证明朱利达公司、万隆公司和其他案外第三人系得到权利人绿洲公司授权对系争房屋进行调配，故上述行为属无权处分，且该无权处分行为未获绿洲公司事后追认，不能发生物权(或物权部分权能)转移的法律后果。综上，市南公司认为其对系争房屋拥有合法使用权的主张不能成立，而绿洲公司作为系争房屋合法权利人当然有权对系争房屋进行出售等处分行为。市南公司认为绿洲公司系擅自处分系争房屋，要求绿洲公司赔偿损失的诉请，法院不予支持。诉讼中，第三人新绿复兴公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
一审法院判决：驳回上海市南房屋动拆迁有限公司的诉讼请求。
本院经审理查明，1999年7月，新绿复兴公司向南市建筑公司开具《单位空屋调用单》，将真北路XXX弄XXX号104室、42号104室、36号504室、41号501室、36号502室、503室、103号503室、36号401室、41号204室、42号204室、42号504室、42号403室，共计12套房屋调拨给南市建筑公司。调出原因一栏填写为“按补充协议调换(FA30607)，98年10月份以后的空置费用由乙方南市区建筑装饰工程公司自行承担”。
2000年9月，南市建筑公司向市南公司出具《单位空屋调用单》(以下简称2000年调用单)，将真北路XXX弄XXX号104室、42号104室、36号504室、41号501室、36号502室、503室、103号503室、36号401室、41号204室、42号504室、42号403室调拨给市南公司。调出原因一栏填写为“按协议调拨使用”。该协议未写明截止日期。
2001年至2003年期间，市南公司与案外人孟忠伟、案外人孟珍娣、案外人刘文虬、案外人吴永敏等8户分别签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换)、《房屋拆迁安置协议》(建筑面积)等，将真北路XXX弄XXX号502室、42号403室、36号104室、36号401室、42号104室、36号504室、41号501室、41号204室房屋分别安置了上述被拆迁人。此后，市南公司分别向上述被拆迁人出具了《住房调配单》，调配了相关房屋。上述房屋，均由被拆迁人或其同住人在2002年至2007年期间通过与绿洲公司签订《上海市公有住房出售合同》的方式购买为售后公房。
2002年7月4日，市南公司与案外人上海金多房地产有限公司(以下简称金多公司)签订《房屋转让协议》，约定，市南公司将真北路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给金多公司，房价为148，475元。2002年7月30日，市南公司开具《单位空屋调用单》，将上述房屋调配给金多公司，调出原因为“上述房屋调入金日世界基地动迁使用”。
以上事实，有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《住房调配单》《房屋拆迁安置协议》《上海市公有住房出售合同》《公有住房出售价格计算表》《上海市共有住房出售收入专用票据》《上海市房地产登记申请书》《房屋转让协议》《单位空屋调用单》等及各方当事人质证意见为证。
本院审理中，法院要求绿洲公司提供2000年调用单上除系争房屋及103号503室房屋共9套房屋的处分情况及相关资料，绿洲公司书面回复称，由于此事距今已20余年，而其在1995年前与嘉定区土地开发总公司实行一套班子两块牌子，后双方交叉持股，之后市南公司又成立了上海绿洲投资控股集团有限公司的全资子公司，无论是投资者还是公司内部的组织结构都发生过多次变化。又因多年来的人事变动及办公地址的变化，未能查找到上述9套房屋处分的相关情况。
本院经审理查明，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案所涉空屋调用单产生于1999年至2003年间，在当时的政策环境下，单位之间对于房屋交付使用、进行流转的形式即为开具空屋调用单，绿洲公司系房地产开发企业，对此应知晓明了。市南公司为证明其主张，不仅提供了2000年调用单，且另提供了一系列证据，用以证明其获得调配后，将其中9套房屋作出了处分，其处分行为亦得到了绿洲公司的认可。特别是市南公司就其中8套房屋安置了相关被拆迁人，市南公司所提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《住房调配单》《房屋转让协议》《单位空屋调用单》《上海市公有住房出售合同》《公有住房出售价格计算表》等均能一一印证，上述证据，足以形成完整的证据链，证明市南公司获得了2000年调用单上所涉房屋的相关权利。
