杭州某某股份经济合作社、浙江鑫润工程管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 杭州市上城区人民法院 民事判决书 （2021）浙0102民初3746号 原告：杭州**股份经济合作社，住所地：杭州市上城区***笕丁支路169-171号（五楼）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，浙江九恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江九恒律师事务所律师。 被告：浙江鑫润工程管理有限公司，住所地：杭州市上城区九环路63号1幢2楼2230室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江***师事务所律师。 第三人：***，男，1971年1月19日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告杭州**股份经济合作社（以下简称**合作社）与被告浙江鑫润工程管理有限公司（以下简称鑫润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理，审理中，原告**合作社对鑫润公司547665.1元财产进行保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2021）浙0102民初3746号民事裁定书，并采取了相应保全措施。被告在审理中申请追加***为第三人，本院依法予以准许。本案依法指定审判员***适用普通程序独任审理，于2021年9月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人**、**，被告的委托诉讼代理人***、第三人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉请：1．判令被告立即腾退并交还案涉租赁商铺；2．判令被告支付逾期迁离期间场所占用费人民币347665.1元（按当期租金的1.5倍计算，自2021年3月10日开始计算，暂计算至2021年6月15日，共计98天）；3．判令被告向原告支付违约金200000元，以上合计547665.1元；4．本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：撤销第一项诉请；第二项诉请为判令被告支付逾期迁离期间场所占用费人民币546636.26元（按商家实际退出的时间计算）；其他诉请不变。 事实和理由：2015年3月10日，原、被告签订《杭州市江干区***定**家苑社区二期商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），约定：原告将位于杭州市*****家苑二期蕙兰雅路和***沿街商铺及附属设施设备出租给被告，总计面积1082平方米，租赁期限为2015年3月10日至2021年3月9日，共6年。租金一年一付，先付后用，于每年的3月9日之前付清下一年度租金，前三年租金不递增，自第四年起，每年租金在上一年度的基本上递增3％，履约保证金为六个月首年租金，即人民币395000元，水电费、物业管理费等租赁相关费用由乙方（被告）自行缴纳。合同约定的租赁现已期满，双方的租赁合同已于2021年3月9日因期满而终止，因被告在租赁期内存在延迟支付租金的情况，原告于2020年12月25日向被告发函，抵扣履约保证金后被告仍拖欠原告租金230389.17元，被告收函后于2020年12月27日向原告支付了上述租金，自此，双方租赁期内的租金已结清。根据合同约定，被告应于合同终止之日起15天内将承租场所及其附属设施设备归还原告，若被告逾期未迁离场所的，原告有权收回场所，并按当期租金的1.5倍向被告收取场所占用费，因案涉租赁房屋系村集体资产，所有租赁均需进行统一招投标，案涉租赁房屋原告已于2021年3月进行新一期的租赁招投标，被告在新一轮的租赁招投标中未中标，原告已与新中标单位签订房屋租赁合同，被告应按租赁合同约定在合同终止后15天内进行腾退，并将租赁房屋交还原告，但经原告多次发函催促，截止目前为止，合同终止已3多个月，被告仍未依约迁离场所，原告要求被告按合同约定支付场所占有费347665.1元（暂计算至2021年6月15日，实际计算到被告腾退之日止）。被告逾期迁离租赁场所的行为已构成违约，且因被告未及时腾退，致使原告未能如期向新中标的单位交付租赁房屋，将向新中标单承担逾期交付租赁房屋的违约责任，约定的违约金为200000元，故原告有权要求被告支付违约金200000元。综上，要求法院支持原告的全部诉请。 被告答辩称：一、2015年3月10日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同签订后第一年，双方按约履行，被告付清第一年租金和履约保证金。因经营亏损，第一年租赁期满后，被告对第二年的租金不能按期支付，根据合同约定合同解除，经双方协商一致，被告退出，由第三人***接手承租涉案商铺，并向原告支付租金。因涉案商铺为集体所有资产，对外出租经营等需通过公开招投标进行，故在合同不另行签订的前提下，由第三人作为承租人继续租赁。2021年2月，原告在提交主管机构和拍卖机构的招标文件中，告知***为优先受让人，据此，亦足以证明***为承租人。根据上述事实，原告于2016年3月10日以后，即与被告解除租赁合同，与第三人形成租赁关系；二、合同的解除，从民法规定的其权利性质上讲，属于形成权，由于形成权的法律性质，合同能否达到解除的结果，有约定按约定，无约定则依法定，如合同约定的解除条件具备，则合同的解除即告形成。本案中，合同第十一条（三）约定：“乙方（被告）有下列情形之一的，本合同自动终止和解除合同。…2．乙方不按期全部支付清租金的或拖欠水电、物管等费用累计达200000元的；…”被告未能支付下一年度租金，根据约定，合同自动终止和解除。事实上，当时原、被告及第三人也协商一致，被告自动退出，由第三人承租，综上，原被告双方签订的合同于2016年3月9日后，即已解除，现原告在时隔五年后，仍提起诉讼，于事实不符，依法应予以驳回。 第三人答辩称：2015年2月受被告委托，协助被告与原告洽谈商铺租赁合同条款，同年3月10日，原、被告签订合同后，被告按约支付租金及保证金，本人协助招商，收取佣金。2016年5月接原告电话，被告未按时支付租金，要终止合同，经向被告核实，被告认为商业氛围欠佳，无利，予以放弃。