河南省水利勘测有限公司
河南省水利勘测有限公司、岳海军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
文书内容
河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）豫01民终2385号
上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省水利勘测有限公司，住所地郑州市黄河路7号。
法定代表人：赵健仓，男，1967年11月5日出生，汉族，住郑州市金水区，系董事长。
委托诉讼代理人：毋自成，河南天基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝海朋，河南天基律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岳海军，男，1971年12月24日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人河南省水利勘测有限公司因与上诉人岳海军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
河南省水利勘测有限公司上诉暨针对岳海军的上诉答辩称，一审法院认定2018年7-9月份租赁房屋中午及晚上经常性停电给被上诉人造成经济损失，判令不予向上诉人支付拖欠2019年1-9月份房租违约金明显错误；一审法院计算被上诉人经营损失无事实及法律依据；被上诉人一直以来持续拖欠房租、水电费，但一审法院认定上诉人违约在先，违背事实。故请求二审依法纠正。
岳海军上诉暨针对河南省水利勘测有限公司的上诉答辩称，一审判决岳海军承担2019年9月份租金缺乏事实基础及法律依据，被上诉人在2019年9月份已将岳海军承租的房屋采取断水断电措施，岳海军未再经营使用，该月房租不应由岳海军承担；一审法院依据被上诉人单方制作的水电费单子判决岳海军承担水电费缺乏依据；岳海军承租房屋因被上诉人的原因长期停电，给岳海军造成营业损失，请求二审依法支持原审判决未支持的剩余营业损失。
河南省水利勘测有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还欠付的租金118494元和水电费18558.05元；2、判令被告按照约定向原告支付违约金及损失共计41115.6元；3、本案诉讼、保全等费用由被告承担。
岳海军向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失40000元；2、反诉被告退还反诉原告缴纳的保证金4000元；3、本案诉讼费全部由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2017年5月25日，原告（反诉被告）河南省水利勘测有限公司作为甲方与被告（反诉原告）岳海军作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意租给乙方使用的房屋位于郑州市××院××楼××楼门面房；出租房屋面积55.8平方米；租赁期1年，自2017年6月15日起至2018年6月14日止；乙方向甲方承诺，租赁该门面房仅作为小吃类经营使用；乙方在签订本合同时需交纳8000元押金，租赁期满本合同解除后，如乙方无违约，并需带齐合同、收据等归还给甲方，甲方验收合格后即将押金无息全额退还给乙方；每平方米每月租金为145元人民币，每月房屋租金为8091元人民币；支付方式为每三个月支付一次，乙方在签订本合同后3个工作日内一次性支付给甲方3个月的房租；以后每次于期限届满前15工作日内缴纳下三个月的租金；甲方保证乙方在承租期间水、电的正常供应，但非甲方故意或因乙方违约在先除外；乙方应严格依照本合同约定按时向甲方支付相关费用，每逾期一日，乙方需按应付金额的5%向甲方支付违约金，持续违约达到30日的，甲方有权单方面解除合同并停水停电，乙方所交押金不予退还。等。2017年9月1日，原告（反诉被告）河南省水利勘测有限公司作为甲方与被告（反诉原告）岳海军作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意租给乙方使用的房屋位于郑州市××院××楼××楼门面房；出租房屋面积35平方米；租赁期1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该门面房仅作为小吃类经营使用；乙方在签订本合同时需交纳4000元押金，租赁期满本合同解除后，如乙方无违约，并需带齐合同、收据等归还给甲方，甲方验收合格后即将押金无息全额退还给乙方；每平方米每月租金为145元人民币，每月房屋租金为5075元人民币；支付方式为每三个月支付一次，乙方在签订本合同后3个工作日内一次性支付给甲方3个月的房租；以后每次于期限届满前15工作日内缴纳下三个月的租金；甲方保证乙方在承租期间水、电的正常供应，但非甲方故意或因乙方违约在先除外；乙方应严格依照本合同约定按时向甲方支付相关费用，每逾期一日，乙方需按应付金额的5%向甲方支付违约金，持续违约达到30日的，甲方有权单方面解除合同并停水停电，乙方所交押金不予退还。