绿洲公司作为系争房屋所在小区的大产证所有人，在举证证明2000年调用单上所涉房屋的处分情况方面具有优势，但其在本案审理中仅以其是大产证所有人作出抗辩，且未能进一步举证其在2000年开具调用单后仍有权处分系争房屋，应承担举证不能的责任。
市南公司在取得系争房屋相关权利后，未能及时办理相关手续，存在不足。但2000年调用单上并未注明保留截止日期，亦无法律、法规、政策表明因市南公司未及时办理使用手续而丧失系争房屋的权利。而绿洲公司在2004年未经市南公司准许，将系争房屋出售给吴某某，侵害了市南公司的合法权益，应予赔偿。因市南公司怠于行使权利，其要求按照系争房屋现值赔偿，本院难以准许。绿洲公司应赔偿的金额，应以侵权行为发生时的房屋价值为基准，并酌减使用权房屋与产权房屋间的差价，综合以上因素，本院酌情确定绿洲公司应赔偿市南公司28万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3865号民事判决；
二、被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司应于本院判决生效之日起十日内赔偿上诉人上海市南房屋动拆迁有限公司房屋损失28万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26，800元，二审案件受理费26，800元，均由被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
法定代表人：陆纪刚，董事长。
委托诉讼代理人：邓克群，男。
委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海绿洲房地产(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陆振华，总经理。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟宪泽，上海久光律师事务所实习律师。
原审第三人：上海新绿复兴城市开发有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：李功韬，董事长。
上诉人上海市南房屋动拆迁有限公司(以下简称市南公司)因与被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司(以下简称绿洲公司)、原审第三人上海新绿复兴城市开发有限公司(以下简称新绿复兴公司)财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人市南公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。
事实和理由：一审判决认定事实严重错误，适用法律不正确；在举证责任的分担上显失公平，在认定证据上存在偏差，据此作出的判决不公正、不合理。一、普陀区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所在的“莲花公寓”性质为联建住宅小区，系为旧区改造建造的动迁用房，房子的性质属于公有性质的住宅房屋。二、系争房屋系市南公司合法取得使用权的房屋，根据市南公司提供的相关流水性质的一系列单位空屋调用单、文件、函件，可以证实包括系争房屋在内的多套房屋，最早从1995年4月由上海朱利达房地产开发有限公司(以下简称朱利达公司)调拨给上海万隆房地产开发有限公司(以下简称万隆公司)，1996年1月由万隆公司调拨给新绿复兴公司，1999年7月9日由新绿复兴公司调拨给上海南市区建筑装饰有限公司(原上海市南市区建筑装饰工程公司，以下简称南市建筑公司)，2000年由南市建筑公司调拨给市南公司。上述这些单位空屋调用单、文件、函件均从系争房屋所在的房屋物业管理单位——上海普陀物业有限公司的档案调取出，证据的真实性、合法性完全经得起考验，是房屋使用权流转的证据，一审法院否定这些证据是违背民事诉讼证据规则的。三、在1994年房屋建设之初，绿洲公司未曾在相关建设材料中显名，相反，相关的规划许可证、竣工验收材料显示，系争房屋所在小区的开发建设单位系朱利达公司。市南公司提供的上海市房地产交易中心留存的办理大产证的原始材料中，存有上海市嘉定区人民政府沪嘉府(1995)1号批复中显示“朱利达公司是新组建的绿洲公司的直属企业，上海嘉迪房地产发展有限公司是新组建的绿洲公司的参股企业”。一审中，绿洲公司提供的从嘉定区档案馆调取的同样文号的批复，却并没有上述内容，用以证实与朱利达公司毫无关系。