当时原告相关领导从集体利益出发，同我协商，商户都是我引进的，比较熟悉，希望我帮助处理，经三方协商一致，被告退出，提出由我与原告重新签订协议，但原告提出，如重新签订协议存在重新招标，手续麻烦，损失较大，所以达成口头协议：余下五年由我负责经营，租金不变，由于存在不确定性，在租金不少的情况下，不按原、被告约定的支付时间，同时承诺租金收***，再次招商，按约我作为唯一优先人竞拍。2016年5月至2020年12月28日，我如期如约付清所有租金，期间有原承租人退出，原告也委托我个人出租，2018年12月27日我付清（至2021年3月9日）租金。2021年3月5日原告按约将我作为第一优先人参与竞拍，后因价格问题放弃，五年都是由我个人与原告联系并支付租金，实际由我个人经营，与被告没有任何关系。 本院经审理认定：2015年2月12日，被告出具授权委托书，确认被告委托第三人与原告对接和管理原杭州市江干区*****家苑社区二期商铺使用权转让项目。第三人可全权代表本公司洽谈合同相关条款，并负责处理合同履行等事宜。2015年3月10日，原告与被告签订《杭州市江干区*****家苑社区二期商铺租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将坐落在杭州市江干区（行政区域调整后为上城区）*****家苑社区二期（蕙兰雅路和***沿街商铺）总计面积1082平方米的商铺及其附属设施设备出租给乙方（被告）使用。场地承租期限自2015年3月10日至2021年3月9日，共6年（含装修优惠期3个月），首期租金总计790000元／年（2天／㎡／天），租金每一年一付，先付后用，租金以递增的形式支付。首年租金为592500元（扣除装修期租金），支付时间为2015年3月9日16时前，水电费由乙方自行缴纳，双方未能在约定期限内缴清租金及其他费用的，除应缴纳未付费用外，每逾期一天，还应支付当期应缴纳费用0.03％的违约金。为确保合同正常履行，乙方应向甲方缴纳相当于成交款六个月租金395000元的履约保证金，此款同首笔租金缴纳时间一致。租赁期满，在乙方按合同约定结清所有费用并交还使用的场所后15天内，甲方向乙方按活期利率返还全部履约保证金。乙方不得对所承租的场所进行整体转租，如整体转租，需征得甲方同意，分租应报甲方备案。租赁期满后，如甲方继续对外出租场所使用权的，且乙方能严格遵守并履本合同有关约定的，乙方在同等条件下享有优先承租权。合同期满，合同自动终止。任何一方如需提前终止协议的，应提前60天向相对方提出，双方协商一致的，可提前终止协议。合同终止之日起15天内，乙方将承租的场所及其附属设施设备归还甲方，并确保其完整性、适用性等。违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金200000元，违约金无法满足实际损失的，守约方有权主张实际损失赔偿。合同签订后，原告交付了租赁场所，被告于2015年3月31日支付了第一年租金592500元，并支付了履约保证金395000元。2016年5月至合同期满的租金均由第三人向原告支付，2020年12月25日，原告向被告发函，履约保证金抵扣后要求被告支付拖欠的租金230389.17元，2020年12月29日，第三人向原告支付了拖欠的租金230389.17元。至此，双方的租金结清。2021年1月13日，原告向被告发送《租赁合同到期通知书》，要求被告做好移交工作，2021年2月22日，原告出具“优先受让人确认函”，确认第三人为“杭州**股份经济合作社（原江干区）**家苑二期蕙兰雅路、***23间商铺六年使用权转让项目”的优先受让人，享有同等条件下的优先受让权。3月25日原告向被告送达《租赁合同到期移交通知》，要求被告腾空租赁的房屋，2021年3月案涉的房屋进行新一期的租赁招标，第三人未中标，原告即诉至法院，要求判如所请。 原告为证明上述事实，向本院提交了以下证据：*****家苑社区二期商铺租赁合同、授权委托书、《租赁合同到期通知书》、《租赁合同到期移交通知》、集体资产（经营出租）合同登记表、浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据11张、浙江增值税电子普通发票3张、商铺移交表、商铺租赁合同等； 被告向本院提交证据：优行受让人确认函、第三人向原告支付租金凭证等； 第三人向本院提交证据：腾退通知、逾期腾退通知等。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告于2015年3月10日签订的《杭州市江干区*****家苑社区二期商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为谁是实际的租赁人。原告认为，案涉合同系原告与被告签订，被告系合同的一方当事人，被告的主体适格。而被告认为，原告与被告的合同已解除。该合同履行一年后，因亏损等原因被告实际已不再履行合同义务，虽然未书面通知原告解除合同，但在实际履行过程中，原告已接受第三人支付的租金，自认第三人为优先承租人，原告、被告、第三人已经形成了由第三人承接租赁商铺，被告退出的合意，并产生了相应的法律后果，是否书面通知解除合同并不影响原、被告合同关系的解除。经审理认为，原告与被告签订合同过程中，被告出具授权委托书，由第三人全权代表被告洽谈合同相关条款，并负责处理合同履行等事宜。无论租金支付主体是谁，并不影响合同的主体。此时仍可认定被告是该租赁合同的适格主体。但2021年2月22日，原告出具的“优先受让人确认函”，确认第三人为“杭州**股份经济合作社（原江干区）**家苑二期蕙兰雅路、***23间商铺六年使用权转让项目”的优先受让人，享有同等条件下的优先受让权。此时，原告确认案涉租赁合同的实际承租人为第三人，而本案实际占用、使用承租房屋也是第三人，对此第三人也予以确认，故原告要求被告支付逾期迁离期间场所占用费及逾期迁离租赁场所的行为已构成违约，原告要求被告支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。被告的相关辩解，理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 驳回原告杭州**股份经济合作社全部诉讼请求。 案件受理费9277元，保全费3258元，由原告杭州**股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二二年三月三十一日 书记员**