等。2018年9月1日，原告（反诉被告）河南省水利勘测有限公司作为甲方与被告（反诉原告）岳海军作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意租给乙方使用的房屋位于郑州市××院××楼××楼门面房；出租房屋面积90.8平方米；租赁期1年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该门面房仅作为小吃类经营使用；乙方在签订本合同时需交纳12000元押金，租赁期满本合同解除后，如乙方无违约，并需带齐合同、收据等归还给甲方，甲方验收合格后即将押金无息全额退还给乙方；每平方米每月租金为145元人民币，每月房屋租金为13166元人民币；支付方式为每三个月支付一次，乙方在签订本合同后3个工作日内一次性支付给甲方3个月的房租；以后每次于期限届满前15工作日内缴纳下三个月的租金；甲方保证乙方在承租期间水、电的正常供应，但非甲方故意或因乙方违约在先除外；乙方应严格依照本合同约定按时向甲方支付相关费用，每逾期一日，乙方需按应付金额的5%向甲方支付违约金，持续违约达到30日的，甲方有权单方面解除合同并停水停电，乙方所交押金不予退还。等。
原告提交岳海军水、电费计算表显示：
时间段
用电度数（度）
电费单价（度/元）
电费金额（元）
用水量（吨）
水费单价（吨/元）
水费金额（元）
水电费合计（元）
2017.12-2018.3
4785
0.9
4306.50
85
10.45
888.25
5194.75
2018.4-2018.6
6348
0.9
5713.20
78
10.45
815.1
6528.3
2018.7-2018.9
8571
0.9
7713.9
78
10.45
815.1
8529
2018.10-2018.11
2045
0.9
1840.5
49
10.45
512.05
2352.55
2018.12-2019.3
3406
0.9
3065.4
41
10.45
428.45
3493.85
2019.4-2019.6
3578
0.9
3220.2
3220.2
2019.7-2019.9
5986
0.9
2916.90
80
10.45
836
6223.4
共计：35542.05
岳海军分别于2019.1.7支付16834元、2019.6.30支付150元，剩余未付水电费共计：18558.05元
被告提交河南省水利勘测有限公司收款收据一份，显示：2015年12月24日今收到岳海军租房押金人民币大写肆仟元整￥4000，开票人郭霞，收款人郭霞，并加盖河南省水利勘测有限公司财务专用章。被告提交与备注“赵杰”的短信截图显示，5月10日周五16:05“又停电了今天第二次了”，赵杰“不是单位停电”；6月28日周五15:57赵杰“137××××2267，高主任”；7月20日周六18:49“领到号五点五十分停电了”“来电了谢谢”，赵杰“检修变压器”；7月26日周五12:38“领导又停电了”。被告提交与备注“高主任（水利勘探队）”的短信截图显示，6月28日周五17：18“高主任好！这店啥时候来，外卖做不了，店里也看不见了”，高主任（水利勘探队）“已经通知电工了，很快”。被告提交店内销售汇总十份显示，店名韦亮记黄焖鸡米饭，从2018-03-01到2018-03-31，合计数量4219，合计金额28785；店名韦亮记黄焖鸡米饭，从2018-04-01到2018-04-30，合计数量2576，合计金额17685；店名韦亮记黄焖鸡米饭，从2018-05-01到2018-05-31，合计数量2414，合计金额16541；从2018-06-01到2018-06-30，现金收入总额11894；从2018-07-01到2018-07-30，现金收入总额7537；从2018-08-01到2018-08-30，现金收入总额4325；从2018-09-01到2018-09-30，现金收入总额3780；从2018-10-01到2018-10-30，现金收入总额4102；从2018-11-01到2018-11-30，现金收入总额2332；从2018-12-01到2018-12-30，现金收入总额837。