两份文件的真实性需要查证。一审法院简单从证据“内容是否真实”的观点去认定证据，市南公司认为严重有失公正。四、一审法院适用法律不当，绿洲公司一审时对市南公司的主张仅以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定进行抗辩，一审判决也是依据《物权法》第九条作出。然而，《物权法》系2007年10月1日起施行，系争房屋的调拨行为最早发生在1994年，市南公司系在2000年从南市建筑公司调拨取得系争房屋使用权。绿洲公司出售房屋系在2004年，此等行为，均在《物权法》施行之前很多年。对待此等历史遗留的问题，简单套用新法，是不恰当的，一审法院适用《物权法》显然是不当的。
被上诉人绿洲公司辩称，系争房屋的性质并非公有住宅，而是商品住宅。市南公司并未提供充分证据证明其是系争房屋的合法使用权人。朱利达公司并非绿洲公司的直属企业，绿洲公司是系争房屋的建设单位，是合法的所有权人。一审法院举证责任分配正确，市南公司应对其主张承担举证责任。无论依据何种法律规定，绿洲公司均为系争房屋的所有权人，在未经其授权的情形下任何人无权处分系争房屋。综上，同意一审判决，请求予以维持。
原审第三人新绿复兴公司发表书面意见称，请求法院依法判决。
市南公司向一审法院起诉，请求判令：绿洲公司赔偿损失暂计250万元(具体金额以评估价格为准)。
一审法院认定事实如下：系争房屋于1994年竣工。2004年3月26日，绿洲公司(甲方)与案外人吴某某(乙方)签订上海市商品房出售合同，约定：甲方依法取得普陀区桃浦镇670街坊4丘地块土地使用权，并取得了绿洲莲花苑商品房的房地产权证(大产证)证书号为沪房地市字2000第001488号；乙方向甲方购买绿洲莲花苑的系争房屋，总房价款为333，440元等。同年4月13日，吴某某取得系争房屋的房地产权证。同年5月23日，吴某某(甲方)与上海虹房(集团)有限公司(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，价款为350，112元等。同月28日，上海虹房(集团)有限公司核准登记为系争房屋的权利人。2017年9月，市南公司向绿洲公司发函，就系争房屋及真北路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜要求绿洲公司及时处理。
一审诉讼中，市南公司为证明其诉讼请求，提供了如下证据：
1．九套房屋涉及的拆迁补偿安置协议、住房配售单、单位空屋调用单等资料，以证明2000年由南市建筑公司调拨给市南公司的房源共计11套，居住面积748.48平方米。本案系争房屋即36号503室，另有一套即103号503室一直空置。其余九套均由市南公司依法处分：其中8套安置给动迁居民，1套调拨给其他单位。证实市南公司取得的11套房源，9套均已经由所在地的小区物业公司(上海春龙物业有限公司)认可办理入户。
2．1995年4月4日，由朱利达公司出具给上海万基房地产公司的函，以证明万基公司(现为万基房地产公司)购买的莲花公寓13个单元房的门牌号已经由普陀公安局批准。本案争议房屋所在的36号在内。
3．1996年1月23日由万隆公司、新绿复兴公司、南市区建设管理局、复兴东路拓宽动迁二部共同发给上海朱利达公司物业部的函，以证明由万基公司参建的莲花公寓13个单元房移交给新绿复兴公司，并由南市区建设管理局、复兴东路拓宽动迁二部负责安置。
4．上海嘉迪房地产开发有限公司工商档案予以证明上海嘉迪房地产开发有限公司原名朱利达公司，系中外合作经营企业，中方系嘉定城建总公司。
5．地方志(网页截图)，以证明朱利达公司系李子园9号地块土地批租方。
6．普陀区不动产中心调取的竣工验收证明书两份，以证明朱利达公司为系争房屋所在小区的建设单位。
7．嘉定区城建档案馆调取的资料(系争房屋所在小区的总施工图)，以证明从系争房屋所在小区的总施工图上面的图章，可见建设单位为朱利达公司。
8．上海春龙物业有限公司工商档案，以证明上海春龙物业有限公司已经注销，其股东有上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心。
9．上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心企业基本信息，以证明上海西部企业(集团)有限公司今日房地产企划营销中心由上海西部企业(集团)有限公司全资设立，系全民所有制企业。
10．上海西部企业(集团)有限公司企业基本信息，以证明上海西部企业集团有限公司系国有独资企业，股东系上海市普陀区国有资产监督管理委员会。
