***与西安奥腾石油工程技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

陕西省延安市中级人民法院

民事判决书

（2015）延中民一终字第00658号

上诉人（原审被告）***，男，1970年4月24日出生，汉族。

委托代理人***，男，1993年1月25日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）西安奥腾石油工程技术服务有限公司。

法定代表人***，该公司经理。

委托代理人***，男，1989年5月29日出生，汉族。

上诉人***因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省志丹县人民法院（2015）志民初字第00701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托代理人***、被上诉人西安奥腾石油工程技术服务有限公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：2013年11月26日，原、被告之间签订《顺宁房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于志丹县顺宁镇羊宫沟门一处约4亩大院及8间平房，租期2年，自2013年12月1日起至2015年12月1日止，年租4.2万元，一年一付。合同签订后，原告于2013年12月25日支付了第一年租赁费。2014年10月，原告搬离被告房屋。2014年12月份，被告找到原告催要2014年12月1日起至2015年12月1日的房租，原告于2015年3月9日向被告支付第二年房租4.2万元。2015年3月20日被告在未与原告协商一致的情况下，将上述大院及房屋租赁给第三方。另查明，合同约定每年租金42000元，即月租金为3500元，双方未履行房屋租赁期限为8个月。

原审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，但被告在未与原告协商一致的情况下于2015年3月20日将租赁房屋另行出租，已构成违约，该合同已无法履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持；原告要求被告返还不能履行房屋租赁期限内房租费的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告西安奥腾石油工程技术服务有限公司与被告***签订的《顺宁房屋租赁合同》；二、被告***于本判决生效之日起10日内退还原告西安奥腾石油工程技术服务有限公司房屋租赁费28000元；三、驳回原告西安奥腾石油工程技术服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半交纳425元，由原告负担145元，被告负担280元。

宣判后，***不服，提起上诉，请求依法改判。其上诉理由是：上诉人与被上诉人签订的合同约定租赁期限为两年，但被上诉人只居住了一年就偷偷搬走，经上诉人多次追讨被上诉人才支付了拖欠的租金，并交付了房屋钥匙，表示不再居住使用，故至此双方已经解除了合同。上诉人将房屋出租给第三人与被上诉人无任何关系，故上诉人并无违约。

经审理查明，一审判决认定事实属实。

上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、转账凭证等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。

本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订了《顺宁房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同法律关系的事实清楚，应依法予以确认。双方在履行租赁合同过程中，上诉人未经被上诉人的许可，擅自将租赁房屋又出租给第三人，致使被上诉人无法行使占有和使用租赁物作为承租人的基本权利，应当认定上诉人通过自己的行为表明不再继续履行双方之间的租赁合同，故自上诉人将房屋出租给第三人之日起，被上诉人有权拒绝支付租金，已经支付的租金，可以要求上诉人予以返还。上诉人主张被上诉人自行搬离房屋，且交付了房屋钥匙并不再使用房屋，故双方的合同已经解除，其将房屋出租给第三人与被上诉人无任何关系。经审查，被上诉人作为承租人，在租赁期限内，当其支付全额租金后，有占有和使用租赁物的权利，当然也有不使用租赁物的权利，即使上诉人有搬离租赁房屋、交回房屋钥匙的行为，也并不代表其放弃之后租赁期限内依然享有的承租权，现上诉人并无证据可以证实被上诉人向其作出搬离房屋之后就与上诉人解除合同的意思表示，且承诺放弃所有承租人应当享有的权利，故上诉人将房屋出租给第三人的行为应属违约，其应当向被上诉人返还自向第三人出租之日起至合同届满之日止的租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长牛锐

代理审判员武烨

代理审判员***

二〇一五年八月二十一日

书记员路艳