被告申请证人许某出庭作证，证明许某与被告系邻居关系，均租赁原告门面房做餐饮生意，2018年7月、8月、9月期间，店面频繁停电，停电时间集中在中午十一点半至一点半左右，这个时间段生意最好的时间段，与相关领导打电话联系，答复是电路超负荷，但一直没有给出及时解决办法。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方明确约定每月租金为13166元，原告诉请被告岳海军支付2019年1月至9月租金共计118494元，本院予以支持。庭审中被告称双方合同已于2019年8月31日到期，且2019年9月原告已将店铺全面停水停电，故被告不应向原告支付2019年9月份租金，因被告于2019年9月份期间实际占有房屋，故被告该答辩意见，本院不予采信。关于原告诉请被告岳海军支付水电费18558.05元，原告提交岳海军水、电费计算表显示，截止到2019年9月，被告岳海军尚欠水电费共计18558.05元，故原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张违约金及损失41115.6元，在租赁期限内，因原告未及时向供电部门申请增容导致电量负荷过大，导致2018年7月、8月、9月份中午及晚上吃饭高峰期经常性停电，给被告餐饮生意带来经济损失，原告未按合同约定保证被告岳海军在承租期间水、电的正常供应，违约在先，故原告该项诉请，本院不予支持。被告岳海军反诉原告，要求赔偿各项损失40000元，根据被告岳海军提交店内销售小票汇总，本院确认在水电正常供应期间，被告岳海军店内销售额平均每月11739元（（28785元+17685元+16541元+11894元+4102元+2332元+837元）/7=11739元），故本院确认被告店铺2018年7至9月份销售额为35217元，现因停电原因，导致被告2018年7至9月份销售额共计15642元（7537元+4325元+3780元），损失金额为19575元，本院予以确认，原告诉请过高部分，本院不予支持。关于被告反诉原告退还缴纳的保证金4000元，因原告违约在先，保证金依法应当返还，故被告该项诉请，本院对此予以确认。综上，被告岳海军还需向原告河南省水利勘测有限公司支付113477.05元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）岳海军于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）河南省水利勘测有限公司113477.05元；二、驳回原告（反诉被告）河南省水利勘测有限公司其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）岳海军的其他反诉请求。本诉案件受理费3863元，减半收取1932元，由原告河南省水利勘测有限公司负担1171元，由被告岳海军负担761元。反诉案件受理费450元，由原告河南省水利勘测有限公司负担195元，由被告岳海军负担255元。
本院二审期间，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为，上诉人河南省水利勘测有限公司与上诉人岳海军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依法履行各自义务。
作为出租人的河南省水利勘测有限公司负有保障案涉租赁房屋适宜出租的义务；承租人岳海军负有按时缴纳房租及水电等费用的义务。在租赁期限内，因河南省水利勘测有限公司未及时向供电部门申请增容致使电量负荷过大，导致2018年7月、8月、9月份中午及晚上营业高峰期经常性停电，同时考虑到岳海军承租房屋后，用于经营饭店的性质，河南省水利勘测有限公司未按合同约定保证岳海军在承租期间水、电的正常供应，构成违约，一审判决其对岳海军餐饮收入的损失承担赔偿责任并无不当。岳海军在2019年1-9月期间占用案涉出租屋，但未按合同约定缴纳租金及水电费用，一审判决其承担相应的租金及水电费用亦无不当。一审法院结合各方的过错程度、在案证据对本案事实的认定、赔偿数额的计算并无不当。
综上所述，上诉人河南省水利勘测有限公司与上诉人岳海军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，由上诉人河南省水利勘测有限公司、岳海军各自负担（双方各自预交的本案二审案件受理费均不再退还）。
本判决为终审判决。
审判员 周 蕾
二〇二〇年四月二十日
书记员 赵泽宇