11．上海普陀物业有限公司工商档案，以证明上海普陀物业有限公司系上海西部企业(集团)有限公司全资设立的国有企业。
12．系争小区的公示栏文件(照片)，以证明系争房屋所在的小区系莲花公寓，上海普陀物业有限公司系物业管理单位。照片拍摄于2019年1月25日。
13．上海万隆房地产公司工商档案，以证明万隆公司已经于2011年8月27日吊销未注销。
14．单位空屋调用单，系市南公司根据二审法院调查令，由律师至普陀物业公司调取了本组的4项证据。上述证据显示包括系争房屋在内的11套房屋由万隆公司调拨给新绿复兴公司，又由新绿复兴公司调拨给南市区建筑公司，再由南市区建筑公司调拨给市南公司。上述证据结合证据2、3已经充分说明系争房屋的整个流转和划拨过程，且均已经在当时由物业公司(房屋经营单位)办理了登记备案手续，已经取得了物业公司(房屋经营单位)的认可，确认房屋所有权的流转合法性。
15．单位空房调用单四份(朱利达公司转金钥匙)及单位空房调用单四份(金钥匙转上海新绿)，以证明上海海关参与了莲花公寓的建设，海关下属金钥匙房产公司从上海朱利达房地产公司取得小区99号、100号、103号、104号共计80套房屋，后再行调拨给新绿复兴公司。此与一审时一审法院调取的上海市黄浦区人民法院处理的上海海关和新绿复兴公司的诉讼案件，涉及房屋划拨流转的事实完全一致，再次证实上海朱利达房地产公司作为小区房屋权利人，有权调拨房屋。
16．嘉定区政府关于同意上海绿洲房地产开发总公司改建为上海嘉定区绿洲房地产(集团)有限公司的批复以及多份房屋竣工验收证明，系市南公司从普陀区不动产登记中心档案室调取的原始档案。该证据可以证明上海朱利达公司系绿洲公司直属企业，上海嘉迪房地产发展公司是绿洲公司参股企业。这份批复系绿洲公司在办理小区大产证时提供给房地产交易中心的，无论真伪，可以证实绿洲公司自认朱利达公司系其直属企业，上海嘉迪房地产发展公司是其参股企业。多份房屋竣工验收证明上显示建设单位系朱利达公司并用印，证实小区建设单位系朱利达公司。
绿洲公司对上述证据质证称：对证据1的真实性无法确认，即便真实也与本案系争房屋无关。其上载明市南公司仅仅是拆迁实施单位，拆迁人是上海建工九龙房产有限公司(以下简称九龙公司)，则安置房屋的应该也是九龙公司，由此推断对被安置房屋享有权利的也应该是九龙公司，而不应该是市南公司。对证据2真实性无法确认，该证据上面公司落款的印章无法看清。如果说按市南公司所述房屋由朱利达公司向万隆公司出售，那么应该有出售的相关材料及付款的相应凭证，尤为重要的是朱利达公司有何权利将系争房屋出售，而且即便证据真实，也并不意味着本案的系争房屋必然包括在这个里面。对证据3真实性无法确认，且与证据2的说法不一致，即便真实也并不意味本案系争房屋必然包括在这个里面。对证据4真实性无异议，但是无法认可证明内容，市南公司在一审中出示的证据显示地块是嘉定县桃浦乡金光村，而不是嘉定县桃浦李子园9号，那么显然这份证据和本案没有关系。对证据5真实性无法确认，而且其上载明的地块也与本案没有关系。关于证据6，根据市南公司的说法，他认为显示的系争房屋的建设单位是朱利达公司，但是市南公司在一审当中提交的建设工程规划许可证、建筑工程项目表、上海市住宅建设竣工日期确认单、新建住宅交付使用许可证、批复等等政府文件以及完税凭证上都显示建设单位或为嘉定县土地开发总公司或为绿洲公司，而且绿洲公司和嘉定县土地开发总公司是关联公司，那么进一步可以确认绿洲公司确系系争房屋的所有权人。所以竣工验收证明书载明建设单位为朱利达公司显然是错误的，这份证据不具有真实性。对证据7的质证意见同证据6。对证据8的真实性确认，但是绿洲公司认为与该证据和本案无关。对证据9-13的质证意见同证据8，绿洲公司确认真实性但认为与本案无关。对证据14的真实性无法确认，即便真实，也无法证明万隆公司有权调拨房屋。对证据15真实性无法确认，公司落款的印章无法看清，系争房屋位于真北路XXX弄XXX号，不在这些房屋之内，所以该份证据和本案缺乏关联性。对证据16形式上的真实性确认，但是对内容的真实性无法确认，该份批复与绿洲公司提供的证据相矛盾，也与事实不吻合。该批复与绿洲公司处留存的批复以及嘉定区档案馆保存的批复不一致。绿洲公司所留存的批复和嘉定区档案馆保存的批复是一致的，其上均没有记载朱利达公司以及嘉迪公司，故绿洲公司认为市南公司提供的该份批复是不真实的。市南公司提供的证据4中，外商企业批准书里面显示朱利达公司是由上海嘉定城市建设综合开发总公司和美国朱利达投资有限公司在1992年10月投资成立，该组证据中的企业名称登记核准通知书显示，1995年12月27日朱利达公司更名为上海嘉迪房地产开发有限公司。证据4当中档案机读材料又载明上海嘉迪房地产开发有限公司类型为外国法人独资的有限公司，由此可知，绿洲公司与朱利达公司之间并无任何的关联性，因为绿洲公司系国企，绿洲公司的下属企业不可能是一个外国法人独资有限公司，所以批复上载明朱利达公司是绿洲公司的下属企业，显然是错误的。另外朱利达公司是嘉迪公司的前身，那么也就意味着有朱利达公司的时候就没有嘉迪公司，有嘉迪公司的时候则没有朱利达公司，但是这一份批复上却显示直属企业有朱利达公司，然后参股企业又有上海嘉迪房地产开发有限公司，那么显然这份批复绝对不可能是真实的。既然朱利达公司和绿洲公司并无任何的关系，也就意味着朱利达公司不可能有权来调拨绿洲公司的房屋。即便退一万步说朱利达公司如果确实是绿洲公司的下属企业的话，那么下属企业也不能擅自处分上级企业的房地产，所以无论怎样这份证据都是没有办法证明市南公司对系争房屋拥有权利。对这些竣工文件是来自不动产登记中心绿洲公司没有异议，但是绿洲公司认为这些文件的内容也是不真实的，因为市南公司提交的其他政府文件上都显示建设单位是嘉定县土地开发总公司或者绿洲公司而不是朱利达公司，所以绿洲公司对这些证据的真实性也是无法确认。
一审庭审中，绿洲公司为证明市南公司提供的证据16中的政府文件系虚假，也提供了其调取自嘉定区档案馆的文号相同的政府文件，市南公司认同绿洲公司的上述证明事项，但又表示虚假的政府文件系由绿洲公司提交至普陀区不动产登记中心，目的是为了将朱利达公司建设的房屋大产证办理至绿洲公司名下。绿洲公司则认为系争房屋所在小区立项和后期开发建设均由绿洲公司完成，产证本身就应当办在绿洲公司名下。
一审法院认为，上海市嘉定区人民政府发给上海市房屋土地管理局的函(嘉府函1996第30号)中明确：绿洲公司(原名上海绿洲房地产开发总公司)与嘉定县(区)土地开发总公司在1995年5月以前实行两块牌子一套班子。当时县(区)政府规定嘉定县(区)土地开发总公司为绿洲公司上级公司，绿洲公司房地产开发建设项目、规划选址、征用土地等有关手续均由嘉定县(区)土地开发总公司归口申办。1995年6月，绿洲公司按嘉定区人民政府批文，经嘉定区工商局核准变为现名后，嘉定县(区)土地开发总公司倒过来为绿洲公司直属单位。为此，1995年5月以前由嘉定县(区)土地开发总公司申办批准的房地产开发建设项目、规划选址、征用土地等均属于绿洲公司房地产开发建设项目。今后由绿洲公司申办房地产权证手续。上述函件内容结合市南公司提供的其他证据可以证明，虽然系争房屋所在小区从土地征用、项目审批到规划选址乃至项目建设过程中显示名义上的建设单位是嘉定县(区)土地开发总公司，但最终新建住宅交付使用许可证和房地产权证均载明系争房屋所在小区的建设单位主体为绿洲公司，故绿洲公司是系争房屋无可争议的原始权利人。市南公司仅以其提供的系争房屋所在小区建设总图纸和竣工验收证明书上建设单位一栏敲盖有朱利达公司印章为由，欲证明朱利达公司是系争房屋的权利人，依据不足，法院不予采信。本案中并无证据证明朱利达公司、万隆公司和其他案外第三人系得到权利人绿洲公司授权对系争房屋进行调配，故上述行为属无权处分，且该无权处分行为未获绿洲公司事后追认，不能发生物权(或物权部分权能)转移的法律后果。综上，市南公司认为其对系争房屋拥有合法使用权的主张不能成立，而绿洲公司作为系争房屋合法权利人当然有权对系争房屋进行出售等处分行为。市南公司认为绿洲公司系擅自处分系争房屋，要求绿洲公司赔偿损失的诉请，法院不予支持。诉讼中，第三人新绿复兴公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
一审法院判决：驳回上海市南房屋动拆迁有限公司的诉讼请求。
本院经审理查明，1999年7月，新绿复兴公司向南市建筑公司开具《单位空屋调用单》，将真北路XXX弄XXX号104室、42号104室、36号504室、41号501室、36号502室、503室、103号503室、36号401室、41号204室、42号204室、42号504室、42号403室，共计12套房屋调拨给南市建筑公司。调出原因一栏填写为“按补充协议调换(FA30607)，98年10月份以后的空置费用由乙方南市区建筑装饰工程公司自行承担”。
2000年9月，南市建筑公司向市南公司出具《单位空屋调用单》(以下简称2000年调用单)，将真北路XXX弄XXX号104室、42号104室、36号504室、41号501室、36号502室、503室、103号503室、36号401室、41号204室、42号504室、42号403室调拨给市南公司。调出原因一栏填写为“按协议调拨使用”。该协议未写明截止日期。
2001年至2003年期间，市南公司与案外人孟忠伟、案外人孟珍娣、案外人刘文虬、案外人吴永敏等8户分别签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换)、《房屋拆迁安置协议》(建筑面积)等，将真北路XXX弄XXX号502室、42号403室、36号104室、36号401室、42号104室、36号504室、41号501室、41号204室房屋分别安置了上述被拆迁人。此后，市南公司分别向上述被拆迁人出具了《住房调配单》，调配了相关房屋。上述房屋，均由被拆迁人或其同住人在2002年至2007年期间通过与绿洲公司签订《上海市公有住房出售合同》的方式购买为售后公房。
2002年7月4日，市南公司与案外人上海金多房地产有限公司(以下简称金多公司)签订《房屋转让协议》，约定，市南公司将真北路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给金多公司，房价为148，475元。2002年7月30日，市南公司开具《单位空屋调用单》，将上述房屋调配给金多公司，调出原因为“上述房屋调入金日世界基地动迁使用”。
以上事实，有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《住房调配单》《房屋拆迁安置协议》《上海市公有住房出售合同》《公有住房出售价格计算表》《上海市共有住房出售收入专用票据》《上海市房地产登记申请书》《房屋转让协议》《单位空屋调用单》等及各方当事人质证意见为证。
本院审理中，法院要求绿洲公司提供2000年调用单上除系争房屋及103号503室房屋共9套房屋的处分情况及相关资料，绿洲公司书面回复称，由于此事距今已20余年，而其在1995年前与嘉定区土地开发总公司实行一套班子两块牌子，后双方交叉持股，之后市南公司又成立了上海绿洲投资控股集团有限公司的全资子公司，无论是投资者还是公司内部的组织结构都发生过多次变化。又因多年来的人事变动及办公地址的变化，未能查找到上述9套房屋处分的相关情况。
本院经审理查明，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案所涉空屋调用单产生于1999年至2003年间，在当时的政策环境下，单位之间对于房屋交付使用、进行流转的形式即为开具空屋调用单，绿洲公司系房地产开发企业，对此应知晓明了。市南公司为证明其主张，不仅提供了2000年调用单，且另提供了一系列证据，用以证明其获得调配后，将其中9套房屋作出了处分，其处分行为亦得到了绿洲公司的认可。特别是市南公司就其中8套房屋安置了相关被拆迁人，市南公司所提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》《住房调配单》《房屋转让协议》《单位空屋调用单》《上海市公有住房出售合同》《公有住房出售价格计算表》等均能一一印证，上述证据，足以形成完整的证据链，证明市南公司获得了2000年调用单上所涉房屋的相关权利。
绿洲公司作为系争房屋所在小区的大产证所有人，在举证证明2000年调用单上所涉房屋的处分情况方面具有优势，但其在本案审理中仅以其是大产证所有人作出抗辩，且未能进一步举证其在2000年开具调用单后仍有权处分系争房屋，应承担举证不能的责任。
市南公司在取得系争房屋相关权利后，未能及时办理相关手续，存在不足。但2000年调用单上并未注明保留截止日期，亦无法律、法规、政策表明因市南公司未及时办理使用手续而丧失系争房屋的权利。而绿洲公司在2004年未经市南公司准许，将系争房屋出售给吴某某，侵害了市南公司的合法权益，应予赔偿。因市南公司怠于行使权利，其要求按照系争房屋现值赔偿，本院难以准许。绿洲公司应赔偿的金额，应以侵权行为发生时的房屋价值为基准，并酌减使用权房屋与产权房屋间的差价，综合以上因素，本院酌情确定绿洲公司应赔偿市南公司28万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初3865号民事判决；
二、被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司应于本院判决生效之日起十日内赔偿上诉人上海市南房屋动拆迁有限公司房屋损失28万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26，800元，二审案件受理费26，800元，均由被上诉人上海绿洲房地产(集团)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
卢薇薇
审 判 员
陈 俊
审 判 员
王晓梅
书 记 员
李佳纯
二〇二一年五月二十四日
